AMLA pabeidz galveno standartu izstrādi
AMLA pabeidz izstrādāt galvenos standartus privātajam sektoram: ko tas nozīmē nekustamā īpašuma nozares profesionāļiem
2026. gada 1. oktobrī AMLA pabeidza trīs regulatīvo tehnisko standartu (RTS) projektu kopumu, kas padara nākotnes ES AML regulējumu daudz konkrētāku privātajam sektoram. Šie standarti nosaka galvenos pasākumus, kas uzņēmumiem un speciālistiem jāīsteno, lai samazinātu naudas atmazgāšanas un terorisma finansēšanas riskus, un tie ir svarīgs solis ceļā uz skaidrāku un saskaņotāku ES AML/CFT noteikumu kopumu. AML/CFT iestāde
Nekustamā īpašuma nozarei tas ir vairāk nekā tikai tehnisks atjauninājums. Tas ir signāls, ka gatavošanās AMLR ieviešanai pāriet no juridiskās teorijas uz praktisko realitāti.
Nekustamā īpašuma aģentūrām, attīstītājiem, franšīzes devējiem, tīkliem, ar nekustamo īpašumu saistītu pakalpojumu sniedzējiem un hipotekāro kredītu starpniekiem arvien biežāk būs jāpierāda, ka to AML procesi ir strukturēti, balstīti uz risku, dokumentēti un saskaņoti. Neformālu pārbaužu, sadrumstalotu uzskaites datu un paskaidrojumu „mēs pazīstam savu klientu” laiki tuvojas beigām.
Ko AMLA ir pabeigusi
AMLA ir pabeigusi trīs standartu kopumu izstrādi privātajam sektoram.
Pirmais attiecas uz darījumu attiecībām, neregulāriem darījumiem un saistītiem darījumiem. Tajā ir izskaidrots, kā uzņēmumiem un speciālistiem jānošķir šīs kategorijas un kā jāidentificē saistītie darījumi, lai klientu uzticamības pārbaudes sliekšņi tiktu piemēroti saskaņoti.
Otrais attiecas uz klienta uzticamības pārbaudi. Tajā ir precizēta informācija, ko uzņēmumiem un profesionāļiem ir jāievāc un jāpārbauda, tostarp samērīgi pasākumi situācijās ar zemāku risku, pārbaude bez klātienes saskarsmes, elektroniskā identifikācija un politiski ietekmējamo personu, to ģimenes locekļu un tuvu sadarbības partneru pārbaude.
Trešais standarts attiecas uz grupas mēroga pasākumiem. Tajā noteiktas minimālās prasības efektīviem grupas mēroga AML/CFT pasākumiem, tostarp pārvaldībai, riska pārvaldībai, iekšējai kontrolei un drošai informācijas apmaiņai.
Kopumā šie standarti sniedz pienākumu pakļautajām iestādēm un uzraudzības iestādēm skaidrākas norādes par to, kā jaunie AML noteikumi būtu jāpiemēro praksē. AMLA nosaka, ka mērķis ir stiprināt AML/CFT kontroles pasākumus un uzlabot finanšu noziegumu novēršanu un atklāšanu, vienlaikus saglabājot samērīgumu un riska orientētu pieeju.
Svarīgi: šie standarti vēl nav galīgais juridiskais teksts
Standartu galīgais projekts ir iesniegts Eiropas Komisijai. Pēc to pieņemšanas un publicēšanas Eiropas Savienības Oficiālajā Vēstnesī ir ierosināts tos piemērot sešus mēnešus pēc to stāšanās spēkā. Attiecībā uz futbola aģentiem un profesionālajiem futbola klubiem AMLA nosaka, ka tie stāsies spēkā 2029. gada 10. jūlijā. y
Tas nozīmē, ka uzņēmumiem šie standarti nav uzskatāmi par fakultatīvu lasāmvielu. Tie norāda virzienu un darbības detalizācijas līmeni, kāds būs nepieciešams, lai nodrošinātu atbilstību AMLR.
1. Darījumu attiecības, neregulāri darījumi un saistīti darījumi
Viens no praktiskākajiem jautājumiem nekustamā īpašuma nozares profesionāļiem ir zināt, kad rodas pienākums ievērot AML prasības.
AMLA faktu lapā par RTS 19. panta 9. punktu ir paskaidrots, ka pirms klienta uzticamības pārbaudes veikšanas pienākumu uzņēmušajai iestādei ir jānosaka, vai saskarsme ar klientu ir uzņēmējdarbības attiecības vai neregulārs darījums. Darījumu attiecības prasa klienta uzticamības pārbaudi un pastāvīgu uzraudzību. Neregulāram darījumam, kura summa ir zem attiecīgās robežvērtības, nav nepieciešama klienta uzticamības pārbaude, ja vien nepiemēro kādu no AMLR izņēmumiem, savukārt neregulāram darījumam, kura summa ir vienāda ar attiecīgo robežvērtību vai pārsniedz to, parasti ir nepieciešama klienta uzticamības pārbaude.
Tas ir svarīgi nekustamā īpašuma jomā, jo speciālisti ne vienmēr paši veic finanšu darījumus. AMLA skaidri norāda, ka pakalpojumu sniedzējiem, kuri paši neveic darījumus, nosakot, vai ir sasniegta attiecīgā robežvērtība, tiek ņemta vērā pamatā esošā aktīva vai darījuma vērtība — nevis par pakalpojumu iekasētā maksa.
Nekustamā īpašuma aģentiem, juristiem un citiem profesionālo pakalpojumu sniedzējiem AMLA izceļ divus praktiskus kritērijus: vai paredzams, ka pakalpojums tiks sniegts ilgākā laika posmā, un paredzamo klientam sniegto pakalpojumu skaitu.
Tas ir īpaši svarīgi nekustamā īpašuma uzņēmumiem, kuri uztur ilgstošas attiecības ar klientiem, pārvalda atkārtotus darījumus, strādā ar investoriem, pārvalda portfeļus vai darbojas augstas vērtības tirgos.
2. Saistīti darījumi: kāpēc sadalīšana neizslēdz risku
AMLA standarti arī precizē, kā jāidentificē saistīti darījumi.
Divi vai vairāki neregulāri darījumi var būt saistīti, ja tiem ir tāds pats vai līdzīgs izcelsmes avots, galamērķis un mērķis vai citas kopīgas iezīmes. Tie var būt saistīti arī tad, ja tos veic viens un tas pats klients vai vairāki klienti, kas darbojas saskaņoti. Ja neregulāri darījumi ir saistīti, attiecīgā sliekšņa vērtība jānovērtē, pamatojoties uz to kopējo vērtību.
Nekustamā īpašuma jomā tas ir būtiski. Noziedzīga rīcība bieži vien tiek strukturēta tā, lai atsevišķas darbības izskatītos nekaitīgas. Vairāki maksājumi, vairākas puses, posmveida darījumi, saistīti pircēji vai atkārtoti darījumi katrs atsevišķi var izskatīties pieņemami. AML atbilstības nodrošināšanai profesionāļiem ir jāizvērtē kopējais modelis.
Tieši šeit tehnoloģijai ir izšķiroša nozīme. Nekustamā īpašuma AML platformai nevajadzētu tikai vākt dokumentus; tai jāpalīdz identificēt, vai darījumi, klienti, finansējuma avoti vai darījumu partneri ir savstarpēji saistīti.
3. Klientu uzticamības pārbaude kļūst standartizētāka
AMLA RTS par klienta uzticamības pārbaudi nosaka informāciju, ko pienākumu pildītām iestādēm ir jāapkopo un jāpārbauda. AMLR paredz, ka pienākumu pildītām iestādēm ir jāidentificē un jāpārbauda klienti, personas, kas rīkojas klientu vārdā, fiziskās personas, kuru vārdā vai labā tiek veikts darījums vai darbība, kā arī faktiskie īpašnieki, pirms tiek uzsāktas darījumu attiecības vai veikts neregulārs darījums.
Standartos ir precizēta informācija, kas jāievāc par fiziskām personām, juridiskām personām, adresēm, pilsonību un citiem galvenajiem identifikācijas datiem. Attiecībā uz fiziskām personām AMLA norāda, ka uzņēmumiem, uz kuriem attiecas pienākums, jāiegūst visi vārdi un uzvārdi, kas norādīti personu apliecinošā dokumentā, pasē vai līdzvērtīgā dokumentā, un ka dzimšanas vietai jāietver vismaz valsts un attiecīgā vietējā apdzīvotā vieta, piemēram, pavalsts, pilsēta, pašvaldība, ciems vai ciemats.
Zemāka riska situācijās standarti atļauj izmantot samazinātu identifikācijas datu kopumu fiziskām personām. AMLA faktu lapā ir paskaidrots, ka šis samazinātais kopums ietver galvenos identifikācijas datus, piemēram, vārdus, dzimšanas datumu un vietu, kā arī pilsonību, un ka šādās zemāka riska situācijās adrese nav nepieciešama.
Svarīgākais nav tas, ka katram lietas materiālam būs nepieciešama vienāda informācijas apjoma detalizētība. Svarīgākais ir tas, ka katram lēmumam jābūt samērīgam, balstītam uz risku un dokumentētam.
4. Faktiskais īpašnieks: ar reģistriem vien nepietiek
Faktiskais īpašnieks joprojām ir viens no svarīgākajiem AML jautājumiem nekustamā īpašuma jomā.
AMLA informācijas lapā par klientu pārbaudi (CDD) ir paskaidrots, ka pienākumu pildītājām iestādēm ir atļauts izmantot tādus avotus kā publiskie reģistri, uzņēmumu reģistri, dzīvesvietas reģistri, nodokļu reģistri, zemesgrāmatas, uzticami datu pakalpojumu sniedzēji, finanšu iestādes, citas vienas grupas pienākumu pildītājās iestādes un juridisko personu dokumenti, kuros ir norādīts faktiskais īpašnieks.
Tomēr AMLA norāda arī uz būtisku aspektu: zema riska situācijās faktiskā īpašnieka identifikācijai var izmantot informāciju no centrālā faktiskā īpašnieka reģistra, taču informācija no reģistra vien nepietiek, lai izpildītu pārbaudes prasības. Pienākumu pildītājai iestādei šī informācija jāpārbauda, izmantojot informāciju, kas iegūta no klienta vai citiem uzticamiem avotiem.
Nekustamā īpašuma nozares profesionāļiem šis ir ļoti svarīgs darbības princips. Vārda redzēšana reģistrā nav tas pats, kas īpašumtiesību un kontroles izpratne. Daudzslāņainas uzņēmumu struktūras, nominālo īpašnieku vienošanās un pārrobežu uzņēmumi prasa strukturētu pārbaudi un skaidru dokumentāciju.
5. Pārbaude bez klātienes saskarsmes un elektroniskā identifikācija
Nekustamā īpašuma nozare arvien vairāk darbojas digitāli. Pircēji, pārdevēji, investori un starpnieki var atrasties dažādās valstīs, un klientu reģistrēšana var notikt attālināti.
AMLA klientu pārbaudes (CDD) standarti attiecas uz pārbaudi bez klātienes saskarsmes un elektronisko identifikāciju. Faktu lapā ir paskaidrots, ka gadījumos, kad personu apliecinošu dokumentu, pasi vai līdzvērtīgu dokumentu nav iespējams iesniegt klātienē un persona nevar izmantot elektroniskās identifikācijas līdzekļus vai kvalificētus uzticamības pakalpojumus, pienākumu pildītājām iestādēm ir atļauts izmantot alternatīvus pārbaudes risinājumus, ja vien tās balstās uz uzticamiem un neatkarīgiem informācijas avotiem un ievēro RTS noteiktos aizsardzības pasākumus.
Tas ir svarīgi pārrobežu nekustamā īpašuma darījumiem. Klienta reģistrēšana attālināti var būt atļauta, taču tai jābūt kontrolētai, uzticamai un pienācīgi dokumentētai.
6. Politiski ietekmējamu personu (PEP) un sankciju pārbaude: vairāk nekā tikai atzīmes ievilkšana
AMLA faktu lapa apstiprina, ka, veicot klienta uzticamības pārbaudi, pienākumu subjektiem ir jāpārbauda, vai uz klientu un faktiskajiem īpašniekiem attiecas mērķtiecīgas finanšu sankcijas. Tām jānosaka arī, vai klients, faktiskais īpašnieks un, ja nepieciešams, persona, kuras vārdā vai labā tiek veikts darījums, ir politiski ietekmējama persona, tās ģimenes loceklis vai tuvs sadarbības partneris.
Faktu lapā arī norādīts, ka pārbaudi var veikt, izmantojot automatizētus pārbaudes rīkus, manuālas pārbaudes vai abu kombināciju, un ka segvārdi, komercnosaukumi un digitālo maku adreses var būt nozīmīgi mērķtiecīgu finanšu sankciju pārbaudē, ja tas ir piemērojams un pieejams.
Nekustamā īpašuma uzņēmumiem tas nozīmē, ka pārbaudi nevar uzskatīt par vienreizēju formalitāti. Tai jābūt integrētai darba plūsmā, saistītai ar faktisko īpašnieku un dokumentētai darījuma lietā.
7. Arī esošajiem klientiem būs nepieciešama korekcija
AMLA CDD faktu lapā ir aplūkota pārejas kārtība attiecībā uz esošajām un turpināmajām darījumu attiecībām. Tajā norādīts, ka klientu dokumentācija, informācija un dati par klientiem, ar kuriem darījumu attiecības tika izveidotas pirms RTS stāšanās spēkā, jāpielāgo atbilstoši riskam, un tas jādara ne vēlāk kā viena gada laikā augstāka riska klientiem un piecu gadu laikā visiem pārējiem klientiem, kā noteikts AMLR.
Tas ir īpaši svarīgi jau ilgstoši darbojošiem nekustamā īpašuma uzņēmumiem, kuriem ir vēsturiskas klientu lietas, attiecības ar investoriem, nekustamā īpašuma pārvaldības klienti, nomas portfeļi vai atkārtoti pircēji.
Sagatavošanās AMLR ieviešanai neattiecas tikai uz jaunu klientu uzņemšanu. Tā ietver arī jau esošo datu pārskatīšanu.
8. Grupas mēroga prasības: franšīzēm un tīkliem jāpievērš uzmanība
AMLA grupas mēroga standarti ir īpaši svarīgi nekustamā īpašuma tīkliem un franšīzes struktūrām.
Faktu lapā norādīts, ka RTS attiecas uz grupām, kā tās definētas AMLR, un uz noteiktām struktūrām, piemēram, tīkliem, partnerībām un franšīzēm ar kopīgu īpašumtiesību, pārvaldības vai atbilstības kontroles sistēmu. Turklāt tajā norādīts, ka tās parasti neattiecas uz atsevišķām pienākumu pildītājām vienībām vai vienošanām bez kopīgas īpašumtiesībām, vadības vai atbilstības kontroles, piemēram, klientu piesaistīšanas vienošanām, kopīga zīmola izmantošanas vienošanām, kopīgām tehniskām platformām vai citām sadarbības vienošanām.
Ja struktūra ietilpst piemērošanas jomā, grupas mēroga sistēmai jāietver pārvaldības un atbilstības uzraudzība, grupas mēroga ML/TF riska novērtējums, konsekventi piemērotas AML/CFT politikas un procedūras, informācijas apmaiņas vienošanās, personāla apmācība un ziņošanas mehānismi, kā arī procesi, lai novērstu atbilstības trūkumus.
Nekustamā īpašuma franšīzes tīkliem šī varētu būt viena no vissvarīgākajām jaunās AML sistēmas sastāvdaļām. Franšīzes modelī vairs nevar pieņemt, ka atbilstības nodrošināšana ir tikai vietējā biroja jautājums, ja pastāv kopīga īpašumtiesība, vadība vai atbilstības kontrole.
9. Informācijas apmaiņai grupas iekšienē jābūt drošai un dokumentētai
AMLA grupas mēroga faktu lapā norādīts, ka grupas uzņēmumiem ir jāapmainās ar informāciju, kas nepieciešama, lai identificētu, novērtētu un pārvaldītu ar ML/TF un sankcijām saistītos riskus. Piemēri ietver informāciju par klientiem un faktiskajiem īpašniekiem, klientu pārbaudes (CDD) informāciju, darījumu informāciju un riska novērtējuma secinājumus.
Tomēr šī apmaiņa nav neierobežota. AMLA nosaka, ka informācijas apmaiņai jānotiek saskaņā ar „nepieciešamības principu”, jāatbilst datu aizsardzības prasībām, jānotiek pa drošiem kanāliem un jābūt atbilstoši dokumentētai.
Tieši šajā jomā nekustamā īpašuma atbilstības nodrošināšana ir jāizstrādā rūpīgi. Apmainītā informācija var uzlabot saskaņotību, taču katram uzņēmumam joprojām ir jābūt iespējai pierādīt savu novērtējumu, lēmumus un atbildību.
10. Trešo valstu juridiskie šķēršļi: pārrobežu grupām nepieciešams plāns
Grupām, kurām ir filiāles vai meitasuzņēmumi trešās valstīs, AMLA faktu lapā par juridiskajiem šķēršļiem ir izskaidrots, kā rīkoties, ja trešo valstu tiesību akti neļauj vai ierobežo atbilstību AMLR vai grupas mēroga AML/CFT politikai un kontroles pasākumiem. Šie šķēršļi var ietekmēt klienta identifikāciju (CDD), riska novērtējumus, informācijas apmaiņu, informācijas apmaiņu saistībā ar ziņojumiem par aizdomīgiem darījumiem, informācijas apmaiņu ar uzraudzības iestādēm un uzskaites kārtošanu.
Ja pastāv juridiski šķēršļi, pienākumu pildītājam vai mātesuzņēmumam jāpaziņo par to uzraudzības iestādei, jāiegūst klienta piekrišana, ja tas ir juridiski iespējams, jāpiemēro papildu riska mazināšanas pasākumi, jāveic turpmāki pasākumi, ja riski saglabājas, un jāinformē uzraudzības iestāde par veiktajiem pasākumiem.
Tas attiecas uz pārrobežu nekustamā īpašuma grupām, starptautiskām franšīzēm un ieguldījumu struktūrām, kas darbojas gan ES iekšienē, gan ārpus tās.
Kā tas ietekmē nekustamā īpašuma uzņēmumus
AMLA galīgajos standartos ir apstiprināts skaidrs virziens: atbilstība AMLR prasībām būs praktiska, detalizēta un balstīta uz pierādījumiem.
Nekustamā īpašuma uzņēmumiem jau tagad jāgatavojas, koncentrējoties uz septiņām jomām:
Noteikt, kad katra saskarsme ar klientu ir biznesa attiecības, neregulārs darījums vai saistīts darījums.
Standartizēt klientu uzticamības pārbaudi pircējiem, pārdevējiem, nomniekiem, izīrētājiem, investoriem un juridiskām personām.
Pārbaudīt faktisko īpašnieku, izmantojot uzticamus avotus, nevis tikai reģistrus.
Darba plūsmā jāiekļauj politiski ietekmējamo personu (PEP), sankciju un mērķtiecīgu finanšu sankciju pārbaude.
Dokumentējiet attiecību un darījumu mērķi un paredzēto raksturu.
Vajadzības gadījumā izstrādājiet grupas mēroga AML sistēmas tīkliem, franšīzēm un struktūrām ar vairākiem birojiem.
Pārskatiet vēsturiskos failus un koriģējiet esošās attiecības, ņemot vērā risku.
Tieši šāda veida darbības izaicinājumu risināšanai tika izveidots Immosurance.
Immosurance: izstrādāts, lai nodrošinātu atbilstību AMLR prasībām nekustamā īpašuma jomā
Immosurance palīdz nekustamā īpašuma profesionāļiem pāriet no neformālas atbilstības nodrošināšanas uz strukturētām, dokumentētām un revīzijai gatavām AML darba plūsmām.
Nekustamā īpašuma aģentūrām, attīstītājiem, tīkliem, franšīzes devējiem un saistītajiem profesionāļiem platforma atbalsta galvenos pīlārus, kurus AMLA standarti padara arvien konkrētākus:
„Zini savu uzņēmumu” riska pašnovērtējums
Klienta uzticamības pārbaude
Faktiskā īpašnieka pārbaude
PEP un sankciju pārbaude
Darījumu riska novērtēšana
Saistīto darījumu apzināšana
Atbalsts grupas un tīkla atbilstības nodrošināšanā
Apmācība un sertifikācija
Revīzijai gatava dokumentācija
AMLR vairs nav tāla juridiska izmaiņa. AMLA galīgajos standartos ir norādīts, ko privātajam sektoram būs jāorganizē, jādokumentē un jāpierāda.
Uzņēmumiem, kas sāk rīkoties jau tagad, būs laiks pienācīgi sagatavoties. Tie, kas gaidīs, saskarsies ar tām pašām saistībām, taču ar mazāk laika, mazāku ekspertu skaitu un lielāku darbības spiedienu.
Sagatavošanās AMLR prasībām sākas ar struktūru. Nekustamā īpašuma uzņēmumiem tā jāizveido jau tagad.