No hace falta manejar el dinero para comprender el riesgo
La compra de una vivienda por valor de 480 000 €. Un préstamo privado de 150 000 €. Tu agencia nunca recibe el dinero de la compra. ¿Significa eso que la financiación es asunto de otra persona?
Imagina que una pareja va a comprar un piso. Te explican que 150.000 € procederán de un préstamo privado de un conocido, y que el importe restante lo financiará un banco.
Ya se ha encontrado la vivienda, las negociaciones avanzan y todos quieren seguir adelante.
Para tu agencia, la cuestión no es simplemente si los compradores pueden pagar. Se trata de si las personas, la propiedad, la financiación y la explicación encajan entre sí. El hecho de no gestionar el dinero de la compra no exime a tu agencia de sus responsabilidades en materia de prevención del blanqueo de capitales.
Tres puntos a tener en cuenta
Tu perspectiva es diferente a la del banco, pero es importante.
Su evaluación de riesgos empresariales debe determinar los controles que se aplican en las transacciones reales.
Cualquier inconsistencia requiere una evaluación, no una acusación automática.
Una perspectiva diferente a la del banco
Tu agencia puede saber cómo se comercializó el inmueble, cómo se desarrollaron las negociaciones, quién asistió a las visitas y cuándo cambió el comprador propuesto. Esas observaciones pueden ayudar a explicar una transacción incluso cuando no puedes ver la actividad bancaria del cliente.
Sin embargo, un agente inmobiliario no debe dar por sentado que dispone de toda la información financiera de la que cuenta un intermediario hipotecario al preparar una solicitud de financiación. Tu proceso debe identificar la información relevante para la función de tu agencia y subsanar las lagunas mediante preguntas y pruebas adecuadas.
El objetivo no es reproducir íntegramente el expediente de crédito del banco, sino comprender la transacción.
Una pregunta útil para su equipo es: «¿Sigue teniendo sentido la explicación si tenemos en cuenta todo lo que sabemos sobre esta compra?».
Evalúa la empresa antes de evaluar la operación
El punto de partida es su Evaluación de Riesgos a Nivel Empresarial (BWRA, por sus siglas en inglés).
En el marco de las AMLR, esta abarca la exposición al blanqueo de capitales, la financiación del terrorismo y el incumplimiento o la elusión de sanciones financieras específicas. Debe reflejar los clientes, los servicios, la exposición geográfica, las transacciones y los métodos de trabajo de la empresa. La evaluación debe documentarse y mantenerse actualizada, con sujeción a una excepción limitada que los supervisores puedan determinar para evaluaciones individuales documentadas.
Consideremos dos agencias hipotéticas: una se dedica principalmente a la compra de viviendas locales; otra trabaja habitualmente en adquisiciones corporativas para inversores internacionales lejanos.
Es posible que un conjunto idéntico de procedimientos no se adapte a ambas. Ninguna de las dos descripciones determina el riesgo de cada cliente, pero cada una ayuda a identificar qué aspectos deben abordar los controles de la agencia.
La dirección debe traducir esa evaluación en instrucciones prácticas: qué información necesita el personal, qué factores desencadenan comprobaciones adicionales y quién resuelve los casos difíciles. Un nuevo servicio o mercado debe dar lugar a una evaluación de riesgos antes del cambio, y no como una medida a posteriori.
Convierte las inconsistencias en preguntas útiles
Un cambio inexplicable de comprador, un tercero pagador inesperado o una financiación que no se ajuste a la información disponible pueden justificar un examen más detallado. Se trata de motivos para realizar una evaluación, no de pruebas de blanqueo de capitales. Volvamos a la pareja y a su préstamo privado de 150 000 €.
Un préstamo privado no es intrínsecamente sospechoso. Entre las preguntas pertinentes pueden figurar quién es el prestamista, qué relación tiene con los compradores, cuáles son las condiciones del préstamo y de dónde proceden los fondos del prestamista.
Un contrato de préstamo puede explicar el acuerdo, pero no explica necesariamente el origen del dinero.
Del mismo modo, un extracto bancario puede mostrar que hay fondos disponibles sin explicar cómo se obtuvieron. Hay que ajustar las pruebas solicitadas a la cuestión que sigue sin resolverse.
La profundidad de la investigación debe reflejar el riesgo. Cuando un riesgo mayor o requisitos legales específicos exijan una diligencia debida reforzada, esas medidas adicionales deben abordar los riesgos pertinentes.
Haga que el proceso sea repetible
El hecho de que se preste atención a una inconsistencia no debe depender únicamente de qué empleado gestione la transacción.
Defina qué información se requiere normalmente, qué factores desencadenan una investigación más exhaustiva y cuándo debe elevarse una sospecha. Registre la explicación recibida, las pruebas consideradas y la conclusión a la que se ha llegado. Aplique normas coherentes, al tiempo que permita medidas diferentes para riesgos diferentes.
Un registro compartido de las transacciones puede conectar esos elementos y hacer que los cambios sean visibles para las personas que deben actuar. El objetivo no es recopilar más información de forma indiscriminada, sino hacer que la evaluación sea comprensible y repetible.
Pide a tu equipo que repase un expediente: ¿pueden explicar la sospecha, la respuesta y la decisión sin tener que recurrir a la memoria de nadie?
Antes de que la siguiente operación siga su curso
El caso de la pareja debería concluir con una evaluación fundamentada, no con la suposición de que el banco lo ha resuelto todo.
Utiliza este escenario para poner a prueba tus procedimientos ahora mismo. ¿Es capaz tu equipo de identificar las preguntas sin respuesta, solicitar las pruebas pertinentes e involucrar a la persona adecuada?
La AMLR se aplicará, en general, a partir del 10 de julio de 2027. Aprovecha el periodo de preparación para que tu proceso funcione en la práctica, en lugar de esperar a que una venta urgente ponga de manifiesto sus carencias.
Comprenda la transacción. Haga un seguimiento de las inconsistencias. Deje constancia de la decisión.
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Próximamente — Parte 3: ¿Quiénes son las personas que hay detrás de la transacción? Identificación en línea, titularidad real y resultados de la verificación.