Man behøver ikke at håndtere pengene for at forstå risikoen

Et ejendomskøb til 480.000 euro. Et privat lån på 150.000 euro. Dit mæglerbureau modtager aldrig købesummen. Er finansieringen derfor en andens problem?

Forestil dig et par, der køber en lejlighed. De forklarer, at 150.000 euro kommer fra et privat lån fra en bekendt, mens det resterende beløb finansieres af en bank.

Ejendommen er fundet, forhandlingerne skrider frem, og alle ønsker at komme videre.

For dit mæglerfirma handler det ikke blot om, hvorvidt køberne kan betale. Det handler om, hvorvidt personerne, ejendommen, finansieringen og forklaringen hænger sammen. At du ikke håndterer købesummen, fritager ikke dit mæglerfirma for dets forpligtelser i henhold til hvidvaskningslovgivningen.

Tre punkter, du skal huske på

• Dit perspektiv er anderledes end bankens – men det er vigtigt.

• Din risikovurdering bør danne grundlag for de kontroller, der anvendes i konkrete transaktioner.

• En uoverensstemmelse kræver en vurdering, ikke en automatisk beskyldning.

Et andet perspektiv end bankens

Dit mæglerfirma ved muligvis, hvordan ejendommen blev markedsført, hvordan forhandlingerne forløb, hvem der deltog i fremvisninger, og hvornår den potentielle køber skiftede. Disse observationer kan hjælpe med at forklare en transaktion, selv når du ikke har indsigt i kundens bankaktivitet.

En ejendomsmægler bør dog ikke antage, at vedkommende har det fulde økonomiske overblik, som en realkreditformidler har, når denne udarbejder en finansieringsansøgning. Jeres proces skal identificere de oplysninger, der er relevante for jeres ejendomsmæglervirksomheds rolle, og udfylde hullerne gennem relevante spørgsmål og dokumentation.

Målet er ikke at gengive hele bankens lånesag. Det er at forstå transaktionen.

Et nyttigt spørgsmål til dit team er: »Giver forklaringen stadig mening, når vi tager alt det, vi ved om dette køb, i betragtning?«

Vurder virksomheden, før du vurderer handlen

Udgangspunktet er jeres virksomhedsomfattende risikovurdering – BWRA.

I henhold til AMLR dækker denne eksponering for hvidvaskning af penge, finansiering af terrorisme samt manglende gennemførelse eller omgåelse af målrettede finansielle sanktioner. Den skal afspejle virksomhedens kunder, tjenester, geografiske eksponering, transaktioner og arbejdsmetoder. Vurderingen skal dokumenteres og holdes ajour, med forbehold for en begrænset undtagelse, som tilsynsmyndighederne kan fastsætte for individuelle dokumenterede vurderinger.

Overvej to hypotetiske agenturer: Det ene håndterer primært lokale boligkøb; det andet arbejder regelmæssigt med virksomhedsovertagelser for fjerne internationale investorer.

Et identisk sæt procedurer passer muligvis ikke til begge. Ingen af beskrivelserne fastlægger hver enkelt kundes risiko, men hver især hjælper de med at identificere, hvad agenturets kontrolforanstaltninger skal tage højde for.

Ledelsen bør omsætte denne vurdering til praktiske instrukser: hvilke oplysninger medarbejderne har brug for, hvad der udløser yderligere kontroller, og hvem der løser vanskelige sager. En ny tjeneste eller et nyt marked bør give anledning til en risikovurdering inden ændringen – ikke som en eftertanke.

Gør uoverensstemmelser til nyttige spørgsmål

En uforklarlig ændring af køberen, en uventet tredjepartsbetaler eller finansiering, der ikke stemmer overens med de tilgængelige oplysninger, kan berettige en nærmere undersøgelse. Dette er anledning til en vurdering, ikke bevis på hvidvaskning af penge. Lad os vende tilbage til parret og deres private lån på 150.000 euro.

Et privat lån er ikke i sig selv mistænkeligt. Relevante spørgsmål kan omfatte, hvem långiveren er, hvordan vedkommende er forbundet med køberne, hvad lånevilkårene er, og hvor långiverens midler stammer fra.

En låneaftale kan forklare ordningen. Den forklarer ikke nødvendigvis pengenes oprindelse.

Tilsvarende kan en bankopgørelse vise, at der er midler til rådighed, uden at forklare, hvordan de er erhvervet. Tilpas de krævede beviser til det spørgsmål, der stadig er uafklaret.

Undersøgelsens dybde bør afspejle risikoen. Hvor en højere risiko eller specifikke juridiske krav kræver udvidet due diligence, skal disse yderligere foranstaltninger imødegå de relevante risici.

Gør processen gentagelig

Om en uoverensstemmelse får opmærksomhed, bør ikke udelukkende afhænge af, hvilken medarbejder der håndterer transaktionen.

Definer, hvilke oplysninger der normalt kræves, hvad der udløser yderligere undersøgelse, og hvornår en bekymring skal eskaleres. Registrer den modtagne forklaring, de vurderede beviser og den nåede konklusion. Anvend ensartede regler, samtidig med at der tillades forskellige foranstaltninger for forskellige risici.

En fælles transaktionsjournal kan sammenkæde disse elementer og gøre ændringer synlige for de personer, der skal handle. Målet er ikke at indsamle flere oplysninger uden skelnen. Det er at gøre vurderingen forståelig og gentagelig.

Bed dit team om at gennemgå en sag: Kan de forklare bekymringen, reaktionen og beslutningen uden at stole på nogens hukommelse?

Inden den næste sag går videre

Parrets sag bør afsluttes med en underbygget vurdering – ikke en antagelse om, at banken har taget højde for alt.

Brug dette scenarie til at teste jeres procedurer nu. Kan jeres team identificere de ubesvarede spørgsmål, anmode om relevant dokumentation og inddrage den rette person?

AMLR træder generelt i kraft den 10. juli 2027. Brug forberedelsesperioden til at få jeres proces til at fungere i praksis, i stedet for at vente på, at en tidsfølsom salgstransaktion afslører manglerne.

Få indsigt i transaktionen. Følg op på uoverensstemmelserne. Dokumentér beslutningen.

Begynd at opbygge en sammenhængende AML-proces med Immosurance.

----------------------------

Næste gang — Del 3: Hvem er personerne bag transaktionen? Onlineidentifikation, reelle ejere og screeningsresultater.