Nie trzeba mieć do czynienia z pieniędzmi, żeby zrozumieć ryzyko
Zakup nieruchomości za 480 000 euro. Prywatna pożyczka w wysokości 150 000 euro. Twoja agencja nigdy nie otrzymuje środków na zakup. Czy w związku z tym kwestia finansowania jest sprawą kogoś innego?
Wyobraźmy sobie parę kupującą mieszkanie. Wyjaśniają, że 150 000 euro pochodzić będzie z prywatnej pożyczki od znajomego, a pozostała kwota zostanie sfinansowana przez bank.
Nieruchomość została znaleziona, negocjacje postępują i wszyscy chcą iść dalej.
Dla Twojej agencji nie chodzi tylko o to, czy nabywcy są w stanie zapłacić. Chodzi o to, czy osoby, nieruchomość, źródło finansowania i wyjaśnienia pasują do siebie. Brak obsługi środków na zakup nie zwalnia Twojej agencji z obowiązków związanych z przeciwdziałaniem praniu pieniędzy.
Trzy kwestie, o których należy pamiętać
Twoja perspektywa różni się od perspektywy banku – ale ma to znaczenie.
Ocena ryzyka biznesowego powinna determinować rodzaj kontroli stosowanych w rzeczywistych transakcjach.
Niespójność wymaga oceny, a nie automatycznego oskarżenia.
Perspektywa odmienna od bankowej
Twoja agencja może wiedzieć, w jaki sposób nieruchomość była promowana, jak przebiegały negocjacje, kto uczestniczył w oglądaniach oraz kiedy zmienił się potencjalny nabywca. Te obserwacje mogą pomóc w wyjaśnieniu transakcji, nawet jeśli nie masz wglądu w aktywność bankową klienta.
Jednak agent nieruchomości nie powinien zakładać, że dysponuje pełnym obrazem sytuacji finansowej, jakim dysponuje pośrednik kredytowy przygotowujący wniosek o finansowanie. Twój proces musi zidentyfikować informacje istotne z punktu widzenia roli Twojej agencji oraz wypełnić luki poprzez odpowiednie pytania i dowody.
Celem nie jest odtworzenie całej dokumentacji kredytowej banku. Chodzi o zrozumienie transakcji.
Przydatnym pytaniem dla zespołu jest: „Czy wyjaśnienie nadal ma sens, gdy weźmiemy pod uwagę wszystko, co wiemy o tym zakupie?”.
Oceń firmę przed oceną transakcji
Punktem wyjścia jest ogólnofirmowa ocena ryzyka (BWRA).
Zgodnie z AMLR obejmuje ona narażenie na pranie pieniędzy, finansowanie terroryzmu oraz niewykonanie lub obejście ukierunkowanych sankcji finansowych. Powinna ona odzwierciedlać klientów przedsiębiorstwa, świadczone usługi, ekspozycję geograficzną, transakcje oraz metody pracy. Ocena musi być udokumentowana i aktualizowana na bieżąco, z zastrzeżeniem ograniczonego wyjątku, który organy nadzorcze mogą ustalić w odniesieniu do poszczególnych udokumentowanych ocen.
Rozważmy dwie hipotetyczne agencje: jedna zajmuje się głównie lokalnymi zakupami nieruchomości mieszkalnych; druga regularnie realizuje przejęcia przedsiębiorstw na zlecenie odległych inwestorów międzynarodowych.
Ten sam zestaw procedur może nie pasować do obu agencji. Żaden z tych opisów nie określa ryzyka związanego z każdym klientem, ale każdy z nich pomaga zidentyfikować, na czym powinny skupiać się mechanizmy kontroli danej agencji.
Kierownictwo powinno przełożyć tę ocenę na praktyczne instrukcje: jakie informacje są potrzebne pracownikom, co powoduje konieczność przeprowadzenia dodatkowych kontroli oraz kto rozstrzyga trudne przypadki. Wprowadzenie nowej usługi lub wejście na nowy rynek powinno być pretekstem do przeprowadzenia oceny ryzyka przed wprowadzeniem zmiany — a nie dopiero po jej wprowadzeniu.
Zamień niespójności w przydatne pytania
Niewyjaśniona zmiana nabywcy, nieoczekiwany płatnik będący stroną trzecią lub finansowanie, które nie pasuje do dostępnych informacji, mogą wymagać dokładniejszej analizy. Są to sygnały do przeprowadzenia oceny, a nie dowody prania brudnych pieniędzy. Wróćmy do pary i ich prywatnej pożyczki w wysokości 150 000 euro.
Prywatna pożyczka nie jest z natury podejrzana. Istotne pytania mogą dotyczyć tego, kim jest pożyczkodawca, jakie ma powiązania z nabywcami, jakie są warunki pożyczki oraz skąd pochodzą środki pożyczkodawcy.
Umowa pożyczki może wyjaśniać warunki transakcji. Niekoniecznie wyjaśnia jednak pochodzenie pieniędzy.
Podobnie stan konta bankowego może wskazywać na dostępność środków, nie wyjaśniając jednak, w jaki sposób zostały one uzyskane. Należy dopasować wymagane dowody do pytania, które pozostaje nierozstrzygnięte.
Zakres badania powinien odzwierciedlać poziom ryzyka. W przypadku gdy wyższe ryzyko lub szczególne wymogi prawne wymagają wzmożonej należytej staranności, te dodatkowe środki muszą uwzględniać odpowiednie rodzaje ryzyka.
Zapewnij powtarzalność procesu
To, czy dana niespójność zostanie uwzględniona, nie powinno zależeć wyłącznie od tego, który pracownik obsługuje daną transakcję.
Należy określić, jakie informacje są zazwyczaj wymagane, co powoduje konieczność przeprowadzenia dalszego dochodzenia oraz kiedy należy zgłosić problem wyżej. Należy odnotować otrzymane wyjaśnienie, rozpatrzone dowody oraz wyciągnięte wnioski. Należy stosować spójne zasady, dopuszczając jednocześnie różne środki w zależności od rodzaju ryzyka.
Wspólny rejestr transakcji może połączyć te elementy i uwidocznić zmiany osobom, które muszą podjąć działania. Celem nie jest bezkrytyczne gromadzenie większej ilości informacji. Chodzi o to, aby ocena była zrozumiała i powtarzalna.
Poproś swój zespół, aby przeanalizował jedną sprawę: czy potrafi wyjaśnić powód do obaw, reakcję i podjętą decyzję bez polegania na czyjejś pamięci?
Zanim przejdziemy do kolejnej transakcji
Sprawa tej pary powinna zakończyć się popartą argumentami oceną — a nie założeniem, że bank zajął się wszystkim.
Wykorzystaj ten scenariusz, aby już teraz przetestować swoje procedury. Czy Twój zespół potrafi zidentyfikować pytania bez odpowiedzi, poprosić o odpowiednie dowody i zaangażować właściwą osobę?
Zasady AMLR zaczną obowiązywać ogólnie od 10 lipca 2027 r. Wykorzystaj okres przygotowawczy, aby sprawdzić, czy proces działa w praktyce, zamiast czekać, aż pilna transakcja ujawni jego luki.
Zrozum transakcję. Zbadaj niespójności. Zapisz decyzję.
Zacznij budować spójny proces AML z Immosurance.
----------------------------
W następnej części — Część 3: Kim są osoby stojące za transakcją? Identyfikacja online, faktyczna własność i wyniki weryfikacji.