Non è necessario gestire il denaro per comprenderne il rischio
L'acquisto di un immobile del valore di 480.000 euro. Un prestito privato di 150.000 euro. La vostra agenzia non riceve mai il corrispettivo dell'acquisto. Il finanziamento è quindi una questione che riguarda qualcun altro?
Immaginate una coppia che sta acquistando un appartamento. Spiegano che 150.000 euro proverranno da un prestito privato concesso da un conoscente, mentre l’importo restante sarà finanziato da una banca.
L’immobile è stato individuato, le trattative procedono e tutti vogliono andare avanti.
Per la vostra agenzia, la questione non è semplicemente se gli acquirenti siano in grado di pagare. Si tratta piuttosto di verificare se le persone, l’immobile, il finanziamento e le spiegazioni fornite siano coerenti tra loro. Il fatto di non gestire il corrispettivo dell’acquisto non esonera la vostra agenzia dalle responsabilità in materia di antiriciclaggio.
Tre punti da tenere a mente
La vostra prospettiva è diversa da quella della banca, ma è comunque importante.
La vostra valutazione del rischio aziendale dovrebbe determinare i controlli da applicare nelle transazioni effettive.
Un'incongruenza richiede una valutazione, non un'accusa automatica.
Una prospettiva diversa da quella della banca
La tua agenzia potrebbe sapere come è stato pubblicizzato l’immobile, come si sono svolte le trattative, chi ha partecipato alle visite e quando è cambiato il potenziale acquirente. Queste osservazioni possono aiutare a spiegare una transazione anche quando non è possibile visionare l’attività bancaria del cliente.
Tuttavia, un agente immobiliare non dovrebbe dare per scontato di disporre del quadro finanziario completo a disposizione di un intermediario ipotecario che prepara una richiesta di finanziamento. Il tuo processo deve identificare le informazioni rilevanti per il ruolo della tua agenzia e colmare le lacune attraverso domande e prove appropriate.
L’obiettivo non è riprodurre l’intero fascicolo di credito della banca, ma comprendere la transazione.
Una domanda utile per il vostro team è: «La spiegazione ha ancora senso se consideriamo tutto ciò che sappiamo su questo acquisto?»
Valutare l’azienda prima di valutare l’operazione
Il punto di partenza è la vostra Valutazione dei rischi a livello aziendale (Business-Wide Risk Assessment, BWRA).
Ai sensi dell’AMLR, questa copre l’esposizione al riciclaggio di denaro, al finanziamento del terrorismo e alla mancata applicazione o all’elusione delle sanzioni finanziarie mirate. Dovrebbe riflettere i clienti dell’azienda, i servizi, l’esposizione geografica, le transazioni e i metodi di lavoro. La valutazione deve essere documentata e mantenuta aggiornata, fatta salva un’eccezione limitata che le autorità di vigilanza possono determinare per singole valutazioni documentate.
Si considerino due agenzie ipotetiche: una si occupa principalmente di acquisti residenziali locali; un’altra opera regolarmente nel campo delle acquisizioni societarie per conto di investitori internazionali con sede all’estero.
Una serie identica di procedure potrebbe non essere adatta a entrambe. Nessuna delle due descrizioni determina il rischio di ogni singolo cliente, ma ciascuna aiuta a identificare gli aspetti che i controlli dell’agenzia devono affrontare.
La direzione dovrebbe tradurre tale valutazione in istruzioni pratiche: quali informazioni servono al personale, quali sono i fattori che determinano controlli aggiuntivi e chi risolve i casi difficili. Un nuovo servizio o mercato dovrebbe dare luogo a una valutazione del rischio prima del cambiamento, non come ripensamento a posteriori.
Trasformare le incongruenze in domande utili
Un cambio inspiegabile dell’acquirente, un terzo pagatore inaspettato o un finanziamento che non corrisponde alle informazioni disponibili possono giustificare un esame più approfondito. Si tratta di spunti per una valutazione, non di prove di riciclaggio di denaro. Torniamo alla coppia e al loro prestito privato di 150.000 euro.
Un prestito privato non è di per sé sospetto. Le domande rilevanti potrebbero includere chi sia il prestatore, quale sia il suo legame con gli acquirenti, quali siano i termini del prestito e da dove provengano i fondi del prestatore.
Un contratto di prestito può chiarire l’accordo, ma non spiega necessariamente l’origine del denaro.
Allo stesso modo, un estratto conto bancario può indicare la disponibilità di fondi senza spiegare come siano stati ottenuti. È necessario far corrispondere le prove richieste alla questione che rimane irrisolta.
L’approfondimento dell’indagine dovrebbe riflettere il rischio. Laddove un rischio più elevato o specifici requisiti legali richiedano una due diligence rafforzata, tali misure aggiuntive devono affrontare i rischi rilevanti.
Rendere il processo ripetibile
Il fatto che un’incongruenza venga presa in considerazione non dovrebbe dipendere esclusivamente dal dipendente che gestisce la transazione.
Definire quali informazioni sono normalmente richieste, quali elementi determinano un’ulteriore indagine e quando un sospetto deve essere segnalato a un livello superiore. Registrare la spiegazione ricevuta, le prove esaminate e la conclusione raggiunta. Applicare regole coerenti, consentendo al contempo misure diverse per rischi diversi.
Un registro condiviso delle transazioni può collegare questi elementi e rendere visibili le modifiche alle persone che devono agire. L’obiettivo non è raccogliere più informazioni in modo indiscriminato, ma rendere la valutazione comprensibile e ripetibile.
Chiedete al vostro team di esaminare un caso: riescono a spiegare il motivo di preoccupazione, la risposta e la decisione senza fare affidamento sulla memoria di qualcuno?
Prima che la prossima operazione proceda
Il caso della coppia dovrebbe concludersi con una valutazione documentata, non con il presupposto che la banca abbia risolto ogni aspetto.
Utilizzate questo scenario per mettere alla prova le vostre procedure fin da ora. Il vostro team è in grado di individuare le domande senza risposta, richiedere le prove pertinenti e coinvolgere la persona giusta?
L’AMLR si applica generalmente a partire dal 10 luglio 2027. Sfruttate il periodo di preparazione per rendere il vostro processo funzionante nella pratica, piuttosto che aspettare che una vendita urgente ne metta in luce le lacune.
Comprendete la transazione. Approfondite le incongruenze. Documentate la decisione.
Iniziate a costruire un processo antiriciclaggio integrato con Immosurance.
----------------------------
Prossimamente — Parte 3: Chi sono le persone dietro l’operazione? Identificazione online, titolarità effettiva e risultati dello screening.