Man behöver inte hantera pengarna för att förstå risken
Ett fastighetsköp på 480 000 euro. Ett privat lån på 150 000 euro. Er mäklare får aldrig köpbeloppet. Är finansieringen därför någon annans problem?
Tänk dig ett par som köper en lägenhet. De förklarar att 150 000 euro kommer från ett privat lån från en bekant, medan resterande belopp finansieras av en bank.
Fastigheten har hittats, förhandlingarna går framåt och alla vill gå vidare.
För din mäklare handlar det inte bara om huruvida köparna kan betala. Det handlar om huruvida personerna, fastigheten, finansieringen och förklaringen stämmer överens. Att du inte hanterar köpeskillingen befriar inte din mäklare från ansvaret för bekämpning av penningtvätt.
Tre punkter att tänka på
Er synvinkel skiljer sig från bankens – men den är viktig.
Er riskbedömning bör ligga till grund för de kontroller som används vid faktiska transaktioner.
En inkonsekvens kräver en bedömning, inte en automatisk anklagelse.
Ett annat perspektiv än bankens
Din byrå kanske vet hur fastigheten marknadsfördes, hur förhandlingarna förlöpte, vilka som deltog i visningarna och när den tilltänkta köparen byttes ut. Dessa iakttagelser kan bidra till att förklara en transaktion även när du inte har insyn i kundens bankaktivitet.
En fastighetsmäklare bör dock inte utgå från att hen har tillgång till den fullständiga ekonomiska bilden som en hypoteksförmedlare har när denne förbereder en finansieringsansökan. Er process måste identifiera den information som är relevant för er mäklarbyrås roll och åtgärda luckor genom lämpliga frågor och bevis.
Målet är inte att återge bankens hela kreditakt. Det är att förstå transaktionen.
En användbar fråga för ditt team är: ”Är förklaringen fortfarande rimlig när vi beaktar allt vi vet om detta köp?”
Utvärdera verksamheten innan du utvärderar affären
Utgångspunkten är er företagsomfattande riskbedömning – BWRA.
Enligt AMLR omfattar detta exponering för penningtvätt, finansiering av terrorism samt underlåtenhet att genomföra eller kringgå riktade finansiella sanktioner. Den bör återspegla verksamhetens kunder, tjänster, geografiska exponering, transaktioner och arbetsmetoder. Bedömningen måste dokumenteras och hållas aktuell, med förbehåll för ett begränsat undantag som tillsynsmyndigheterna kan fastställa för enskilda dokumenterade bedömningar.
Tänk dig två hypotetiska byråer: den ena hanterar främst lokala bostadsköp, den andra arbetar regelbundet med företagsförvärv för internationella investerare på avstånd.
En identisk uppsättning rutiner kanske inte passar båda. Ingen av beskrivningarna fastställer varje kunds risk, men båda hjälper till att identifiera vad byråns kontroller behöver ta itu med.
Ledningen bör omsätta den bedömningen i praktiska instruktioner: vilken information personalen behöver, vad som utlöser ytterligare kontroller och vem som löser svåra fall. En ny tjänst eller marknad bör leda till en riskbedömning innan förändringen sker – inte i efterhand.
Förvandla inkonsekvenser till användbara frågor
En oförklarlig förändring av köparen, en oväntad tredjepartsbetalare eller finansiering som inte stämmer överens med den tillgängliga informationen kan motivera en närmare granskning. Dessa är anledningar till utvärdering, inte bevis på penningtvätt. Låt oss återvända till paret och deras privata lån på 150 000 euro.
Ett privat lån är inte i sig misstänkt. Relevanta frågor kan vara vem långivaren är, hur denne är kopplad till köparna, vilka lånevillkor som gäller och varifrån långivarens medel härstammar.
Ett låneavtal kan förklara arrangemanget. Det förklarar inte nödvändigtvis pengarnas ursprung.
På samma sätt kan ett kontosaldo visa att medel finns tillgängliga utan att förklara hur de har erhållits. Anpassa de bevis som begärs till den fråga som fortfarande är olöst.
Undersökningens omfattning bör stå i proportion till risken. Om högre risk eller specifika rättsliga krav kräver utökad due diligence måste dessa ytterligare åtgärder ta itu med de relevanta riskerna.
Gör processen repeterbar
Huruvida en inkonsekvens uppmärksammas bör inte enbart bero på vilken anställd som hanterar transaktionen.
Definiera vilken information som normalt krävs, vad som utlöser ytterligare utredning och när en misstanke måste eskaleras. Dokumentera den mottagna förklaringen, de bevis som beaktats och den slutsats som dragits. Tillämpa konsekventa regler samtidigt som olika åtgärder tillåts för olika risker.
Ett gemensamt transaktionsregister kan koppla samman dessa delar och synliggöra förändringar för de personer som behöver agera. Syftet är inte att samla in mer information utan urskiljning. Det är att göra bedömningen begriplig och repeterbar.
Be ditt team att gå igenom ett ärende: kan de förklara anledningen till misstanken, åtgärden och beslutet utan att förlita sig på någons minne?
Innan nästa affär går vidare
Parets ärende bör avslutas med en välunderbyggd bedömning – inte med ett antagande om att banken har hanterat allt.
Använd detta scenario för att testa era rutiner redan nu. Kan ert team identifiera de obesvarade frågorna, begära relevant underlag och involvera rätt person?
AMLR träder i allmänhet i kraft den 10 juli 2027. Använd förberedelseperioden till att se till att er process fungerar i praktiken, istället för att vänta på att en tidspressad försäljning ska avslöja bristerna.
Förstå transaktionen. Följ upp inkonsekvenserna. Dokumentera beslutet.
Börja bygga upp en sammanhängande AML-process med Immosurance.
----------------------------
Nästa del – Del 3: Vilka är personerna bakom transaktionen? Onlineidentifiering, verkligt ägande och screeningresultat.