AMLA ultima las normas clave
La AMLA ultima las normas clave para el sector privado: qué significa esto para los profesionales del sector inmobiliario
El 1 de octubre de 2026, la AMLA ultimó tres conjuntos de proyectos de normas técnicas de regulación (RTS) que concretan en gran medida el futuro marco de la UE en materia de lucha contra el blanqueo de capitales para el sector privado. Estas normas definen las medidas clave que las empresas y los profesionales deben aplicar para reducir los riesgos de blanqueo de capitales y financiación del terrorismo, y constituyen un paso importante hacia un conjunto de normas de la UE en materia de lucha contra el blanqueo de capitales y la financiación del terrorismo (AML/CFT) más claro y coherente. Autoridad de AML/CFT
Para el sector inmobiliario, esto es más que una actualización técnica. Es una señal de que la preparación para el Reglamento de la UE sobre la lucha contra el blanqueo de capitales (AMLR) está pasando de la teoría jurídica a la realidad operativa.
Las agencias inmobiliarias, los promotores, los franquiciadores, las redes, los proveedores de servicios relacionados con el sector inmobiliario y los intermediarios de crédito hipotecario tendrán que demostrar cada vez más que sus procesos contra el blanqueo de capitales están estructurados, se basan en el riesgo, están documentados y son coherentes. Los días de los controles informales, los registros fragmentados y las explicaciones del tipo «conocemos a nuestro cliente» están llegando a su fin.
Lo que ha ultimado la AMLA
La AMLA ha ultimado tres conjuntos de normas para el sector privado.
El primero se refiere a las relaciones comerciales, las transacciones ocasionales y las transacciones vinculadas. Explica cómo las empresas y los profesionales deben distinguir entre estas categorías, y cómo deben identificarse las transacciones vinculadas para que los umbrales de diligencia debida con respecto al cliente se apliquen de manera coherente.
El segundo se refiere a la diligencia debida con respecto al cliente. Especifica la información que las empresas y los profesionales deben recabar y verificar, incluidas medidas proporcionadas para situaciones de menor riesgo, la verificación a distancia, la identificación electrónica y la evaluación de personas políticamente expuestas, sus familiares y allegados.
La tercera se refiere a los mecanismos a nivel de grupo. Establece requisitos mínimos para que los mecanismos de lucha contra el blanqueo de capitales y la financiación del terrorismo (AML/CFT) a nivel de grupo sean eficaces, incluyendo la gobernanza, la gestión de riesgos, los controles internos y el intercambio seguro de información.
En conjunto, estas normas ofrecen a las entidades obligadas y a los supervisores unas expectativas más claras sobre cómo deben aplicarse en la práctica las nuevas normas contra el blanqueo de capitales. La AMLA establece que el objetivo es reforzar los controles contra el blanqueo de capitales y la financiación del terrorismo y mejorar la prevención y detección de los delitos financieros, sin dejar de ser proporcionados y basados en el riesgo.
Importante: estas normas aún no constituyen el texto jurídico definitivo
El borrador definitivo de las normas se ha remitido a la Comisión Europea. Una vez adoptadas y publicadas en el Diario Oficial de la Unión Europea, se propone que entren en vigor seis meses después de su publicación. En el caso de los agentes de fútbol y los clubes de fútbol profesionales, la AMLA establece que se aplicarán a partir del 10 de julio de 2029. y
Esto significa que las empresas no deben considerar estas normas como una lectura opcional. Muestran la dirección a seguir y el nivel de detalle operativo que exigirá el cumplimiento de la AMLR.
1. Relaciones comerciales, transacciones ocasionales y transacciones vinculadas
Una de las cuestiones más prácticas para los profesionales del sector inmobiliario es saber cuándo se activan las obligaciones en materia de lucha contra el blanqueo de capitales.
La ficha informativa de la AMLA sobre las normas técnicas de regulación (RTS) del artículo 19, apartado 9, explica que, antes de aplicar la diligencia debida con respecto al cliente, una entidad obligada debe determinar si la relación con el cliente es una relación comercial o una transacción ocasional. Una relación comercial requiere la diligencia debida con respecto al cliente (CDD) y un seguimiento continuo. Una transacción ocasional por debajo del umbral pertinente no requiere la CDD, a menos que se aplique una de las excepciones de la AMLR, mientras que una transacción ocasional igual o superior al umbral pertinente suele requerir la CDD.
Esto es relevante en el sector inmobiliario porque los profesionales no siempre llevan a cabo ellos mismos la transacción financiera. La AMLA deja claro que, en el caso de los prestadores de servicios que no realizan las transacciones por sí mismos, se utiliza el valor del activo o de la transacción subyacente —y no los honorarios cobrados por el servicio— a la hora de determinar si se ha alcanzado el umbral pertinente.
En el caso de los agentes inmobiliarios, abogados y otros proveedores de servicios profesionales, la AMLA destaca dos criterios prácticos: si se prevé que el servicio se prolongue en el tiempo y el número previsto de servicios prestados al cliente.
Esto es de gran relevancia para las empresas inmobiliarias que mantienen relaciones continuadas con los clientes, gestionan transacciones recurrentes, trabajan con inversores, gestionan carteras o operan en mercados de alto valor.
2. Transacciones vinculadas: por qué la división no elimina el riesgo
Las normas de la AMLA también aclaran cómo deben identificarse las transacciones vinculadas.
Dos o más transacciones ocasionales pueden estar vinculadas cuando tengan el mismo origen, destino y finalidad, o características comunes similares. También pueden estar vinculadas cuando las realice el mismo cliente o varios clientes que actúen de forma concertada. Cuando las transacciones ocasionales estén vinculadas, el umbral pertinente debe evaluarse en función de su valor combinado.
En el sector inmobiliario, esto es esencial. Las conductas delictivas suelen estructurarse de tal forma que las acciones individuales parezcan inofensivas. Los pagos múltiples, la participación de varias partes, las transacciones escalonadas, los compradores relacionados o las operaciones repetidas pueden parecer aceptables si se analizan de forma aislada. El cumplimiento de la normativa contra el blanqueo de capitales exige que los profesionales analicen el patrón.
Aquí es donde la tecnología cobra un papel fundamental. Una plataforma de prevención del blanqueo de capitales para el sector inmobiliario no solo debe recopilar documentos, sino que debe ayudar a identificar si las transacciones, los clientes, las fuentes de financiación o las contrapartes están relacionadas.
3. La diligencia debida con respecto al cliente se estandariza cada vez más
Las normas técnicas de aplicación (RTS) de la Ley contra el blanqueo de capitales (AMLA) sobre la diligencia debida con respecto al cliente especifican la información que las entidades obligadas deben recabar y verificar. El Reglamento contra el blanqueo de capitales (AMLR) exige a las entidades obligadas que identifiquen y verifiquen a los clientes, a las personas que actúan en nombre de los clientes, a las personas físicas en cuyo nombre o en cuyo beneficio se lleva a cabo una transacción o actividad, y a los titulares reales antes de establecer una relación comercial o realizar una transacción ocasional.
Las normas especifican la información que debe recabarse sobre personas físicas, personas jurídicas, direcciones, nacionalidades y otros datos identificativos fundamentales. En el caso de las personas físicas, la AMLA indica que las entidades obligadas deben recabar todos los nombres que figuren en un documento de identidad, pasaporte o equivalente, y que el lugar de nacimiento debe incluir, como mínimo, el país y la localidad correspondiente, como el estado, la ciudad, el municipio, el pueblo o la aldea.
En situaciones de menor riesgo, las normas permiten un conjunto reducido de datos de identificación para las personas físicas. La ficha informativa de la AMLA explica que este conjunto reducido incluye datos de identidad fundamentales, como los nombres, la fecha y el lugar de nacimiento y la nacionalidad, y que la dirección no es necesaria en esas circunstancias de menor riesgo.
Lo importante no es que todos los expedientes requieran el mismo nivel de detalle. Lo importante es que cada decisión debe ser proporcionada, basada en el riesgo y documentada.
4. Titularidad real: los registros por sí solos no son suficientes
La titularidad real sigue siendo una de las cuestiones más importantes en materia de lucha contra el blanqueo de capitales en el sector inmobiliario.
La ficha informativa sobre la diligencia debida del cliente (CDD) de la AMLA explica que las entidades obligadas pueden utilizar fuentes como los registros públicos, los registros mercantiles, los registros de residencia, los registros fiscales, los registros de la propiedad, proveedores de datos de confianza, instituciones financieras, otras entidades obligadas del mismo grupo y documentos de la persona jurídica en los que se nombre al titular real.
Sin embargo, la AMLA también señala un aspecto fundamental: en situaciones de bajo riesgo, se puede utilizar la información de un registro central de titularidad real para identificar al titular real, pero la información del registro por sí sola no es suficiente para cumplir los requisitos de verificación. La entidad obligada debe verificar dicha información utilizando datos obtenidos del cliente u otras fuentes fiables.
Para los profesionales del sector inmobiliario, este es un mensaje operativo de gran importancia. Ver un nombre en un registro no equivale a comprender la titularidad y el control. Las estructuras societarias en capas, los acuerdos de titularidad ficticia y las entidades transfronterizas requieren una verificación estructurada y una documentación clara.
5. Verificación a distancia e identificación electrónica
El sector inmobiliario opera cada vez más de forma digital. Los compradores, vendedores, inversores e intermediarios pueden encontrarse en diferentes países, y la incorporación de nuevos clientes puede realizarse a distancia.
Las normas de la AMLA sobre la debida diligencia en materia de clientes (CDD) abordan la verificación a distancia y la identificación electrónica. La ficha informativa explica que, cuando no sea posible presentar un documento de identidad, pasaporte o equivalente en persona y la persona no pueda utilizar medios de identificación electrónica o servicios de confianza cualificados, las entidades obligadas podrán recurrir a soluciones de verificación alternativas, siempre que se basen en fuentes de información fiables e independientes e incluyan las salvaguardias establecidas en las normas técnicas de regulación (RTS).
Esto es importante para las transacciones inmobiliarias transfronterizas. Se puede permitir la incorporación a distancia, pero debe estar controlada, ser fiable y estar debidamente documentada.
6. Verificación de personas políticamente expuestas (PEP) y sanciones: más que marcar una casilla
La ficha informativa de la AMLA confirma que, como parte de la diligencia debida con respecto al cliente, las entidades obligadas deben verificar si el cliente y los titulares reales están sujetos a sanciones financieras específicas. Asimismo, deben determinar si el cliente, el titular real y, cuando proceda, la persona en cuyo nombre o en cuyo beneficio se lleva a cabo una operación, es una persona políticamente expuesta, un familiar o un colaborador cercano.
La ficha informativa señala asimismo que la verificación puede realizarse mediante herramientas de detección automatizadas, comprobaciones manuales o una combinación de ambas, y que los alias, los nombres comerciales y las direcciones de monederos digitales pueden ser relevantes para la verificación de sanciones financieras específicas, cuando proceda y estén disponibles.
Para las empresas del sector inmobiliario, esto significa que la verificación no puede considerarse una mera formalidad puntual. Debe integrarse en el flujo de trabajo, vincularse a la titularidad real y documentarse en el expediente de la transacción.
7. Los clientes actuales también deberán someterse a medidas correctivas
La ficha informativa de la AMLA sobre la CDD aborda el tratamiento transitorio de las relaciones comerciales existentes y en curso. Establece que la documentación, la información y los datos de los clientes cuya relación comercial se haya establecido antes de la entrada en vigor de las normas técnicas de regulación (RTS) deben ajustarse a la normativa en función del riesgo, en un plazo máximo de un año para los clientes de mayor riesgo y de cinco años para el resto de clientes, tal y como se establece en las AMLR.
Esto resulta especialmente importante para las empresas inmobiliarias consolidadas que cuentan con historiales de clientes, relaciones con inversores, clientes de gestión inmobiliaria, carteras de alquiler o compradores habituales.
La preparación para las AMLR no se limita únicamente a la incorporación de nuevos clientes. También implica revisar lo que ya existe.
8. Requisitos a nivel de grupo: las franquicias y las redes deben prestar atención
Las normas de la AMLA aplicables a todo el grupo son especialmente relevantes para las redes inmobiliarias y las estructuras de franquicias.
La ficha informativa establece que las normas técnicas de regulación (RTS) se aplican a los grupos tal y como se definen en la AMLR y a determinadas estructuras, como redes, sociedades y franquicias con propiedad, gestión o control de cumplimiento comunes. Asimismo, se indica que, por lo general, no se aplican a entidades obligadas independientes ni a acuerdos sin propiedad, gestión o control de cumplimiento comunes, como los acuerdos de derivación de clientes, los acuerdos de marca compartida, las plataformas técnicas compartidas u otros acuerdos de cooperación.
Cuando una estructura entre en el ámbito de aplicación, el marco a nivel de grupo debe incluir la supervisión de la gobernanza y el cumplimiento, una evaluación de riesgos de blanqueo de capitales y financiación del terrorismo (BC/FT) a nivel de grupo, políticas y procedimientos de lucha contra el blanqueo de capitales y la financiación del terrorismo (AML/CFT) aplicados de manera coherente, acuerdos de intercambio de información, formación del personal y mecanismos de notificación, así como procesos para abordar las deficiencias de cumplimiento.
Para las redes de franquicias inmobiliarias, esta podría ser una de las partes más importantes del nuevo marco contra el blanqueo de capitales. Un modelo de franquicia ya no puede dar por sentado que el cumplimiento normativo es una cuestión que atañe exclusivamente a la oficina local si existe propiedad, gestión o control de cumplimiento comunes.
9. El intercambio de información dentro de los grupos debe ser seguro y estar documentado
La ficha informativa de la AMLA sobre el conjunto del grupo establece que las entidades pertenecientes a un grupo deben intercambiar la información necesaria para identificar, evaluar y gestionar los riesgos relacionados con el blanqueo de capitales y la financiación del terrorismo, así como con las sanciones. Entre los ejemplos se incluyen la información sobre los clientes y los titulares reales, la información sobre la debida diligencia con respecto al cliente (CDD), la información sobre transacciones y los resultados de la evaluación de riesgos.
Pero no se trata de un intercambio sin restricciones. La AMLA establece que el intercambio de información debe seguir el principio de «necesidad de conocer», cumplir con los requisitos de protección de datos, realizarse a través de canales seguros y estar debidamente documentado.
Es aquí donde el cumplimiento normativo en el sector inmobiliario debe diseñarse con cuidado. La información compartida puede mejorar la coherencia, pero cada entidad sigue necesitando la capacidad de acreditar su propia evaluación, sus decisiones y sus responsabilidades.
10. Obstáculos jurídicos en terceros países: los grupos transfronterizos necesitan un plan
Para los grupos con sucursales o filiales en terceros países, la ficha informativa de la AMLA sobre obstáculos jurídicos explica qué debe hacerse cuando las leyes de un tercer país impiden o restringen el cumplimiento de las AMLR o de las políticas y controles de lucha contra el blanqueo de capitales y la financiación del terrorismo (AML/CFT) a nivel de grupo. Estos impedimentos pueden afectar a la debida diligencia con respecto al cliente (CDD), las evaluaciones de riesgo, el intercambio de información, el intercambio de información relacionada con las notificaciones de operaciones sospechosas, el intercambio de información con el supervisor y el mantenimiento de registros.
Cuando existan impedimentos jurídicos, la entidad obligada o la empresa matriz deberá notificarlo al supervisor, recabar el consentimiento del cliente cuando sea legalmente posible, aplicar medidas adicionales de mitigación de riesgos, adoptar medidas adicionales cuando persistan los riesgos e informar al supervisor de las medidas adoptadas.
Esto es relevante para los grupos inmobiliarios transfronterizos, las franquicias internacionales y las estructuras de inversión que operan tanto dentro como fuera de la UE.
Qué significa esto para las empresas del sector inmobiliario
Las normas definitivas de la AMLA confirman una orientación clara: el cumplimiento de las AMLR será práctico, detallado y basado en pruebas.
Las empresas inmobiliarias deben prepararse desde ahora centrándose en siete ámbitos:
Definir cuándo cada contacto con un cliente constituye una relación comercial, una transacción ocasional o una transacción vinculada.
Estandarizar la diligencia debida con respecto al cliente para compradores, vendedores, inquilinos, arrendadores, inversores y personas jurídicas.
Verificar la titularidad real utilizando fuentes fiables, no solo los registros.
Integrar en el flujo de trabajo la detección de personas políticamente expuestas (PEP), sanciones y sanciones financieras específicas.
Documentar la finalidad y la naturaleza prevista de las relaciones y transacciones.
Elaborar marcos de lucha contra el blanqueo de capitales a nivel de grupo para redes, franquicias y estructuras con múltiples oficinas, cuando proceda.
Revisar los expedientes históricos y regularizar las relaciones existentes en función del riesgo.
Este es precisamente el tipo de reto operativo para el que se creó Immosurance.
Immosurance: diseñado para el cumplimiento normativo inmobiliario conforme a la AMLR
Immosurance ayuda a los profesionales del sector inmobiliario a pasar de un cumplimiento normativo informal a flujos de trabajo contra el blanqueo de capitales estructurados, documentados y preparados para una auditoría.
Para agencias inmobiliarias, promotores, redes, franquiciadores y profesionales relacionados, la plataforma respalda los pilares clave que las normas de la AMLA hacen cada vez más concretos:
Autoevaluación de riesgos «Conoce tu negocio»
Diligencia debida con respecto al cliente
Verificación de la titularidad real
Filtrado de personas políticamente expuestas (PEP) y sanciones
Evaluación del riesgo de las transacciones
Detección de transacciones vinculadas
Apoyo al cumplimiento normativo del grupo y la red
Formación y certificación
Documentación preparada para auditorías
La AMLR ya no es un cambio legislativo lejano. Las normas definitivas de la AMLA indican lo que se esperará que el sector privado organice, documente y demuestre.
Las empresas que empiecen ahora tendrán tiempo para prepararse adecuadamente. Las que esperen se enfrentarán a las mismas obligaciones, pero con menos tiempo, menos expertos disponibles y mayor presión operativa.
La preparación para la AMLR empieza por la estructura. Las empresas inmobiliarias deberían crearla ahora mismo.