Η AMLA οριστικοποιεί βασικά πρότυπα
Η AMLA οριστικοποιεί βασικά πρότυπα για τον ιδιωτικό τομέα: Τι σημαίνει αυτό για τους επαγγελματίες του κλάδου των ακινήτων
Την 1η Οκτωβρίου 2026, η AMLA οριστικοποίησε τρεις σειρές σχεδίων Ρυθμιστικών Τεχνικών Προτύπων (RTS) που καθιστούν το μελλοντικό πλαίσιο της ΕΕ για την καταπολέμηση της νομιμοποίησης εσόδων από παράνομες δραστηριότητες (AML) πολύ πιο συγκεκριμένο για τον ιδιωτικό τομέα. Τα πρότυπα αυτά καθορίζουν τα βασικά μέτρα που πρέπει να εφαρμόζουν οι εταιρείες και οι επαγγελματίες για τη μείωση των κινδύνων νομιμοποίησης εσόδων από παράνομες δραστηριότητες και χρηματοδότησης της τρομοκρατίας, και αποτελούν ένα σημαντικό βήμα προς ένα σαφέστερο και πιο συνεπές κανονιστικό πλαίσιο της ΕΕ για την καταπολέμηση της νομιμοποίησης εσόδων από παράνομες δραστηριότητες και της χρηματοδότησης της τρομοκρατίας (AML/CFT). Αρχή AML/CFT
Για τον κλάδο των ακινήτων, αυτό δεν είναι απλώς μια τεχνική επικαιροποίηση. Είναι ένα μήνυμα ότι η προετοιμασία για την εφαρμογή του AMLR μεταβαίνει από τη νομική θεωρία στην επιχειρησιακή πραγματικότητα.
Τα μεσιτικά γραφεία, οι κατασκευαστές, οι δικαιοπάροχοι, τα δίκτυα, οι πάροχοι υπηρεσιών που σχετίζονται με ακίνητα και οι μεσάζοντες ενυπόθηκων δανείων θα πρέπει όλο και περισσότερο να αποδεικνύουν ότι οι διαδικασίες τους για την καταπολέμηση της νομιμοποίησης εσόδων από παράνομες δραστηριότητες είναι δομημένες, βασίζονται στην εκτίμηση κινδύνου, τεκμηριωμένες και συνεπείς. Οι ημέρες των ανεπίσημων ελέγχων, των αποσπασματικών αρχείων και των εξηγήσεων του τύπου «γνωρίζουμε τον πελάτη μας» πλησιάζουν στο τέλος τους.
Τι έχει οριστικοποιήσει η AMLA
Η AMLA έχει οριστικοποιήσει τρεις σειρές προτύπων για τον ιδιωτικό τομέα.
Η πρώτη αφορά τις επιχειρηματικές σχέσεις, τις περιστασιακές συναλλαγές και τις συνδεδεμένες συναλλαγές. Εξηγεί πώς οι εταιρείες και οι επαγγελματίες πρέπει να διακρίνουν μεταξύ αυτών των κατηγοριών και πώς πρέπει να εντοπίζονται οι συνδεδεμένες συναλλαγές, ώστε τα όρια της δέουσας επιμέλειας πελάτη να εφαρμόζονται με συνέπεια.
Η δεύτερη αφορά τη δέουσα επιμέλεια έναντι των πελατών. Καθορίζει τις πληροφορίες που πρέπει να συλλέγουν και να επαληθεύουν οι εταιρείες και οι επαγγελματίες, συμπεριλαμβανομένων αναλογικών μέτρων για καταστάσεις χαμηλότερου κινδύνου, επαλήθευσης χωρίς φυσική παρουσία, ηλεκτρονικής ταυτοποίησης και ελέγχου πολιτικά εκτεθειμένων προσώπων, των μελών της οικογένειάς τους και των στενών συνεργατών τους.
Το τρίτο αφορά τις ρυθμίσεις σε επίπεδο ομίλου. Καθορίζει ελάχιστες απαιτήσεις για αποτελεσματικές ρυθμίσεις AML/CFT σε επίπεδο ομίλου, συμπεριλαμβανομένης της διακυβέρνησης, της διαχείρισης κινδύνων, των εσωτερικών ελέγχων και της ασφαλούς ανταλλαγής πληροφοριών.
Συνολικά, τα πρότυπα αυτά παρέχουν στις υπόχρεες οντότητες και στις εποπτικές αρχές σαφέστερες προσδοκίες σχετικά με τον τρόπο με τον οποίο πρέπει να εφαρμόζονται στην πράξη οι νέοι κανόνες για την καταπολέμηση της νομιμοποίησης εσόδων από εγκληματικές δραστηριότητες. Η οδηγία AMLA ορίζει ότι στόχος είναι η ενίσχυση των ελέγχων για την καταπολέμηση της νομιμοποίησης εσόδων από εγκληματικές δραστηριότητες και της χρηματοδοτικής τρομοκρατίας, καθώς και η βελτίωση της πρόληψης και του εντοπισμού του οικονομικού εγκλήματος, διατηρώντας παράλληλα την αναλογικότητα και την προσέγγιση βάσει κινδύνου.
Σημαντικό: Τα πρότυπα αυτά δεν αποτελούν ακόμη το τελικό νομικό κείμενο
Τα τελικά σχέδια προτύπων έχουν υποβληθεί στην Ευρωπαϊκή Επιτροπή. Μόλις εγκριθούν και δημοσιευθούν στην Επίσημη Εφημερίδα της Ευρωπαϊκής Ένωσης, προτείνεται να τεθούν σε εφαρμογή έξι μήνες μετά την έναρξη ισχύος τους. Όσον αφορά τους ατζέντες ποδοσφαίρου και τους επαγγελματικούς ποδοσφαιρικούς συλλόγους, η AMLA ορίζει ότι θα ισχύουν από τις 10 Ιουλίου 2029. y
Αυτό σημαίνει ότι οι επιχειρήσεις δεν πρέπει να αντιμετωπίζουν τα πρότυπα ως προαιρετική ανάγνωση. Δείχνουν την κατεύθυνση που θα ακολουθηθεί και το επίπεδο λειτουργικών λεπτομερειών που θα απαιτήσει η συμμόρφωση με την AMLR.
1. Επιχειρηματικές σχέσεις, περιστασιακές συναλλαγές και συνδεδεμένες συναλλαγές
Ένα από τα πιο πρακτικά ζητήματα για τους επαγγελματίες του κλάδου των ακινήτων είναι να γνωρίζουν πότε ενεργοποιούνται οι υποχρεώσεις κατά του ξεπλύματος χρήματος.
Το ενημερωτικό δελτίο της AMLA σχετικά με το Άρθρο 19(9) των RTS εξηγεί ότι, πριν από την εφαρμογή της Δέουσας Επιμέλειας Πελάτη (CDD), μια υπόχρεη οντότητα πρέπει να προσδιορίσει εάν η σχέση με τον πελάτη αποτελεί επιχειρηματική σχέση ή περιστασιακή συναλλαγή. Μια επιχειρηματική σχέση απαιτεί έλεγχο δέουσας επιμέλειας (CDD) και συνεχή παρακολούθηση. Μια περιστασιακή συναλλαγή κάτω από το σχετικό κατώτατο όριο δεν απαιτεί έλεγχο δέουσας επιμέλειας, εκτός εάν ισχύει μία από τις εξαιρέσεις του AMLR, ενώ μια περιστασιακή συναλλαγή στο ή πάνω από το σχετικό κατώτατο όριο συνήθως απαιτεί έλεγχο δέουσας επιμέλειας.
Αυτό έχει σημασία στον τομέα των ακινήτων, καθώς οι επαγγελματίες δεν διενεργούν πάντα οι ίδιοι τις χρηματοοικονομικές συναλλαγές. Η AMLA διευκρινίζει ότι, για τους παρόχους υπηρεσιών που δεν διενεργούν οι ίδιοι τις συναλλαγές, η αξία του υποκείμενου περιουσιακού στοιχείου ή της συναλλαγής — και όχι η αμοιβή που χρεώνεται για την υπηρεσία — χρησιμοποιείται για τον προσδιορισμό του κατά πόσον έχει επιτευχθεί το σχετικό κατώτατο όριο.
Για τους κτηματομεσίτες, τους δικηγόρους και άλλους παρόχους επαγγελματικών υπηρεσιών, ο νόμος AMLA επισημαίνει δύο πρακτικά κριτήρια: εάν η υπηρεσία αναμένεται να διαρκέσει για μεγάλο χρονικό διάστημα και τον αναμενόμενο αριθμό υπηρεσιών που θα παρασχεθούν στον πελάτη.
Αυτό έχει μεγάλη σημασία για τις επιχειρήσεις του κλάδου των ακινήτων που διατηρούν μακροχρόνιες σχέσεις με τους πελάτες, διαχειρίζονται επαναλαμβανόμενες συναλλαγές, συνεργάζονται με επενδυτές, διαχειρίζονται χαρτοφυλάκια ή δραστηριοποιούνται σε αγορές υψηλής αξίας.
2. Συνδεδεμένες συναλλαγές: Γιατί ο διαχωρισμός δεν εξαλείφει τον κίνδυνο
Τα πρότυπα του AMLA διευκρινίζουν επίσης τον τρόπο με τον οποίο πρέπει να προσδιορίζονται οι συνδεδεμένες συναλλαγές.
Δύο ή περισσότερες περιστασιακές συναλλαγές μπορεί να συνδέονται μεταξύ τους όταν έχουν την ίδια ή παρόμοια προέλευση, προορισμό και σκοπό, ή άλλα κοινά χαρακτηριστικά. Μπορούν επίσης να συνδέονται όταν πραγματοποιούνται από τον ίδιο πελάτη ή από πολλούς πελάτες που ενεργούν συντονισμένα. Όταν οι περιστασιακές συναλλαγές συνδέονται μεταξύ τους, το σχετικό κατώτατο όριο πρέπει να αξιολογείται με βάση τη συνολική τους αξία.
Για τον τομέα των ακινήτων, αυτό είναι ουσιαστικής σημασίας. Η εγκληματική συμπεριφορά συχνά οργανώνεται έτσι ώστε οι μεμονωμένες ενέργειες να φαίνονται αβλαβείς. Οι πολλαπλές πληρωμές, τα διάφορα μέρη, οι σταδιακές συναλλαγές, οι συνδεδεμένοι αγοραστές ή οι επαναλαμβανόμενες συναλλαγές μπορεί η καθεμία να φαίνεται αποδεκτή μεμονωμένα. Η συμμόρφωση με την καταπολέμηση της νομιμοποίησης εσόδων από εγκληματικές δραστηριότητες απαιτεί από τους επαγγελματίες να εξετάζουν το συνολικό μοτίβο.
Εδώ είναι που η τεχνολογία αποκτά κρίσιμη σημασία. Μια πλατφόρμα καταπολέμησης της νομιμοποίησης εσόδων από εγκληματικές δραστηριότητες στον τομέα των ακινήτων δεν πρέπει απλώς να συλλέγει έγγραφα· πρέπει να βοηθά στον εντοπισμό τυχόν συνδέσεων μεταξύ συναλλαγών, πελατών, πηγών χρηματοδότησης ή αντισυμβαλλομένων.
3. Η δέουσα επιμέλεια έναντι των πελατών γίνεται πιο τυποποιημένη
Οι RTS της AMLA σχετικά με τη δέουσα επιμέλεια πελατών καθορίζουν τις πληροφορίες που οι υπόχρεες οντότητες πρέπει να συλλέγουν και να επαληθεύουν. Οι AMLR απαιτούν από τις υπόχρεες οντότητες να ταυτοποιούν και να επαληθεύουν τους πελάτες, τα πρόσωπα που ενεργούν για λογαριασμό των πελατών, τα φυσικά πρόσωπα για λογαριασμό των οποίων ή προς όφελος των οποίων διενεργείται μια συναλλαγή ή δραστηριότητα, καθώς και τους πραγματικούς δικαιούχους, πριν από τη σύναψη επιχειρηματικής σχέσης ή τη διενέργεια περιστασιακής συναλλαγής.
Τα πρότυπα καθορίζουν τις πληροφορίες που πρέπει να συλλέγονται για φυσικά πρόσωπα, νομικά πρόσωπα, διευθύνσεις, εθνικότητες και άλλα βασικά στοιχεία ταυτοποίησης. Για τα φυσικά πρόσωπα, ο νόμος AMLA ορίζει ότι οι υπόχρεες οντότητες πρέπει να λαμβάνουν όλα τα ονόματα που αναγράφονται σε έγγραφο ταυτότητας, διαβατήριο ή ισοδύναμο έγγραφο, και ότι ο τόπος γέννησης πρέπει να περιλαμβάνει τουλάχιστον τη χώρα και τον σχετικό τοπικό τόπο, όπως πολιτεία, πόλη, δήμος, κωμόπολη ή χωριό.
Σε περιπτώσεις χαμηλότερου κινδύνου, τα πρότυπα επιτρέπουν ένα περιορισμένο σύνολο στοιχείων ταυτοποίησης για τα φυσικά πρόσωπα. Το ενημερωτικό δελτίο του AMLA εξηγεί ότι αυτό το περιορισμένο σύνολο περιλαμβάνει βασικά στοιχεία ταυτοποίησης, όπως ονόματα, ημερομηνία και τόπος γέννησης και υπηκοότητα, και ότι η διεύθυνση δεν απαιτείται σε αυτές τις περιπτώσεις χαμηλότερου κινδύνου.
Το σημαντικό δεν είναι ότι κάθε φάκελος θα απαιτεί το ίδιο επίπεδο λεπτομέρειας πληροφοριών. Το σημαντικό είναι ότι κάθε απόφαση πρέπει να είναι αναλογική, να βασίζεται στον κίνδυνο και να τεκμηριώνεται.
4. Πραγματικός δικαιούχος: Τα μητρώα από μόνα τους δεν αρκούν
Η πραγματική ιδιοκτησία παραμένει ένα από τα σημαντικότερα ζητήματα καταπολέμησης της νομιμοποίησης εσόδων από εγκληματικές δραστηριότητες στον τομέα των ακινήτων.
Το ενημερωτικό δελτίο της AMLA σχετικά με την CDD εξηγεί ότι οι υπόχρεες οντότητες μπορούν να χρησιμοποιούν πηγές όπως δημόσια μητρώα, μητρώα επιχειρήσεων, μητρώα κατοικίας, φορολογικά μητρώα, κτηματολογικά μητρώα, αξιόπιστους παρόχους υπηρεσιών δεδομένων, χρηματοπιστωτικά ιδρύματα, άλλες υπόχρεες οντότητες εντός του ίδιου ομίλου και έγγραφα νομικών προσώπων στα οποία αναφέρεται το όνομα του πραγματικού δικαιούχου.
Ωστόσο, η AMLA επισημαίνει επίσης ένα κρίσιμο σημείο: σε καταστάσεις χαμηλού κινδύνου, οι πληροφορίες από ένα κεντρικό μητρώο πραγματικών δικαιούχων μπορούν να χρησιμοποιηθούν για την ταυτοποίηση του πραγματικού δικαιούχου, αλλά οι πληροφορίες από το μητρώο από μόνες τους δεν αρκούν για την εκπλήρωση των απαιτήσεων επαλήθευσης. Η υπόχρεη οντότητα πρέπει να επαληθεύσει τις πληροφορίες αυτές χρησιμοποιώντας στοιχεία που έχουν ληφθεί από τον πελάτη ή άλλες αξιόπιστες πηγές.
Για τους επαγγελματίες του κλάδου των ακινήτων, αυτό αποτελεί ένα σημαντικό επιχειρησιακό μήνυμα. Το να βλέπει κανείς ένα όνομα σε ένα μητρώο δεν ισοδυναμεί με την κατανόηση της ιδιοκτησίας και του ελέγχου. Οι πολυεπίπεδες εταιρικές δομές, οι ρυθμίσεις μέσω εντολοδόχων και οι διασυνοριακές οντότητες απαιτούν δομημένη επαλήθευση και σαφή τεκμηρίωση.
5. Επαλήθευση χωρίς προσωπική επαφή και ηλεκτρονική ταυτοποίηση
Ο τομέας των ακινήτων λειτουργεί όλο και περισσότερο ψηφιακά. Οι αγοραστές, οι πωλητές, οι επενδυτές και οι μεσάζοντες ενδέχεται να βρίσκονται σε διαφορετικές χώρες, και η διαδικασία εγγραφής νέων πελατών μπορεί να πραγματοποιείται εξ αποστάσεως.
Τα πρότυπα CDD του AMLA αφορούν την εξ αποστάσεως επαλήθευση και την ηλεκτρονική ταυτοποίηση. Το ενημερωτικό δελτίο εξηγεί ότι, όταν δεν είναι δυνατή η προσωπική προσκόμιση εγγράφου ταυτότητας, διαβατηρίου ή ισοδύναμου εγγράφου και το πρόσωπο δεν μπορεί να χρησιμοποιήσει μέσα ηλεκτρονικής ταυτοποίησης ή πιστοποιημένες υπηρεσίες εμπιστοσύνης, οι υπόχρεες οντότητες μπορούν να χρησιμοποιούν εναλλακτικές λύσεις επαλήθευσης, υπό την προϋπόθεση ότι βασίζονται σε αξιόπιστες και ανεξάρτητες πηγές πληροφοριών και περιλαμβάνουν τις διασφαλίσεις που ορίζονται στα RTS.
Αυτό είναι σημαντικό για τις διασυνοριακές συναλλαγές ακινήτων. Η εξ αποστάσεως διαδικασία εγγραφής πελατών μπορεί να επιτρέπεται, αλλά πρέπει να είναι ελεγχόμενη, αξιόπιστη και να τεκμηριώνεται κατάλληλα.
6. Έλεγχος ΠΕΠ και κυρώσεων: Περισσότερο από ένα απλό πλαίσιο επιλογής
Το ενημερωτικό δελτίο της AMLA επιβεβαιώνει ότι, στο πλαίσιο της δέουσας επιμέλειας έναντι των πελατών, οι υπόχρεες οντότητες πρέπει να επαληθεύουν εάν ο πελάτης και οι πραγματικοί δικαιούχοι υπόκεινται σε στοχευμένες χρηματοοικονομικές κυρώσεις. Πρέπει επίσης να προσδιορίσουν εάν ο πελάτης, ο πραγματικός δικαιούχος και, όπου είναι σχετικό, το πρόσωπο για λογαριασμό του οποίου ή προς όφελος του οποίου πραγματοποιείται μια συναλλαγή, είναι πολιτικά εκτεθειμένο πρόσωπο, μέλος της οικογένειάς του ή στενός συνεργάτης του.
Το ενημερωτικό δελτίο επισημαίνει επίσης ότι ο έλεγχος μπορεί να πραγματοποιηθεί μέσω αυτοματοποιημένων εργαλείων ελέγχου, χειροκίνητων ελέγχων ή συνδυασμού των δύο, και ότι τα ψευδώνυμα, οι εμπορικές επωνυμίες και οι διευθύνσεις ψηφιακών πορτοφολιών ενδέχεται να είναι σημαντικά για τον έλεγχο στοχευμένων οικονομικών κυρώσεων, όπου αυτό ισχύει και είναι δυνατό.
Για τις επιχειρήσεις του κλάδου των ακινήτων, αυτό σημαίνει ότι ο έλεγχος δεν μπορεί να αντιμετωπίζεται ως μια εφάπαξ διαδικασία. Πρέπει να ενσωματωθεί στη ροή εργασιών, να συνδέεται με την πραγματική ιδιοκτησία και να τεκμηριώνεται στο αρχείο της συναλλαγής.
7. Οι υφιστάμενοι πελάτες θα χρειαστούν επίσης διορθωτικά μέτρα
Το ενημερωτικό δελτίο της AMLA σχετικά με την CDD εξετάζει τη μεταβατική μεταχείριση των υφιστάμενων και εν εξελίξει επιχειρηματικών σχέσεων. Αναφέρει ότι η τεκμηρίωση, οι πληροφορίες και τα δεδομένα των πελατών των οποίων η επιχειρηματική σχέση καθιερώθηκε πριν από την έναρξη ισχύος των RTS πρέπει να καταστούν σύμφωνες με βάση την εκτίμηση κινδύνου, και το αργότερο εντός ενός έτους για τους πελάτες υψηλότερου κινδύνου και εντός πέντε ετών για όλους τους άλλους πελάτες, όπως ορίζεται στο AMLR.
Αυτό είναι ιδιαίτερα σημαντικό για καθιερωμένες επιχειρήσεις του κλάδου των ακινήτων με ιστορικά αρχεία πελατών, σχέσεις με επενδυτές, πελάτες διαχείρισης ακινήτων, χαρτοφυλάκια ενοικιάσεων ή επαναλαμβανόμενους αγοραστές.
Η προετοιμασία για το AMLR δεν αφορά μόνο τη νέα εγγραφή πελατών. Αφορά επίσης την επανεξέταση όσων ήδη υπάρχουν.
8. Απαιτήσεις σε επίπεδο ομίλου: Τα δίκτυα franchise και τα δίκτυα συνεργατών πρέπει να δώσουν προσοχή
Τα πρότυπα της AMLA σε επίπεδο ομίλου είναι ιδιαίτερα σημαντικά για τα δίκτυα ακινήτων και τις δομές franchise.
Στο ενημερωτικό δελτίο αναφέρεται ότι οι RTS ισχύουν για ομίλους, όπως ορίζονται στο AMLR, καθώς και για συγκεκριμένες δομές, όπως δίκτυα, εταιρικές σχέσεις και franchise με κοινή ιδιοκτησία, διαχείριση ή έλεγχο συμμόρφωσης. Αναφέρει επίσης ότι γενικά δεν ισχύουν για αυτόνομες υπόχρεες οντότητες ή ρυθμίσεις χωρίς κοινή ιδιοκτησία, διαχείριση ή έλεγχο συμμόρφωσης, όπως ρυθμίσεις παραπομπής πελατών, ρυθμίσεις κοινής επωνυμίας, κοινές τεχνικές πλατφόρμες ή άλλες ρυθμίσεις συνεργασίας.
Όταν μια δομή εμπίπτει στο πεδίο εφαρμογής, το πλαίσιο σε επίπεδο ομίλου πρέπει να περιλαμβάνει εποπτεία της διακυβέρνησης και της συμμόρφωσης, αξιολόγηση κινδύνου ML/TF σε επίπεδο ομίλου, πολιτικές και διαδικασίες AML/CFT που εφαρμόζονται με συνέπεια, συμφωνίες ανταλλαγής πληροφοριών, εκπαίδευση προσωπικού και μηχανισμούς αναφοράς, καθώς και διαδικασίες για την αντιμετώπιση ελλείψεων συμμόρφωσης.
Για τα δίκτυα franchise στον τομέα των ακινήτων, αυτό θα μπορούσε να αποτελεί ένα από τα σημαντικότερα μέρη του νέου πλαισίου κατά της νομιμοποίησης εσόδων από παράνομες δραστηριότητες. Ένα μοντέλο franchise δεν μπορεί πλέον να θεωρεί ότι η συμμόρφωση αποτελεί καθαρά ζήτημα του τοπικού γραφείου, εφόσον υφίσταται κοινή ιδιοκτησία, διαχείριση ή έλεγχος συμμόρφωσης.
9. Η ανταλλαγή πληροφοριών εντός των ομίλων πρέπει να είναι ασφαλής και τεκμηριωμένη
Το ενημερωτικό δελτίο του AMLA για ολόκληρο τον όμιλο ορίζει ότι οι οντότητες εντός ενός ομίλου πρέπει να ανταλλάσσουν τις πληροφορίες που είναι απαραίτητες για τον εντοπισμό, την αξιολόγηση και τη διαχείριση των κινδύνων που σχετίζονται με τη νομιμοποίηση εσόδων από εγκληματικές δραστηριότητες και τη χρηματοδότηση της τρομοκρατίας, καθώς και με τις κυρώσεις. Παραδείγματα περιλαμβάνουν πληροφορίες σχετικά με τους πελάτες και τους πραγματικούς δικαιούχους, πληροφορίες σχετικά με τη δέουσα επιμέλεια πελατών (CDD), πληροφορίες σχετικά με τις συναλλαγές και τα πορίσματα της αξιολόγησης κινδύνου.
Ωστόσο, δεν πρόκειται για απεριόριστη ανταλλαγή. Ο νόμος AMLA ορίζει ότι η ανταλλαγή πληροφοριών πρέπει να ακολουθεί την αρχή της «ανάγκης γνώσης», να συμμορφώνεται με τις απαιτήσεις προστασίας δεδομένων, να πραγματοποιείται μέσω ασφαλών καναλιών και να τεκμηριώνεται κατάλληλα.
Σε αυτό το σημείο πρέπει να σχεδιαστεί προσεκτικά η συμμόρφωση στον τομέα των ακινήτων. Οι πληροφορίες που ανταλλάσσονται μπορούν να βελτιώσουν τη συνέπεια, αλλά κάθε οντότητα πρέπει να διατηρεί τη δυνατότητα να τεκμηριώνει τη δική της αξιολόγηση, τις αποφάσεις και τις ευθύνες της.
10. Νομικά εμπόδια τρίτων χωρών: Οι διασυνοριακοί όμιλοι χρειάζονται ένα σχέδιο
Για ομίλους με υποκαταστήματα ή θυγατρικές σε τρίτες χώρες, το ενημερωτικό δελτίο του AMLA σχετικά με τα νομικά εμπόδια εξηγεί τι πρέπει να συμβεί όταν οι νόμοι τρίτων χωρών εμποδίζουν ή περιορίζουν τη συμμόρφωση με τον AMLR ή τις πολιτικές και τους ελέγχους AML/CFT σε επίπεδο ομίλου. Τα εμπόδια αυτά ενδέχεται να επηρεάσουν τη δέουσα επιμέλεια πελατών (CDD), τις αξιολογήσεις κινδύνου, την ανταλλαγή πληροφοριών, την ανταλλαγή πληροφοριών σχετικά με αναφορές ύποπτων συναλλαγών, την ανταλλαγή πληροφοριών με τις εποπτικές αρχές και την τήρηση αρχείων.
Όπου υπάρχουν νομικά εμπόδια, η υπόχρεη οντότητα ή η μητρική επιχείρηση θα πρέπει να ενημερώνει την εποπτική αρχή, να ζητά τη συγκατάθεση του πελάτη όπου αυτό είναι νομικά δυνατό, να εφαρμόζει πρόσθετα μέτρα μετριασμού του κινδύνου, να λαμβάνει περαιτέρω μέτρα όπου εξακολουθούν να υφίστανται κίνδυνοι και να ενημερώνει την εποπτική αρχή για τα μέτρα που έχουν ληφθεί.
Αυτό ισχύει για διασυνοριακούς ομίλους ακινήτων, διεθνή franchise και επενδυτικές δομές που λειτουργούν εντός και εκτός της ΕΕ.
Τι σημαίνει αυτό για τις επιχειρήσεις του κλάδου των ακινήτων
Τα οριστικοποιημένα πρότυπα της AMLA επιβεβαιώνουν μια σαφή κατεύθυνση: η συμμόρφωση με την AMLR θα είναι πρακτική, λεπτομερής και βασισμένη σε αποδεικτικά στοιχεία.
Οι επιχειρήσεις του κλάδου των ακινήτων θα πρέπει να προετοιμαστούν από τώρα, εστιάζοντας σε επτά τομείς:
Να καθορίσουν πότε κάθε συναλλαγή με πελάτη αποτελεί επιχειρηματική σχέση, περιστασιακή συναλλαγή ή συνδεδεμένη συναλλαγή.
Τυποποίηση της διαδικασίας δέουσας επιμέλειας πελατών για αγοραστές, πωλητές, ενοικιαστές, ιδιοκτήτες, επενδυτές και νομικά πρόσωπα.
Να επαληθεύουν την πραγματική ιδιοκτησία χρησιμοποιώντας αξιόπιστες πηγές, και όχι μόνο τα μητρώα.
Να ενσωματώσουν τον έλεγχο για πρόσωπα που κατέχουν δημόσια αξιώματα (PEP), τις κυρώσεις και τις στοχευμένες χρηματοοικονομικές κυρώσεις στη ροή εργασιών.
Να τεκμηριώνουν τον σκοπό και τον προβλεπόμενο χαρακτήρα των σχέσεων και των συναλλαγών.
Προετοιμάστε πλαίσια καταπολέμησης της νομιμοποίησης εσόδων από παράνομες δραστηριότητες (AML) σε επίπεδο ομίλου για δίκτυα, franchises και δομές με πολλά γραφεία, όπου αυτό είναι σχετικό.
Επανεξέταση ιστορικών φακέλων και διόρθωση υφιστάμενων σχέσεων με βάση την εκτίμηση κινδύνου.
Αυτός είναι ακριβώς ο τύπος της επιχειρησιακής πρόκλησης που η Immosurance δημιουργήθηκε για να επιλύσει.
Immosurance: Σχεδιασμένη για συμμόρφωση με την AMLR στον τομέα των ακινήτων
Η Immosurance βοηθά τους επαγγελματίες του κλάδου των ακινήτων να μεταβούν από την άτυπη συμμόρφωση σε δομημένες, τεκμηριωμένες και έτοιμες για έλεγχο ροές εργασιών AML.
Για μεσιτικά γραφεία, κατασκευαστές, δίκτυα, δικαιοδόχους franchise και συναφείς επαγγελματίες, η πλατφόρμα υποστηρίζει τους βασικούς πυλώνες που τα πρότυπα του AMLA καθιστούν όλο και πιο συγκεκριμένους:
«Γνώρισε την επιχείρησή σου» – αυτοαξιολόγηση κινδύνου
Δέουσα επιμέλεια πελατών
Επαλήθευση της πραγματικής ιδιοκτησίας
Έλεγχος πολιτικών προσώπων (PEP) και κυρώσεων
Αξιολόγηση κινδύνου συναλλαγών
Ενημέρωση σχετικά με συνδεδεμένες συναλλαγές
Υποστήριξη συμμόρφωσης ομίλου και δικτύου
Εκπαίδευση και πιστοποίηση
Τεκμηρίωση έτοιμη για έλεγχο
Το AMLR δεν αποτελεί πλέον μια μακρινή νομική αλλαγή. Τα οριστικοποιημένα πρότυπα του AMLA δείχνουν τι θα αναμένεται από τον ιδιωτικό τομέα να οργανώσει, να τεκμηριώσει και να αποδείξει.
Οι επιχειρήσεις που ξεκινήσουν τώρα θα έχουν χρόνο να προετοιμαστούν κατάλληλα. Όσες περιμένουν θα αντιμετωπίσουν τις ίδιες υποχρεώσεις, αλλά με λιγότερο χρόνο, λιγότερους διαθέσιμους ειδικούς και μεγαλύτερη επιχειρησιακή πίεση.
Η προετοιμασία για το AMLR ξεκινά με τη δομή. Οι επιχειρήσεις του κλάδου των ακινήτων πρέπει να τη δημιουργήσουν τώρα.