Nu este nevoie să ai de-a face cu banii ca să înțelegi riscul

O achiziție imobiliară în valoare de 480.000 €. Un împrumut privat de 150.000 €. Agenția dumneavoastră nu primește niciodată suma necesară pentru achiziție. Înseamnă asta că finanțarea este problema altcuiva?

Imaginați-vă un cuplu care cumpără un apartament. Aceștia explică că 150.000 de euro vor proveni dintr-un împrumut privat de la o cunoștință, iar suma rămasă va fi finanțată de o bancă.

Imobilul a fost găsit, negocierile avansează și toată lumea dorește să meargă mai departe.

Pentru agenția dumneavoastră, întrebarea nu este pur și simplu dacă cumpărătorii pot plăti. Este vorba despre faptul dacă persoanele, proprietatea, finanțarea și explicațiile se potrivesc între ele. Faptul că nu gestionați banii pentru achiziție nu elimină responsabilitățile agenției dumneavoastră în materie de combatere a spălării banilor.

Trei aspecte de reținut

• Perspectiva dumneavoastră este diferită de cea a băncii — dar este importantă.

• Evaluarea riscului de afaceri ar trebui să determine verificările utilizate în tranzacțiile reale.

• O neconcordanță necesită o evaluare, nu o acuzație automată.

O perspectivă diferită de cea a băncii

Agenția dumneavoastră poate ști cum a fost promovată proprietatea, cum s-au desfășurat negocierile, cine a participat la vizionări și când s-a schimbat cumpărătorul propus. Aceste observații pot ajuta la explicarea unei tranzacții chiar și atunci când nu puteți vedea activitatea bancară a clientului.

Cu toate acestea, un agent imobiliar nu ar trebui să presupună că dispune de imaginea financiară completă de care dispune un intermediar ipotecar care pregătește o cerere de finanțare. Procesul dumneavoastră trebuie să identifice informațiile relevante pentru rolul agenției dumneavoastră și să abordeze lacunele prin întrebări și dovezi adecvate.

Obiectivul nu este acela de a reproduce întregul dosar de creditare al băncii. Este acela de a înțelege tranzacția.

O întrebare utilă pentru echipa dumneavoastră este: „Explicația mai are sens dacă luăm în considerare tot ce știm despre această achiziție?”

Evaluează afacerea înainte de a evalua tranzacția

Punctul de plecare îl constituie Evaluarea riscurilor la nivel de întreprindere (Business-Wide Risk Assessment – BWRA).

În conformitate cu AMLR, aceasta acoperă expunerea la spălarea banilor, finanțarea terorismului și neaplicarea sau eludarea sancțiunilor financiare specifice. Aceasta ar trebui să reflecte clienții afacerii, serviciile, expunerea geografică, tranzacțiile și metodele de lucru. Evaluarea trebuie documentată și menținută la zi, sub rezerva unei excepții limitate pe care autoritățile de supraveghere o pot stabili pentru evaluări individuale documentate.

Luați în considerare două agenții ipotetice: una se ocupă în principal de achiziții rezidențiale locale; cealaltă lucrează în mod regulat la achiziții corporative pentru investitori internaționali aflați la distanță.

Este posibil ca un set identic de proceduri să nu se potrivească ambelor. Niciuna dintre descrieri nu determină riscul fiecărui client, dar fiecare ajută la identificarea aspectelor pe care controalele agenției trebuie să le abordeze.

Conducerea ar trebui să transpună această evaluare în instrucțiuni practice: de ce informații are nevoie personalul, ce anume declanșează verificări suplimentare și cine rezolvă cazurile dificile. Un serviciu sau o piață nouă ar trebui să determine efectuarea unei evaluări a riscurilor înainte de schimbare — nu ca o măsură luată după ce s-a produs schimbarea.

Transformați neconcordanțele în întrebări utile

O schimbare inexplicabilă a cumpărătorului, un terț plătitor neașteptat sau o finanțare care nu corespunde informațiilor disponibile pot justifica o examinare mai atentă. Acestea sunt indicii care necesită o evaluare, nu dovezi de spălare de bani. Să revenim la cuplul respectiv și la împrumutul lor privat de 150.000 de euro.

Un împrumut privat nu este în mod inerent suspect. Întrebările relevante pot include cine este creditorul, ce legătură are acesta cu cumpărătorii, care sunt condițiile împrumutului și de unde provin fondurile creditorului.

Un contract de împrumut poate explica aranjamentul. Acesta nu explică neapărat originea banilor.

În mod similar, un sold bancar poate arăta că sunt disponibile fonduri, fără a explica însă modul în care au fost obținute. Corelați probele solicitate cu întrebarea care rămâne fără răspuns.

Amploarea anchetei ar trebui să reflecte riscul. În cazul în care un risc mai ridicat sau cerințe legale specifice impun o diligență sporită, aceste măsuri suplimentare trebuie să abordeze riscurile relevante.

Asigurați-vă că procesul este repetabil

Faptul că o neconcordanță primește atenție nu ar trebui să depindă exclusiv de angajatul care se ocupă de tranzacție.

Definiți ce informații sunt necesare în mod normal, ce anume declanșează o anchetă suplimentară și când o problemă trebuie escaladată. Înregistrați explicația primită, probele luate în considerare și concluzia la care s-a ajuns. Aplicați reguli consecvente, permițând totodată măsuri diferite pentru riscuri diferite.

Un registru comun al tranzacțiilor poate corela aceste elemente și poate face modificările vizibile pentru persoanele care trebuie să acționeze. Scopul nu este acela de a colecta mai multe informații în mod nediscriminatoriu, ci de a face evaluarea ușor de înțeles și repetabilă.

Cereți echipei dumneavoastră să parcurgă un dosar: pot explica problema, răspunsul și decizia fără a se baza pe memoria cuiva?

Înainte ca următoarea tranzacție să avanseze

Cazul cuplului ar trebui să se încheie cu o evaluare fundamentată — nu cu presupunerea că banca s-a ocupat de toate aspectele.

Folosiți acest scenariu pentru a vă testa procedurile chiar acum. Poate echipa dumneavoastră să identifice întrebările fără răspuns, să solicite dovezi relevante și să implice persoana potrivită?

AMLR se aplică, în general, începând cu 10 iulie 2027. Folosiți perioada de pregătire pentru a vă asigura că procesul dvs. funcționează în practică, în loc să așteptați ca o vânzare urgentă să scoată la iveală lacunele acestuia.

Înțelegeți tranzacția. Urmăriți neconcordanțele. Înregistrați decizia.

Începeți să construiți un proces AML integrat cu Immosurance.

----------------------------

Urmează — Partea 3: Cine sunt persoanele din spatele tranzacției? Identificarea online, beneficiarii efectivi și rezultatele verificării.