Не е нужно да боравиш с пари, за да разбереш риска
Покупка на имот за 480 000 евро. Частен заем от 150 000 евро. Вашата агенция никога не получава сумата за покупката. Следователно финансирането ли е проблем на някой друг?
Представете си двойка, която купува апартамент. Те обясняват, че 150 000 евро ще дойдат от частен заем от познат, а останалата сума ще бъде финансирана от банка.
Имотът е намерен, преговорите напредват и всички искат да продължат напред.
За вашата агенция въпросът не е просто дали купувачите могат да платят. Въпросът е дали хората, имотът, финансирането и обяснението си пасват. Фактът, че не боравите със сумата за покупката, не освобождава вашата агенция от задълженията ѝ по отношение на борбата с изпирането на пари.
Три неща, които трябва да имате предвид
Вашата гледна точка е различна от тази на банката – но тя има значение.
Вашата оценка на бизнес риска трябва да определя проверките, използвани при реалните транзакции.
Несъответствието изисква оценка, а не автоматично обвинение.
Гледната точка, различна от тази на банката
Вашата агенция може да знае как е бил рекламиран имотът, как са протекли преговорите, кой е присъствал на огледите и кога се е променил предложеният купувач. Тези наблюдения могат да помогнат за обяснението на дадена транзакция, дори когато нямате достъп до банковата активност на клиента.
Въпреки това, агентът по недвижими имоти не трябва да приема, че разполага с пълната финансова картина, с която разполага ипотечният посредник, подготвящ заявление за финансиране. Вашият процес трябва да идентифицира информацията, която е от значение за ролята на вашата агенция, и да запълни пропуските чрез подходящи въпроси и доказателства.
Целта не е да се възпроизведе цялото кредитно досие на банката. Целта е да се разбере сделката.
Един полезен въпрос за вашия екип е: „Обяснението все още ли има смисъл, когато вземем предвид всичко, което знаем за тази покупка?“
Оценете бизнеса, преди да оцените сделката
Отправната точка е вашата оценка на риска в цялата компания (Business-Wide Risk Assessment – BWRA).
Съгласно AMLR това обхваща експозицията към изпиране на пари, финансиране на тероризъм и неизпълнение или заобикаляне на целеви финансови санкции. Тя трябва да отразява клиентите, услугите, географската експозиция, транзакциите и работните методи на бизнеса. Оценката трябва да бъде документирана и актуализирана, с изключение на ограничени изключения, които надзорните органи могат да определят за отделни документирани оценки.
Нека разгледаме две хипотетични агенции: едната се занимава предимно с покупки на жилища на местно ниво; другата редовно работи по корпоративни придобивания за отдалечени международни инвеститори.
Един и същ набор от процедури може да не е подходящ и за двете. Нито едното, нито другото описание не определя риска за всеки клиент, но всяко от тях помага да се установи какво трябва да обхващат контролните механизми на агенцията.
Ръководството трябва да превърне тази оценка в практически инструкции: каква информация е необходима на персонала, какво предизвиква допълнителни проверки и кой решава сложните случаи. Въвеждането на нова услуга или навлизането на нов пазар трябва да бъде предшествано от оценка на риска преди промяната — а не като последваща мярка.
Превърнете несъответствията в полезни въпроси
Необяснима промяна на купувача, неочаквано трето лице, което плаща, или финансиране, което не съответства на наличната информация, може да наложи по-внимателно проучване. Това са поводи за оценка, а не доказателство за изпиране на пари. Нека се върнем към двойката и техния частен заем от 150 000 евро.
Частният заем по себе си не е подозрителен. Подходящите въпроси могат да включват кой е заемодателят, каква е връзката му с купувачите, какви са условията на заема и откъде произхождат средствата на заемодателя.
Договорът за заем може да обясни споразумението. Той обаче не обяснява непременно произхода на парите.
По същия начин банковото салдо може да покаже, че средствата са налични, без да обяснява как са били получени. Съпоставяйте изискваните доказателства с въпроса, който остава нерешен.
Дълбочината на разследването трябва да отразява риска. Когато по-висок риск или специфични правни изисквания налагат засилена надлежна проверка, тези допълнителни мерки трябва да отговарят на съответните рискове.
Направете процеса повторяем
Дали дадено несъответствие ще бъде разгледано, не трябва да зависи единствено от това кой служител обработва транзакцията.
Определете каква информация обикновено се изисква, какво предизвиква допълнително проучване и кога даден проблем трябва да бъде ескалиран. Запишете полученото обяснение, разгледаните доказателства и достигнатото заключение. Прилагайте последователни правила, като същевременно позволявате различни мерки за различни рискове.
Общ регистър на транзакциите може да свърже тези елементи и да направи промените видими за хората, които трябва да предприемат действия. Целта не е да се събира повече информация безразборно. Целта е оценката да бъде разбираема и повторима.
Помолете екипа си да прегледа едно досие: могат ли да обяснят проблема, отговора и решението, без да разчитат на нечия памет?
Преди да се премине към следващата сделка
Случаят с двойката трябва да приключи с обоснована оценка – а не с предположението, че банката е се е справила с всичко.
Използвайте този сценарий, за да тествате процедурите си още сега. Може ли екипът ви да идентифицира въпросите без отговор, да поиска съответните доказателства и да включи подходящия човек?
AMLR като цяло влиза в сила от 10 юли 2027 г. Използвайте подготвителния период, за да направите процеса си работещ на практика, вместо да чакате продажба, при която времето е от решаващо значение, да разкрие пропуските му.
Разберете сделката. Проследете несъответствията. Запишете решението.
Започнете да изграждате интегриран процес за борба с изпирането на пари с Immosurance.
----------------------------
Следва — Част 3: Кои са хората зад транзакцията? Онлайн идентификация, действителни собственици и резултати от проверката.