AMLR: noves normes el 2027, responsabilitats avui
Imagina un dimarts de la tardor del 2027. El teu supervisor nacional et demana l'avaluació de riscos de la teva agència, els seus procediments interns de lluita contra el blanqueig de capitals i els registres que demostrin com vas comprovar les parts de les teves últimes deu transaccions immobiliàries. Podria el teu equip recuperar la informació i explicar les decisions, sense haver de buscar a les bústies d'entrada individuals?
Per a les empreses immobiliàries, el Reglament de la UE contra el blanqueig de capitals no suposa l'arribada de les obligacions AML a un sector fins ara no regulat. Els agents immobiliaris ja estan coberts per l'actual marc de la UE i les seves lleis nacionals de transposició. El canvi consisteix en un reglament d'aplicació directa i més harmonitzat, que s'aplicarà generalment a partir del 10 de juliol de 2027.
Punts clau
Els agents immobiliaris ja tenen responsabilitats de LML; el 2027 no és un permís per ajornar-les.
La AMLR estableix requisits comuns de la UE, mentre que la supervisió nacional i certes normes nacionals continuen sent rellevants.
La preparació implica disposar d'un sistema operatiu d'avaluació de riscos, diligència deguda, informes, controls i proves.
Què canvia i què no
El Reglament (UE) 2024/1624 trasllada les obligacions bàsiques a un reglament que s'aplica directament a tots els estats membres de la UE. Per tant, les agències haurien de comparar els seus sistemes existents amb els nous requisits en lloc de suposar que tot comença des de zero. Una empresa amb procediments establerts té una base sobre la qual construir. Una empresa que es basa principalment en còpies de passaports té una tasca més àmplia.
La qüestió pràctica és si el procés funciona de principi a fi. El personal pot reconèixer un problema, obtenir la informació adequada, arribar al responsable de prendre la decisió adequat i registrar-ne el resultat? Una política que descrigui aquests passos només és útil quan l'agència la segueix realment.
Quines activitats immobiliàries estan cobertes?
L'AMLR cobreix els agents immobiliaris i altres professionals del sector immobiliari en la mesura que actuen com a intermediaris en transaccions immobiliàries. També cobreix la intermediació de lloguer quan el lloguer mensual és d'almenys 10.000 EUR o el seu equivalent. Aquest llindar de lloguer no s'ha de confondre amb una exempció per a la venda d'immobles.
Comenceu per les activitats que la vostra empresa realitza efectivament: vendes d'habitatges, operacions comercials, lloguers rellevants, representació de compradors i treball a través de sucursals o agents. No suposeu que totes les activitats relacionades amb els immobles tenen el mateix tractament, ni que un càrrec determina la resposta. Identifiqueu les obligacions aplicables i l'organisme supervisor competent a cada jurisdicció on opereu. [1]
Aquest és un marc de la UE, no una norma que s'apliqui automàticament a tots els països d'Europa. Dins de la UE, cal continuar tenint en compte els canals nacionals d'informació, les instruccions de supervisió i les normes addicionals permeses per la legislació. Un reglament comú no elimina la necessitat de comprendre l'entorn operatiu local.
Cinc pilars, un procés connectat
En primer lloc, avaluï els riscos del seu propi negoci. L'avaluació hauria de reflectir els seus clients, serveis, ubicacions i mètodes de treball, incloent-hi l'exposició al blanqueig de capitals, al finançament del terrorisme i a la no aplicació o l'elusió de sancions financeres selectives. En segon lloc, estableixi polítiques internes, persones responsables, formació i controls, incloent-hi proves independents.
En tercer lloc, organitzeu la diligència deguda amb el client i l'avaluació de les transaccions: identitat, titularitat real, filtratge pertinent, la finalitat de la transacció i consultes sobre el finançament proporcionals al risc. En quart lloc, definiu com les preocupacions arriben a la persona responsable d'avaluar i informar de les sospites a l'Unitat d'Intel·ligència Financera. En cinquè lloc, mantingueu la informació i les decisions de suport accessibles durant tot el període de conservació aplicable.
No es tracta de cinc carpetes independents. Un risc identificat en l'avaluació de l'activitat empresarial hauria d'influir en les preguntes que fa el personal. Una resposta inexplicable hauria de desencadenar la revisió pertinent. La revisió hauria de deixar constància del que es va considerar i per què l'entitat va actuar com ho va fer.
Comenceu amb els vostres arxius existents
Trieu una mostra petita de transaccions completades i en curs. Compareu els fitxers amb els vostres procediments escrits. Identifiqueu les proves que falten, les responsabilitats poc clares i els passos que es fan massa tard. Assigneu un responsable a cada mancança i proveu el procés revisat en treballs nous.
Una agència més petita pot organitzar el compliment de manera proporcional; no necessita imitar un banc. Però la proporcionalitat significa adaptar el sistema a l'activitat i als seus riscos, no tractar els requisits com a opcionals.
Tornant a la inspecció hipotètica: l'objectiu no és una pila més gran de documents. És una explicació clara de com la vostra agència gestiona els seus riscos. Comenceu a construir aquesta explicació ara, mentre hi ha temps per millorar el procés.
La setmana que ve, segona part: potser no manegeu els diners, però ajudeu a donar forma a la transacció. Què hauria de notar una agència immobiliària?