L'AMLA finalitza els estàndards clau
L'AMLA finalitza estàndards clau per al sector privat: què significa això per als professionals del sector immobiliari
L'1 d'octubre de 2026, l'AMLA va finalitzar tres conjunts d'esborranys d'Estàndards Tècnics Reguladors (RTS) que fan que el futur marc de la UE contra el blanqueig de capitals sigui molt més concret per al sector privat. Aquests estàndards defineixen les mesures clau que les empreses i els professionals han d'aplicar per reduir els riscos de blanqueig de capitals i finançament del terrorisme, i representen un pas important cap a un reglament de la UE sobre AML/CFT més clar i coherent. Autoritat AML/CFT
Per al sector immobiliari, això és més que una actualització tècnica. És un senyal que la preparació per a l'AMLR està passant de la teoria jurídica a la realitat operativa.
Les agències immobiliàries, els promotors, els franquiciadors, les xarxes, els proveïdors de serveis relacionats amb la propietat i els intermediaris de crèdit hipotecari hauran de demostrar cada cop més que els seus processos de blanqueig de capitals estan estructurats, basats en el risc, documentats i coherents. Els dies dels controls informals, els registres fragmentats i les explicacions de "coneixem el nostre client" s'estan acabant.
Què ha finalitzat l'AMLA
L'AMLA ha finalitzat tres conjunts de normes per al sector privat.
El primer fa referència a les relacions d'afers, les transaccions ocasionals i les transaccions vinculades. Explica com les empreses i els professionals han de distingir entre aquestes categories i com s'han d'identificar les transaccions vinculades perquè els llindars de diligència deguda s'apliquin de manera coherent.
El segon fa referència a la Diligència Deguda amb els Clients. Especifica la informació que les empreses i els professionals han de recollir i verificar, incloent-hi mesures proporcionades per a situacions de menor risc, la verificació no presencial, la identificació electrònica i el filtratge de persones polítiquesment exposades, els seus familiars i els seus associats estrets.
La tercera fa referència als acords a nivell de grup. Estableix els requisits mínims per a acords efectius a nivell de grup en matèria de blanqueig de capitals i finançament del terrorisme (AML/CFT), incloent-hi la governança, la gestió de riscos, els controls interns i l'intercanvi segur d'informació.
En conjunt, aquestes normes proporcionen a les entitats obligades i als supervisors unes expectatives més clares sobre com s'han d'aplicar en la pràctica les noves normes de blanqueig de capitals. L'AMLA estableix que l'objectiu és enfortir els controls de blanqueig de capitals i finançament del terrorisme (BC/FT) i millorar la prevenció i la detecció de delictes financers, tot mantenint un enfocament proporcional i basat en el risc.
Important: Aquests estàndards encara no són el text legal definitiu
L'esborrany final de les normes s'ha presentat a la Comissió Europea. Un cop s'adoptin i es publiquin al Diari Oficial de la Unió Europea, es proposa que s'apliquin sis mesos després de la seva entrada en vigor. Per als agents de futbol i els clubs de futbol professionals, l'AMLA estableix que s'aplicaran a partir del 10 de juliol de 2029.
Això significa que les empreses no haurien de tractar aquests estàndards com a lectura opcional. Indiquen la direcció de futur i el nivell de detall operatiu que requerirà el compliment de l'AMLR.
1. Relacions d'afers, transaccions ocasionals i transaccions vinculades
Una de les qüestions més pràctiques per als professionals del sector immobiliari és saber quan s'activen les obligacions de blanqueig de capitals.
El full informatiu de l'AMLA sobre l'RTS de l'article 19(9) explica que, abans d'aplicar la Diligència Deguda al Client, un subjecte obligat ha de determinar si la relació amb el client és una relació de negoci o una transacció ocasional. Una relació d'afers requereix la DDA i un seguiment continu. Una transacció ocasional per sota del llindar pertinent no requereix la DDA tret que s'apliqui una de les excepcions de la normativa AML, mentre que una transacció ocasional al llindar pertinent o per sobre d'aquest normalment requereix la DDA.
Això és important en el sector immobiliari perquè els professionals no sempre duen a terme la transacció financera ells mateixos. L'AMLA deixa clar que, per als proveïdors de serveis que no duen a terme les transaccions ells mateixos, s'utilitza el valor de l'actiu o de la transacció subjacent —no la tarifa cobrada pel servei— per determinar si s'ha assolit el llindar pertinent.
Per als agents immobiliaris, advocats i altres proveïdors de serveis professionals, l'AMLA destaca dos criteris pràctics: si s'espera que el servei es prolongui en el temps i el nombre previst de serveis prestats al client.
Això és molt rellevant per a les empreses immobiliàries que mantenen relacions contínues amb els clients, gestionen transaccions repetides, treballen amb inversors, gestionen carteres o operen en mercats d'alt valor.
2. Transaccions vinculades: per què la divisió no elimina el risc
Els estàndards de l'AMLA també aclareixen com s'han d'identificar les transaccions vinculades.
Dues o més transaccions ocasionals poden estar vinculades quan tenen el mateix origen, destinació i propòsit, o altres característiques comunes. També poden estar vinculades quan les duu a terme el mateix client o diversos clients que actuen conjuntament. Quan les transaccions ocasionals estan vinculades, cal avaluar el llindar pertinent en funció del seu valor combinat.
Per al sector immobiliari, això és essencial. El comportament delictiu sovint s'estructura per fer que les accions individuals semblin inofensives. Diversos pagaments, diverses parts, transaccions escalonades, compradors vinculats o operacions repetides poden semblar acceptables aïlladament. El compliment de la normativa AML requereix que els professionals tinguin en compte el patró.
Aquí és on la tecnologia esdevé fonamental. Una plataforma de lluita contra el blanqueig de capitals (AML) immobiliària no només ha de recollir documents; ha d'ajudar a identificar si les transaccions, els clients, les fonts de finançament o les contrapartides estan connectats.
3. La diligència deguda esdevé més estandarditzada
La RTS de l'AMLA sobre la diligència deguda amb els clients especifica la informació que les entitats obligades han de recollir i verificar. L'AMLR exigeix a les entitats obligades que identifiquin i verifiquin els clients, les persones que actuen en nom dels clients, les persones físiques en nom de les quals o per al benefici de les quals es duu a terme una transacció o activitat, i els beneficiaris reals abans d'establir una relació de negoci o de dur a terme una transacció ocasional.
Les normes especifiquen la informació que s'ha de recollir per a persones físiques, persones jurídiques, adreces, nacionalitats i altres dades d'identificació bàsiques. Pel que fa a les persones físiques, l'AMLA indica que els subjectes obligats han d'obtenir tots els noms que apareguin en un document d'identitat, passaport o equivalent, i que el lloc de naixement ha d'incloure com a mínim el país i el lloc local pertinent, com ara l'estat, la ciutat, el municipi, la vila o el poble.
En situacions de risc inferior, les normes permeten un conjunt reduït de dades d'identificació per a les persones físiques. El fullet informatiu de l'AMLA explica que aquest conjunt reduït inclou dades d'identitat bàsiques com ara el nom, la data i el lloc de naixement i la nacionalitat, i que l'adreça no és necessària en aquestes circumstàncies de risc inferior.
El que és important no és que cada expedient requereixi el mateix nivell de detall de la informació. El que és important és que cada decisió ha de ser proporcionada, basada en el risc i documentada.
4. Propietat beneficiària: els registres per si sols no són suficients
La titularitat efectiva continua sent una de les qüestions més importants de la LCM en el sector immobiliari.
El full informatiu de CDD de l'AMLA explica que les entitats obligades poden utilitzar fonts com ara registres públics, registres mercantils, registres de població, registres fiscals, registres de la propietat, proveïdors de serveis de dades de reputació contrastada, institucions financeres, altres entitats obligades dins del mateix grup i documents d'entitats jurídiques on consten els titulars reals.
No obstant això, l'AMLA també fa una observació crucial: en situacions de baix risc, la informació d'un registre central de titularitat efectiva es pot utilitzar per identificar el titular efectiu, però la informació del registre per si sola no és suficient per complir els requisits de verificació. L'entitat obligada hauria de verificar aquesta informació utilitzant dades obtingudes del client o d'altres fonts fiables.
Per als professionals del sector immobiliari, aquesta és una missatge operativa clau. Veure un nom en un registre no és el mateix que entendre la propietat i el control. Les estructures corporatives en capes, els acords de prestanom i les entitats transfrontereres requereixen una verificació estructurada i una documentació clara.
5. Verificació no presencial i identificació electrònica
El sector immobiliari opera cada cop més de manera digital. Els compradors, venedors, inversors i intermediaris poden estar ubicats en diferents països, i la incorporació de clients pot fer-se a distància.
Els estàndards de DDA de l'AMLA aborden la verificació no presencial i la identificació electrònica. El full informatiu explica que quan no es pot presentar un document d'identitat, passaport o equivalent en persona i la persona no pot utilitzar mitjans d'identificació electrònica o serveis de confiança qualificats, les entitats obligades poden utilitzar solucions de verificació alternatives, sempre que es basin en fonts d'informació fiables i independents i incloguin les garanties establertes a les RTS.
Això és important per a les transaccions immobiliàries transfrontereres. Es pot permetre la identificació remota, però ha de ser controlada, fiable i quedar degudament acreditada.
6. PEP i filtratge de sancions: Més que una casella a marcar
El fullet informatiu de l'AMLA confirma que, com a part de la diligència deguda envers el client, les entitats obligades han de verificar si el client i els beneficiaris reals estan subjectes a sancions financeres selectives. També han de determinar si el client, l'accionista real i, si escau, la persona en nom de la qual o per al seu benefici es realitza una transacció, és una persona políticament exposada, un familiar o un associat proper.
El fullet informatiu també assenyala que el cribratge es pot dur a terme mitjançant eines de cribratge automatitzades, comprovacions manuals o una combinació d'ambdues, i que els àlies, els noms comercials i les adreces de cartera digital poden ser rellevants per al cribratge de sancions financeres dirigides quan sigui aplicable i estiguin disponibles.
Per a les empreses immobiliàries, això significa que el control no es pot tractar com una formalitat puntual. S'ha d'integrar en el flux de treball, connectar-se amb el beneficiari real i documentar-se en l'expedient de la transacció.
7. Els clients existents també necessitaran una mesura correctiva
El full informatiu de la CDD de l'AMLA tracta el règim transitori per a les relacions de negoci existents i en curs. Estableix que la documentació, la informació i les dades dels clients amb els quals la relació de negoci es va establir abans de l'entrada en vigor de la RTS s'han d'adaptar a la normativa de manera sensible al risc, i com a màxim un any per als clients d'alt risc i cinc anys per a la resta de clients, tal com s'estableix a l'AMLR.
Això és especialment important per a les empreses immobiliàries consolidades amb arxius de clients històrics, relacions amb inversors, clients de gestió immobiliària, carteres de lloguer o compradors recurrents.
La preparació de l'AMLR no només consisteix a incorporar nous clients. També implica revisar allò que ja existeix.
8. Requisits a nivell de grup: les franquícies i les xarxes hi haurien de parar atenció
Els estàndards de l'AMLA a escala de grup són especialment rellevants per a les xarxes immobiliàries i les estructures de franquícia.
El full informatiu estableix que les RTS s'apliquen als grups tal com es defineixen a l'AMLR i a certes estructures com ara xarxes, societats i franquícies amb propietat, gestió o control de compliment normatiu comuns. També s'hi estableix que generalment no s'apliquen a entitats obligades independents o a acords sense propietat, gestió o control de compliment comuns, com ara acords de derivació de clients, acords de marca compartida, plataformes tècniques compartides o altres acords de cooperació.
Quan una estructura estigui subjecta a la normativa, el marc de tot el grup ha d'incloure la governança i la supervisió de la compliment, una avaluació de riscos de blanqueig de capitals i finançament del terrorisme (BC/FT) de tot el grup, polítiques i procediments de LCB/CFT aplicats de manera coherent, acords d'intercanvi d'informació, formació del personal i mecanismes d'informe, i processos per abordar les deficiències de compliment.
Per a les xarxes de franquícies immobiliàries, aquesta podria ser una de les parts més importants del nou marc de LCM. Un model de franquícia ja no pot assumir que el compliment normatiu és exclusivament una qüestió de l'oficina local si existeix una propietat, una gestió o un control de compliment normatiu comuns.
9. L'intercanvi d'informació dins dels grups ha de ser segur i documentat
El full informatiu de l'AMLA sobre el grup en conjunt estableix que les entitats d'un grup han d'intercanviar la informació necessària per identificar, avaluar i gestionar els riscos de blanqueig de capitals/finançament del terrorisme (BC/FT) i els relacionats amb les sancions. Els exemples inclouen informació sobre el client i el beneficiari efectiu, informació de diligència deguda constant (CDD), informació sobre transaccions i les conclusions de l'avaluació de riscos.
Però no es tracta d'un intercanvi sense restriccions. L'AMLA estableix que l'intercanvi d'informació ha de seguir el principi de necessitat de saber, complir els requisits de protecció de dades, fer-se a través de canals segurs i estar degudament documentat.
Aquí és on el compliment normatiu immobiliari s'ha de dissenyar amb cura. La informació compartida pot millorar la coherència, però cada entitat encara necessita la capacitat de demostrar la seva pròpia avaluació, decisions i responsabilitats.
10. Impediments legals de tercers països: els grups transfronterers necessiten un pla
Per als grups amb sucursals o filials en països tercers, la fitxa informativa de l'AMLA sobre els impediments legals explica què s'ha de fer quan les lleis de països tercers impedeixen o restringeixen el compliment de l'AMLR o de les polítiques i controls de blanqueig de capitals i finançament del terrorisme (AML/CFT) a escala de grup. Aquests impediments poden afectar la diligència deguda contínua (CDD), les avaluacions de risc, l'intercanvi d'informació, l'intercanvi d'informació relacionada amb els informes de transaccions sospitoses, l'intercanvi d'informació amb el supervisor i la conservació de registres.
Quan existeixin impediments legals, l'entitat obligada o la societat matriu hauria de notificar-ho a l'organisme supervisor, sol·licitar el consentiment del client quan sigui legalment possible, aplicar mesures addicionals de mitigació de riscos, prendre més mesures quan els riscos persisteixin i informar l'organisme supervisor de les mesures adoptades.
Això és rellevant per als grups immobiliaris transfronterers, les franquícies internacionals i les estructures d'inversió que operen dins i fora de la UE.
Què significa això per a les empreses immobiliàries
Les normes finalitzades de l'AMLA confirmen una direcció clara: el compliment de l'AMLR serà pràctic, detallat i basat en proves.
Les empreses immobiliàries s'haurien de preparar ara centrant-se en set àrees:
Definir quan cada relació amb un client és una relació d'afers, una transacció ocasional o una transacció vinculada.
Estandarditzar la diligència deguda per a compradors, venedors, llogaters, propietaris, inversors i entitats jurídiques.
Verificar la titularitat efectiva utilitzant fonts fiables, no només registres.
Integrar el cribratge de PEP, de sancions i de sancions financeres dirigides en el flux de treball.
Documentar el propòsit i la naturalesa prevista de les relacions i transaccions.
Preparar marcs AML a nivell de grup per a xarxes, franquícies i estructures multioficina quan sigui pertinent.
Revisar arxius històrics i corregir les relacions existents de manera sensible al risc.
Aquest és exactament el tipus de repte operatiu que Immosurance va ser dissenyat per resoldre.
Immosurance: Desenvolupat per a la conformitat immobiliària preparada per a AMLR
Immosurance ajuda els professionals del sector immobiliari a passar d'un compliment informal a fluxos de treball AML estructurats, documentats i preparats per a auditories.
Per a agències immobiliàries, promotors, xarxes, franquiciadors i professionals relacionats, la plataforma dóna suport als pilars clau que els estàndards de l'AMLA fan cada cop més concrets:
Autovaloració de riscos de Know Your Business
Diligència Deguda del Client
Verificació de la titularitat real
Filtratge de PEP i sancions
Avaluació del risc de transaccions
Consciència de les transaccions vinculades
Suport de compliment normatiu per a grups i xarxes
Formació i certificació
Documentació a punt per a l'auditoria
L'AMLR ja no és un canvi legal llunyà. Les normes finalitzades de l'AMLA mostren el que s'esperarà que el sector privat organitzi, documenti i demostri.
Les empreses que comencin ara tindran temps per preparar-se adequadament. Les que esperin s'enfrontaran a les mateixes obligacions, però amb menys temps, menys experts disponibles i més pressió operativa.
La preparació per a l'AMLR comença amb l'estructura. Les empreses immobiliàries haurien de construir-la ara.