AMLA fastställer viktiga standarder
AMLA fastställer viktiga standarder för den privata sektorn: Vad detta innebär för fastighetsbranschen
Den 1 oktober 2026 slutförde AMLA tre uppsättningar utkast till tekniska regleringsstandarder (RTS) som gör det framtida EU-ramverket för bekämpning av penningtvätt och finansiering av terrorism (AML/CFT) betydligt mer konkret för den privata sektorn. Dessa standarder definierar viktiga åtgärder som företag och yrkesutövare måste vidta för att minska riskerna för penningtvätt och finansiering av terrorism, och de utgör ett viktigt steg mot ett tydligare och mer enhetligt EU-regelverk för bekämpning av penningtvätt och finansiering av terrorism (AML/CFT). AML/CFT-myndigheten
För fastighetsbranschen är detta mer än en teknisk uppdatering. Det är en signal om att förberedelserna inför AMLR går från juridisk teori till operativ verklighet.
Fastighetsmäklare, byggföretag, franchisegivare, nätverk, fastighetsrelaterade tjänsteleverantörer och förmedlare av hypotekslån kommer i allt högre grad att behöva bevisa att deras processer för bekämpning av penningtvätt är strukturerade, riskbaserade, dokumenterade och konsekventa. Tiden för informella kontroller, fragmenterade register och förklaringar av typen ”vi känner vår kund” är på väg att ta slut.
Vad AMLA har slutfört
AMLA har slutfört tre uppsättningar standarder för den privata sektorn.
Den första gäller affärsrelationer, tillfälliga transaktioner och sammanhängande transaktioner. Den förklarar hur företag och yrkesutövare ska skilja mellan dessa kategorier, och hur sammanhängande transaktioner ska identifieras så att tröskelvärdena för kundkännedom tillämpas konsekvent.
Den andra handlar om kundkännedom. Den specificerar vilken information företag och yrkesutövare måste samla in och verifiera, inklusive proportionerliga åtgärder för situationer med lägre risk, verifiering utan personlig kontakt, elektronisk identifiering samt granskning av politiskt utsatta personer, deras familjemedlemmar och nära medarbetare.
Den tredje handlar om koncernövergripande arrangemang. Den fastställer minimikrav för effektiva koncernövergripande AML/CFT-arrangemang, inklusive styrning, riskhantering, interna kontroller och säker informationsdelning.
Tillsammans ger dessa standarder de skyldiga enheterna och tillsynsmyndigheterna tydligare förväntningar på hur de nya reglerna för bekämpning av penningtvätt ska tillämpas i praktiken. I AMLA anges att syftet är att stärka kontrollerna för bekämpning av penningtvätt och finansiering av terrorism samt förbättra förebyggandet och upptäckten av finansiell brottslighet, samtidigt som man förblir proportionerlig och riskbaserad.
Viktigt: Dessa standarder är ännu inte den slutgiltiga lagtexten
Det slutgiltiga utkastet till standarder har överlämnats till Europeiska kommissionen. När de väl har antagits och offentliggjorts i Europeiska unionens officiella tidning föreslås de träda i kraft sex månader efter ikraftträdandet. För fotbollsagenter och professionella fotbollsklubbar anger AMLA att de kommer att gälla från och med den 10 juli 2029. y
Detta innebär att företag inte bör betrakta standarderna som frivillig läsning. De visar riktningen och den operativa detaljnivå som efterlevnaden av AMLR kommer att kräva.
1. Affärsrelationer, tillfälliga transaktioner och kopplade transaktioner
En av de mest praktiska frågorna för fastighetsbranschens aktörer är att veta när skyldigheterna enligt AML träder i kraft.
I AMLA:s faktablad om RTS enligt artikel 19.9 förklaras att en skyldig enhet, innan den genomför kundkännedomskontroll, måste avgöra om kontakten med kunden utgör en affärsrelation eller en tillfällig transaktion. En affärsrelation kräver kundkännedom och fortlöpande övervakning. En engångstransaktion under det relevanta tröskelvärdet kräver inte kundkännedom såvida inte något av undantagen i AMLR är tillämpligt, medan en engångstransaktion som ligger på eller över det relevanta tröskelvärdet vanligtvis kräver kundkännedom.
Detta är viktigt inom fastighetsbranschen eftersom yrkesutövare inte alltid genomför den finansiella transaktionen själva. AMLA klargör att för tjänsteleverantörer som inte själva genomför transaktioner är det värdet på den underliggande tillgången eller transaktionen – inte den avgift som tas ut för tjänsten – som används för att avgöra om det relevanta tröskelvärdet har uppnåtts.
För fastighetsmäklare, advokater och andra professionella tjänsteleverantörer lyfter AMLA fram två praktiska kriterier: om tjänsten förväntas sträcka sig över tid och det förväntade antalet tjänster som tillhandahålls kunden.
Detta är särskilt relevant för fastighetsföretag som upprätthåller löpande kundrelationer, hanterar återkommande transaktioner, arbetar med investerare, förvaltar portföljer eller är verksamma på marknader med höga värden.
2. Sammanlänkade transaktioner: Varför uppdelning inte eliminerar risken
AMLA:s standarder klargör också hur sammanlänkade transaktioner ska identifieras.
Två eller flera enstaka transaktioner kan vara sammankopplade om de har samma eller liknande ursprung, mottagare och syfte, eller andra gemensamma egenskaper. De kan också vara sammankopplade när de genomförs av samma kund eller av flera kunder som agerar i samförstånd. När enstaka transaktioner är sammankopplade måste den relevanta tröskeln bedömas utifrån deras sammanlagda värde.
För fastighetsbranschen är detta avgörande. Brottsligt beteende är ofta strukturerat så att enskilda handlingar framstår som ofarliga. Flera betalningar, flera parter, iscensatta transaktioner, närstående köpare eller upprepade affärer kan var för sig verka acceptabla. Efterlevnad av penningtvättslagstiftningen kräver att man ser till mönstret.
Det är här tekniken blir avgörande. En AML-plattform för fastighetsbranschen bör inte bara samla in dokument; den bör hjälpa till att identifiera om transaktioner, kunder, finansieringskällor eller motparter är kopplade till varandra.
3. Kundkännedom blir mer standardiserad
AMLA:s RTS om kundkännedom specificerar vilken information de skyldiga enheterna måste samla in och verifiera. AMLR kräver att de skyldiga enheterna identifierar och verifierar kunder, personer som agerar på kundernas vägnar, fysiska personer på vars vägnar eller till vars förmån en transaktion eller aktivitet genomförs, samt verkliga ägare innan de etablerar en affärsrelation eller genomför en engångstransaktion.
Standarderna specificerar vilken information som ska samlas in om fysiska personer, juridiska personer, adresser, nationaliteter och andra centrala identifieringsuppgifter. För fysiska personer anger AMLA att de skyldiga enheterna ska inhämta alla namn som framgår av ett identitetsdokument, pass eller motsvarande, och att födelseorten ska omfatta åtminstone landet och den relevanta lokala orten, såsom delstat, stad, kommun, ort eller by.
I situationer med lägre risk tillåter standarderna en reducerad uppsättning identifieringsuppgifter för fysiska personer. I AMLA:s faktablad förklaras att denna reducerade uppsättning omfattar centrala identitetsuppgifter såsom namn, födelsedatum och födelseort samt nationalitet, och att adress inte krävs i dessa situationer med lägre risk.
Det viktiga är inte att varje ärende kräver samma informationsdjup. Det viktiga är att varje beslut måste vara proportionerligt, riskbaserat och dokumenterat.
4. Verklig ägare: Register räcker inte på egen hand
Verklig ägare är fortfarande en av de viktigaste frågorna inom bekämpning av penningtvätt inom fastighetsbranschen.
I AMLA:s faktablad om kundkännedom (CDD) förklaras att skyldiga enheter får använda källor såsom offentliga register, företagsregister, folkbokföringsregister, skatteregister, fastighetsregister, ansedda datatjänstleverantörer, finansinstitut, andra skyldiga enheter inom samma koncern samt dokument från juridiska personer där den verkliga ägaren namnges.
AMLA framhåller dock också en viktig punkt: i situationer med låg risk kan information från ett centralt register över verkliga ägare användas för att identifiera den verkliga ägaren, men informationen från registret i sig räcker inte för att uppfylla verifieringskraven. Den skyldiga enheten bör verifiera denna information med hjälp av uppgifter som erhållits från kunden eller andra tillförlitliga källor.
För fastighetsaktörer är detta ett viktigt operativt budskap. Att se ett namn i ett register är inte detsamma som att förstå ägandeförhållanden och kontroll. Skiktade företagsstrukturer, nominella arrangemang och gränsöverskridande enheter kräver strukturerad verifiering och tydlig dokumentation.
5. Verifiering utan personlig kontakt och elektronisk identifiering
Fastighetsbranschen bedrivs i allt högre grad digitalt. Köpare, säljare, investerare och mellanhänder kan befinna sig i olika länder, och kundregistreringen kan ske på distans.
AMLA:s CDD-standarder behandlar verifiering utan personlig kontakt och elektronisk identifiering. I faktabladet förklaras att när ett identitetsdokument, pass eller motsvarande inte kan uppvisas vid ett personligt möte och personen inte kan använda elektroniska identifieringsmetoder eller kvalificerade betrodda tjänster, får de skyldiga enheterna använda alternativa verifieringslösningar, förutsatt att de bygger på tillförlitliga och oberoende informationskällor och inkluderar de skyddsåtgärder som anges i de tekniska standarderna (RTS).
Detta är viktigt för gränsöverskridande fastighetstransaktioner. Registrering på distans kan tillåtas, men den måste vara kontrollerad, tillförlitlig och ordentligt dokumenterad.
6. Kontroll av politiskt utsatta personer (PEP) och sanktioner: Mer än bara en kryssruta
AMLA:s faktablad bekräftar att de skyldiga enheterna, som en del av kundkännskapsförfarandet, måste kontrollera om kunden och de verkliga ägarna är föremål för riktade finansiella sanktioner. De måste också fastställa om kunden, den verkliga ägaren och, i förekommande fall, den person för vars räkning eller till vars förmån en transaktion genomförs, är en politiskt utsatt person, en familjemedlem eller en nära medarbetare.
I faktabladet anges också att kontrollen kan utföras med hjälp av automatiserade kontrollverktyg, manuella kontroller eller en kombination av båda, och att alias, firmanamn och adresser till digitala plånböcker kan vara relevanta för kontroll av riktade finansiella sanktioner där så är tillämpligt och möjligt.
För fastighetsföretag innebär detta att kontrollen inte kan betraktas som en engångsformalitet. Den måste integreras i arbetsflödet, kopplas till den verkliga ägaren och dokumenteras i transaktionsakten.
7. Även befintliga kunder kommer att behöva åtgärdas
AMLA:s faktablad om kundkännedom (CDD) behandlar övergångsbestämmelser för befintliga och pågående affärsrelationer. Där anges att kunddokumentation, information och uppgifter om kunder vars affärsrelation etablerades före RTS:s ikraftträdande måste bringas i överensstämmelse med reglerna på en riskkänslig basis, och senast inom ett år för kunder med högre risk och inom fem år för alla andra kunder, enligt vad som anges i AMLR.
Detta är särskilt viktigt för etablerade fastighetsföretag med historiska kundakter, investerarrelationer, fastighetsförvaltningskunder, hyresportföljer eller återkommande köpare.
Förberedelserna inför AMLR handlar inte bara om nya kundregistreringar. Det handlar också om att se över det som redan finns.
8. Koncernövergripande krav: Franchisetagare och nätverk bör vara uppmärksamma
AMLA:s koncernövergripande standarder är särskilt relevanta för fastighetsnätverk och franchisestrukturer.
I faktabladet anges att RTS gäller för koncerner enligt definitionen i AMLR och för vissa strukturer såsom nätverk, partnerskap och franchisekedjor med gemensamt ägande, gemensam ledning eller gemensam kontroll av regelefterlevnaden. Det anges också att de i allmänhet inte gäller fristående skyldiga enheter eller arrangemang utan gemensamt ägande, gemensam ledning eller gemensam efterlevnadskontroll, såsom kundhänvisningsarrangemang, arrangemang för gemensamt varumärke, delade tekniska plattformar eller andra samarbetsarrangemang.
Om en struktur omfattas av tillämpningsområdet måste det koncernövergripande ramverket omfatta styrning och tillsyn av regelefterlevnaden, en koncernövergripande riskbedömning avseende penningtvätt och finansiering av terrorism, enhetliga riktlinjer och rutiner för bekämpning av penningtvätt och finansiering av terrorism, avtal om informationsutbyte, personalutbildning och rapporteringsmekanismer samt processer för att åtgärda brister i regelefterlevnaden.
För franchisenätverk inom fastighetsbranschen kan detta vara en av de viktigaste delarna av det nya ramverket för bekämpning av penningtvätt. En franchisemodell kan inte längre utgå från att efterlevnaden enbart är en fråga för det lokala kontoret om det förekommer gemensamt ägande, gemensam ledning eller gemensam kontroll av efterlevnaden.
9. Informationsutbytet inom koncerner måste vara säkert och dokumenterat
I AMLA:s koncernövergripande faktablad anges att enheter inom en koncern måste utbyta den information som är nödvändig för att identifiera, bedöma och hantera risker relaterade till penningtvätt, finansiering av terrorism och sanktioner. Exempel på detta är information om kunder och verkliga ägare, kundkännedom (CDD), transaktionsinformation och resultat av riskbedömningar.
Men detta innebär inte ett obegränsat utbyte. AMLA anger att informationsutbytet måste följa principen om behov av att veta, uppfylla dataskyddskraven, ske via säkra kanaler och dokumenteras på lämpligt sätt.
Det är här som efterlevnaden inom fastighetsbranschen måste utformas noggrant. Delad information kan förbättra enhetligheten, men varje enhet måste fortfarande kunna styrka sin egen bedömning, sina beslut och sitt ansvar.
10. Rättsliga hinder i tredjeländer: Gränsöverskridande koncerner behöver en plan
För koncerner med filialer eller dotterbolag i tredjeländer förklarar AMLA:s faktablad om rättsliga hinder vad som måste ske när lagar i tredjeländer förhindrar eller begränsar efterlevnaden av AMLR eller koncernövergripande AML/CFT-policyer och -kontroller. Dessa hinder kan påverka kundkännedom (CDD), riskbedömningar, informationsutbyte, informationsutbyte i samband med rapportering av misstänkta transaktioner, informationsutbyte med tillsynsmyndigheter samt dokumentation.
Om rättsliga hinder föreligger bör den skyldiga enheten eller moderföretaget underrätta tillsynsmyndigheten, inhämta kundens samtycke där detta är rättsligt möjligt, vidta ytterligare riskbegränsande åtgärder, vidta ytterligare åtgärder om risker kvarstår samt informera tillsynsmyndigheten om de vidtagna åtgärderna.
Detta är relevant för gränsöverskridande fastighetskoncerner, internationella franchisekedjor och investeringsstrukturer som bedriver verksamhet både inom och utanför EU.
Vad detta innebär för fastighetsföretag
AMLA:s slutgiltiga standarder bekräftar en tydlig inriktning: efterlevnaden av AMLR kommer att vara praktisk, detaljerad och bevisbaserad.
Fastighetsföretag bör förbereda sig redan nu genom att fokusera på sju områden:
Fastställa när varje kundkontakt utgör en affärsrelation, en engångstransaktion eller en sammanhängande transaktion.
Standardisera kundkännedomskontrollen för köpare, säljare, hyresgäster, hyresvärdar, investerare och juridiska personer.
Verifiera det faktiska ägandet med hjälp av tillförlitliga källor, inte enbart register.
Integrera screening av politiskt utsatta personer (PEP), sanktioner och riktade finansiella sanktioner i arbetsflödet.
Dokumentera syftet och den avsedda karaktären hos relationer och transaktioner.
Utarbeta koncernövergripande ramverk för bekämpning av penningtvätt för nätverk, franchisekedjor och strukturer med flera kontor där så är relevant.
Granska historiska filer och vidta åtgärder för befintliga relationer utifrån en riskkänslig bedömning.
Det här är precis den typ av operativa utmaningar som Immosurance skapades för att lösa.
Immosurance: Utvecklat för AMLR-anpassad efterlevnad inom fastighetsbranschen
Immosurance hjälper fastighetsbranschens aktörer att gå från informell regelefterlevnad till strukturerade, dokumenterade och revisionsklara AML-arbetsflöden.
För fastighetsmäklare, fastighetsutvecklare, nätverk, franchisegivare och relaterade yrkesutövare stöder plattformen de nyckelområden som AMLA:s standarder gör allt mer konkreta:
”Know Your Business” – självbedömning av risker
Kundkännedom
Verifiering av verkligt ägande
Kontroll av politiskt utsatta personer (PEP) och sanktionslistor
Riskbedömning av transaktioner
Medvetenhet om sammanlänkade transaktioner
Stöd för efterlevnad inom koncernen och nätverket
Utbildning och certifiering
Revisionsklar dokumentation
AMLR är inte längre en avlägsen lagändring. De slutgiltiga standarderna i AMLA visar vad den privata sektorn förväntas organisera, dokumentera och bevisa.
De företag som sätter igång nu kommer att ha tid att förbereda sig ordentligt. De som väntar kommer att ställas inför samma skyldigheter, men med mindre tid, färre tillgängliga experter och större operativt tryck.
Förberedelserna inför AMLR börjar med strukturen. Fastighetsföretag bör bygga upp den redan nu.