AMLA legt wichtige Standards fest
AMLA legt wichtige Standards für den privaten Sektor fest: Was dies für Immobilienfachleute bedeutet
Am 1. Oktober 2026 hat die AMLA drei Entwürfe für technische Regulierungsstandards (RTS) fertiggestellt, die den künftigen EU-Rahmen zur Bekämpfung von Geldwäsche und Terrorismusfinanzierung für den privaten Sektor deutlich konkretisieren. Diese Standards legen zentrale Maßnahmen fest, die Unternehmen und Fachleute anwenden müssen, um Risiken der Geldwäsche und der Terrorismusfinanzierung zu verringern, und sie stellen einen wichtigen Schritt hin zu einem klareren und einheitlicheren EU-Regelwerk zur Bekämpfung von Geldwäsche und Terrorismusfinanzierung (AML/CFT) dar. AML/CFT-Behörde
Für die Immobilienbranche ist dies mehr als nur eine technische Aktualisierung. Es ist ein Signal dafür, dass die Vorbereitung auf die AMLR von der Rechtstheorie in die operative Praxis übergeht.
Immobilienagenturen, Bauträger, Franchisegeber, Netzwerke, immobilienbezogene Dienstleister und Hypothekenkreditvermittler werden zunehmend nachweisen müssen, dass ihre AML-Prozesse strukturiert, risikobasiert, dokumentiert und konsistent sind. Die Zeiten informeller Überprüfungen, lückenhafter Aufzeichnungen und Erklärungen nach dem Motto „Wir kennen unseren Kunden“ neigen sich dem Ende zu.
Was die AMLA fertiggestellt hat
Die AMLA hat drei Standardsätze für den privaten Sektor fertiggestellt.
Der erste betrifft Geschäftsbeziehungen, Gelegenheitsgeschäfte und verbundene Transaktionen. Er erläutert, wie Unternehmen und Fachleute zwischen diesen Kategorien unterscheiden sollten und wie verbundene Transaktionen identifiziert werden müssen, damit die Schwellenwerte für die Sorgfaltspflicht gegenüber Kunden einheitlich angewendet werden.
Der zweite betrifft die Sorgfaltspflicht gegenüber Kunden. Er legt fest, welche Informationen Unternehmen und Berufstätige erheben und überprüfen müssen, einschließlich verhältnismäßiger Maßnahmen für Situationen mit geringerem Risiko, der Identitätsfeststellung ohne persönlichen Kontakt, der elektronischen Identifizierung sowie der Überprüfung politisch exponierter Personen, ihrer Familienangehörigen und enger Vertrauter.
Der dritte Teil betrifft konzernweite Regelungen. Er legt Mindestanforderungen für wirksame konzernweite AML/CFT-Regelungen fest, einschließlich Governance, Risikomanagement, interner Kontrollen und sicherem Informationsaustausch.
Zusammen geben diese Standards den verpflichteten Unternehmen und Aufsichtsbehörden klarere Vorgaben dazu, wie die neuen AML-Vorschriften in der Praxis anzuwenden sind. Im AMLA heißt es, dass das Ziel darin besteht, die AML/CFT-Kontrollen zu stärken und die Prävention sowie Aufdeckung von Finanzkriminalität zu verbessern, wobei dabei weiterhin Verhältnismäßigkeit und Risikobasiertheit gewahrt bleiben sollen.
Wichtig: Diese Standards sind noch nicht der endgültige Rechtstext
Der endgültige Entwurf der Standards wurde der Europäischen Kommission vorgelegt. Nach ihrer Verabschiedung und Veröffentlichung im Amtsblatt der Europäischen Union sollen sie sechs Monate nach ihrem Inkrafttreten gelten. Für Fußballagenten und professionelle Fußballvereine sieht die AMLA vor, dass sie ab dem 10. Juli 2029 gelten. y
Das bedeutet, dass Unternehmen die Standards nicht als optionale Lektüre betrachten sollten. Sie zeigen die Richtung auf und verdeutlichen den Grad an operativer Detailgenauigkeit, den die Einhaltung der AMLR erfordern wird.
1. Geschäftsbeziehungen, Gelegenheitsgeschäfte und verbundene Transaktionen
Eine der wichtigsten praktischen Fragen für Immobilienfachleute ist, wann Geldwäschebekämpfungsverpflichtungen greifen.
Das Informationsblatt der AMLA zu Artikel 19 Absatz 9 der RTS erläutert, dass ein Verpflichtetes Unternehmen vor der Durchführung der Kundenüberprüfung feststellen muss, ob es sich bei der Kundenbeziehung um eine Geschäftsbeziehung oder um ein einmaliges Geschäft handelt. Eine Geschäftsbeziehung erfordert eine Kunden-Due-Diligence-Prüfung (CDD) und eine laufende Überwachung. Eine gelegentliche Transaktion unterhalb des relevanten Schwellenwerts erfordert keine CDD, es sei denn, eine der AMLR-Ausnahmen trifft zu, während eine gelegentliche Transaktion, die den relevanten Schwellenwert erreicht oder überschreitet, in der Regel eine CDD erfordert.
Dies ist im Immobilienbereich von Bedeutung, da Fachleute die Finanztransaktion nicht immer selbst durchführen. Die AMLA stellt klar, dass bei Dienstleistern, die Transaktionen nicht selbst durchführen, der Wert des zugrunde liegenden Vermögenswerts oder der Transaktion – und nicht das für die Dienstleistung berechnete Honorar – herangezogen wird, um festzustellen, ob der relevante Schwellenwert erreicht wurde.
Für Immobilienmakler, Rechtsanwälte und andere professionelle Dienstleister hebt das AMLA zwei praktische Kriterien hervor: ob die Dienstleistung voraussichtlich über einen längeren Zeitraum erstreckt und die erwartete Anzahl der für den Kunden erbrachten Dienstleistungen.
Dies ist von großer Bedeutung für Immobilienunternehmen, die dauerhafte Kundenbeziehungen pflegen, wiederkehrende Transaktionen abwickeln, mit Investoren zusammenarbeiten, Portfolios verwalten oder in Märkten mit hohen Werten tätig sind.
2. Verbundene Transaktionen: Warum eine Aufteilung das Risiko nicht beseitigt
Die Standards des AMLA klären zudem, wie verbundene Transaktionen identifiziert werden sollten.
Zwei oder mehr Gelegenheitsgeschäfte können miteinander verbunden sein, wenn sie denselben oder einen ähnlichen Ursprung, denselben oder einen ähnlichen Bestimmungsort und denselben oder einen ähnlichen Zweck oder andere gemeinsame Merkmale aufweisen. Sie können auch miteinander verbunden sein, wenn sie von demselben Kunden oder von mehreren Kunden, die im Einvernehmen handeln, durchgeführt werden. Sind Gelegenheitsgeschäfte miteinander verbunden, muss der relevante Schwellenwert auf der Grundlage ihres Gesamtwerts bewertet werden.
Im Immobilienbereich ist dies von entscheidender Bedeutung. Kriminelles Verhalten ist oft so strukturiert, dass einzelne Handlungen harmlos erscheinen. Mehrere Zahlungen, verschiedene Parteien, inszenierte Transaktionen, miteinander verbundene Käufer oder wiederholte Geschäfte können für sich genommen jeweils akzeptabel erscheinen. Die Einhaltung der Geldwäschebekämpfungsvorschriften erfordert, dass Fachleute das Gesamtmuster betrachten.
Hier kommt der Technologie eine entscheidende Rolle zu. Eine AML-Plattform für den Immobilienbereich sollte nicht nur Dokumente erfassen, sondern auch dabei helfen, festzustellen, ob Transaktionen, Kunden, Finanzierungsquellen oder Gegenparteien miteinander in Verbindung stehen.
3. Die Sorgfaltspflicht gegenüber Kunden wird stärker standardisiert
Die RTS des AMLA zur Kunden-Due-Diligence legen fest, welche Informationen verpflichtete Stellen erheben und überprüfen müssen. Die AMLR verpflichtet verpflichtete Stellen dazu, Kunden, im Namen von Kunden handelnde Personen, natürliche Personen, in deren Namen oder zu deren Gunsten eine Transaktion oder Tätigkeit durchgeführt wird, sowie wirtschaftlich Berechtigte zu identifizieren und zu überprüfen, bevor eine Geschäftsbeziehung aufgenommen oder eine gelegentliche Transaktion durchgeführt wird.
Die Standards legen fest, welche Informationen zu natürlichen Personen, juristischen Personen, Adressen, Staatsangehörigkeiten und anderen wesentlichen Identifikationsmerkmalen zu erfassen sind. Für natürliche Personen sieht das Geldwäschereigesetz (GwG) vor, dass verpflichtete Stellen alle Namen erfassen sollten, die in einem Ausweisdokument, Reisepass oder einem gleichwertigen Dokument aufgeführt sind, und dass der Geburtsort mindestens das Land sowie den entsprechenden Ort wie Kanton, Stadt, Gemeinde, Ort oder Dorf umfassen sollte.
In Situationen mit geringerem Risiko lassen die Standards einen reduzierten Umfang an Identifikationsdaten für natürliche Personen zu. Im Informationsblatt des AMLA wird erläutert, dass dieser reduzierte Umfang zentrale Identitätsdaten wie Namen, Geburtsdatum und -ort sowie Staatsangehörigkeit umfasst und dass die Adresse unter diesen Umständen mit geringerem Risiko nicht erforderlich ist.
Entscheidend ist nicht, dass jede Akte denselben Informationsumfang erfordert. Entscheidend ist, dass jede Entscheidung verhältnismäßig, risikobasiert und dokumentiert sein muss.
4. Wirtschaftliches Eigentum: Register allein reichen nicht aus
Die wirtschaftlichen Eigentumsverhältnisse gehören nach wie vor zu den wichtigsten AML-Themen im Immobilienbereich.
Das CDD-Merkblatt des AMLA erläutert, dass verpflichtete Stellen Quellen wie öffentliche Register, Handelsregister, Melderegister, Steuerregister, Grundbücher, seriöse Datendienstleister, Finanzinstitute, andere verpflichtete Stellen innerhalb derselben Gruppe sowie Dokumente juristischer Personen nutzen können, in denen der wirtschaftliche Eigentümer namentlich genannt wird.
Das AMLA weist jedoch auch auf einen entscheidenden Punkt hin: In Situationen mit geringem Risiko können Informationen aus einem zentralen Register für wirtschaftliche Eigentümer zur Identifizierung des wirtschaftlichen Eigentümers herangezogen werden, doch reichen die Informationen aus dem Register allein nicht aus, um die Überprüfungsanforderungen zu erfüllen. Das verpflichtete Unternehmen sollte diese Informationen anhand von Angaben des Kunden oder anderer zuverlässiger Quellen überprüfen.
Für Immobilienfachleute ist dies eine wichtige operative Botschaft. Einen Namen in einem Register zu sehen, ist nicht dasselbe wie die Eigentumsverhältnisse und Kontrollverhältnisse zu verstehen. Mehrschichtige Unternehmensstrukturen, Nominee-Vereinbarungen und grenzüberschreitende Unternehmen erfordern eine strukturierte Überprüfung und klare Dokumentation.
5. Fernüberprüfung und elektronische Identifizierung
Der Immobiliensektor arbeitet zunehmend digital. Käufer, Verkäufer, Investoren und Vermittler können sich in verschiedenen Ländern befinden, und die Kundenaufnahme kann aus der Ferne erfolgen.
Die CDD-Standards des Geldwäschereigesetzes (AMLA) regeln die Identitätsprüfung ohne persönlichen Kontakt und die elektronische Identifizierung. Das Factsheet erläutert, dass in Fällen, in denen ein Ausweisdokument, ein Reisepass oder ein gleichwertiges Dokument nicht persönlich vorgelegt werden kann und die Person keine elektronischen Identifizierungsmittel oder qualifizierte Vertrauensdienste nutzen kann, verpflichtete Unternehmen alternative Überprüfungslösungen einsetzen dürfen, sofern sie sich auf zuverlässige und unabhängige Informationsquellen stützen und die in den RTS festgelegten Sicherheitsvorkehrungen einhalten.
Dies ist für grenzüberschreitende Immobilientransaktionen von Bedeutung. Eine Fern-Kundenanmeldung kann zulässig sein, muss jedoch kontrolliert, zuverlässig und ordnungsgemäß dokumentiert sein.
6. PEP- und Sanktionsprüfung: Mehr als nur ein Häkchen
Das Factsheet der AMLA bestätigt, dass verpflichtete Stellen im Rahmen der Sorgfaltspflicht gegenüber Kunden prüfen müssen, ob der Kunde und die wirtschaftlich Berechtigten gezielten Finanzsanktionen unterliegen. Sie müssen zudem feststellen, ob der Kunde, der wirtschaftliche Eigentümer und, sofern relevant, die Person, in deren Namen oder zu deren Gunsten eine Transaktion durchgeführt wird, eine politisch exponierte Person, ein Familienmitglied oder eine nahestehende Person ist.
Das Factsheet weist zudem darauf hin, dass die Überprüfung mittels automatisierter Screening-Tools, manueller Kontrollen oder einer Kombination aus beidem erfolgen kann und dass Aliasnamen, Handelsnamen und Adressen digitaler Geldbörsen für die Überprüfung auf gezielte Finanzsanktionen relevant sein können, sofern diese anwendbar und verfügbar sind.
Für Immobilienunternehmen bedeutet dies, dass die Überprüfung nicht als einmalige Formalität behandelt werden darf. Sie muss in den Arbeitsablauf integriert, mit der wirtschaftlichen Eigentümerschaft verknüpft und in der Transaktionsakte dokumentiert werden.
7. Auch bei bestehenden Kunden sind Anpassungen erforderlich
Das CDD-Merkblatt der AMLA befasst sich mit der Übergangsregelung für bestehende und laufende Geschäftsbeziehungen. Darin heißt es, dass Kundendokumente, Informationen und Daten von Kunden, deren Geschäftsbeziehung vor Inkrafttreten der RTS begründet wurde, auf risikosensitiver Basis in Einklang mit den Vorschriften gebracht werden müssen, und zwar spätestens innerhalb eines Jahres für Kunden mit höherem Risiko und innerhalb von fünf Jahren für alle anderen Kunden, wie in der AMLR festgelegt.
Dies ist besonders wichtig für etablierte Immobilienunternehmen mit historischen Kundenakten, Anlegerbeziehungen, Kunden aus der Immobilienverwaltung, Mietportfolios oder wiederkehrenden Käufern.
Bei der Vorbereitung auf die AMLR geht es nicht nur um die Aufnahme neuer Kunden. Es geht auch darum, bereits Bestehendes zu überprüfen.
8. Konzernweite Anforderungen: Franchise-Unternehmen und Netzwerke sollten besonders aufmerksam sein
Die konzernweiten Standards des AMLA sind für Immobiliennetzwerke und Franchise-Strukturen von besonderer Relevanz.
Im Factsheet heißt es, dass die RTS für Konzerne im Sinne der AMLR sowie für bestimmte Strukturen wie Netzwerke, Personengesellschaften und Franchise-Unternehmen gelten, die eine gemeinsame Eigentümerschaft, Geschäftsführung oder Compliance-Kontrolle aufweisen. Außerdem heißt es darin, dass sie im Allgemeinen nicht für eigenständige verpflichtete Unternehmen oder Vereinbarungen ohne gemeinsame Eigentumsverhältnisse, gemeinsame Geschäftsführung oder gemeinsame Compliance-Kontrolle gelten, wie beispielsweise Kundenvermittlungsvereinbarungen, Vereinbarungen zur gemeinsamen Markenführung, gemeinsame technische Plattformen oder andere Kooperationsvereinbarungen.
Fällt eine Struktur in den Anwendungsbereich, muss das konzernweite Rahmenwerk Governance- und Compliance-Aufsicht, eine konzernweite ML/TF-Risikobewertung, einheitlich angewandte AML/CFT-Richtlinien und -Verfahren, Vereinbarungen zum Informationsaustausch, Mitarbeiterschulungen und Berichtsmechanismen sowie Prozesse zur Behebung von Compliance-Mängeln umfassen.
Für Immobilien-Franchise-Netzwerke könnte dies einer der wichtigsten Bestandteile des neuen AML-Rahmens sein. Ein Franchise-Modell kann nicht länger davon ausgehen, dass Compliance eine rein lokale Angelegenheit der Niederlassung ist, wenn gemeinsame Eigentumsverhältnisse, eine gemeinsame Geschäftsführung oder eine gemeinsame Compliance-Kontrolle bestehen.
9. Der Informationsaustausch innerhalb von Konzernen muss sicher und dokumentiert erfolgen
Im konzernweiten Informationsblatt des AMLA heißt es, dass Unternehmen innerhalb eines Konzerns die Informationen austauschen müssen, die zur Identifizierung, Bewertung und Steuerung von Risiken im Zusammenhang mit Geldwäsche, Terrorismusfinanzierung und Sanktionen erforderlich sind. Beispiele hierfür sind Informationen zu Kunden und wirtschaftlichen Eigentümern, Informationen zur Sorgfaltspflicht bei der Kundenidentifizierung (CDD), Transaktionsdaten sowie Ergebnisse der Risikobewertung.
Dabei handelt es sich jedoch nicht um einen uneingeschränkten Austausch. Das AMLA schreibt vor, dass der Informationsaustausch nach dem Need-to-know-Prinzip erfolgen, den Datenschutzanforderungen entsprechen, über sichere Kanäle stattfinden und angemessen dokumentiert werden muss.
Hier muss die Compliance im Immobilienbereich sorgfältig gestaltet werden. Der Austausch von Informationen kann die Einheitlichkeit verbessern, doch jedes Unternehmen muss weiterhin in der Lage sein, seine eigene Bewertung, seine Entscheidungen und seine Verantwortlichkeiten nachzuweisen.
10. Rechtliche Hindernisse in Drittländern: Grenzüberschreitende Konzerne benötigen einen Plan
Für Konzerne mit Zweigniederlassungen oder Tochtergesellschaften in Drittländern erläutert das AMLA-Merkblatt zu rechtlichen Hindernissen, was zu tun ist, wenn Gesetze von Drittländern die Einhaltung der AMLR oder konzernweiter AML/CFT-Richtlinien und -Kontrollen verhindern oder einschränken. Diese Hindernisse können sich auf die Kundenidentifizierung (CDD), Risikobewertungen, den Informationsaustausch, den Informationsaustausch im Zusammenhang mit Verdachtsmeldungen, den Informationsaustausch mit der Aufsichtsbehörde und die Aufbewahrung von Unterlagen auswirken.
Bestehen rechtliche Hindernisse, sollte das verpflichtete Unternehmen oder die Muttergesellschaft die Aufsichtsbehörde benachrichtigen, die Zustimmung des Kunden einholen, sofern dies rechtlich möglich ist, zusätzliche Maßnahmen zur Risikominderung ergreifen, weitere Schritte unternehmen, sofern Risiken bestehen bleiben, und die Aufsichtsbehörde über die ergriffenen Maßnahmen informieren.
Dies gilt für grenzüberschreitende Immobilienkonzerne, internationale Franchise-Unternehmen und Investitionsstrukturen, die innerhalb und außerhalb der EU tätig sind.
Was dies für Immobilienunternehmen bedeutet
Die endgültigen Standards der AMLA bestätigen eine klare Richtung: Die Einhaltung der AMLR-Vorschriften wird praxisorientiert, detailliert und nachweisbasiert sein.
Immobilienunternehmen sollten sich bereits jetzt vorbereiten, indem sie sich auf sieben Bereiche konzentrieren:
Festlegen, wann es sich bei einem Kundenkontakt um eine Geschäftsbeziehung, eine Gelegenheitstransaktion oder eine verbundene Transaktion handelt.
Standardisieren Sie die Sorgfaltspflicht gegenüber Kunden für Käufer, Verkäufer, Mieter, Vermieter, Investoren und juristische Personen.
Überprüfen Sie die wirtschaftlichen Eigentümer anhand zuverlässiger Quellen, nicht allein anhand von Registern.
Integrieren Sie die Überprüfung auf politisch exponierte Personen (PEP), Sanktionen und gezielte finanzielle Sanktionen in den Arbeitsablauf.
Dokumentieren Sie den Zweck und die beabsichtigte Art der Beziehungen und Transaktionen.
Erstellen Sie gegebenenfalls konzernweite AML-Rahmenwerke für Netzwerke, Franchise-Systeme und Strukturen mit mehreren Niederlassungen.
Überprüfen Sie historische Akten und passen Sie bestehende Geschäftsbeziehungen risikobasiert an.
Genau diese Art von operativen Herausforderungen soll Immosurance lösen.
Immosurance: Entwickelt für AMLR-konforme Compliance im Immobilienbereich
Immosurance unterstützt Immobilienfachleute dabei, von informeller Compliance zu strukturierten, dokumentierten und prüfungsfähigen AML-Arbeitsabläufen überzugehen.
Für Immobilienagenturen, Bauträger, Netzwerke, Franchisegeber und verwandte Fachleute unterstützt die Plattform die zentralen Säulen, die durch die AMLA-Standards zunehmend konkretisiert werden:
„Know Your Business“ – Selbstbewertung der Geschäftsrisiken
Kunden-Due-Diligence
Überprüfung der wirtschaftlichen Eigentumsverhältnisse
Überprüfung auf politisch exponierte Personen (PEP) und Sanktionen
Transaktionsrisikobewertung
Erkennung miteinander verbundener Transaktionen
Unterstützung bei der Einhaltung von Konzern- und Netzwerkvorschriften
Schulung und Zertifizierung
Auditfähige Dokumentation
Die AMLR ist keine ferne gesetzliche Änderung mehr. Die endgültigen Standards des AMLA zeigen, was vom privaten Sektor in Bezug auf Organisation, Dokumentation und Nachweis erwartet wird.
Unternehmen, die jetzt damit beginnen, haben Zeit, sich gründlich vorzubereiten. Diejenigen, die abwarten, werden denselben Verpflichtungen gegenüberstehen – jedoch mit weniger Zeit, weniger verfügbaren Experten und größerem operativen Druck.
Die Vorbereitung auf die AMLR beginnt mit der Struktur. Immobilienunternehmen sollten diese jetzt aufbauen.