Sinun ei tarvitse käsitellä rahaa ymmärtääksesi riskiä

480 000 euron kiinteistökauppa. 150 000 euron yksityislaina. Välitystoimistosi ei koskaan saa kauppahintaa. Onko rahoitus siis jonkun muun huolenaihe?

Kuvittele, että eräs pariskunta ostaa asunnon. He kertovat, että 150 000 euroa tulee tuttavalta otetusta yksityislainasta ja loput rahoitetaan pankista.

Kiinteistö on löytynyt, neuvottelut etenevät ja kaikki haluavat edetä asiassa.

Välitystoimistollesi kysymys ei ole pelkästään siitä, pystyvätkö ostajat maksamaan. Kyse on siitä, sopivatko henkilöt, kiinteistö, rahoitus ja selitys yhteen. Se, ettet käsittele ostorahoja, ei poista välitystoimistosi rahanpesun torjuntavelvollisuuksia.

Kolme muistettavaa seikkaa

• Näkökulmasi eroaa pankin näkökulmasta – mutta sillä on merkitystä.

• Liiketoimintariskien arvioinnin tulisi ohjata todellisissa kaupoissa käytettäviä tarkastuksia.

• Epäjohdonmukaisuus vaatii arviointia, ei automaattista syytöstä.

Erilainen näkökulma kuin pankilla

Välitystoimistosi saattaa tietää, miten kiinteistöä markkinoitiin, miten neuvottelut etenivät, ketkä osallistuivat esittelyihin ja milloin ostajaehdokas vaihtui. Nämä havainnot voivat auttaa selittämään liiketointa, vaikka et näkisikään asiakkaan pankkitapahtumia.

Kiinteistönvälittäjän ei kuitenkaan pidä olettaa, että hänellä on käytettävissään sama täydellinen taloudellinen kokonaiskuva kuin rahoitushakemusta valmistelevalla asuntolainan välittäjällä. Prosessissasi on tunnistettava välitystoimistosi roolin kannalta merkitykselliset tiedot ja täytettävä aukot asianmukaisilla kysymyksillä ja todisteilla.

Tavoitteena ei ole luoda uudelleen pankin koko luottotiedostoa, vaan ymmärtää kauppa.

Hyödyllinen kysymys tiimillesi on: ”Onko selitys edelleen järkeenkäypä, kun otamme huomioon kaiken, mitä tiedämme tästä ostosta?”

Arvioi liiketoiminta ennen kaupan arviointia

Lähtökohtana on liiketoimintakohtainen riskinarviointi (BWRA).

AMLR:n mukaan tämä kattaa altistumisen rahanpesulle, terrorismin rahoittamiselle sekä kohdennettujen taloudellisten pakotteiden noudattamatta jättämiselle tai kiertämiselle. Sen tulisi heijastaa yrityksen asiakkaita, palveluita, maantieteellistä altistumista, liiketoimia ja toimintatapoja. Arviointi on dokumentoitava ja pidettävä ajan tasalla, lukuun ottamatta rajoitettuja poikkeuksia, joita valvojat voivat määrittää yksittäisten dokumentoitujen arviointien osalta.

Tarkastellaan kahta kuvitteellista toimistoa: toinen hoitaa pääasiassa paikallisia asuinkiinteistöjen ostoja, toinen puolestaan säännöllisesti yrityskauppoja etäisiltä kansainvälisiltä sijoittajilta.

Sama menettelytapa ei välttämättä sovi molemmille. Kumpikaan kuvaus ei määritä jokaisen asiakkaan riskiä, mutta kumpikin auttaa tunnistamaan, mihin toimiston valvontamenettelyjen on puututtava.

Johdon tulisi muuntaa tämä arvio käytännön ohjeiksi: mitä tietoja henkilöstö tarvitsee, mikä laukaisee lisätarkastukset ja kuka ratkaisee vaikeat tapaukset. Uuden palvelun tai markkinan käyttöönotto tulisi johtaa riskinarviointiin ennen muutosta – ei vasta jälkikäteen.

Muuta epäjohdonmukaisuudet hyödyllisiksi kysymyksiksi

Selittämätön ostajan vaihto, odottamaton kolmas osapuoli maksajana tai saatavilla oleviin tietoihin sopimaton rahoitus voivat vaatia tarkempaa tarkastelua. Nämä ovat arvioinnin lähtökohtia, eivät todisteita rahanpesusta. Palataan takaisin pariskuntaan ja heidän 150 000 euron yksityislainaansa.

Yksityislaina ei sinänsä ole epäilyttävä. Asiaan liittyviä kysymyksiä voivat olla esimerkiksi se, kuka lainanantaja on, miten hän on yhteydessä ostajiin, mitkä ovat lainan ehdot ja mistä lainanantajan varat ovat peräisin.

Lainasopimus voi selittää järjestelyn, mutta se ei välttämättä selitä rahan alkuperää.

Vastaavasti pankkitilin saldo voi osoittaa, että varoja on käytettävissä, mutta se ei selitä, miten ne on hankittu. Pyydetyt todisteet on sovitettava yhteen ratkaisemattoman kysymyksen kanssa.

Tutkimuksen laajuuden tulisi vastata riskiä. Jos suurempi riski tai erityiset lakisääteiset vaatimukset edellyttävät tehostettua due diligence -tarkastusta, näiden lisätoimenpiteiden on kohdistuttava kyseisiin riskeihin.

Tee prosessista toistettavissa oleva

Se, kiinnitetäänkö epäjohdonmukaisuuteen huomiota, ei saisi riippua yksinomaan siitä, kuka työntekijä käsittelee liiketointa.

Määritä, mitä tietoja yleensä vaaditaan, mikä laukaisee lisätutkimuksen ja milloin huolenaihe on eskaloitava. Kirjaa saatu selitys, tarkastellut todisteet ja tehty johtopäätös. Sovella johdonmukaisia sääntöjä, mutta salli erilaiset toimenpiteet erilaisille riskeille.

Yhteinen tapahtumakirjanpito voi yhdistää nämä elementit ja tuoda muutokset näkyviin niille, joiden on toimittava. Tavoitteena ei ole kerätä lisää tietoa mielivaltaisesti, vaan tehdä arvioinnista ymmärrettävä ja toistettavissa oleva.

Pyydä tiimiäsi käymään läpi yksi asiakirja: pystyvätkö he selittämään huolenaiheen, vastauksen ja päätöksen turvautumatta kenenkään muistiin?

Ennen kuin seuraava kauppa etenee

Pariskunnan tapauksen tulisi päättyä perusteltuun arvioon – ei olettamukseen, että pankki on hoitanut kaiken.

Käytä tätä skenaariota menettelytapojesi testaamiseen jo nyt. Pystyykö tiimisi tunnistamaan vastaamattomat kysymykset, pyytämään asiaankuuluvia todisteita ja ottamaan mukaan oikean henkilön?

AMLR-säännöstö tulee yleisesti voimaan 10. heinäkuuta 2027. Käytä valmistautumisaikaa prosessisi toimivuuden varmistamiseen käytännössä sen sijaan, että odottaisit, että kiireellinen kauppa paljastaa sen puutteet.

Ymmärrä kauppa. Selvitä epäjohdonmukaisuudet. Kirjaa päätös.

Aloita yhtenäisen rahanpesun torjuntaprosessin rakentaminen Immosurancen avulla.

----------------------------

Seuraavaksi — Osa 3: Ketkä ovat kaupan takana? Verkkotunnistaminen, todelliset omistajat ja seulontatulokset.