AMLR: nové pravidlá v roku 2027, povinnosti už dnes

Predstavte si utorok na jeseň roku 2027. Váš národný dozorný orgán vás požiada o posúdenie rizík vašej agentúry, jej interné postupy v oblasti boja proti praniu špinavých peňazí a záznamy, z ktorých vyplýva, ako ste overovali účastníkov vašich posledných desiatich transakcií s nehnuteľnosťami. Dokázal by váš tím tieto informácie získať a vysvetliť prijaté rozhodnutia bez toho, aby musel prehľadávať jednotlivé e-mailové schránky?

Pre realitné spoločnosti nariadenie EÚ o boji proti praniu špinavých peňazí neznamená zavedenie povinností v oblasti boja proti praniu špinavých peňazí v doteraz neregulovanom sektore. Realitní makléri už spadajú pod existujúci rámec EÚ a jeho vnútroštátne vykonávacie právne predpisy. Zmena spočíva v priamo uplatniteľnom, harmonizovanejšom súbore pravidiel, ktorý sa vo všeobecnosti začne uplatňovať od 10. júla 2027.

Kľúčové body

• Realitní makléri už majú povinnosti v oblasti boja proti praniu špinavých peňazí; rok 2027 nie je dôvodom na ich odklad.

• Nariadenie AMLR zavádza spoločné požiadavky EÚ, pričom naďalej zostáva v platnosti vnútroštátny dohľad a určité vnútroštátne pravidlá.

• Pripravenosť znamená fungujúci systém posudzovania rizík, náležitej starostlivosti, podávania správ, kontrol a dôkazov.

Čo sa mení a čo nie

Nariadenie (EÚ) 2024/1624 presúva základné povinnosti do nariadenia, ktoré sa priamo uplatňuje vo všetkých členských štátoch EÚ. Agentúry by preto mali porovnať svoje existujúce postupy s novými požiadavkami, namiesto toho, aby predpokladali, že všetko začína od nuly. Podnik s zavedenými postupmi má základ, na ktorom môže stavať. Podnik, ktorý sa spolieha hlavne na kópie pasov, má pred sebou náročnejšiu úlohu.

Praktickou otázkou je, či proces funguje od začiatku do konca. Dokážu zamestnanci rozpoznať problém, získať príslušné informácie, kontaktovať správneho rozhodovateľa a zaznamenať výsledok? Smernica, ktorá popisuje tieto kroky, je užitočná len vtedy, ak ju agentúra skutočne dodržiava.

Na ktoré činnosti v oblasti nehnuteľností sa vzťahuje?

AMLR sa vzťahuje na realitných agentov a iných odborníkov v oblasti nehnuteľností v rozsahu, v akom pôsobia ako sprostredkovatelia pri transakciách s nehnuteľnosťami. Vzťahuje sa tiež na sprostredkovanie prenájmu, ak je mesačný nájom najmenej 10 000 EUR alebo jeho ekvivalent. Táto prahová hodnota nájmu sa nesmie zamieňať s výnimkou pre predaj nehnuteľností.

Začnite s činnosťami, ktoré vaša spoločnosť skutočne vykonáva: predaj rezidenčných nehnuteľností, komerčné transakcie, príslušné prenájmy, zastupovanie kupujúcich a činnosť prostredníctvom pobočiek alebo agentov. Nepredpokladajte, že každá činnosť súvisiaca s nehnuteľnosťami sa posudzuje rovnako, ani že odpoveď určuje pracovná pozícia. Zistite, aké povinnosti sa na vás vzťahujú a kto je príslušným dozorným orgánom v každej jurisdikcii, v ktorej pôsobíte. ^[1]

Ide o rámec EÚ, nie o pravidlo, ktoré sa automaticky vzťahuje na každú krajinu v Európe. V rámci EÚ je stále potrebné venovať pozornosť vnútroštátnym kanálom podávania správ, pokynom orgánov dohľadu a dodatočným pravidlám povoleným legislatívou. Spoločný súbor pravidiel nevylučuje potrebu porozumieť miestnemu prevádzkovému prostrediu.

Päť základných prvkov, jeden prepojený proces

Po prvé, posúďte svoje vlastné podnikateľské riziká. Posúdenie by malo zohľadňovať vašich zákazníkov, služby, lokality a pracovné metódy, vrátane vystavenia riziku prania špinavých peňazí, financovania terorizmu a neplnenia alebo obchádzania cielených finančných sankcií. Po druhé, stanovte interné politiky, zodpovedné osoby, školenia a kontrolné mechanizmy, vrátane nezávislého testovania.

Po tretie, zorganizujte hĺbkovú kontrolu zákazníkov a posudzovanie transakcií: totožnosť, skutočné vlastníctvo, relevantné preverovanie, účel transakcie a otázky týkajúce sa financovania úmerné riziku. Po štvrté, definujte, ako sa podozrenia dostanú k osobe zodpovednej za posudzovanie a hlásenie podozrení finančnej spravodajskej jednotke. Po piate, uchovávajte podporné informácie a rozhodnutia prístupné počas celej platnej lehoty uchovávania.

Nejde o päť navzájom nesúvisiacich zložiek. Riziko identifikované v rámci posúdenia podnikania by malo ovplyvňovať otázky, ktoré kladú zamestnanci. Nevysvetlená odpoveď by mala vyvolať príslušné preskúmanie. Preskúmanie by malo zanechať dôkazy o tom, čo sa zvažovalo a prečo agentúra konala tak, ako konala.

Začnite so svojimi existujúcimi spisami

Vyberte si malú vzorku dokončených a prebiehajúcich transakcií. Porovnajte spisy s vašimi písomnými postupmi. Zistite chýbajúce dôkazy, nejasné zodpovednosti a kroky, ktoré sa vykonávajú príliš neskoro. Každú medzeru pridelte konkrétnej osobe a revidovaný proces otestujte na nových úlohách.

Menšia agentúra môže organizovať dodržiavanie predpisov primerane; nemusí napodobňovať banku. Primeranosť však znamená prispôsobiť systém podniku a jeho rizikám, nie považovať požiadavky za voliteľné.

Späť k hypotetickej kontrole: cieľom nie je väčšia hromada dokumentov. Je to jasné vysvetlenie toho, ako vaša agentúra riadi svoje riziká. Začnite toto vysvetlenie budovať už teraz, kým je ešte čas na zlepšenie procesu.

Budúci týždeň, 2. časť: Možno nestrážite peniaze, ale pomáhate formovať transakciu. Na čo by si mala realitná agentúra dávať pozor?