AMLA legt belangrijke normen definitief vast
AMLA legt belangrijke normen voor de particuliere sector vast: wat dit betekent voor vastgoedprofessionals
Op 1 oktober 2026 heeft AMLA drie reeksen ontwerpen voor technische regelgevingsnormen (RTS) afgerond, die het toekomstige EU-kader voor de bestrijding van witwassen en de financiering van terrorisme voor de particuliere sector veel concreter maken. Deze normen definiëren de belangrijkste maatregelen die bedrijven en professionals moeten toepassen om de risico’s van witwassen en terrorismefinanciering te beperken, en vormen een belangrijke stap op weg naar een duidelijker en consistenter EU-regelgevingskader voor AML/CFT. AML/CFT-autoriteit
Voor de vastgoedsector is dit meer dan een technische aanpassing. Het is een signaal dat de voorbereiding op de AMLR-regelgeving de overstap maakt van juridische theorie naar operationele praktijk.
Makelaars, projectontwikkelaars, franchisegevers, netwerken, dienstverleners in de vastgoedsector en hypothecaire kredietbemiddelaars zullen in toenemende mate moeten aantonen dat hun AML-processen gestructureerd, risicogebaseerd, gedocumenteerd en consistent zijn. De tijd van informele controles, versnipperde administratie en verklaringen in de trant van „we kennen onze klant“ loopt ten einde.
Wat de AMLA heeft afgerond
AMLA heeft drie reeksen normen voor de particuliere sector vastgesteld.
De eerste betreft zakelijke relaties, incidentele transacties en gekoppelde transacties. Hierin wordt uitgelegd hoe bedrijven en beroepsbeoefenaars onderscheid moeten maken tussen deze categorieën, en hoe gekoppelde transacties moeten worden geïdentificeerd, zodat de drempels voor klantonderzoek consistent worden toegepast.
De tweede reeks betreft klantonderzoek. Hierin wordt gespecificeerd welke informatie bedrijven en beroepsbeoefenaars moeten verzamelen en verifiëren, met inbegrip van evenredige maatregelen voor situaties met een lager risico, verificatie op afstand, elektronische identificatie en screening van politiek prominente personen, hun familieleden en naaste medewerkers.
De derde betreft groepsbrede regelingen. Hierin worden minimumeisen vastgesteld voor effectieve groepsbrede AML/CFT-regelingen, waaronder governance, risicobeheer, interne controles en veilige informatie-uitwisseling.
Samen geven deze normen aan verplichte entiteiten en toezichthouders duidelijkere verwachtingen over hoe de nieuwe AML-regels in de praktijk moeten worden toegepast. De AMLA stelt dat het doel is om de AML/CFT-controles te versterken en de preventie en opsporing van financiële criminaliteit te verbeteren, terwijl de aanpak evenredig en risicogebaseerd blijft.
Belangrijk: deze normen zijn nog niet de definitieve wettekst
De definitieve ontwerpnormen zijn ingediend bij de Europese Commissie. Zodra ze zijn aangenomen en gepubliceerd in het Publicatieblad van de Europese Unie, wordt voorgesteld dat ze zes maanden na hun inwerkingtreding van toepassing worden. Voor voetbalmakelaars en professionele voetbalclubs stelt de AMLA dat ze vanaf 10 juli 2029 van toepassing zullen zijn. y
Dit betekent dat bedrijven de normen niet als optionele lectuur moeten beschouwen. Ze geven de te volgen richting aan en het niveau van operationele gedetailleerdheid dat naleving van de AMLR zal vereisen.
1. Zakelijke relaties, incidentele transacties en gekoppelde transacties
Een van de meest praktische vraagstukken voor vastgoedprofessionals is te weten wanneer AML-verplichtingen in werking treden.
In de factsheet van de AMLA over de RTS van artikel 19, lid 9, wordt uitgelegd dat een verplichte entiteit, alvorens klantonderzoek (Customer Due Diligence, CDD) uit te voeren, moet vaststellen of de klantrelatie een zakelijke relatie of een incidentele transactie is. Een zakelijke relatie vereist klantonderzoek (CDD) en voortdurende monitoring. Voor een incidentele transactie onder de relevante drempel is geen klantonderzoek vereist, tenzij een van de AMLR-uitzonderingen van toepassing is, terwijl voor een incidentele transactie op of boven de relevante drempel doorgaans wel klantonderzoek vereist is.
Dit is van belang in de vastgoedsector omdat professionals de financiële transactie niet altijd zelf uitvoeren. AMLA maakt duidelijk dat voor dienstverleners die transacties niet zelf uitvoeren, de waarde van het onderliggende actief of de transactie — en niet de vergoeding die voor de dienst in rekening wordt gebracht — wordt gebruikt om te bepalen of de relevante drempel is bereikt.
Voor makelaars, advocaten en andere professionele dienstverleners benadrukt de AMLA twee praktische criteria: of de dienst naar verwachting langdurig zal zijn, en het verwachte aantal diensten dat aan de klant wordt verleend.
Dit is zeer relevant voor vastgoedbedrijven die langdurige klantrelaties onderhouden, herhaalde transacties beheren, met investeerders werken, portefeuilles beheren of actief zijn in markten met hoge waarden.
2. Gekoppelde transacties: waarom opsplitsing het risico niet wegneemt
De normen van de AMLA verduidelijken ook hoe gekoppelde transacties moeten worden geïdentificeerd.
Twee of meer incidentele transacties kunnen onderling verband houden wanneer ze dezelfde of een vergelijkbare herkomst, bestemming en doel hebben, of andere gemeenschappelijke kenmerken vertonen. Ze kunnen ook onderling verband houden wanneer ze worden uitgevoerd door dezelfde klant of door meerdere klanten die in onderling overleg handelen. Wanneer incidentele transacties onderling verband houden, moet de relevante drempelwaarde worden beoordeeld op basis van hun gecombineerde waarde.
Voor onroerend goed is dit essentieel. Crimineel gedrag is vaak zo gestructureerd dat individuele handelingen onschuldig lijken. Meerdere betalingen, verschillende partijen, gefaseerde transacties, verwante kopers of herhaalde transacties kunnen afzonderlijk allemaal acceptabel lijken. AML-naleving vereist dat professionals naar het patroon kijken.
Hier speelt technologie een cruciale rol. Een AML-platform voor de vastgoedsector moet niet alleen documenten verzamelen; het moet ook helpen vaststellen of transacties, klanten, financieringsbronnen of tegenpartijen met elkaar in verband staan.
3. Klantonderzoek wordt meer gestandaardiseerd
De RTS van de AMLA inzake klantonderzoek specificeert welke informatie verplichte entiteiten moeten verzamelen en verifiëren. De AMLR verplicht verplichte entiteiten om klanten, personen die namens klanten handelen, natuurlijke personen namens wie of ten gunste van wie een transactie of activiteit wordt uitgevoerd, en uiteindelijk begunstigden te identificeren en te verifiëren alvorens een zakelijke relatie aan te gaan of een incidentele transactie uit te voeren.
De normen specificeren welke informatie moet worden verzameld met betrekking tot natuurlijke personen, rechtspersonen, adressen, nationaliteiten en andere essentiële identificatiegegevens. Voor natuurlijke personen geeft de AMLA aan dat verplichte entiteiten alle namen moeten verkrijgen die op een identiteitsbewijs, paspoort of gelijkwaardig document staan vermeld, en dat de geboorteplaats ten minste het land en de relevante lokale plaats, zoals de deelstaat, stad, gemeente, stadje of dorp, moet omvatten.
In situaties met een lager risico staan de normen een beperkte set identificatiegegevens voor natuurlijke personen toe. In de factsheet van de AMLA wordt uitgelegd dat deze beperkte set kernidentiteitsgegevens omvat, zoals namen, geboortedatum en -plaats en nationaliteit, en dat het adres in die situaties met een lager risico niet vereist is.
Het gaat er niet om dat voor elk dossier dezelfde hoeveelheid informatie vereist is. Het gaat erom dat elke beslissing evenredig, risicogebaseerd en gedocumenteerd moet zijn.
4. Uiteindelijke begunstigden: registers alleen zijn niet voldoende
Eigenaarschap blijft een van de belangrijkste AML-kwesties in de vastgoedsector.
In de CDD-factsheet van de AMLA wordt uitgelegd dat verplichte entiteiten gebruik mogen maken van bronnen zoals openbare registers, handelsregisters, bevolkingsregisters, belastingregisters, kadastrale registers, gerenommeerde gegevensdienstverleners, financiële instellingen, andere verplichte entiteiten binnen dezelfde groep en documenten van rechtspersonen waarin de uiteindelijk begunstigde wordt genoemd.
De AMLA maakt echter ook een cruciaal punt duidelijk: in situaties met een laag risico kan informatie uit een centraal register van economische eigenaren worden gebruikt om de economische eigenaar te identificeren, maar informatie uit het register alleen is niet voldoende om aan de verificatievereisten te voldoen. De verplichte entiteit moet die informatie verifiëren aan de hand van informatie die is verkregen van de klant of uit andere betrouwbare bronnen.
Voor vastgoedprofessionals is dit een belangrijke operationele boodschap. Het zien van een naam in een register is niet hetzelfde als inzicht hebben in eigendom en zeggenschap. Gelaagde bedrijfsstructuren, nominee-regelingen en grensoverschrijdende entiteiten vereisen gestructureerde verificatie en duidelijke documentatie.
5. Verificatie op afstand en elektronische identificatie
De vastgoedsector werkt in toenemende mate digitaal. Kopers, verkopers, beleggers en tussenpersonen kunnen zich in verschillende landen bevinden, en de onboarding kan op afstand plaatsvinden.
De CDD-normen van de AMLA hebben betrekking op verificatie op afstand en elektronische identificatie. In de factsheet wordt uitgelegd dat wanneer een identiteitsbewijs, paspoort of gelijkwaardig document niet persoonlijk kan worden overgelegd en de persoon geen gebruik kan maken van elektronische identificatiemiddelen of gekwalificeerde vertrouwensdiensten, verplichte entiteiten alternatieve verificatieoplossingen mogen gebruiken, mits zij zich baseren op betrouwbare en onafhankelijke informatiebronnen en de in de RTS vastgelegde waarborgen in acht nemen.
Dit is belangrijk voor grensoverschrijdende vastgoedtransacties. Onboarding op afstand kan worden toegestaan, maar moet gecontroleerd, betrouwbaar en naar behoren gedocumenteerd zijn.
6. Screening van PEP’s en sancties: meer dan alleen een vinkje
Het factsheet van AMLA bevestigt dat verplichte entiteiten, als onderdeel van de klantonderzoeksprocedure, moeten verifiëren of de klant en de uiteindelijk begunstigden onderworpen zijn aan gerichte financiële sancties. Zij moeten tevens vaststellen of de klant, de uiteindelijk begunstigde en, indien van toepassing, de persoon namens wie of ten behoeve van wie een transactie wordt uitgevoerd, een politiek prominente persoon, een familielid of een naaste medewerker is.
In de factsheet wordt ook opgemerkt dat de screening kan worden uitgevoerd met behulp van geautomatiseerde screeningtools, handmatige controles of een combinatie van beide, en dat aliassen, handelsnamen en adressen van digitale portemonnees relevant kunnen zijn voor de screening op gerichte financiële sancties, indien van toepassing en beschikbaar.
Voor vastgoedbedrijven betekent dit dat screening niet als een eenmalige formaliteit mag worden beschouwd. Het moet in de workflow worden geïntegreerd, gekoppeld zijn aan de uiteindelijke begunstigde en worden gedocumenteerd in het transactiedossier.
7. Ook bestaande klanten moeten worden aangepast
De CDD-factsheet van AMLA gaat in op de overgangsregeling voor bestaande en lopende zakelijke relaties. Daarin staat dat klantdocumentatie, informatie en gegevens van klanten met wie de zakelijke relatie is aangegaan vóór de inwerkingtreding van de RTS, op risicogebaseerde basis in overeenstemming moeten worden gebracht, en wel uiterlijk binnen één jaar voor klanten met een hoger risico en binnen vijf jaar voor alle andere klanten, zoals uiteengezet in de AMLR.
Dit is met name van belang voor gevestigde vastgoedbedrijven met historische klantendossiers, relaties met beleggers, klanten op het gebied van vastgoedbeheer, verhuurportefeuilles of terugkerende kopers.
De voorbereiding op de AMLR gaat niet alleen over het aannemen van nieuwe klanten. Het gaat ook om het herzien van wat er al bestaat.
8. Groepsbrede vereisten: franchises en netwerken moeten hier aandacht aan besteden
De groepsbrede normen van de AMLA zijn met name relevant voor vastgoednetwerken en franchisestructuren.
In de factsheet staat dat de RTS van toepassing zijn op groepen zoals gedefinieerd in de AMLR en op bepaalde structuren zoals netwerken, partnerschappen en franchises met gemeenschappelijk eigendom, beheer of compliance-controle. Er wordt ook vermeld dat de RTS over het algemeen niet van toepassing zijn op op zichzelf staande verplichte entiteiten of regelingen zonder gemeenschappelijk eigendom, beheer of nalevingscontrole, zoals regelingen voor het doorverwijzen van klanten, regelingen voor het delen van een merknaam, gedeelde technische platforms of andere samenwerkingsregelingen.
Wanneer een structuur binnen het toepassingsgebied valt, moet het groepsbrede kader het volgende omvatten: toezicht op governance en naleving, een groepsbrede ML/TF-risicobeoordeling, consistent toegepaste AML/CFT-beleidsregels en -procedures, regelingen voor het delen van informatie, opleiding van personeel en rapportagemechanismen, en processen om tekortkomingen op het gebied van naleving aan te pakken.
Voor franchisenetwerken in de vastgoedsector zou dit wel eens een van de belangrijkste onderdelen van het nieuwe AML-kader kunnen zijn. Een franchisemodel kan er niet langer van uitgaan dat naleving louter een zaak van het lokale kantoor is, indien er sprake is van gemeenschappelijk eigendom, beheer of nalevingscontrole.
9. Informatie-uitwisseling binnen groepen moet veilig zijn en gedocumenteerd worden
In het groepsbrede factsheet van de AMLA staat dat entiteiten binnen een groep de informatie moeten uitwisselen die nodig is om ML/TF- en sanctiegerelateerde risico’s te identificeren, te beoordelen en te beheren. Voorbeelden hiervan zijn informatie over klanten en uiteindelijk begunstigden, CDD-informatie, transactiegegevens en bevindingen uit risicobeoordelingen.
Maar dit is geen onbeperkte uitwisseling. De AMLA stelt dat het delen van informatie moet plaatsvinden volgens het ‘need-to-know’-principe, moet voldoen aan de vereisten inzake gegevensbescherming, via beveiligde kanalen moet verlopen en op passende wijze moet worden gedocumenteerd.
Dit is waar de naleving in de vastgoedsector zorgvuldig moet worden vormgegeven. Gedeelde informatie kan de consistentie verbeteren, maar elke entiteit moet nog steeds in staat zijn om haar eigen beoordelingen, beslissingen en verantwoordelijkheden aan te tonen.
10. Juridische belemmeringen in derde landen: grensoverschrijdende groepen hebben een plan nodig
Voor groepen met vestigingen of dochterondernemingen in derde landen legt de factsheet van de AMLA over juridische belemmeringen uit wat er moet gebeuren wanneer wetgeving van derde landen de naleving van de AMLR of groepsbrede AML/CFT-beleidsregels en -controles verhindert of beperkt. Deze belemmeringen kunnen van invloed zijn op de klantidentificatie (CDD), risicobeoordelingen, het delen van informatie, het delen van informatie in verband met meldingen van verdachte transacties, het delen van informatie met toezichthouders en het bijhouden van gegevens.
Wanneer er juridische belemmeringen bestaan, dient de verplichte entiteit of de moederonderneming de toezichthouder hiervan in kennis te stellen, de toestemming van de klant te vragen waar dit wettelijk mogelijk is, aanvullende risicobeperkende maatregelen toe te passen, verdere maatregelen te nemen wanneer er nog steeds risico’s bestaan, en de toezichthouder op de hoogte te stellen van de genomen maatregelen.
Dit is relevant voor grensoverschrijdende vastgoedgroepen, internationale franchises en investeringsstructuren die zowel binnen als buiten de EU actief zijn.
Wat dit betekent voor vastgoedbedrijven
De definitieve normen van de AMLA bevestigen een duidelijke koers: naleving van de AMLR zal praktisch, gedetailleerd en op bewijs gebaseerd zijn.
Vastgoedbedrijven moeten zich nu voorbereiden door zich te richten op zeven gebieden:
Bepaal wanneer elke klantrelatie een zakelijke relatie, een eenmalige transactie of een gekoppelde transactie is.
Standaardiseer de klantonderzoeksprocedures voor kopers, verkopers, huurders, verhuurders, investeerders en rechtspersonen.
Controleer de uiteindelijke begunstigde aan de hand van betrouwbare bronnen, niet alleen op basis van registers.
Integreer de screening op politiek prominente personen (PEP’s), sancties en gerichte financiële sancties in de workflow.
Leg het doel en de beoogde aard van relaties en transacties vast.
Stel waar nodig groepsbrede AML-kaders op voor netwerken, franchises en structuren met meerdere vestigingen.
Controleer historische dossiers en corrigeer bestaande relaties op basis van een risicogevoelige benadering.
Dit is precies het soort operationele uitdaging waarvoor Immosurance is ontwikkeld.
Immosurance: ontwikkeld voor AMLR-conforme naleving in de vastgoedsector
Immosurance helpt vastgoedprofessionals de overstap te maken van informele naleving naar gestructureerde, gedocumenteerde en auditklare AML-workflows.
Voor makelaarskantoren, projectontwikkelaars, netwerken, franchisegevers en aanverwante professionals ondersteunt het platform de belangrijkste pijlers die de AMLA-normen steeds concreter maken:
Zelfbeoordeling van ‘Know Your Business’-risico’s
Klantonderzoek
Verificatie van de uiteindelijke begunstigde
Screening op politiek prominente personen (PEP) en sancties
Beoordeling van transactierisico’s
Inzicht in gekoppelde transacties
Ondersteuning bij naleving van groeps- en netwerkvoorschriften
Training en certificering
Documentatie die klaar is voor audits
AMLR is niet langer een verre wetswijziging. De definitieve normen van de AMLA laten zien wat er van de particuliere sector wordt verwacht op het gebied van organisatie, documentatie en bewijsvoering.
Bedrijven die nu beginnen, hebben de tijd om zich goed voor te bereiden. Bedrijven die wachten, krijgen te maken met dezelfde verplichtingen, maar dan met minder tijd, minder beschikbare experts en meer operationele druk.
Voorbereiding op AMLR begint met structuur. Vastgoedbedrijven moeten die nu opbouwen.