Du trenger ikke å håndtere pengene for å forstå risikoen

Et boligkjøp på 480 000 euro. Et privat lån på 150 000 euro. Meglerbyrået ditt mottar aldri kjøpesummen. Er finansieringen derfor noen andres problem?

Tenk deg et par som skal kjøpe en leilighet. De forklarer at 150 000 euro skal komme fra et privat lån fra en bekjent, mens restbeløpet skal finansieres av en bank.

Eiendommen er funnet, forhandlingene går fremover og alle ønsker å gå videre.

For meglerbyrået ditt handler det ikke bare om hvorvidt kjøperne kan betale. Det handler om hvorvidt personene, eiendommen, finansieringen og forklaringen henger sammen. Det at du ikke håndterer kjøpesummen, fritar ikke meglerbyrået ditt for ansvaret knyttet til bekjempelse av hvitvasking.

Tre punkter å huske på

• Ditt perspektiv er annerledes enn bankens – men det er viktig.

• Din risikovurdering bør ligge til grunn for kontrollene som brukes i konkrete transaksjoner.

• En uoverensstemmelse krever en vurdering, ikke en automatisk anklage.

Et annet perspektiv enn bankens

Ditt byrå vet kanskje hvordan eiendommen ble markedsført, hvordan forhandlingene forløp, hvem som deltok på visningene og når den potensielle kjøperen skiftet. Disse observasjonene kan bidra til å forklare en transaksjon, selv når du ikke har innsyn i kundens bankaktivitet.

En eiendomsmegler bør imidlertid ikke anta at vedkommende har det fullstendige økonomiske bildet som en boliglånsformidler har til rådighet når vedkommende utarbeider en finansieringssøknad. Prosessen din må identifisere informasjonen som er relevant for meglerbyråets rolle og fylle ut hullene gjennom passende spørsmål og dokumentasjon.

Målet er ikke å gjengi hele bankens lånesak. Det er å forstå transaksjonen.

Et nyttig spørsmål for teamet ditt er: «Gir forklaringen fortsatt mening når vi tar hensyn til alt vi vet om dette kjøpet?»

Vurder virksomheten før du vurderer avtalen

Utgangspunktet er din virksomhetsomfattende risikovurdering – BWRA.

I henhold til AMLR omfatter denne eksponering for hvitvasking, finansiering av terrorisme og manglende gjennomføring eller omgåelse av målrettede økonomiske sanksjoner. Den bør gjenspeile virksomhetens kunder, tjenester, geografiske eksponering, transaksjoner og arbeidsmetoder. Vurderingen må dokumenteres og holdes oppdatert, med forbehold om et begrenset unntak som tilsynsmyndighetene kan fastsette for enkelte dokumenterte vurderinger.

Tenk på to hypotetiske byråer: Det ene håndterer hovedsakelig lokale boligkjøp, mens det andre regelmessig arbeider med bedriftsoppkjøp for fjerne internasjonale investorer.

Et identisk sett med prosedyrer passer kanskje ikke for begge. Ingen av beskrivelsene fastslår risikoen for hver enkelt kunde, men hver bidrar til å identifisere hva byråets kontrollrutiner må ta hensyn til.

Ledelsen bør omsette denne vurderingen til praktiske instrukser: hvilken informasjon de ansatte trenger, hva som utløser tilleggskontroller og hvem som løser vanskelige saker. En ny tjeneste eller et nytt marked bør utløse en risikovurdering før endringen – ikke i etterkant.

Gjør uoverensstemmelser om til nyttige spørsmål

En uforklarlig endring av kjøper, en uventet tredjepartsbetaler eller finansiering som ikke stemmer overens med den tilgjengelige informasjonen, kan kreve nærmere undersøkelse. Dette er anledninger til vurdering, ikke bevis på hvitvasking. La oss gå tilbake til paret og deres private lån på 150 000 euro.

Et privat lån er ikke i seg selv mistenkelig. Relevante spørsmål kan være hvem långiveren er, hvordan vedkommende er knyttet til kjøperne, hva lånevilkårene er og hvor långiverens midler stammer fra.

En låneavtale kan forklare ordningen. Den forklarer ikke nødvendigvis pengenes opprinnelse.

På samme måte kan en kontosaldo vise at midler er tilgjengelige uten å forklare hvordan de ble skaffet. Tilpass de bevisene som etterspørres til det spørsmålet som fortsatt er uavklart.

Omfanget av undersøkelsen bør stå i forhold til risikoen. Der høyere risiko eller spesifikke lovkrav krever utvidet due diligence, må disse tilleggstiltakene ta for seg de relevante risikoene.

Gjør prosessen repeterbar

Hvorvidt en uoverensstemmelse blir lagt merke til, bør ikke avhenge utelukkende av hvilken ansatt som håndterer transaksjonen.

Definer hvilken informasjon som normalt kreves, hva som utløser videre undersøkelse og når en bekymring må eskaleres. Registrer den mottatte forklaringen, bevisene som er vurdert og konklusjonen som er nådd. Bruk konsistente regler, samtidig som du tillater ulike tiltak for ulike risikoer.

En felles transaksjonsjournal kan knytte disse elementene sammen og gjøre endringer synlige for de som må handle. Målet er ikke å samle inn mer informasjon uten å skille mellom hva som er viktig og hva som ikke er det. Det er å gjøre vurderingen forståelig og repeterbar.

Be teamet ditt gå gjennom én sak: Kan de forklare bekymringen, responsen og beslutningen uten å stole på noens hukommelse?

Før neste avtale går videre

Saken til paret bør avsluttes med en underbygget vurdering – ikke en antakelse om at banken har håndtert alt.

Bruk dette scenariet til å teste prosedyrene dine nå. Kan teamet ditt identifisere de ubesvarte spørsmålene, be om relevant dokumentasjon og involvere den rette personen?

AMLR trer generelt i kraft fra 10. juli 2027. Bruk forberedelsesperioden til å få prosessen til å fungere i praksis, i stedet for å vente på at en tidsavhengig salgstransaksjon skal avdekke manglene.

Forstå transaksjonen. Følg opp uoverensstemmelsene. Dokumenter beslutningen.

Begynn å bygge en sammenhengende AML-prosess med Immosurance.

----------------------------

Neste gang – Del 3: Hvem er personene bak transaksjonen? Online identifikasjon, reell eier og screeningresultater.