U hoeft niet zelf met het geld om te gaan om het risico te begrijpen

Een aankoop van onroerend goed ter waarde van € 480.000. Een particuliere lening van € 150.000. Uw makelaarskantoor ontvangt het aankoopbedrag nooit. Is de financiering dan de zorg van iemand anders?

Stel je voor dat een stel een appartement koopt. Ze leggen uit dat € 150.000 afkomstig is van een particuliere lening van een kennis, terwijl het resterende bedrag door een bank wordt gefinancierd.

De woning is gevonden, de onderhandelingen vorderen en iedereen wil verdergaan.

Voor uw makelaarskantoor is de vraag niet alleen of de kopers kunnen betalen. Het gaat erom of de personen, het onroerend goed, de financiering en de uitleg bij elkaar passen. Het feit dat u niet met het aankoopbedrag omgaat, ontslaat uw makelaarskantoor niet van zijn AML-verplichtingen.

Drie punten om in gedachten te houden

• Uw perspectief verschilt van dat van de bank – maar het is wel van belang.

• Uw bedrijfsrisicobeoordeling moet bepalend zijn voor de controles die bij daadwerkelijke transacties worden uitgevoerd.

• Een inconsistentie vraagt om een beoordeling, niet om een automatische beschuldiging.

Een ander perspectief dan dat van de bank

Uw makelaarskantoor weet wellicht hoe het onroerend goed op de markt is gebracht, hoe de onderhandelingen zijn verlopen, wie de bezichtigingen heeft bijgewoond en wanneer de beoogde koper is gewijzigd. Deze observaties kunnen helpen een transactie te verklaren, zelfs wanneer u geen inzicht hebt in de banktransacties van de klant.

Een makelaar mag echter niet aannemen dat hij over hetzelfde volledige financiële beeld beschikt als een hypotheekbemiddelaar die een financieringsaanvraag opstelt. Uw proces moet de informatie identificeren die relevant is voor de rol van uw makelaarskantoor en hiaten aanpakken door middel van passende vragen en bewijsmateriaal.

Het doel is niet om het volledige kredietdossier van de bank te reproduceren. Het gaat erom de transactie te begrijpen.

Een nuttige vraag voor uw team is: „Is de uitleg nog steeds logisch als we rekening houden met alles wat we over deze aankoop weten?“

Beoordeel het bedrijf voordat u de transactie beoordeelt

Het uitgangspunt is uw bedrijfsbrede risicobeoordeling (Business-Wide Risk Assessment – BWRA).

Volgens de AMLR omvat dit de blootstelling aan witwassen, terrorismefinanciering en het niet naleven of ontduiken van gerichte financiële sancties. De beoordeling moet een weerspiegeling zijn van de klanten, diensten, geografische blootstelling, transacties en werkwijzen van het bedrijf. De beoordeling moet worden gedocumenteerd en actueel worden gehouden, behoudens een beperkte uitzondering die toezichthouders kunnen vaststellen voor individuele gedocumenteerde beoordelingen.

Neem twee hypothetische instanties: de ene houdt zich voornamelijk bezig met lokale aankopen van woningen; de andere werkt regelmatig aan bedrijfsovernames voor internationale investeerders op afstand.

Eenzelfde reeks procedures is mogelijk niet voor beide geschikt. Geen van beide beschrijvingen bepaalt het risico van elke klant, maar beide helpen wel vast te stellen waar de controles van het bureau op moeten zijn gericht.

Het management moet die beoordeling vertalen naar praktische instructies: welke informatie het personeel nodig heeft, wat aanleiding geeft tot aanvullende controles en wie moeilijke gevallen oplost. Een nieuwe dienst of markt moet aanleiding geven tot een risicobeoordeling vóór de verandering – niet als een bijzaak achteraf.

Maak van inconsistenties nuttige vragen

Een onverklaarbare verandering van koper, een onverwachte derde betaler of financiering die niet overeenkomt met de beschikbare informatie kan nader onderzoek rechtvaardigen. Dit zijn aanleidingen voor een beoordeling, geen bewijs van witwassen. Laten we terugkeren naar het echtpaar en hun particuliere lening van € 150.000.

Een particuliere lening is op zich niet verdacht. Relevante vragen kunnen zijn: wie de kredietverstrekker is, wat de band met de kopers is, wat de leningsvoorwaarden zijn en waar het geld van de kredietverstrekker vandaan komt.

Een leningsovereenkomst kan de regeling verklaren. Deze verklaart echter niet noodzakelijkerwijs de herkomst van het geld.

Evenzo kan een banksaldo aantonen dat er middelen beschikbaar zijn, zonder dat daarmee wordt verklaard hoe deze zijn verkregen. Stem het gevraagde bewijsmateriaal af op de vraag die nog onbeantwoord is.

De diepgang van het onderzoek moet in verhouding staan tot het risico. Wanneer een hoger risico of specifieke wettelijke vereisten een verscherpt zorgvuldigheidsonderzoek vereisen, moeten die aanvullende maatregelen de relevante risico’s aanpakken.

Zorg ervoor dat het proces herhaalbaar is

Of een inconsistentie aandacht krijgt, mag niet uitsluitend afhangen van welke medewerker de transactie afhandelt.

Bepaal welke informatie normaal gesproken vereist is, wat aanleiding geeft tot nader onderzoek en wanneer een zorg moet worden geëscaleerd. Leg de ontvangen uitleg, het overwogen bewijsmateriaal en de getrokken conclusie vast. Pas consistente regels toe, maar sta verschillende maatregelen toe voor verschillende risico’s.

Een gedeeld transactiedossier kan deze elementen met elkaar verbinden en wijzigingen zichtbaar maken voor de mensen die actie moeten ondernemen. Het doel is niet om klakkeloos meer informatie te verzamelen. Het is om de beoordeling begrijpelijk en herhaalbaar te maken.

Vraag uw team om één dossier door te nemen: kunnen zij de zorg, de reactie en de beslissing uitleggen zonder te vertrouwen op iemands geheugen?

Voordat de volgende transactie verdergaat

De zaak van het echtpaar moet worden afgesloten met een onderbouwde beoordeling – niet met de veronderstelling dat de bank alles heeft afgehandeld.

Gebruik dit scenario om uw procedures nu te testen. Kan uw team de onbeantwoorde vragen identificeren, relevant bewijsmateriaal opvragen en de juiste persoon erbij betrekken?

AMLR is in het algemeen van toepassing vanaf 10 juli 2027. Gebruik de voorbereidingsperiode om uw proces in de praktijk te laten werken, in plaats van te wachten tot een tijdgevoelige verkoop de tekortkomingen blootlegt.

Zorg dat u de transactie begrijpt. Ga de inconsistenties na. Leg de beslissing vast.

Begin met het opzetten van een geïntegreerd AML-proces met Immosurance.

----------------------------

Volgende keer — Deel 3: Wie zijn de mensen achter de transactie? Online identificatie, uiteindelijk begunstigden en screeningresultaten.