AMLR : nouvelles règles en 2027, responsabilités dès aujourd’hui

Imaginez un mardi de l’automne 2027. Votre autorité de contrôle nationale vous demande l’évaluation des risques de votre agence, ses procédures internes de lutte contre le blanchiment d’argent et les documents attestant de la manière dont vous avez vérifié l’identité des parties impliquées dans vos dix dernières transactions immobilières. Votre équipe serait-elle en mesure de retrouver ces informations et d’expliquer les décisions prises, sans avoir à fouiller dans les boîtes de réception individuelles ?

Pour les entreprises du secteur immobilier, le règlement européen sur la lutte contre le blanchiment d’argent ne marque pas l’arrivée d’obligations en la matière dans un secteur jusqu’alors non réglementé. Les agents immobiliers sont déjà soumis au cadre européen existant et à ses lois nationales de transposition. Le changement réside dans un ensemble de règles directement applicables et davantage harmonisées, qui s’appliqueront de manière générale à compter du 10 juillet 2027.

Points clés

• Les agents immobiliers ont déjà des responsabilités en matière de lutte contre le blanchiment d’argent ; 2027 ne constitue pas une autorisation de les reporter.

• Le règlement AMLR instaure des exigences communes à l’échelle de l’UE, tandis que la supervision nationale et certaines règles nationales restent d’actualité.

• Être prêt signifie disposer d’un système opérationnel d’évaluation des risques, de diligence raisonnable, de déclaration, de contrôles et de preuves.

Ce qui change et ce qui ne change pas

Le règlement (UE) 2024/1624 intègre les obligations fondamentales dans un règlement qui s’applique directement dans tous les États membres de l’UE. Les agences doivent donc comparer leurs dispositifs existants aux nouvelles exigences plutôt que de partir du principe que tout repart de zéro. Une entreprise disposant de procédures bien établies dispose d’une base sur laquelle s’appuyer. Une entreprise s’appuyant principalement sur des copies de passeports a un travail plus important à accomplir.

La question pratique est de savoir si le processus fonctionne de bout en bout. Le personnel est-il capable d’identifier un problème, d’obtenir les informations appropriées, de joindre le bon décideur et de consigner le résultat ? Une politique décrivant ces étapes n’est utile que si l’agence la suit réellement.

Quelles sont les activités immobilières concernées ?

L’AMLR s’applique aux agents immobiliers et autres professionnels de l’immobilier dans la mesure où ils agissent en tant qu’intermédiaires dans des transactions immobilières. Elle couvre également l’intermédiation en matière de location lorsque le loyer mensuel est d’au moins 10 000 euros ou son équivalent. Ce seuil de loyer ne doit pas être confondu avec une exemption pour les ventes immobilières.

Commencez par les activités que votre entreprise exerce effectivement : ventes résidentielles, transactions commerciales, locations concernées, représentation des acheteurs et activités menées par l’intermédiaire de succursales ou d’agents. Ne partez pas du principe que toutes les activités liées à l’immobilier sont traitées de la même manière, ni qu’un intitulé de poste détermine la réponse. Identifiez les obligations applicables et l’autorité de contrôle compétente dans chaque juridiction où vous exercez vos activités. ^[1]

Il s’agit d’un cadre européen, et non d’une règle s’appliquant automatiquement à tous les pays d’Europe. Au sein de l’UE, les canaux de déclaration nationaux, les instructions des autorités de surveillance et les règles supplémentaires autorisées par la législation doivent encore être pris en compte. L’existence d’un ensemble de règles communes n’élimine pas la nécessité de comprendre l’environnement opérationnel local.

Cinq éléments fondamentaux, un processus intégré

Premièrement, évaluez vos propres risques opérationnels. Cette évaluation doit tenir compte de votre clientèle, de vos services, de vos sites d’implantation et de vos méthodes de travail, y compris l’exposition au blanchiment d’argent, au financement du terrorisme et au non-respect ou au contournement des sanctions financières ciblées.

Deuxièmement, mettez en place des politiques internes, désignez les responsables, organisez des formations et instaurez des contrôles, y compris des tests indépendants.

Troisièmement, organisez la diligence raisonnable à l’égard de la clientèle et l’évaluation des transactions : identité, bénéficiaire effectif, filtrage pertinent, objet de la transaction et vérifications de l’origine des fonds proportionnées au risque.

Quatrièmement, définissez comment les signalements parviennent à la personne chargée d’évaluer et de signaler les soupçons à la Cellule de renseignement financier.

Cinquièmement, conservez les informations justificatives et les décisions accessibles pendant toute la durée de conservation applicable.

Il ne s’agit pas de cinq dossiers sans lien entre eux. Un risque identifié lors de l’évaluation de l’activité doit influencer les questions posées par le personnel. Une réponse inexpliquée doit déclencher l’examen approprié. Cet examen doit laisser des traces de ce qui a été pris en compte et des raisons pour lesquelles l’organisme a agi comme il l’a fait.

Commencez par vos dossiers existants

Sélectionnez un petit échantillon de transactions achevées et en cours. Comparez les dossiers avec vos procédures écrites. Identifiez les éléments de preuve manquants, les responsabilités floues et les étapes qui interviennent trop tard. Attribuez un responsable à chaque lacune et testez le processus révisé sur de nouvelles opérations.

Une petite agence peut organiser la conformité de manière proportionnée ; elle n’a pas besoin d’imiter une banque. Mais la proportionnalité signifie adapter le système à l’activité et à ses risques, et non pas considérer les exigences comme facultatives.

Revenons à l’inspection hypothétique : l’objectif n’est pas d’accumuler davantage de documents, mais de fournir une explication claire de la manière dont votre agence gère ses risques. Commencez dès maintenant à élaborer cette explication, tant qu’il est encore temps d’améliorer le processus.

La semaine prochaine, 2e partie : vous ne gérez peut-être pas l’argent, mais vous contribuez à la réalisation de la transaction. À quoi une agence immobilière doit-elle prêter attention ?