AMLR: jauni noteikumi 2027. gadā, pienākumi jau šodien

Iedomājieties kādu otrdienu 2027. gada rudenī. Jūsu valsts uzraudzības iestāde pieprasa jūsu aģentūras riska novērtējumu, tās iekšējās AML procedūras un dokumentus, kas liecina par to, kā jūs pārbaudījāt puses pēdējos desmit nekustamā īpašuma darījumos. Vai jūsu komanda spētu atrast šo informāciju un paskaidrot pieņemtos lēmumus, nemeklējot atsevišķās e-pasta pastkastēs?

Nekustamā īpašuma uzņēmumiem ES Noteikumi par nelikumīgi iegūtu līdzekļu legalizēšanas novēršanu nenozīmē, ka AML pienākumi tiek ieviesti iepriekš neregulētā nozarē. Nekustamā īpašuma aģenti jau ir pakļauti esošajam ES regulējumam un tā valsts īstenošanas tiesību aktiem. Izmaiņas ir tieši piemērojams, saskaņotāks noteikumu kopums, kas kopumā stāsies spēkā 2027. gada 10. jūlijā.

Galvenie punkti

• Nekustamā īpašuma aģentiem jau ir pienākumi naudas atmazgāšanas novēršanas jomā; 2027. gads nav atļauja tos atlikt.

• AMLR ievieš vienotas ES prasības, vienlaikus saglabājot valstu uzraudzību un noteiktus valstu noteikumus.

• Gatavība nozīmē funkcionējošu sistēmu riska novērtēšanai, pienācīgai rūpībai, ziņošanai, kontrolei un pierādījumu apkopošanai.

Kas mainās un kas nemainās

Regula (ES) 2024/1624 pārceļ galvenās saistības uz regulu, kas ir tieši piemērojama visās ES dalībvalstīs. Tāpēc aģentūrām vajadzētu salīdzināt savus esošos pasākumus ar jaunajām prasībām, nevis pieņemt, ka viss sākas no nulles. Uzņēmumam ar iedibinātām procedūrām ir pamats, uz kura balstīties. Uzņēmumam, kas galvenokārt paļaujas uz pasu kopijām, ir plašāks uzdevums.

Praktisks jautājums ir, vai process darbojas no sākuma līdz galam. Vai darbinieki spēj atpazīt problēmu, iegūt atbilstošu informāciju, sazināties ar pareizo lēmuma pieņēmēju un reģistrēt rezultātu? Politika, kas apraksta šos soļus, ir noderīga tikai tad, ja aģentūra to faktiski ievēro.

Kādas nekustamā īpašuma darbības tiek aptvertas?

AMLR attiecas uz nekustamā īpašuma aģentiem un citiem nekustamā īpašuma profesionāļiem tiktāl, ciktāl tie darbojas kā starpnieki nekustamā īpašuma darījumos. Tā attiecas arī uz starpniecību nomas darījumos, ja ikmēneša nomas maksa ir vismaz 10 000 eiro vai tās ekvivalents. Šo nomas slieksni nedrīkst sajaukt ar atbrīvojumu no prasībām nekustamā īpašuma pārdošanas gadījumā.

Sāciet ar darbībām, ko jūsu uzņēmums faktiski veic: dzīvojamo nekustamo īpašumu pārdošana, komercdarījumi, attiecīgā izīrēšana, pircēju pārstāvība un darbs ar filiāļu vai aģentu starpniecību. Neuzskatiet, ka visām ar nekustamo īpašumu saistītām darbībām tiek piemērota vienāda attieksme vai ka atbilde ir atkarīga no amata nosaukuma. Noskaidrojiet piemērojamos pienākumus un kompetento uzraudzības iestādi katrā jurisdikcijā, kurā jūs darbojaties. ^[1]

Šis ir ES regulējums, nevis noteikums, kas automātiski attiecas uz katru Eiropas valsti. ES ietvaros joprojām ir jāpievērš uzmanība valstu ziņošanas kanāliem, uzraudzības norādēm un papildu noteikumiem, ko atļauj likumdošana. Vienots noteikumu kopums neatbrīvo no nepieciešamības izprast vietējo darbības vidi.

Pieci pamatelementi, viens savstarpēji saistīts process

Pirmkārt, novērtējiet savus uzņēmējdarbības riskus. Novērtējumā jāņem vērā jūsu klienti, pakalpojumi, darbības vietas un darba metodes, tostarp pakļautība naudas atmazgāšanai, terorisma finansēšanai un mērķtiecīgu finanšu sankciju neievērošanai vai apiešanai. Otrkārt, izstrādājiet iekšējās politikas, norīkojiet atbildīgās personas, organizējiet apmācības un kontroles pasākumus, tostarp neatkarīgas pārbaudes.

Treškārt, organizējiet klienta uzticamības pārbaudi un darījumu novērtēšanu: identitāte, faktiskais īpašnieks, atbilstoša pārbaude, darījuma mērķis un finansējuma izcelsmes pārbaude, kas ir samērīga ar risku. Ceturtkārt, noteikt, kā bažas nonāk pie personas, kas atbild par aizdomu novērtēšanu un ziņošanu Finanšu izlūkošanas vienībai. Piektkārt, saglabājiet pamatojošo informāciju un lēmumus pieejamus visā piemērojamajā glabāšanas periodā.

Tās nav piecas savstarpēji nesaistītas lietas. Uzņēmējdarbības novērtējumā identificētais risks jāņem vērā, izstrādājot darbinieku jautājumus. Nepamatota atbilde jāuzskata par iemeslu atbilstošai pārbaudei. Pārbaudes rezultātā jāpaliek pierādījumiem par to, kas tika ņemts vērā un kāpēc iestāde rīkojās tieši tā.

Sāciet ar esošajām lietām

Izvēlieties nelielu paraugu no pabeigtiem un pašreizējiem darījumiem. Salīdziniet lietas ar jūsu rakstiskajām procedūrām. Identificējiet trūkstošos pierādījumus, neskaidras atbildības jomas un pasākumus, kas tiek veikti pārāk vēlu. Katram trūkumam norīkojiet atbildīgo personu un pārbaudiet pārskatīto procesu, piemērojot to jaunam darbam.

Mazāka aģentūra var organizēt atbilstības nodrošināšanu proporcionāli; tai nav jāatdarinā banka. Taču proporcionalitāte nozīmē sistēmas pielāgošanu uzņēmējdarbībai un tās riskiem, nevis prasību uzskatīšanu par fakultatīvām.

Atgriežoties pie hipotētiskās pārbaudes: mērķis nav lielāks dokumentu kaudze. Tas ir skaidrs paskaidrojums par to, kā jūsu aģentūra pārvalda savus riskus. Sāciet veidot šo paskaidrojumu jau tagad, kamēr vēl ir laiks uzlabot procesu.

Nākamnedēļ, 2. daļa: Jūs varbūt neapgrozat naudu, bet palīdzat veidot darījumu. Uz ko nekustamā īpašuma aģentūrai vajadzētu pievērst uzmanību?