Man muss nicht selbst mit dem Geld hantieren, um das Risiko zu verstehen
Ein Immobilienkauf im Wert von 480.000 €. Ein privates Darlehen in Höhe von 150.000 €. Ihre Agentur erhält den Kaufpreis nie. Ist die Finanzierung daher die Sache eines anderen?
Stellen Sie sich ein Paar vor, das eine Wohnung kauft. Es erklärt, dass 150.000 € aus einem Privatkredit eines Bekannten stammen werden, während der Restbetrag von einer Bank finanziert wird.
Die Immobilie ist gefunden, die Verhandlungen schreiten voran und alle wollen weitermachen.
Für Ihre Agentur stellt sich nicht nur die Frage, ob die Käufer zahlungsfähig sind. Es geht darum, ob die Personen, die Immobilie, die Finanzierung und die Angaben zueinander passen. Die Tatsache, dass Sie nicht mit dem Kaufpreis umgehen, entbindet Ihre Agentur nicht von ihren AML-Verpflichtungen.
Drei Punkte, die Sie beachten sollten
Ihre Perspektive unterscheidet sich von der der Bank – aber sie ist wichtig.
Ihre Geschäftsrisikobewertung sollte die bei tatsächlichen Transaktionen durchgeführten Prüfungen bestimmen.
Eine Unstimmigkeit erfordert eine Bewertung, nicht eine automatische Anschuldigung.
Eine andere Perspektive als die der Bank
Ihre Agentur weiß möglicherweise, wie die Immobilie vermarktet wurde, wie sich die Verhandlungen entwickelten, wer an den Besichtigungen teilnahm und wann sich der potenzielle Käufer änderte. Diese Beobachtungen können helfen, eine Transaktion zu erklären, selbst wenn Sie keinen Einblick in die Bankaktivitäten des Kunden haben.
Ein Immobilienmakler sollte jedoch nicht davon ausgehen, dass er über denselben vollständigen finanziellen Überblick verfügt wie ein Hypothekenvermittler, der einen Finanzierungsantrag vorbereitet. Ihr Prozess muss die für die Rolle Ihrer Agentur relevanten Informationen identifizieren und Lücken durch geeignete Fragen und Nachweise schließen.
Das Ziel besteht nicht darin, die gesamte Kreditakte der Bank nachzubilden, sondern die Transaktion zu verstehen.
Eine hilfreiche Frage für Ihr Team lautet: „Ist die Erklärung immer noch schlüssig, wenn wir alles berücksichtigen, was wir über diesen Kauf wissen?“
Bewerten Sie das Unternehmen, bevor Sie das Geschäft bewerten
Ausgangspunkt ist Ihre unternehmensweite Risikobewertung (Business-Wide Risk Assessment – BWRA).
Gemäß den AMLR umfasst diese die Risiken im Zusammenhang mit Geldwäsche, Terrorismusfinanzierung sowie der Nichtumsetzung oder Umgehung gezielter Finanzsanktionen. Sie sollte die Kunden, Dienstleistungen, geografische Präsenz, Transaktionen und Arbeitsmethoden des Unternehmens widerspiegeln. Die Bewertung muss dokumentiert und auf dem neuesten Stand gehalten werden, vorbehaltlich einer begrenzten Ausnahme, die die Aufsichtsbehörden für einzelne dokumentierte Bewertungen festlegen können.
Betrachten wir zwei hypothetische Agenturen: Die eine wickelt hauptsächlich lokale Wohnimmobilienkäufe ab; die andere ist regelmäßig mit Unternehmensakquisitionen für internationale Investoren aus dem Ausland befasst.
Ein identischer Satz von Verfahren ist möglicherweise nicht für beide geeignet. Keine der beiden Beschreibungen bestimmt das Risiko jedes einzelnen Kunden, aber jede hilft dabei, zu ermitteln, worauf die Kontrollmaßnahmen des Unternehmens ausgerichtet sein müssen.
Die Geschäftsleitung sollte diese Bewertung in praktische Anweisungen umsetzen: Welche Informationen benötigen die Mitarbeiter, was löst zusätzliche Prüfungen aus und wer klärt schwierige Fälle? Eine neue Dienstleistung oder ein neuer Markt sollte eine Risikobewertung vor der Umstellung erfordern – und nicht erst im Nachhinein.
Machen Sie Unstimmigkeiten zu nützlichen Fragen
Ein ungeklärter Wechsel des Käufers, ein unerwarteter Dritthersteller oder eine Finanzierung, die nicht zu den vorliegenden Informationen passt, kann eine genauere Prüfung rechtfertigen. Dies sind Anlässe für eine Bewertung, kein Beweis für Geldwäsche. Kehren wir zu dem Paar und ihrem Privatkredit in Höhe von 150.000 € zurück.
Ein privates Darlehen ist an sich nicht verdächtig. Relevante Fragen können sein: Wer ist der Darlehensgeber, in welcher Beziehung steht er zu den Käufern, wie lauten die Darlehensbedingungen und woher stammen die Mittel des Darlehensgebers?
Ein Darlehensvertrag kann die Vereinbarung erläutern. Er erklärt jedoch nicht unbedingt die Herkunft des Geldes.
Ebenso kann ein Bankguthaben zeigen, dass Mittel verfügbar sind, ohne zu erklären, wie diese beschafft wurden. Passen Sie die angeforderten Nachweise an die Frage an, die noch ungeklärt ist.
Der Umfang der Überprüfung sollte dem Risiko entsprechen. Wenn ein höheres Risiko oder spezifische gesetzliche Anforderungen eine verstärkte Sorgfaltsprüfung erfordern, müssen diese zusätzlichen Maßnahmen die relevanten Risiken abdecken.
Gestalten Sie den Prozess wiederholbar
Ob einer Unstimmigkeit Beachtung geschenkt wird, sollte nicht allein davon abhängen, welcher Mitarbeiter die Transaktion bearbeitet.
Legen Sie fest, welche Informationen normalerweise erforderlich sind, was weitere Nachforschungen auslöst und wann ein Verdachtsfall eskaliert werden muss. Halten Sie die erhaltene Erklärung, die berücksichtigten Nachweise und die gezogene Schlussfolgerung fest. Wenden Sie einheitliche Regeln an, lassen Sie dabei jedoch unterschiedliche Maßnahmen für unterschiedliche Risiken zu.
Ein gemeinsames Transaktionsprotokoll kann diese Elemente miteinander verknüpfen und Änderungen für die Personen sichtbar machen, die handeln müssen. Das Ziel besteht nicht darin, wahllos mehr Informationen zu sammeln. Vielmehr soll die Bewertung nachvollziehbar und wiederholbar gemacht werden.
Bitten Sie Ihr Team, einen Fall durchzugehen: Können sie den Verdachtsfall, die Reaktion und die Entscheidung erklären, ohne sich auf das Gedächtnis einer bestimmten Person verlassen zu müssen?
Bevor das nächste Geschäft weiterbearbeitet wird
Der Fall des Paares sollte mit einer fundierten Bewertung enden – nicht mit der Annahme, dass die Bank alles geregelt hat.
Nutzen Sie dieses Szenario, um Ihre Abläufe jetzt zu testen. Kann Ihr Team die offenen Fragen identifizieren, relevante Nachweise anfordern und die richtige Person einbeziehen?
Die AMLR-Vorschriften gelten grundsätzlich ab dem 10. Juli 2027. Nutzen Sie die Vorbereitungszeit, um Ihren Prozess in der Praxis funktionsfähig zu machen, anstatt abzuwarten, bis ein zeitkritischer Verkauf dessen Lücken offenbart.
Verstehen Sie die Transaktion. Gehen Sie den Unstimmigkeiten nach. Halten Sie die Entscheidung fest.
Beginnen Sie mit dem Aufbau eines vernetzten AML-Prozesses mit Immosurance.
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Als Nächstes – Teil 3: Wer sind die Personen hinter der Transaktion? Online-Identifizierung, wirtschaftliches Eigentum und Screening-Ergebnisse.