No cal que manipulis els diners per entendre el risc.
Una compra d'una propietat de 480.000 €. Un préstec privat de 150.000 €. La vostra agència mai rep els diners de la compra. Per tant, és preocupació d'algú altre el finançament?
Imagina una parella que compra un pis. Expliquen que 150.000 € provindran d'un préstec privat d'un conegut, i la resta la finançarà un banc.
S'ha trobat la propietat, les negociacions avancen i tothom vol tirar endavant.
Per a la vostra agència, la qüestió no és simplement si els compradors poden pagar. És si les persones, la propietat, el finançament i l'explicació encaixen. No gestionar els diners de la compra no elimina les responsabilitats de l'agència en matèria de blanqueig de capitals (AML).
Tres punts a tenir en compte
La vostra perspectiva és diferent de la del banc, però és important.
La vostra avaluació de riscos empresarials hauria de determinar les comprovacions que s'utilitzen en les transaccions reals.
Una inconsistència requereix una avaluació, no una acusació automàtica.
Una perspectiva diferent de la del banc
La vostra agència pot saber com es va comercialitzar la propietat, com es van desenvolupar les negociacions, qui va assistir a les visites i quan va canviar el comprador proposat. Aquestes observacions poden ajudar a explicar una transacció fins i tot quan no podeu veure l'activitat bancària del client.
Tanmateix, un agent immobiliari no hauria de suposar que disposa de la imatge financera completa que té un intermediari hipotecari en preparar una sol·licitud de finançament. El vostre procés ha d'identificar la informació rellevant per al paper de la vostra agència i abordar les mancances mitjançant preguntes i proves adequades.
L'objectiu no és reproduir tot l'expedient de préstec del banc. És entendre la transacció.
Una pregunta útil per al vostre equip és: «Té encara sentit l'explicació si tenim en compte tot el que sabem sobre aquesta compra?»
Avaluï el negoci abans d'avaluar l'operació
El punt de partida és la vostra Avaluació de Riscos de l'Empresa en el seu Conjunt (BWRA).
En virtut de l'AMLR, això inclou l'exposició al blanqueig de capitals, al finançament del terrorisme i a la no-aplicació o l'elusió de sancions financeres selectives. Ha de reflectir els clients, els serveis, l'exposició geogràfica, les transaccions i els mètodes de treball de l'activitat. L'avaluació s'ha de documentar i mantenir actualitzada, amb una excepció limitada que els supervisors poden determinar per a avaluacions individuals documentades.
Considereu dues agències hipotètiques: una s'ocupa principalment de compres residencials locals; l'altra treballa habitualment en adquisicions corporatives per a inversors internacionals remots.
Un conjunt de procediments idèntic pot no ser adequat per a ambdues. Cap de les dues descripcions determina el risc de cada client, però cadascuna ajuda a identificar allò que els controls de l'agència han d'abordar.
La direcció hauria de traduir aquesta avaluació en instruccions pràctiques: quina informació necessiten els empleats, què desencadena controls addicionals i qui resol els casos complicats. Un servei o mercat nou hauria de motivar una avaluació de riscos abans del canvi, no com una ocurrència tardana.
Converteix les incoherències en preguntes útils
Un canvi inexplicable de comprador, un pagador de tercers inesperat o un finançament que no s'ajusta a la informació disponible poden justificar una examinació més acurada. Aquests són indicis per a una avaluació, no proves de blanqueig de capitals. Tornem a la parella i al seu préstec privat de 150.000 euros.
Un préstec privat no és inherentment sospitós. Les preguntes pertinents poden incloure qui és el prestador, quina és la seva relació amb els compradors, quins són els termes del préstec i d'on provenen els fons del prestador.
Un contracte de préstec pot explicar l'acord. No obstant això, no explica necessàriament l'origen dels diners.
De la mateixa manera, un extracte bancari pot mostrar que hi ha fons disponibles sense explicar com es van obtenir. Relacioneu les proves sol·licitades amb la qüestió que roman sense resoldre.
La profunditat de la investigació hauria de reflectir el risc. Quan un risc més elevat o uns requisits legals específics exigeixin una diligència deguda reforçada, aquestes mesures addicionals han d'abordar els riscos pertinents.
Feu que el procés sigui repetible
Si una inconsistència rep atenció no hauria de dependre únicament de quin empleat gestiona la transacció.
Definiu quina informació es requereix normalment, què desencadena una investigació addicional i quan s'ha d'escalar una preocupació. Registreu l'explicació rebuda, les proves considerades i la conclusió a què s'ha arribat. Apliqueu normes coherents tot permetent mesures diferents per a riscos diferents.
Un registre de transaccions compartit pot connectar aquests elements i fer visibles els canvis a les persones que han d'actuar. L'objectiu no és recopilar més informació de manera indiscriminada, sinó fer que l'avaluació sigui comprensible i repetible.
Demani al seu equip que analitzi un expedient: poden explicar la preocupació, la resposta i la decisió sense dependre de la memòria d'algú?
Abans que el següent acord avanci
El cas de la parella hauria d'acabar amb una avaluació fonamentada, no pas amb la suposició que el banc ho ha resolt tot.
Utilitzeu aquest escenari per provar els vostres procediments ara. Pot el vostre equip identificar les preguntes sense resposta, sol·licitar proves rellevants i implicar la persona adequada?
L'AMLR s'aplica generalment a partir del 10 de juliol de 2027. Aprofiteu el període de preparació per posar en pràctica el vostre procés, en lloc d'esperar una venda urgent que en reveli les mancances.
Comprendre la transacció. Fer el seguiment de les inconsistències. Registrar la decisió.
Comenceu a construir un procés AML connectat amb Immosurance.
----------------------------
Pròximament — Part 3: Qui són les persones que hi ha darrere de la transacció? Identificació en línia, titularitat real i resultats de la comprovació.