AMLA viimeistelee keskeiset standardit
AMLA viimeistelee yksityissektorin keskeiset standardit: mitä tämä tarkoittaa kiinteistöalan ammattilaisille
AMLA viimeisteli 1. lokakuuta 2026 kolme luonnosta sääntelyteknisistä standardeista (RTS), jotka tekevät tulevasta EU:n rahanpesun torjunnan kehyksestä yksityiselle sektorille huomattavasti konkreettisemman. Nämä standardit määrittelevät keskeiset toimenpiteet, joita yritysten ja ammattilaisten on sovellettava rahanpesun ja terrorismin rahoittamisen riskien vähentämiseksi, ja ne muodostavat tärkeän askeleen kohti selkeämpää ja johdonmukaisempaa EU:n rahanpesun torjunnan ja terrorismin rahoituksen torjunnan sääntökokonaisuutta. Rahanpesun torjunnan ja terrorismin rahoituksen torjunnan viranomainen
Kiinteistöalalle tämä on enemmän kuin pelkkä tekninen päivitys. Se on merkki siitä, että AMLR-valmistelut ovat siirtymässä oikeudellisesta teoriasta operatiiviseen todellisuuteen.
Kiinteistövälitystoimistojen, rakennuttajien, franchising-antajien, verkostojen, kiinteistöalan palveluntarjoajien ja asuntolainavälittäjien on yhä useammin osoitettava, että niiden rahanpesun torjuntaprosessit ovat jäsenneltyjä, riskiperusteisia, dokumentoituja ja johdonmukaisia. Epävirallisten tarkastusten, hajanaisten kirjanpitojen ja ”tunnemme asiakkaamme” -selitysten aika on päättymässä.
Mitä AMLA on saattanut päätökseen
AMLA on viimeistellyt kolme standardisarjaa yksityissektorille.
Ensimmäinen koskee liikesuhteita, satunnaisia liiketoimia ja toisiinsa liittyviä liiketoimia. Siinä selitetään, miten yritysten ja ammattilaisten tulisi erottaa nämä kategoriat toisistaan ja miten toisiinsa liittyvät liiketoimet tulisi tunnistaa, jotta asiakkaan tuntemisvelvollisuuden kynnysarvoja sovellettaisiin johdonmukaisesti.
Toinen koskee asiakkaan tuntemisvelvollisuutta. Siinä täsmennetään tiedot, jotka yritysten ja ammattilaisten on kerättävä ja todennettava, mukaan lukien suhteutetut toimenpiteet matalan riskin tilanteissa, etätodentaminen, sähköinen tunnistaminen sekä poliittisesti vaikutusvaltaisten henkilöiden, heidän perheenjäsentensä ja läheisten yhteistyökumppaniensa seulonta.
Kolmas osa koskee konserninlaajuisia järjestelyjä. Siinä asetetaan vähimmäisvaatimukset tehokkaille konserninlaajuisille rahanpesun ja terrorismin rahoituksen torjunnan järjestelyille, mukaan lukien hallinto, riskienhallinta, sisäiset valvontamenettelyt ja turvallinen tietojen jakaminen.
Yhdessä nämä standardit antavat velvollisille yhteisöille ja valvontaviranomaisille selkeämmät odotukset siitä, miten uusia rahanpesun torjunnan sääntöjä tulisi soveltaa käytännössä. AMLA:n mukaan tavoitteena on vahvistaa rahanpesun ja terrorismin rahoituksen torjunnan valvontaa sekä parantaa talousrikosten ehkäisyä ja havaitsemista, samalla kun toimitaan suhteutettavasti ja riskilähtöisesti.
Tärkeää: Nämä standardit eivät ole vielä lopullinen säädösteksti
Lopulliset standardiluonnokset on toimitettu Euroopan komissiolle. Kun ne on hyväksytty ja julkaistu Euroopan unionin virallisessa lehdessä, niiden on ehdotettu tulevan voimaan kuusi kuukautta niiden voimaantulon jälkeen. Jalkapalloagenttien ja ammattilaisjalkapalloseurojen osalta AMLA:n mukaan ne tulevat voimaan 10. heinäkuuta 2029. y
Tämä tarkoittaa, että yritysten ei tulisi suhtautua standardeihin vain vapaaehtoisena luettavana materiaalina. Ne osoittavat kehityssuunnan ja sen, kuinka yksityiskohtaista toimintaa AMLR-vaatimusten noudattaminen tulevaisuudessa edellyttää.
1. Liikesuhteet, satunnaiset liiketoimet ja toisiinsa liittyvät liiketoimet
Yksi kiinteistöalan ammattilaisten kannalta käytännön kannalta tärkeimmistä kysymyksistä on tietää, milloin rahanpesun torjuntaa koskevat velvoitteet tulevat voimaan.
AMLA:n tiedotteessa, joka koskee 19 artiklan 9 kohdan mukaisia sääntelyteknisisiä standardeja (RTS), selitetään, että ennen asiakkaan tuntemismenettelyn (CDD) soveltamista velvollisen tahon on määritettävä, onko asiakassuhde liiketoimintasuhde vai satunnainen liiketoimi. Liikesuhde edellyttää asiakkaan tuntemismenettelyä ja jatkuvaa seurantaa. Satunnainen liiketoimi, jonka arvo alittaa asiaankuuluvan kynnysarvon, ei vaadi asiakkaan tuntemismenettelyä, ellei jokin AMLR-asetuksen poikkeuksista sovellu, kun taas satunnainen liiketoimi, jonka arvo on vähintään asiaankuuluvan kynnysarvon suuruinen, vaatii yleensä asiakkaan tuntemismenettelyä.
Tämä on merkittävää kiinteistöalalla, koska ammattilaiset eivät aina suorita rahoitustransaktioita itse. AMLA täsmentää, että palveluntarjoajien osalta, jotka eivät suorita transaktioita itse, kyseisen kynnysarvon saavuttamisen määrittämisessä käytetään kohde-etuuden tai transaktion arvoa – ei palvelusta veloitettavaa palkkiota.
Kiinteistönvälittäjien, lakimiesten ja muiden ammattimaisten palveluntarjoajien osalta AMLA korostaa kahta käytännön kriteeriä: onko palvelun odotettavissa jatkuvan pidemmän aikaa ja mikä on asiakkaalle tarjottavien palvelujen odotettu määrä.
Tämä on erittäin merkityksellistä kiinteistöalan yrityksille, jotka ylläpitävät jatkuvia asiakassuhteita, hoitavat toistuvia transaktioita, tekevät yhteistyötä sijoittajien kanssa, hallinnoivat salkkuja tai toimivat korkean arvon markkinoilla.
2. Toisiinsa liittyvät liiketoimet: miksi jakaminen ei poista riskiä
AMLA:n standardeissa selvennetään myös, miten toisiinsa liittyvät transaktiot tulisi tunnistaa.
Kaksi tai useampi satunnainen liiketoimi voi olla toisiinsa liittyvä, jos niillä on sama tai samankaltainen alkuperä, kohde ja tarkoitus tai muita yhteisiä piirteitä. Ne voivat olla toisiinsa liittyviä myös silloin, kun ne suorittaa sama asiakas tai useat asiakkaat, jotka toimivat yhdessä. Kun satunnaiset liiketoimet liittyvät toisiinsa, asiaankuuluva kynnysarvo on arvioitava niiden yhteenlasketun arvon perusteella.
Kiinteistöalalla tämä on olennaisen tärkeää. Rikollinen toiminta on usein järjestetty siten, että yksittäiset toimet näyttävät harmittomilta. Useat maksut, useat osapuolet, vaiheittain toteutetut transaktiot, toisiinsa liittyvät ostajat tai toistuvat kaupat voivat kukin erikseen tarkasteltuna näyttää hyväksyttäviltä. Rahanpesun torjunnan vaatimusten noudattaminen edellyttää, että ammattilaiset tarkastelevat toimien kokonaiskuvaa.
Tässä vaiheessa teknologia nousee ratkaisevaksi tekijäksi. Kiinteistöalan rahanpesun torjunta-alustan ei tulisi pelkästään kerätä asiakirjoja, vaan sen tulisi auttaa tunnistamaan, ovatko liiketoimet, asiakkaat, rahoituslähteet tai vastapuolet yhteydessä toisiinsa.
3. Asiakkaan tuntemisvelvollisuus yhtenäistyy
AMLA:n asiakkaan tuntemista koskevissa täytäntöönpanosäännöissä (RTS) määritellään tiedot, jotka velvollisten tahojen on kerättävä ja todennettava. AMLR-säännökset velvoittavat velvolliset tahot tunnistamaan ja todentamaan asiakkaat, asiakkaiden puolesta toimivat henkilöt, luonnolliset henkilöt, joiden puolesta tai joiden eduksi liiketoimi tai toiminta suoritetaan, sekä todelliset edunsaajat ennen liikesuhteen solmimista tai satunnaisen liiketoimen suorittamista.
Standardeissa määritellään tiedot, jotka on kerättävä luonnollisista henkilöistä, oikeushenkilöistä, osoitteista, kansalaisuuksista ja muista keskeisistä tunnistetiedoista. Luonnollisten henkilöiden osalta AMLA:ssa todetaan, että velvollisten tahojen on hankittava kaikki henkilöllisyystodistuksessa, passissa tai vastaavassa asiakirjassa mainitut nimet ja että syntymäpaikan on sisällettävä vähintään maa sekä asiaankuuluva paikallinen paikkakunta, kuten osavaltio, kaupunki, kunta, taajama tai kylä.
Vähäriskisissä tilanteissa standardit sallivat luonnollisten henkilöiden osalta suppeamman tunnistetietokokonaisuuden. AMLA:n tiedotteessa selitetään, että tämä suppeampi kokonaisuus sisältää keskeiset tunnistetiedot, kuten nimet, syntymäaika ja -paikka sekä kansalaisuus, ja että osoitetta ei vaadita näissä vähäriskisissä tilanteissa.
Tärkeää ei ole se, että jokaisesta asiakirjasta vaaditaan yhtä laajaa tietoa. Tärkeää on, että jokaisen päätöksen on oltava oikeasuhteinen, riskipohjainen ja dokumentoitu.
4. Todellinen omistaja: Rekisterit eivät yksinään riitä
Todellinen omistaja on edelleen yksi tärkeimmistä rahanpesun torjunnan kysymyksistä kiinteistöalalla.
AMLA:n asiakkaan tuntemista (CDD) koskevassa tiedotteessa selitetään, että velvolliset tahot voivat käyttää lähteitä, kuten julkisia rekistereitä, yritysrekistereitä, väestörekistereitä, verorekistereitä, kiinteistörekistereitä, luotettavia tietopalveluntarjoajia, rahoituslaitoksia, saman konsernin muita velvollisia tahoja sekä oikeushenkilöiden asiakirjoja, joissa todellinen omistaja on nimetty.
AMLA korostaa kuitenkin myös yhtä kriittistä seikkaa: matalan riskin tilanteissa todellisen omistajan tunnistamiseen voidaan käyttää keskitetystä todellisen omistajan rekisteristä saatavia tietoja, mutta pelkästään rekisteritiedot eivät riitä todentamisvaatimusten täyttämiseen. Velvollisen tahon tulee tarkistaa tiedot asiakkaalta tai muista luotettavista lähteistä saatujen tietojen avulla.
Kiinteistöalan ammattilaisille tämä on tärkeä toiminnallinen viesti. Nimen näkeminen rekisterissä ei ole sama asia kuin omistajuuden ja määräysvallan ymmärtäminen. Monikerroksiset yritysrakenteet, nimellisjärjestelyt ja rajat ylittävät yhteisöt edellyttävät järjestelmällistä todentamista ja selkeää dokumentointia.
5. Etätarkastus ja sähköinen tunnistaminen
Kiinteistöala toimii yhä enemmän digitaalisesti. Ostajat, myyjät, sijoittajat ja välittäjät voivat sijaita eri maissa, ja asiakassuhteen aloittaminen voi tapahtua etäyhteyden kautta.
AMLA:n asiakkaan tuntemisvaatimukset (CDD) koskevat etätarkistusta ja sähköistä tunnistautumista. Tietolehdessä selitetään, että jos henkilöllisyystodistusta, passia tai vastaavaa ei voida esittää kasvotusten eikä henkilö voi käyttää sähköisiä tunnistautumiskeinoja tai päteviä luottamuspalveluja, velvolliset tahot voivat käyttää vaihtoehtoisia todentamisratkaisuja, edellyttäen että ne perustuvat luotettaviin ja riippumattomiin tietolähteisiin ja sisältävät RTS:ssä määritellyt suojatoimenpiteet.
Tämä on tärkeää rajat ylittävissä kiinteistökaupoissa. Etäasiakkaan rekisteröinti voidaan sallia, mutta sen on oltava valvottua, luotettavaa ja asianmukaisesti dokumentoitua.
6. PEP- ja pakotetarkastus: Enemmän kuin pelkkä valintaruutu
AMLA:n tiedotteessa vahvistetaan, että osana asiakkaan tuntemisvelvollisuutta velvollisten tahojen on tarkistettava, ovatko asiakas ja todelliset omistajat kohdennettujen taloudellisten pakotteiden kohteena. Niiden on myös selvitettävä, onko asiakas, todellinen edunsaaja ja tarvittaessa henkilö, jonka puolesta tai eduksi liiketoimi toteutetaan, poliittisesti vaikutusvaltainen henkilö, tämän perheenjäsen tai läheinen yhteistyökumppani.
Tietolehdessä todetaan myös, että seulonta voidaan suorittaa automatisoiduilla seulontatyökaluilla, manuaalisilla tarkistuksilla tai näiden yhdistelmällä, ja että salanimet, kauppanimet ja digitaalisten lompakoiden osoitteet voivat olla merkityksellisiä kohdennettujen taloudellisten pakotteiden seulonnassa, mikäli ne ovat sovellettavissa ja saatavilla.
Kiinteistöalan yrityksille tämä tarkoittaa, että seulontaa ei voida käsitellä kertaluonteisena muodollisuutena. Se on integroitava työnkulkuun, liitettävä todelliseen omistajuuteen ja dokumentoitava transaktiotiedostoon.
7. Myös nykyisten asiakkaiden osalta tarvitaan korjaavia toimenpiteitä
AMLA:n asiakkaan tuntemista koskevassa tiedotteessa käsitellään siirtymätoimenpiteitä olemassa olevien ja käynnissä olevien liikesuhteiden osalta. Siinä todetaan, että asiakastiedot, -asiakirjat ja -tiedot, jotka koskevat asiakkaita, joiden liikesuhde on solmittu ennen RTS:n voimaantuloa, on saatettava vaatimusten mukaisiksi riskilähtöisesti, ja viimeistään yhden vuoden kuluessa korkeamman riskin asiakkaiden osalta ja viiden vuoden kuluessa kaikkien muiden asiakkaiden osalta, kuten AMLR:ssä on määritelty.
Tämä on erityisen tärkeää vakiintuneille kiinteistöalan yrityksille, joilla on vanhoja asiakastiedostoja, sijoittajasuhteita, kiinteistönhallinta-asiakkaita, vuokra-portfolioita tai toistuvia ostajia.
AMLR-valmistautuminen ei koske pelkästään uusien asiakkaiden asiakkuuden aloittamista. Siihen kuuluu myös olemassa olevien asiakkuuksien tarkistaminen.
8. Konserninlaajuiset vaatimukset: franchising- ja verkostoyritysten tulisi kiinnittää huomiota
AMLA:n konsernikohtaiset standardit ovat erityisen merkityksellisiä kiinteistöverkostoille ja franchising-rakenteille.
Tietolehdessä todetaan, että RTS-säännökset koskevat AMLR:ssä määriteltyjä konserneja sekä tiettyjä rakenteita, kuten verkostoja, kumppanuuksia ja franchising-järjestelmiä, joilla on yhteinen omistus, johto tai sääntöjen noudattamisen valvonta. Siinä todetaan myös, että ne eivät yleensä koske itsenäisiä velvollisia yhteisöjä tai järjestelyjä, joilla ei ole yhteistä omistusta, johtoa tai sääntöjen noudattamisen valvontaa, kuten asiakassuositusjärjestelyjä, yhteisiä brändäysjärjestelyjä, yhteisiä teknisiä alustoja tai muita yhteistyöjärjestelyjä.
Jos rakenne kuuluu soveltamisalaan, konsernikohtaisen viitekehyksen on sisällettävä hallinto- ja sääntöjen noudattamisen valvonta, konsernikohtainen rahanpesun ja terrorismin rahoituksen riskinarviointi, johdonmukaisesti sovelletut rahanpesun torjunta- ja terrorismin rahoituksen torjuntapolitiikat ja -menettelyt, tiedonjakojärjestelyt, henkilöstön koulutus ja raportointimekanismit sekä prosessit sääntöjen noudattamisen puutteiden korjaamiseksi.
Kiinteistöalan franchising-verkostoille tämä voi olla yksi uuden rahanpesun torjunnan viitekehyksen tärkeimmistä osista. Franchising-mallissa ei voida enää olettaa, että sääntöjen noudattaminen on puhtaasti paikallisen toimiston asia, jos yhteistä omistusta, johtoa tai sääntöjen noudattamisen valvontaa on olemassa.
9. Tietojen jakamisen konsernin sisällä on oltava turvallista ja dokumentoitua
AMLA:n konsernikohtaisessa tiedotteessa todetaan, että konsernin sisällä toimivien yksiköiden on vaihdettava tietoja, jotka ovat välttämättömiä rahanpesun ja terrorismin rahoituksen sekä sanktioihin liittyvien riskien tunnistamiseksi, arvioimiseksi ja hallitsemiseksi. Esimerkkejä ovat asiakas- ja todellisen omistajan tiedot, asiakkaan tuntemista koskevat tiedot, transaktiotiedot sekä riskinarvioinnin tulokset.
Kyseessä ei kuitenkaan ole rajoittamaton tiedonjako. AMLA:n mukaan tiedonjakamisen on noudatettava ”tarve tietää” -periaatetta, täytettävä tietosuojavaatimukset, tapahduttava suojattujen kanavien kautta ja oltava asianmukaisesti dokumentoitu.
Tässä kohdassa kiinteistöalan sääntöjen noudattaminen on suunniteltava huolellisesti. Jaettu tieto voi parantaa yhdenmukaisuutta, mutta jokaisen yksikön on silti kyettävä osoittamaan omat arviointinsa, päätöksensä ja vastuunsa.
10. Kolmansien maiden oikeudelliset esteet: Rajat ylittävät konsernit tarvitsevat suunnitelman
Konserneille, joilla on sivuliikkeitä tai tytäryhtiöitä kolmansissa maissa, AMLA:n oikeudellisia esteitä käsittelevässä tiedotteessa selitetään, miten on toimittava, kun kolmannen maan lainsäädäntö estää tai rajoittaa AMLR-säännösten tai konserninlaajuisten rahanpesun torjunta- ja terrorismin rahoituksen torjuntapolitiikkojen ja valvontamenettelyjen noudattamista. Nämä esteet voivat vaikuttaa asiakkaan tuntemiseen (CDD), riskinarviointeihin, tietojen jakamiseen, epäilyttäviä liiketoimia koskevien ilmoitusten yhteydessä tapahtuvaan tietojen jakamiseen, valvontaviranomaisille annettaviin tietoihin sekä kirjanpitoon.
Jos oikeudellisia esteitä esiintyy, velvollisen toimijan tai emoyhtiön on ilmoitettava asiasta valvontaviranomaiselle, pyydettävä asiakkaan suostumusta, jos se on laillisesti mahdollista, sovellettava lisätoimenpiteitä riskien lieventämiseksi, ryhdyttävä lisätoimiin, jos riskejä edelleen esiintyy, ja ilmoitettava valvontaviranomaiselle toteutetuista toimenpiteistä.
Tämä koskee rajat ylittäviä kiinteistöryhmittymiä, kansainvälisiä franchising-ketjuja ja sijoitusrakenteita, jotka toimivat sekä EU:n sisällä että sen ulkopuolella.
Mitä tämä tarkoittaa kiinteistöalan yrityksille
AMLA:n vahvistetut standardit vahvistavat selkeän suunnan: AMLR-vaatimusten noudattaminen tulee olemaan käytännönläheistä, yksityiskohtaista ja näyttöön perustuvaa.
Kiinteistöalan yritysten tulisi valmistautua jo nyt keskittymällä seitsemään alueeseen:
Määriteltävä, milloin kukin asiakassuhde on liiketoimintasuhde, satunnainen liiketoimi vai toisiinsa liittyvä liiketoimi.
Yhdenmukaistetaan asiakkaan tuntemisvelvollisuus ostajien, myyjien, vuokralaisten, vuokranantajien, sijoittajien ja oikeushenkilöiden osalta.
Tarkistetaan todellinen omistaja luotettavista lähteistä, ei pelkästään rekistereistä.
Integroidaan poliittisesti vaikutusvaltaisten henkilöiden (PEP), pakotteiden ja kohdennettujen taloudellisten pakotteiden seulonta työnkulkuun.
Dokumentoi suhteiden ja liiketoimien tarkoitus ja luonne.
Laadi tarvittaessa konserninlaajuiset rahanpesun torjunnan viitekehykset verkostoille, franchising-ketjuille ja usean toimipisteen rakenteille.
Tarkista vanhat asiakirjat ja korjaa olemassa olevia suhteita riskilähtöisesti.
Juuri tällaisia operatiivisia haasteita varten Immosurance on kehitetty.
Immosurance: Kehitetty AMLR-vaatimusten mukaiseen kiinteistöalan sääntöjen noudattamiseen
Immosurance auttaa kiinteistöalan ammattilaisia siirtymään epävirallisesta sääntöjen noudattamisesta jäsenneltyihin, dokumentoituihin ja tarkastusvalmiisiin rahanpesun torjunnan työnkulkuihin.
Kiinteistövälitystoimistoille, rakennuttajille, verkostoille, franchising-antajille ja alan ammattilaisille alusta tukee niitä keskeisiä pilareita, joita AMLA:n standardit tekevät yhä konkreettisemmiksi:
Know Your Business -riskien itsearviointi
Asiakkaan tunteminen
Todellisen omistajan todentaminen
PEP- ja pakotetarkastus
Transaktioriskin arviointi
Liittyvien transaktioiden tunnistaminen
Konsernin ja verkoston sääntöjen noudattamisen tuki
Koulutus ja sertifiointi
Tarkastusvalmiit asiakirjat
AMLR ei ole enää kaukainen lainsäädännöllinen muutos. AMLA:n lopulliset standardit osoittavat, mitä yksityiseltä sektorilta odotetaan järjestettävän, dokumentoitavan ja todistettavan.
Yritykset, jotka aloittavat valmistautumisen nyt, ehtivät valmistautua kunnolla. Ne, jotka odottavat, joutuvat täyttämään samat velvoitteet, mutta niillä on vähemmän aikaa, vähemmän asiantuntijoita käytettävissään ja enemmän operatiivista painetta.
AMLR-valmius alkaa rakenteesta. Kiinteistöalan yritysten tulisi rakentaa se nyt.