L'AMLA finalise ses principales normes
L'AMLA finalise des normes clés pour le secteur privé : ce que cela signifie pour les professionnels de l'immobilier
Le 1er octobre 2026, l’AMLA a finalisé trois séries de projets de normes techniques réglementaires (RTS) qui précisent considérablement le futur cadre européen de lutte contre le blanchiment de capitaux pour le secteur privé. Ces normes définissent les mesures clés que les entreprises et les professionnels doivent mettre en œuvre pour réduire les risques de blanchiment de capitaux et de financement du terrorisme, et elles constituent une étape importante vers un corpus réglementaire européen plus clair et plus cohérent en matière de lutte contre le blanchiment de capitaux et le financement du terrorisme (AML/CFT). Autorité AML/CFT
Pour le secteur immobilier, il ne s’agit pas seulement d’une mise à jour technique. C’est le signe que la préparation à l’AMLR passe de la théorie juridique à la réalité opérationnelle.
Les agences immobilières, les promoteurs, les franchiseurs, les réseaux, les prestataires de services liés à l’immobilier et les intermédiaires en crédit hypothécaire devront de plus en plus prouver que leurs processus de lutte contre le blanchiment d’argent sont structurés, fondés sur les risques, documentés et cohérents. L’époque des contrôles informels, des registres fragmentés et des explications du type « nous connaissons notre client » touche à sa fin.
Ce que l’AMLA a finalisé
L’AMLA a finalisé trois séries de normes destinées au secteur privé.
La première concerne les relations d’affaires, les transactions occasionnelles et les transactions liées. Elle explique comment les entreprises et les professionnels doivent distinguer ces catégories, et comment les transactions liées doivent être identifiées afin que les seuils de vigilance à l’égard de la clientèle soient appliqués de manière cohérente.
La deuxième série concerne la diligence raisonnable à l’égard de la clientèle. Elle précise les informations que les entreprises et les professionnels doivent collecter et vérifier, y compris les mesures proportionnées pour les situations à faible risque, la vérification à distance, l’identification électronique et le filtrage des personnes politiquement exposées, des membres de leur famille et de leurs proches collaborateurs.
Le troisième concerne les dispositifs à l’échelle du groupe. Il fixe des exigences minimales pour des dispositifs efficaces de lutte contre le blanchiment de capitaux et le financement du terrorisme (LBC/FT) à l’échelle du groupe, notamment en matière de gouvernance, de gestion des risques, de contrôles internes et de partage sécurisé des informations.
Ensemble, ces normes fournissent aux entités assujetties et aux autorités de contrôle des indications plus claires sur la manière dont les nouvelles règles en matière de lutte contre le blanchiment d’argent doivent être appliquées dans la pratique. La loi AMLA précise que l’objectif est de renforcer les contrôles en matière de lutte contre le blanchiment d’argent et le financement du terrorisme et d’améliorer la prévention et la détection de la criminalité financière, tout en restant proportionné et fondé sur les risques.
Important : ces normes ne constituent pas encore le texte juridique définitif
Le projet final de normes a été soumis à la Commission européenne. Une fois adoptées et publiées au Journal officiel de l’Union européenne, il est proposé qu’elles s’appliquent six mois après leur entrée en vigueur. Pour les agents de football et les clubs de football professionnels, l’AMLA précise qu’elles s’appliqueront à compter du 10 juillet 2029. y
Cela signifie que les entreprises ne doivent pas considérer ces normes comme une lecture facultative. Elles indiquent la direction à suivre et le niveau de détail opérationnel que la conformité aux AMLR exigera.
1. Relations d’affaires, opérations occasionnelles et opérations liées
L’une des questions les plus concrètes pour les professionnels de l’immobilier consiste à savoir à quel moment les obligations en matière de lutte contre le blanchiment d’argent s’appliquent.
La fiche d’information de l’AMLA sur les RTS de l’article 19, paragraphe 9, explique qu’avant d’appliquer les mesures de vigilance à l’égard de la clientèle, une entité assujettie doit déterminer si la relation avec le client relève d’une relation d’affaires ou d’une transaction occasionnelle. Une relation d’affaires nécessite une vérification de l’identité du client (CDD) et une surveillance continue. Une transaction occasionnelle inférieure au seuil applicable ne nécessite pas de CDD, sauf si l’une des exceptions prévues par l’AMLR s’applique, tandis qu’une transaction occasionnelle égale ou supérieure au seuil applicable nécessite généralement une CDD.
Cela revêt une importance particulière dans le secteur immobilier, car les professionnels n’effectuent pas toujours eux-mêmes la transaction financière. L’AMLA précise que pour les prestataires de services qui n’effectuent pas eux-mêmes les transactions, c’est la valeur de l’actif ou de la transaction sous-jacente — et non les honoraires facturés pour le service — qui est prise en compte pour déterminer si le seuil applicable a été atteint.
Pour les agents immobiliers, les avocats et autres prestataires de services professionnels, la LBA met en avant deux critères pratiques : le caractère continu ou non du service et le nombre prévu de prestations fournies au client.
Cela revêt une importance particulière pour les entreprises immobilières qui entretiennent des relations durables avec leurs clients, gèrent des transactions répétées, travaillent avec des investisseurs, gèrent des portefeuilles ou opèrent sur des marchés à forte valeur ajoutée.
2. Transactions liées : pourquoi le fractionnement n’élimine pas le risque
Les normes de la LBA précisent également comment identifier les transactions liées.
Deux ou plusieurs transactions ponctuelles peuvent être liées lorsqu’elles ont une origine, une destination et un objet identiques ou similaires, ou d’autres caractéristiques communes. Elles peuvent également être liées lorsqu’elles sont effectuées par un même client ou par plusieurs clients agissant de concert. Lorsque des transactions ponctuelles sont liées, le seuil applicable doit être évalué sur la base de leur valeur combinée.
Dans le secteur immobilier, cela est essentiel. Les comportements criminels sont souvent structurés de manière à faire paraître inoffensives les actions individuelles. Des paiements multiples, plusieurs parties, des transactions échelonnées, des acheteurs liés ou des transactions répétées peuvent chacun paraître acceptables pris isolément. La conformité en matière de lutte contre le blanchiment d’argent exige des professionnels qu’ils examinent la tendance générale.
C’est là que la technologie joue un rôle crucial. Une plateforme de lutte contre le blanchiment d’argent dédiée à l’immobilier ne doit pas se contenter de collecter des documents ; elle doit permettre de déterminer si les transactions, les clients, les sources de financement ou les contreparties sont liés.
3. La diligence raisonnable à l’égard de la clientèle devient plus standardisée
Les RTS de la LBA relatives à la diligence raisonnable à l’égard de la clientèle précisent les informations que les entités assujetties doivent collecter et vérifier. L’AMLR impose aux entités assujetties d’identifier et de vérifier les clients, les personnes agissant pour le compte des clients, les personnes physiques pour le compte ou au profit desquelles une transaction ou une activité est effectuée, ainsi que les bénéficiaires effectifs, avant d’établir une relation d’affaires ou d’effectuer une transaction occasionnelle.
Les normes précisent les informations à recueillir concernant les personnes physiques, les personnes morales, les adresses, les nationalités et d’autres éléments d’identification essentiels. Pour les personnes physiques, la LBA indique que les entités assujetties doivent obtenir tous les noms figurant sur une pièce d’identité, un passeport ou un document équivalent, et que le lieu de naissance doit inclure au moins le pays et la localité correspondante, telle que l’État, la ville, la commune, le village ou le hameau.
Dans les situations à faible risque, les normes autorisent un ensemble réduit de données d’identification pour les personnes physiques. La fiche d’information de la LBA explique que cet ensemble réduit comprend les données d’identité essentielles telles que les noms, la date et le lieu de naissance ainsi que la nationalité, et que l’adresse n’est pas requise dans ces circonstances à faible risque.
L’essentiel n’est pas que chaque dossier nécessite le même niveau de détail. L’essentiel est que chaque décision soit proportionnée, fondée sur le risque et documentée.
4. Propriété effective : les registres ne suffisent pas à eux seuls
La propriété effective reste l’un des enjeux les plus importants en matière de lutte contre le blanchiment d’argent dans le secteur immobilier.
La fiche d’information de l’AMLA sur la diligence raisonnable à l’égard de la clientèle (CDD) explique que les entités assujetties peuvent utiliser des sources telles que les registres publics, les registres du commerce, les registres de résidence, les registres fiscaux, les registres fonciers, les prestataires de services de données réputés, les institutions financières, d’autres entités assujetties au sein du même groupe et les documents constitutifs des personnes morales dans lesquels le bénéficiaire effectif est nommé.
Cependant, la LBA souligne également un point essentiel : dans les situations à faible risque, les informations issues d’un registre central des bénéficiaires effectifs peuvent être utilisées pour identifier le bénéficiaire effectif, mais les informations issues de ce registre ne suffisent pas à elles seules à satisfaire aux exigences de vérification. L’entité assujettie doit vérifier ces informations à l’aide de renseignements obtenus auprès du client ou d’autres sources fiables.
Pour les professionnels de l’immobilier, il s’agit là d’un message opérationnel majeur. Le simple fait de voir un nom dans un registre ne revient pas à comprendre la propriété et le contrôle. Les structures sociétaires à plusieurs niveaux, les montages par prête-nom et les entités transfrontalières exigent une vérification structurée et une documentation claire.
5. Vérification à distance et identification électronique
Le secteur immobilier fonctionne de plus en plus de manière numérique. Les acheteurs, les vendeurs, les investisseurs et les intermédiaires peuvent se trouver dans différents pays, et la mise en place d’une relation client peut s’effectuer à distance.
Les normes de diligence raisonnable en matière de connaissance du client (CDD) de la loi AMLA traitent de la vérification à distance et de l’identification électronique. La fiche d’information explique que lorsqu’un document d’identité, un passeport ou un document équivalent ne peut être présenté en personne et que la personne ne peut pas utiliser de moyens d’identification électronique ou de services de confiance qualifiés, les entités assujetties peuvent recourir à des solutions de vérification alternatives, à condition qu’elles s’appuient sur des sources d’information fiables et indépendantes et qu’elles intègrent les mesures de protection prévues dans les RTS.
Ceci est important pour les transactions immobilières transfrontalières. L’intégration à distance peut être autorisée, mais elle doit être contrôlée, fiable et dûment justifiée.
6. Contrôle des personnes politiquement exposées (PPE) et des sanctions : bien plus qu’une simple case à cocher
La fiche d’information de l’AMLA confirme que, dans le cadre de la diligence raisonnable à l’égard de la clientèle, les entités assujetties doivent vérifier si le client et les bénéficiaires effectifs font l’objet de sanctions financières ciblées. Elles doivent également déterminer si le client, le bénéficiaire effectif et, le cas échéant, la personne pour le compte ou au profit de laquelle une transaction est effectuée, est une personne politiquement exposée, un membre de sa famille ou un proche collaborateur.
La fiche d’information précise également que le filtrage peut être effectué à l’aide d’outils de filtrage automatisés, de contrôles manuels ou d’une combinaison des deux, et que les pseudonymes, les noms commerciaux et les adresses de portefeuilles numériques peuvent être pertinents pour le filtrage des sanctions financières ciblées, le cas échéant et lorsque ces informations sont disponibles.
Pour les entreprises du secteur immobilier, cela signifie que le filtrage ne peut pas être considéré comme une simple formalité ponctuelle. Il doit être intégré au flux de travail, lié à la propriété effective et consigné dans le dossier de transaction.
7. Les clients existants devront également faire l’objet de mesures correctives
La fiche d’information de l’AMLA sur la diligence raisonnable en matière d’identification des clients (CDD) aborde le traitement transitoire des relations d’affaires existantes et en cours. Elle précise que la documentation, les informations et les données relatives aux clients dont la relation d’affaires a été établie avant l’entrée en vigueur de la RTS doivent être mises en conformité en fonction du niveau de risque, et ce au plus tard dans un délai d’un an pour les clients à haut risque et de cinq ans pour tous les autres clients, comme le prévoit l’AMLR.
Ceci revêt une importance particulière pour les entreprises immobilières bien établies disposant de dossiers clients historiques, de relations avec des investisseurs, de clients en gestion immobilière, de portefeuilles locatifs ou d’acheteurs réguliers.
La préparation aux AMLR ne concerne pas uniquement les nouvelles adhésions. Elle implique également de passer en revue ce qui existe déjà.
8. Exigences à l’échelle du groupe : les franchises et les réseaux doivent y prêter attention
Les normes de l’AMLA applicables à l’échelle du groupe concernent tout particulièrement les réseaux immobiliers et les structures de franchise.
La fiche d’information précise que les RTS s’appliquent aux groupes tels que définis dans l’AMLR ainsi qu’à certaines structures telles que les réseaux, les partenariats et les franchises partageant une propriété, une gestion ou un contrôle de conformité communs. Elle précise également qu’elles ne s’appliquent généralement pas aux entités assujetties autonomes ni aux accords ne présentant pas de propriété, de gestion ou de contrôle de conformité communes, tels que les accords de recommandation de clients, les accords de marque partagée, les plateformes techniques partagées ou d’autres accords de coopération.
Lorsqu’une structure entre dans le champ d’application, le cadre à l’échelle du groupe doit inclure une gouvernance et une supervision de la conformité, une évaluation des risques de blanchiment d’argent et de financement du terrorisme (BAT/FT) à l’échelle du groupe, des politiques et procédures de lutte contre le blanchiment d’argent et le financement du terrorisme (LBC/FT) appliquées de manière cohérente, des accords de partage d’informations, la formation du personnel et des mécanismes de signalement, ainsi que des processus visant à remédier aux lacunes en matière de conformité.
Pour les réseaux de franchises immobilières, cela pourrait constituer l’un des aspects les plus importants du nouveau cadre de lutte contre le blanchiment de capitaux. Un modèle de franchise ne peut plus considérer que la conformité relève exclusivement de la responsabilité d’une agence locale s’il existe une propriété, une gestion ou un contrôle de conformité communs.
9. Le partage d’informations au sein des groupes doit être sécurisé et documenté
La fiche d’information de l’AMLA relative à l’ensemble du groupe précise que les entités au sein d’un groupe doivent échanger les informations nécessaires pour identifier, évaluer et gérer les risques liés au blanchiment de capitaux et au financement du terrorisme (ML/TF) ainsi qu’aux sanctions. Il s’agit notamment des informations sur les clients et les bénéficiaires effectifs, des informations issues de la diligence raisonnable à l’égard de la clientèle (CDD), des informations sur les transactions et des conclusions de l’évaluation des risques.
Il ne s’agit toutefois pas d’un partage sans restriction. La LBA précise que le partage d’informations doit respecter le principe du « besoin d’en connaître », se conformer aux exigences en matière de protection des données, s’effectuer par des canaux sécurisés et être dûment documenté.
C’est là que la conformité dans le secteur immobilier doit être conçue avec soin. Le partage d’informations peut améliorer la cohérence, mais chaque entité doit néanmoins être en mesure de justifier ses propres évaluations, décisions et responsabilités.
10. Obstacles juridiques liés aux pays tiers : les groupes transfrontaliers doivent élaborer un plan
Pour les groupes disposant de succursales ou de filiales dans des pays tiers, la fiche d’information de l’AMLA sur les obstacles juridiques explique la marche à suivre lorsque les législations de ces pays tiers empêchent ou restreignent le respect des AMLR ou des politiques et contrôles en matière de lutte contre le blanchiment d’argent et le financement du terrorisme (AML/CFT) à l’échelle du groupe. Ces obstacles peuvent avoir une incidence sur la diligence raisonnable à l’égard de la clientèle (CDD), les évaluations des risques, le partage d’informations, le partage d’informations liées aux déclarations d’opérations suspectes, le partage d’informations avec l’autorité de contrôle et la conservation des documents.
En cas d’obstacles juridiques, l’entité assujettie ou l’entreprise mère doit en informer l’autorité de surveillance, solliciter le consentement du client lorsque la loi le permet, appliquer des mesures supplémentaires d’atténuation des risques, prendre des mesures complémentaires si des risques subsistent et informer l’autorité de surveillance des mesures prises.
Cela concerne les groupes immobiliers transfrontaliers, les franchises internationales et les structures d’investissement opérant à l’intérieur et à l’extérieur de l’UE.
Ce que cela signifie pour les entreprises du secteur immobilier
Les normes finalisées de l’AMLA confirment une orientation claire : la conformité aux AMLR sera pratique, détaillée et fondée sur des preuves.
Les entreprises immobilières doivent se préparer dès maintenant en se concentrant sur sept domaines :
Définir quand chaque interaction avec un client constitue une relation d’affaires, une transaction ponctuelle ou une transaction liée.
Uniformiser les procédures de vigilance à l’égard de la clientèle pour les acheteurs, les vendeurs, les locataires, les bailleurs, les investisseurs et les personnes morales.
Vérifier la propriété effective à l’aide de sources fiables, et non pas uniquement à partir des registres.
Intégrer le filtrage des personnes politiquement exposées (PPE), des sanctions et des sanctions financières ciblées dans le flux de travail.
Documenter l’objet et la nature prévue des relations et des transactions.
Élaborer des cadres de lutte contre le blanchiment d’argent à l’échelle du groupe pour les réseaux, les franchises et les structures multi-sites, le cas échéant.
Examiner les dossiers historiques et remédier aux relations existantes en fonction du niveau de risque.
C’est précisément le type de défi opérationnel qu’Immosurance a été conçu pour résoudre.
Immosurance : conçu pour une conformité immobilière conforme à l’AMLR
Immosurance aide les professionnels de l’immobilier à passer d’une conformité informelle à des processus de lutte contre le blanchiment d’argent structurés, documentés et prêts pour un audit.
Pour les agences immobilières, les promoteurs, les réseaux, les franchiseurs et les professionnels du secteur, la plateforme prend en charge les piliers clés que les normes de l’AMLA rendent de plus en plus concrets :
« Know Your Business » : auto-évaluation des risques
Vérification de l’identité du client
Vérification de la propriété effective
Filtrage des personnes politiquement exposées (PPE) et des sanctions
Évaluation des risques liés aux transactions
Identification des transactions liées
Accompagnement en matière de conformité au sein du groupe et du réseau
Formation et certification
Documentation prête pour l’audit
L’AMLR n’est plus une simple évolution juridique lointaine. Les normes définitives de l’AMLA indiquent ce que le secteur privé devra mettre en place, documenter et prouver.
Les entreprises qui s’y prennent dès maintenant auront le temps de se préparer correctement. Celles qui attendent seront confrontées aux mêmes obligations, mais avec moins de temps, moins d’experts disponibles et une pression opérationnelle accrue.
La préparation à l’AMLR commence par la mise en place d’une structure. Les entreprises immobilières devraient s’y atteler dès maintenant.