Na to, aby ste pochopili riziko, nemusíte s peniazmi priamo nakladať
Kúpa nehnuteľnosti za 480 000 €. Súkromná pôžička vo výške 150 000 €. Vaša realitná kancelária nikdy nedostane kúpnu cenu. Je teda financovanie záležitosťou niekoho iného?
Predstavte si pár, ktorý kupuje byt. Vysvetľujú, že 150 000 € pochádza zo súkromnej pôžičky od známeho, pričom zostávajúcu sumu financuje banka.
Nehnuteľnosť bola nájdená, rokovania pokročili a všetci chcú pokračovať ďalej.
Pre vašu realitnú kanceláriu nie je otázkou len to, či kupujúci dokážu zaplatiť. Ide o to, či sa ľudia, nehnuteľnosť, financovanie a vysvetlenie zhodujú. Skutočnosť, že s kúpnou cenou nenakladáte, nezbavuje vašu realitnú kanceláriu povinností v oblasti boja proti praniu špinavých peňazí.
Tri body, ktoré treba mať na pamäti
Váš pohľad sa líši od pohľadu banky – ale je dôležitý.
Vaše posúdenie podnikateľského rizika by malo ovplyvňovať kontroly používané pri skutočných transakciách.
Nezrovnalosť si vyžaduje posúdenie, nie automatické obvinenie.
Iný pohľad ako má banka
Vaša agentúra môže vedieť, ako sa nehnuteľnosť ponúkala na predaj, ako prebiehali rokovania, kto sa zúčastnil prehliadok a kedy došlo k zmene navrhovaného kupujúceho. Tieto pozorovania môžu pomôcť vysvetliť transakciu aj vtedy, keď nemáte prehľad o bankových aktivitách zákazníka.
Realitný agent by však nemal predpokladať, že má k dispozícii kompletný finančný obraz, aký má hypotekárny sprostredkovateľ pri príprave žiadosti o financovanie. Váš proces musí identifikovať informácie relevantné pre úlohu vašej agentúry a vyplniť medzery prostredníctvom vhodných otázok a dôkazov.
Cieľom nie je reprodukovať celý úverový spis banky. Cieľom je pochopiť transakciu.
Užitočná otázka pre váš tím znie: „Dáva vysvetlenie stále zmysel, keď zohľadníme všetko, čo vieme o tomto nákupe?“
Pred posúdením transakcie posúďte podnik
Východiskovým bodom je vaše celopodnikové posúdenie rizík (Business-Wide Risk Assessment – BWRA).
Podľa AMLR sa to týka vystavenia riziku prania špinavých peňazí, financovania terorizmu a neplnenia alebo obchádzania cielených finančných sankcií. Malo by odrážať zákazníkov podniku, služby, geografické vystavenie, transakcie a pracovné metódy. Posúdenie musí byť zdokumentované a aktualizované, s výnimkou obmedzených prípadov, ktoré môžu orgány dohľadu určiť pre jednotlivé zdokumentované posúdenia.
Zvážte dve hypotetické agentúry: jedna sa zaoberá predovšetkým nákupom miestnych nehnuteľností na bývanie; druhá pravidelne pracuje na akvizíciách spoločností pre vzdialených medzinárodných investorov.
Identický súbor postupov nemusí vyhovovať obom. Ani jeden z týchto popisov neurčuje riziko každého zákazníka, ale každý z nich pomáha identifikovať, na čo sa musia zamerať kontrolné mechanizmy agentúry.
Vedenie by malo toto posúdenie premeniť na praktické pokyny: aké informácie potrebujú zamestnanci, čo spúšťa dodatočné kontroly a kto rieši zložité prípady. Nová služba alebo trh by mali byť podnetom na posúdenie rizika ešte pred zmenou – nie až dodatočne.
Premeňte nezrovnalosti na užitočné otázky
Nevysvetliteľná zmena kupujúceho, neočakávaný tretí platiteľ alebo financovanie, ktoré nezodpovedá dostupným informáciám, môžu vyžadovať dôkladnejšie preskúmanie. Ide o podnety na posúdenie, nie o dôkaz prania špinavých peňazí. Vráťme sa k páru a ich súkromnej pôžičke vo výške 150 000 €.
Súkromná pôžička nie je sama o sebe podozrivá. Medzi relevantné otázky môže patriť, kto je veriteľ, aké má väzby na kupujúcich, aké sú podmienky pôžičky a odkiaľ pochádzajú finančné prostriedky veriteľa.
Zmluva o pôžičke môže vysvetliť túto dohodu. Nemusí však nevyhnutne vysvetľovať pôvod peňazí.
Podobne aj stav na bankovom účte môže ukázať, že finančné prostriedky sú k dispozícii, bez toho, aby vysvetľoval, ako boli získané. Zosúlaďte požadované dôkazy s otázkou, ktorá zostáva nevyriešená.
Hĺbka vyšetrovania by mala odrážať mieru rizika. Ak vyššie riziko alebo špecifické právne požiadavky vyžadujú posilnenú náležitú starostlivosť, tieto dodatočné opatrenia musia riešiť príslušné riziká.
Zabezpečte, aby bol proces opakovateľný
To, či sa nezrovnalosti venuje pozornosť, by nemalo závisieť výlučne od toho, ktorý zamestnanec transakciu spracúva.
Definujte, aké informácie sa zvyčajne vyžadujú, čo vyvoláva ďalšie prešetrovanie a kedy je potrebné eskalovať podozrenie. Zaznamenajte získané vysvetlenie, posúdené dôkazy a dosiahnutý záver. Uplatňujte konzistentné pravidlá a zároveň umožňujte rôzne opatrenia pre rôzne riziká.
Spoločný záznam o transakcii môže prepojiť tieto prvky a zviditeľniť zmeny pre osoby, ktoré musia konať. Cieľom nie je bez rozmyslu zbierať viac informácií. Cieľom je, aby bolo posúdenie zrozumiteľné a opakovateľné.
Požiadajte svoj tím, aby prešiel jeden spis: dokážu vysvetliť podozrenie, reakciu a rozhodnutie bez toho, aby sa spoliehali na niečiu pamäť?
Predtým, ako sa prejde k ďalšej transakcii
Prípad tohto páru by mal skončiť podloženým posúdením – nie predpokladom, že banka sa o všetko postarala.
Využite tento scenár na otestovanie vašich postupov už teraz. Dokáže váš tím identifikovať nezodpovedané otázky, vyžiadať si relevantné dôkazy a zapojiť správnu osobu?
AMLR sa vo všeobecnosti uplatňuje od 10. júla 2027. Využite prípravné obdobie na to, aby váš proces fungoval v praxi, namiesto toho, aby ste čakali, kým časovo citlivý predaj odhalí jeho nedostatky.
Porozumejte transakcii. Vysvetlite nezrovnalosti. Zaznamenajte rozhodnutie.
Začnite budovať prepojený proces AML s Immosurance.
----------------------------
Ďalej nasleduje – Časť 3: Kto sú ľudia stojací za transakciou? Online identifikácia, skutočné vlastníctvo a výsledky preverovania.