Δεν χρειάζεται να χειριστείς τα χρήματα για να καταλάβεις τον κίνδυνο
Αγορά ακινήτου αξίας 480.000 ευρώ. Ιδιωτικό δάνειο ύψους 150.000 ευρώ. Το μεσιτικό σας γραφείο δεν λαμβάνει ποτέ τα χρήματα της αγοράς. Σημαίνει αυτό ότι η χρηματοδότηση είναι θέμα που αφορά κάποιον άλλο;
Φανταστείτε ένα ζευγάρι που αγοράζει ένα διαμέρισμα. Εξηγούν ότι τα 150.000 ευρώ θα προέλθουν από ιδιωτικό δάνειο ενός γνωστού τους, ενώ το υπόλοιπο ποσό θα χρηματοδοτηθεί από τράπεζα.
Το ακίνητο έχει βρεθεί, οι διαπραγματεύσεις προχωρούν και όλοι θέλουν να προχωρήσουν.
Για το μεσιτικό σας γραφείο, το ερώτημα δεν είναι απλώς αν οι αγοραστές μπορούν να πληρώσουν. Είναι αν τα πρόσωπα, το ακίνητο, η χρηματοδότηση και η εξήγηση ταιριάζουν μεταξύ τους. Το γεγονός ότι δεν διαχειρίζεστε τα χρήματα της αγοράς δεν απαλλάσσει το μεσιτικό σας γραφείο από τις υποχρεώσεις του σχετικά με την καταπολέμηση της νομιμοποίησης εσόδων από παράνομες δραστηριότητες.
Τρία σημεία που πρέπει να έχετε κατά νου
Η οπτική σας διαφέρει από αυτή της τράπεζας — αλλά έχει σημασία.
Η αξιολόγηση επιχειρηματικού κινδύνου που πραγματοποιείτε θα πρέπει να καθορίζει τους ελέγχους που χρησιμοποιούνται στις πραγματικές συναλλαγές.
Μια ασυνέπεια απαιτεί αξιολόγηση, όχι αυτόματη κατηγορία.
Μια διαφορετική οπτική από αυτή της τράπεζας
Η εταιρεία σας ενδέχεται να γνωρίζει πώς προωθήθηκε το ακίνητο, πώς εξελίχθηκαν οι διαπραγματεύσεις, ποιοι παρευρέθηκαν στις επισκέψεις και πότε άλλαξε ο προτεινόμενος αγοραστής. Αυτές οι παρατηρήσεις μπορούν να βοηθήσουν στην εξήγηση μιας συναλλαγής, ακόμη και όταν δεν έχετε πρόσβαση στις τραπεζικές κινήσεις του πελάτη.
Ωστόσο, ένας μεσίτης ακινήτων δεν πρέπει να υποθέτει ότι διαθέτει την πλήρη οικονομική εικόνα που έχει στη διάθεσή του ένας ενδιάμεσος υποθηκών που προετοιμάζει μια αίτηση χρηματοδότησης. Η διαδικασία σας πρέπει να προσδιορίζει τις πληροφορίες που σχετίζονται με τον ρόλο του μεσιτικού γραφείου σας και να καλύπτει τα κενά μέσω κατάλληλων ερωτήσεων και αποδεικτικών στοιχείων.
Ο στόχος δεν είναι να αναπαραχθεί ολόκληρος ο φάκελος δανειοδότησης της τράπεζας. Είναι να κατανοηθεί η συναλλαγή.
Μια χρήσιμη ερώτηση για την ομάδα σας είναι: «Η εξήγηση εξακολουθεί να έχει νόημα όταν λαμβάνουμε υπόψη όλα όσα γνωρίζουμε για αυτή την αγορά;»
Αξιολογήστε την επιχείρηση πριν αξιολογήσετε τη συναλλαγή
Το σημείο εκκίνησης είναι η Αξιολόγηση Κινδύνου σε Επίπεδο Επιχείρησης (Business-Wide Risk Assessment — BWRA).
Σύμφωνα με το AMLR, αυτή καλύπτει την έκθεση σε ξέπλυμα χρήματος, χρηματοδότηση της τρομοκρατίας και τη μη εφαρμογή ή την παράκαμψη στοχευμένων χρηματοοικονομικών κυρώσεων. Θα πρέπει να αντικατοπτρίζει τους πελάτες της επιχείρησης, τις υπηρεσίες, τη γεωγραφική έκθεση, τις συναλλαγές και τις μεθόδους εργασίας. Η αξιολόγηση πρέπει να τεκμηριώνεται και να διατηρείται ενημερωμένη, με την επιφύλαξη περιορισμένης εξαίρεσης που μπορούν να καθορίσουν οι εποπτικές αρχές για μεμονωμένες τεκμηριωμένες αξιολογήσεις.
Ας εξετάσουμε δύο υποθετικές εταιρείες: η μία ασχολείται κυρίως με τοπικές αγορές κατοικιών, ενώ η άλλη ασχολείται τακτικά με εταιρικές εξαγορές για απομακρυσμένους διεθνείς επενδυτές.
Ένα πανομοιότυπο σύνολο διαδικασιών ενδέχεται να μην ταιριάζει και στις δύο. Καμία από τις δύο περιγραφές δεν καθορίζει τον κίνδυνο κάθε πελάτη, αλλά η καθεμία βοηθά στον προσδιορισμό των θεμάτων που πρέπει να αντιμετωπίσουν οι έλεγχοι της εταιρείας.
Η διοίκηση πρέπει να μετατρέψει αυτή την αξιολόγηση σε πρακτικές οδηγίες: ποιες πληροφορίες χρειάζεται το προσωπικό, τι ενεργοποιεί πρόσθετους ελέγχους και ποιος επιλύει τις δύσκολες περιπτώσεις. Μια νέα υπηρεσία ή αγορά πρέπει να οδηγεί σε αξιολόγηση κινδύνου πριν από την αλλαγή — όχι εκ των υστέρων.
Μετατρέψτε τις ασυνέπειες σε χρήσιμες ερωτήσεις
Μια ανεξήγητη αλλαγή αγοραστή, ένας απροσδόκητος τρίτος πληρωτής ή χρηματοδότηση που δεν ταιριάζει με τις διαθέσιμες πληροφορίες μπορεί να δικαιολογούν πιο προσεκτική εξέταση. Αυτά αποτελούν αφορμές για αξιολόγηση, όχι αποδείξεις νομιμοποίησης εσόδων από παράνομες δραστηριότητες. Επιστρέψτε στο ζευγάρι και στο ιδιωτικό δάνειο των 150.000 ευρώ.
Ένα ιδιωτικό δάνειο δεν είναι εκ φύσεως ύποπτο. Σχετικές ερωτήσεις μπορεί να περιλαμβάνουν το ποιος είναι ο δανειστής, πώς συνδέεται με τους αγοραστές, ποιοι είναι οι όροι του δανείου και από πού προήλθαν τα κεφάλαια του δανειστή.
Μια σύμβαση δανείου μπορεί να εξηγήσει τη συμφωνία. Δεν εξηγεί όμως απαραίτητα την προέλευση των χρημάτων.
Ομοίως, ένα τραπεζικό υπόλοιπο μπορεί να δείχνει ότι υπάρχουν διαθέσιμα κεφάλαια, χωρίς όμως να εξηγεί πώς αποκτήθηκαν. Αντιστοιχίστε τα ζητούμενα αποδεικτικά στοιχεία με το ερώτημα που παραμένει ανεπίλυτο.
Το βάθος της έρευνας πρέπει να αντανακλά τον κίνδυνο. Όταν υψηλότερος κίνδυνος ή συγκεκριμένες νομικές απαιτήσεις επιβάλλουν ενισχυμένη δέουσα επιμέλεια, τα πρόσθετα αυτά μέτρα πρέπει να αντιμετωπίζουν τους σχετικούς κινδύνους.
Δημιουργήστε μια επαναλήψιμη διαδικασία
Το αν μια ασυνέπεια θα λάβει προσοχή δεν πρέπει να εξαρτάται αποκλειστικά από το ποιος υπάλληλος χειρίζεται τη συναλλαγή.
Καθορίστε ποιες πληροφορίες απαιτούνται συνήθως, τι προκαλεί περαιτέρω έρευνα και πότε πρέπει να αναφερθεί ένα ζήτημα σε ανώτερο επίπεδο. Καταγράψτε την εξήγηση που λάβατε, τα αποδεικτικά στοιχεία που εξετάστηκαν και το συμπέρασμα στο οποίο καταλήξατε. Εφαρμόστε συνεπείς κανόνες, επιτρέποντας παράλληλα διαφορετικά μέτρα για διαφορετικούς κινδύνους.
Ένα κοινό αρχείο συναλλαγών μπορεί να συνδέσει αυτά τα στοιχεία και να καταστήσει τις αλλαγές ορατές σε όσους πρέπει να αναλάβουν δράση. Ο στόχος δεν είναι η αδιάκριτη συλλογή περισσότερων πληροφοριών, αλλά η διασφάλιση ότι η αξιολόγηση είναι κατανοητή και επαναλήψιμη.
Ζητήστε από την ομάδα σας να εξετάσει ένα αρχείο: μπορούν να εξηγήσουν το ζήτημα, την απάντηση και την απόφαση χωρίς να βασίζονται στη μνήμη κάποιου;
Πριν προχωρήσει η επόμενη συναλλαγή
Η υπόθεση του ζευγαριού πρέπει να ολοκληρωθεί με μια τεκμηριωμένη αξιολόγηση — όχι με την υπόθεση ότι η τράπεζα έχει τακτοποιήσει τα πάντα.
Χρησιμοποιήστε αυτό το σενάριο για να ελέγξετε τις διαδικασίες σας τώρα. Μπορεί η ομάδα σας να εντοπίσει τις αναπάντητες ερωτήσεις, να ζητήσει τα σχετικά αποδεικτικά στοιχεία και να εμπλέξει το κατάλληλο άτομο;
Το AMLR ισχύει γενικά από τις 10 Ιουλίου 2027. Αξιοποιήστε την περίοδο προετοιμασίας για να διασφαλίσετε την αποτελεσματική λειτουργία της διαδικασίας σας στην πράξη, αντί να περιμένετε να αποκαλυφθούν τα κενά της κατά τη διάρκεια μιας πώλησης με αυστηρές προθεσμίες.
Κατανοήστε τη συναλλαγή. Εξετάστε τις ασυνέπειες. Καταγράψτε την απόφαση.
Ξεκινήστε να δημιουργείτε μια ολοκληρωμένη διαδικασία AML με την Immosurance.
----------------------------
Συνεχίζεται — Μέρος 3: Ποιοι είναι οι άνθρωποι πίσω από τη συναλλαγή; Ηλεκτρονική ταυτοποίηση, πραγματικοί δικαιούχοι και αποτελέσματα ελέγχου.