AMLR: nuevas normas en 2027, responsabilidades hoy
Imagina un martes de otoño de 2027. Tu autoridad supervisora nacional te solicita la evaluación de riesgos de tu agencia, sus procedimientos internos contra el blanqueo de capitales y los registros que demuestren cómo verificaste a las partes implicadas en tus últimas diez transacciones inmobiliarias. ¿Podría tu equipo recuperar la información y explicar las decisiones tomadas sin tener que buscar en las bandejas de entrada individuales?
Para las empresas inmobiliarias, el Reglamento de la UE contra el blanqueo de capitales no supone la llegada de obligaciones en materia de lucha contra el blanqueo de capitales a un sector que antes no estaba regulado. Las agencias inmobiliarias ya están sujetas al marco normativo vigente de la UE y a sus leyes nacionales de transposición. El cambio consiste en un conjunto de normas directamente aplicables y más armonizadas, que entrarán en vigor, en general, a partir del 10 de julio de 2027.
Puntos clave
Los agentes inmobiliarios ya tienen responsabilidades en materia de lucha contra el blanqueo de capitales; el año 2027 no supone un permiso para posponerlas.
El Reglamento AMLR establece requisitos comunes a nivel de la UE, aunque la supervisión nacional y determinadas normas nacionales siguen siendo pertinentes.
Estar preparado significa contar con un sistema operativo de evaluación de riesgos, diligencia debida, presentación de informes, controles y pruebas.
Qué cambia y qué no
El Reglamento (UE) 2024/1624 traslada las obligaciones fundamentales a un reglamento que se aplica directamente en todos los Estados miembros de la UE. Por lo tanto, las agencias deben comparar sus disposiciones actuales con los nuevos requisitos, en lugar de dar por sentado que todo empieza desde cero. Una empresa con procedimientos establecidos cuenta con una base sobre la que construir. Una empresa que se basa principalmente en copias de pasaportes tiene por delante una tarea más amplia.
La cuestión práctica es si el proceso funciona de principio a fin. ¿Puede el personal identificar un problema, obtener la información adecuada, ponerse en contacto con la persona encargada de tomar la decisión y registrar el resultado? Una política que describa esos pasos solo resulta útil si la agencia la sigue realmente.
¿Qué actividades inmobiliarias están cubiertas?
La AMLR se aplica a los agentes inmobiliarios y otros profesionales del sector en la medida en que actúen como intermediarios en transacciones inmobiliarias. También se aplica a la intermediación en el alquiler cuando la renta mensual sea de al menos 10 000 euros o su equivalente. Ese umbral de alquiler no debe confundirse con una exención para la venta de inmuebles.
Empiece por las actividades que su empresa lleva a cabo realmente: ventas residenciales, transacciones comerciales, arrendamientos pertinentes, representación de compradores y actividades a través de sucursales o agentes. No dé por sentado que todas las actividades relacionadas con el sector inmobiliario reciben el mismo trato, ni que un cargo profesional determine la respuesta. Identifique las obligaciones aplicables y la autoridad supervisora competente en cada jurisdicción en la que opere. [1]
Se trata de un marco de la UE, no de una norma que se aplique automáticamente a todos los países de Europa. Dentro de la UE, siguen requiriendo atención los canales nacionales de notificación, las instrucciones de supervisión y las normas adicionales permitidas por la legislación. Un conjunto de normas comunes no elimina la necesidad de comprender el entorno operativo local.
Cinco pilares, un proceso interconectado
En primer lugar, evalúe sus propios riesgos empresariales. La evaluación debe reflejar sus clientes, servicios, ubicaciones y métodos de trabajo, incluida la exposición al blanqueo de capitales, la financiación del terrorismo y el incumplimiento o la elusión de sanciones financieras específicas.
En segundo lugar, establezca políticas internas, personas responsables, formación y controles, incluidas pruebas independientes.
En tercer lugar, organice la diligencia debida con respecto al cliente y la evaluación de las transacciones: identidad, titularidad real, filtrado pertinente, finalidad de la transacción y consultas sobre la procedencia de los fondos proporcionales al riesgo.
En cuarto lugar, defina cómo se transmiten las inquietudes a la persona responsable de evaluar y notificar las sospechas a la Unidad de Inteligencia Financiera.
En quinto lugar, mantenga la información justificativa y las decisiones accesibles durante todo el período de conservación aplicable.
No se trata de cinco carpetas inconexas. Un riesgo identificado en la evaluación del negocio debe influir en las preguntas que formule el personal. Una respuesta inexplicada debe desencadenar la revisión adecuada. La revisión debe dejar constancia de lo que se tuvo en cuenta y de por qué la entidad actuó como lo hizo.
Empieza por tus expedientes actuales
Seleccione una pequeña muestra de transacciones completadas y en curso. Compare los expedientes con sus procedimientos escritos. Identifique las pruebas que faltan, las responsabilidades poco claras y los pasos que se dan demasiado tarde. Asigne un responsable a cada deficiencia y ponga a prueba el proceso revisado en nuevos trabajos.
Una agencia más pequeña puede organizar el cumplimiento de forma proporcional; no tiene por qué imitar a un banco. Pero la proporcionalidad significa adaptar el sistema a la actividad y a sus riesgos, no tratar los requisitos como algo opcional.
Volvamos a la inspección hipotética: el objetivo no es acumular una pila mayor de documentos, sino ofrecer una explicación clara de cómo gestiona su agencia los riesgos. Empiece a elaborar esa explicación ahora, mientras aún hay tiempo para mejorar el proceso.
La semana que viene, parte 2: Puede que no manejes el dinero, pero contribuyes a dar forma a la transacción. ¿A qué debe prestar atención una agencia inmobiliaria?