Lai izprastu risku, nav nepieciešams rīkoties ar naudu

Nekustamā īpašuma pirkums par 480 000 eiro. Privāts aizdevums 150 000 eiro apmērā. Jūsu aģentūra nekad nesaņem pirkuma naudu. Vai tādējādi finansējums ir kāda cita problēma?

Iedomājieties pāri, kas pērk dzīvokli. Viņi paskaidro, ka 150 000 eiro tiks iegūti kā privāts aizdevums no paziņas, bet atlikušo summu finansēs banka.

Nekustamais īpašums ir atrasts, sarunas virzās uz priekšu, un visi vēlas turpināt.

Jūsu aģentūrai jautājums nav vienkārši par to, vai pircēji spēj samaksāt. Jautājums ir par to, vai cilvēki, nekustamais īpašums, finansējums un paskaidrojumi saskan. Tas, ka jūs neapstrādājat pirkuma naudu, neatbrīvo jūsu aģentūru no pienākumiem cīņā pret naudas atmazgāšanu.

Trīs punkti, kas jāpatur prātā

• Jūsu skatījums atšķiras no bankas skatījuma — bet tam ir nozīme.

• Jūsu uzņēmuma riska novērtējumam jānosaka pārbaudes, kas tiek veiktas reālajos darījumos.

• Neatbilstība prasa novērtējumu, nevis automātisku apsūdzību.

Atšķirīgs skatījums no bankas

Jūsu aģentūra, iespējams, zina, kā nekustamais īpašums tika piedāvāts tirgū, kā noritēja sarunas, kuri cilvēki apmeklēja apskates un kad mainījās potenciālais pircējs. Šie novērojumi var palīdzēt izskaidrot darījumu pat tad, ja jums nav pieejama informācija par klienta bankas darbībām.

Tomēr nekustamā īpašuma aģents nedrīkst pieņemt, ka viņam ir pieejams pilnīgs finanšu pārskats, kāds ir hipotekārā starpniekam, kurš sagatavo finansējuma pieteikumu. Jūsu procesā ir jāidentificē informācija, kas ir būtiska jūsu aģentūras lomai, un jānovērš trūkumi, izmantojot atbilstošus jautājumus un pierādījumus.

Mērķis nav atkārtot visu bankas kredīta lietu. Mērķis ir izprast darījumu.

Jūsu komandai noderīgs jautājums ir: „Vai paskaidrojums joprojām ir loģisks, ņemot vērā visu, ko mēs zinām par šo pirkumu?”

Novērtējiet uzņēmumu, pirms novērtējat darījumu

Sākumpunkts ir jūsu uzņēmuma mēroga riska novērtējums (BWRA).

Saskaņā ar AMLR tas aptver risku saistībā ar naudas atmazgāšanu, terorisma finansēšanu un mērķtiecīgu finanšu sankciju neievērošanu vai apiešanu. Tam jāatspoguļo uzņēmuma klienti, pakalpojumi, ģeogrāfiskā pakļautība, darījumi un darba metodes. Novērtējums ir jādokumentē un jāuztur atjaunināts, ņemot vērā ierobežotus izņēmumus, ko uzraugi var noteikt atsevišķiem dokumentētiem novērtējumiem.

Apsveriet divas hipotētiskas aģentūras: viena galvenokārt nodarbojas ar vietējo dzīvojamo nekustamo īpašumu pirkšanu; otra regulāri strādā ar uzņēmumu iegādi attāliem starptautiskiem investoriem.

Viena un tā pati procedūru kopa var nebūt piemērota abām aģentūrām. Neviens no aprakstiem nenosaka katra klienta risku, taču katrs palīdz identificēt, uz ko aģentūras kontroles mehānismiem ir jākoncentrējas.

Vadībai šis novērtējums jāpārvērš praktiskās instrukcijās: kāda informācija nepieciešama darbiniekiem, kas izraisa papildu pārbaudes un kas risina sarežģītus gadījumus. Jauns pakalpojums vai tirgus jānovērtē pirms izmaiņu ieviešanas, nevis pēc tam.

Pārvērtiet neatbilstības noderīgos jautājumos

Nepamatota pircēja maiņa, negaidīts trešās puses maksātājs vai finansējums, kas neatbilst pieejamajai informācijai, var liecināt par nepieciešamību veikt rūpīgāku pārbaudi. Tās ir norādes uz nepieciešamību veikt novērtējumu, nevis pierādījums naudas atmazgāšanai. Atgriezīsimies pie pāra un viņu 150 000 eiro privātā aizdevuma.

Privāts aizdevums pats par sevi nav aizdomīgs. Attiecīgie jautājumi var ietvert to, kas ir aizdevējs, kāda ir viņa saistība ar pircējiem, kādi ir aizdevuma nosacījumi un no kurienes nāk aizdevēja līdzekļi.

Aizdevuma līgums var izskaidrot vienošanos. Tas ne vienmēr izskaidro naudas izcelsmi.

Līdzīgi arī bankas konta atlikums var liecināt par pieejamajiem līdzekļiem, nepaskaidrojot, kā tie tika iegūti. Pieprasītie pierādījumi jāsaskaņo ar jautājumu, kas joprojām nav atrisināts.

Izmeklēšanas dziļumam jāatspoguļo risks. Ja augstāks risks vai konkrētas juridiskas prasības prasa pastiprinātu pārbaudi, šiem papildu pasākumiem jānovērš attiecīgie riski.

Padariet procesu atkārtojamu

Tas, vai neatbilstībai tiek pievērsta uzmanība, nedrīkst būt atkarīgs vienīgi no tā, kurš darbinieks apstrādā darījumu.

Noteikt, kāda informācija parasti ir nepieciešama, kas izraisa turpmāku izmeklēšanu un kad bažas ir jāpaziņo augstākstāvošajām instancēm. Reģistrējiet saņemto paskaidrojumu, izvērtētos pierādījumus un izdarīto secinājumu. Piemērojiet konsekventus noteikumus, vienlaikus ļaujot veikt atšķirīgus pasākumus atšķirīgiem riskiem.

Kopīgs darījumu reģistrs var savienot šos elementus un padarīt izmaiņas redzamas tiem cilvēkiem, kuriem ir jārīkojas. Mērķis nav bez izvēles vākt vairāk informācijas. Mērķis ir padarīt novērtējumu saprotamu un atkārtojamu.

Lūdziet savai komandai izskatīt vienu lietu: vai viņi spēj izskaidrot bažas, reaģēšanu un lēmumu, nepaļaujoties uz kāda atmiņu?

Pirms tiek uzsākts nākamais darījums

Pāra gadījumam jābeidzas ar pamatotu novērtējumu — nevis ar pieņēmumu, ka banka ir visu nokārtojusi.

Izmantojiet šo scenāriju, lai jau tagad pārbaudītu savas procedūras. Vai jūsu komanda spēj identificēt neatbildētos jautājumus, pieprasīt atbilstošus pierādījumus un iesaistīt atbilstošo personu?

AMLR parasti stājas spēkā no 2027. gada 10. jūlija. Izmantojiet sagatavošanās periodu, lai nodrošinātu, ka jūsu process darbojas praksē, nevis gaidiet, kamēr steidzams darījums atklās tā trūkumus.

Izpratiet darījumu. Izsekot neatbilstībām. Reģistrējiet lēmumu.

Sāciet veidot integrētu AML procesu ar Immosurance.

----------------------------

Nākamajā daļā — 3. daļa: Kādi cilvēki stāv aiz darījuma? Identifikācija tiešsaistē, faktiskie īpašnieki un pārbaudes rezultāti.