Il n'est pas nécessaire de manipuler l'argent pour en comprendre les risques

Un achat immobilier de 480 000 €. Un prêt privé de 150 000 €. Votre agence ne reçoit jamais le montant de l'achat. Le financement est-il donc l'affaire de quelqu'un d'autre ?

Imaginez un couple qui achète un appartement. Ils expliquent que 150 000 € proviendront d’un prêt privé accordé par une connaissance, le montant restant étant financé par une banque.

Le bien a été trouvé, les négociations avancent et tout le monde souhaite aller de l’avant.

Pour votre agence, la question n’est pas simplement de savoir si les acheteurs sont solvables. Il s’agit de vérifier si les personnes, le bien immobilier, le financement et les explications fournies concordent. Le fait de ne pas gérer le montant de l’achat ne dispense pas votre agence de ses obligations en matière de lutte contre le blanchiment d’argent.

Trois points à garder à l’esprit

• Votre point de vue diffère de celui de la banque, mais il a son importance.

• Votre évaluation des risques opérationnels doit déterminer les contrôles à mettre en œuvre lors des transactions réelles.

• Une incohérence doit donner lieu à une évaluation, et non à une accusation automatique.

Un point de vue différent de celui de la banque

Votre agence sait peut-être comment le bien a été mis en vente, comment les négociations se sont déroulées, qui a assisté aux visites et à quel moment l’acheteur potentiel a changé. Ces observations peuvent aider à expliquer une transaction même lorsque vous n’avez pas accès aux mouvements bancaires du client.

Cependant, un agent immobilier ne doit pas partir du principe qu’il dispose d’une vue d’ensemble complète de la situation financière, comme c’est le cas pour un intermédiaire hypothécaire qui prépare une demande de financement. Votre processus doit identifier les informations pertinentes pour le rôle de votre agence et combler les lacunes à l’aide de questions et de justificatifs appropriés.

L’objectif n’est pas de reproduire l’intégralité du dossier de crédit de la banque, mais de comprendre la transaction.

Une question utile à poser à votre équipe est la suivante : « L’explication reste-t-elle cohérente lorsque l’on prend en compte tout ce que nous savons sur cet achat ? »

Évaluez l’entreprise avant d’évaluer la transaction

Le point de départ est votre évaluation des risques à l’échelle de l’entreprise (Business-Wide Risk Assessment – BWRA).

Dans le cadre de l’AMLR, celle-ci couvre l’exposition au blanchiment d’argent, au financement du terrorisme et au non-respect ou au contournement des sanctions financières ciblées. Elle doit refléter la clientèle de l’entreprise, ses services, son exposition géographique, ses transactions et ses méthodes de travail. L’évaluation doit être documentée et tenue à jour, sous réserve d’une exception limitée que les autorités de contrôle peuvent déterminer pour des évaluations individuelles documentées.

Prenons l’exemple de deux agences hypothétiques : l’une s’occupe principalement d’achats immobiliers résidentiels locaux ; l’autre travaille régulièrement sur des acquisitions d’entreprises pour le compte d’investisseurs internationaux éloignés.

Un ensemble identique de procédures ne conviendra peut-être pas aux deux. Aucune de ces descriptions ne détermine le risque de chaque client, mais chacune aide à identifier les aspects que les contrôles de l’agence doivent prendre en compte.

La direction doit traduire cette évaluation en instructions pratiques : quelles informations le personnel doit-il obtenir, quels éléments déclenchent des contrôles supplémentaires et qui résout les cas difficiles ? L’introduction d’un nouveau service ou d’un nouveau marché doit donner lieu à une évaluation des risques avant le changement — et non après coup.

Transformez les incohérences en questions utiles

Un changement inexpliqué d’acheteur, un tiers payeur inattendu ou un financement qui ne correspond pas aux informations disponibles peuvent justifier un examen plus approfondi. Il s’agit là de motifs d’évaluation, et non de preuves de blanchiment d’argent. Revenons au couple et à son prêt privé de 150 000 €.

Un prêt privé n’est pas en soi suspect. Les questions pertinentes peuvent porter sur l’identité du prêteur, ses liens avec les acheteurs, les conditions du prêt et l’origine des fonds du prêteur.

Un contrat de prêt peut expliquer les modalités de l’opération. Il n’explique pas nécessairement l’origine de l’argent.

De même, un relevé bancaire peut indiquer que des fonds sont disponibles sans pour autant expliquer comment ils ont été obtenus. Il convient de faire correspondre les éléments de preuve demandés à la question qui reste en suspens.

L’exhaustivité de l’enquête doit être proportionnelle au risque. Lorsqu’un risque plus élevé ou des exigences légales spécifiques imposent une diligence raisonnable renforcée, ces mesures supplémentaires doivent répondre aux risques concernés.

Rendez le processus reproductible

Le fait qu’une incohérence fasse l’objet d’une attention particulière ne doit pas dépendre uniquement de l’employé chargé de la transaction.

Définissez quelles informations sont normalement requises, ce qui déclenche une enquête plus approfondie et à quel moment un problème doit être signalé à un supérieur. Consignez l’explication reçue, les éléments de preuve examinés et la conclusion tirée. Appliquez des règles cohérentes tout en autorisant des mesures différentes selon les risques.

Un dossier de transaction partagé permet de relier ces éléments et de rendre les changements visibles pour les personnes qui doivent agir. L’objectif n’est pas de collecter davantage d’informations de manière aveugle, mais de rendre l’évaluation compréhensible et reproductible.

Demandez à votre équipe d’examiner un dossier : est-elle capable d’expliquer le problème, la réponse apportée et la décision prise sans se fier à la mémoire de quelqu’un ?

Avant de passer à la transaction suivante

Le dossier de ce couple doit aboutir à une évaluation étayée, et non à une simple supposition selon laquelle la banque a tout pris en compte.

Utilisez ce scénario pour tester vos procédures dès maintenant. Votre équipe est-elle capable d’identifier les questions restées sans réponse, de demander les pièces justificatives pertinentes et d’impliquer la bonne personne ?

L’AMLR s’appliquera généralement à compter du 10 juillet 2027. Profitez de cette période de préparation pour mettre en œuvre votre processus dans la pratique, plutôt que d’attendre qu’une vente urgente en révèle les lacunes.

Comprenez la transaction. Assurez le suivi des incohérences. Consignez la décision.

Commencez à mettre en place un processus LBC interconnecté avec Immosurance.

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À suivre — Partie 3 : Qui sont les personnes derrière la transaction ? Identification en ligne, propriété effective et résultats du filtrage.