AMLA færdiggør vigtige standarder
AMLA færdiggør centrale standarder for den private sektor: Hvad det betyder for ejendomsmæglere
Den 1. oktober 2026 færdiggjorde AMLA tre sæt udkast til reguleringsmæssige tekniske standarder (RTS), der gør den fremtidige EU-ramme for bekæmpelse af hvidvaskning af penge og finansiering af terrorisme langt mere konkret for den private sektor. Disse standarder definerer de centrale foranstaltninger, som virksomheder og fagfolk skal anvende for at mindske risikoen for hvidvaskning af penge og finansiering af terrorisme, og de udgør et vigtigt skridt i retning af et klarere og mere ensartet EU-regelsæt for bekæmpelse af hvidvaskning af penge og finansiering af terrorisme (AML/CFT). AML/CFT-myndighed
For ejendomssektoren er dette mere end blot en teknisk opdatering. Det er et signal om, at forberedelserne til AMLR er ved at bevæge sig fra juridisk teori til operationel virkelighed.
Ejendomsmæglere, bygherrer, franchisegivere, netværk, udbydere af ejendomsrelaterede tjenester og formidlere af realkreditlån vil i stigende grad blive nødt til at dokumentere, at deres AML-processer er strukturerede, risikobaserede, dokumenterede og konsekvente. Tiden med uformelle kontroller, fragmenterede optegnelser og forklaringer af typen »vi kender vores kunde« er ved at være forbi.
Hvad AMLA har færdiggjort
AMLA har færdiggjort tre sæt standarder for den private sektor.
Den første vedrører forretningsforhold, lejlighedsvise transaktioner og sammenhængende transaktioner. Den forklarer, hvordan virksomheder og fagfolk skal skelne mellem disse kategorier, og hvordan sammenhængende transaktioner skal identificeres, så tærsklerne for kundekendskabsprocedurerne anvendes konsekvent.
Det andet sæt vedrører kundekendskabsprocedurer. Det specificerer de oplysninger, som virksomheder og erhvervsdrivende skal indsamle og verificere, herunder forholdsmæssige foranstaltninger i situationer med lavere risiko, verifikation uden personlig kontakt, elektronisk identifikation samt screening af politisk eksponerede personer, deres familiemedlemmer og nære samarbejdspartnere.
Den tredje vedrører koncernomspændende ordninger. Den fastsætter minimumskrav til effektive koncernomspændende AML/CFT-ordninger, herunder ledelse, risikostyring, interne kontroller og sikker informationsudveksling.
Tilsammen giver disse standarder de forpligtede enheder og tilsynsmyndighederne klarere forventninger til, hvordan de nye AML-regler skal anvendes i praksis. AMLA fastslår, at målet er at styrke AML/CFT-kontrollerne og forbedre forebyggelsen og afsløringen af økonomisk kriminalitet, samtidig med at de forbliver proportionelle og risikobaserede.
Vigtigt: Disse standarder er endnu ikke den endelige lovtekst
Det endelige udkast til standarderne er blevet forelagt Europa-Kommissionen. Når de er vedtaget og offentliggjort i Den Europæiske Unions Tidende, foreslås det, at de træder i kraft seks måneder efter deres ikrafttræden. For fodboldagenter og professionelle fodboldklubber angiver AMLA, at de vil finde anvendelse fra den 10. juli 2029. y
Dette betyder, at virksomhederne ikke bør betragte standarderne som valgfri læsning. De viser retningen og det niveau af operationelle detaljer, som overholdelse af AMLR vil kræve.
1. Forretningsforhold, lejlighedsvise transaktioner og forbundne transaktioner
Et af de mest praktiske spørgsmål for ejendomsmæglere er at vide, hvornår AML-forpligtelserne udløses.
AMLA’s faktablad om RTS’en i artikel 19, stk. 9, forklarer, at en forpligtet enhed, inden den gennemfører kundekendskabsprocedurer, skal afgøre, om kundeforholdet er en forretningsforbindelse eller en lejlighedsvis transaktion. En forretningsforbindelse kræver kundekendskabsprocedurer og løbende overvågning. En lejlighedsvis transaktion under den relevante tærskel kræver ikke kundekendskabsprocedurer, medmindre en af AMLR-undtagelserne finder anvendelse, mens en lejlighedsvis transaktion på eller over den relevante tærskel normalt kræver kundekendskabsprocedurer.
Dette er vigtigt inden for ejendomsbranchen, da fagfolk ikke altid selv gennemfører den finansielle transaktion. AMLA præciserer, at for tjenesteudbydere, der ikke selv gennemfører transaktioner, er det værdien af det underliggende aktiv eller den underliggende transaktion — ikke det honorar, der opkræves for tjenesten — der anvendes ved afgørelsen af, om den relevante tærskel er nået.
For ejendomsmæglere, advokater og andre professionelle tjenesteudbydere fremhæver AMLA to praktiske kriterier: om tjenesten forventes at strække sig over tid, og det forventede antal tjenester, der leveres til kunden.
Dette er særdeles relevant for ejendomsvirksomheder, der opretholder løbende kundeforhold, administrerer gentagne transaktioner, samarbejder med investorer, forvalter porteføljer eller opererer på markeder med høje værdier.
2. Forbundne transaktioner: Hvorfor opdeling ikke fjerner risikoen
AMLA’s standarder præciserer også, hvordan sammenhængende transaktioner skal identificeres.
To eller flere lejlighedsvise transaktioner kan være sammenhængende, hvis de har samme eller lignende oprindelse, destination og formål eller andre fælles karakteristika. De kan også være sammenhængende, når de udføres af den samme kunde eller af flere kunder, der handler i fællesskab. Når lejlighedsvise transaktioner er sammenhængende, skal den relevante tærskel vurderes på baggrund af deres samlede værdi.
For ejendomssektoren er dette afgørende. Kriminel adfærd er ofte struktureret på en måde, der får de enkelte handlinger til at fremstå harmløse. Flere betalinger, flere parter, iscenesatte transaktioner, relaterede købere eller gentagne handler kan hver for sig virke acceptable. Overholdelse af hvidvaskningslovgivningen kræver, at fagfolk ser på mønstret.
Det er her, teknologien bliver afgørende. En AML-platform til ejendomsbranchen bør ikke blot indsamle dokumenter; den bør også hjælpe med at identificere, om transaktioner, kunder, finansieringskilder eller modparter er forbundet med hinanden.
3. Kundekendskabsprocedurer bliver mere standardiserede
AMLA's RTS om kundekendskabsprocedurer specificerer de oplysninger, som forpligtede enheder skal indsamle og verificere. AMLR kræver, at forpligtede enheder identificerer og verificerer kunder, personer, der handler på vegne af kunder, fysiske personer, på hvis vegne eller til hvis fordel en transaktion eller aktivitet gennemføres, samt reelle ejere, inden der etableres et forretningsforhold eller gennemføres en lejlighedsvis transaktion.
Standarderne specificerer, hvilke oplysninger der skal indsamles om fysiske personer, juridiske enheder, adresser, nationaliteter og andre centrale identifikationsoplysninger. For fysiske personer angiver AMLA, at forpligtede enheder skal indhente alle navne, der fremgår af et identitetsdokument, pas eller tilsvarende, og at fødselsstedet skal omfatte mindst landet og det relevante lokale sted, såsom delstat, by, kommune, bydel eller landsby.
I situationer med lavere risiko tillader standarderne et reduceret sæt identifikationsoplysninger for fysiske personer. AMLA’s faktablad forklarer, at dette reducerede sæt omfatter centrale identitetsoplysninger såsom navne, fødselsdato og -sted samt nationalitet, og at adressen ikke er påkrævet i disse situationer med lavere risiko.
Det vigtige er ikke, at hver enkelt sag kræver samme omfang af oplysninger. Det vigtige er, at enhver beslutning skal være forholdsmæssig, risikobaseret og dokumenteret.
4. Reel ejerskab: Registre alene er ikke nok
Reel ejerskab er fortsat et af de vigtigste AML-spørgsmål inden for ejendomsbranchen.
AMLA’s faktablad om kundekendskabsprocedurer (CDD) forklarer, at forpligtede enheder kan anvende kilder såsom offentlige registre, virksomhedsregistre, bopælsregistre, skatteregistre, matrikelregistre, velrenommerede datatjenesteudbydere, finansielle institutioner, andre forpligtede enheder inden for samme koncern samt dokumenter fra juridiske enheder, hvor den reelle ejer er angivet.
AMLA fremhæver dog også et afgørende punkt: I situationer med lav risiko kan oplysninger fra et centralt register over reelle ejere anvendes til at identificere den reelle ejer, men oplysninger fra registret alene er ikke tilstrækkelige til at opfylde verifikationskravene. Den forpligtede enhed bør verificere disse oplysninger ved hjælp af oplysninger indhentet fra kunden eller andre pålidelige kilder.
For ejendomsmæglere er dette et vigtigt operationelt budskab. At se et navn i et register er ikke det samme som at forstå ejerskab og kontrol. Lagdelte selskabsstrukturer, nominelle ordninger og grænseoverskridende enheder kræver struktureret verifikation og klar dokumentation.
5. Verifikation uden personligt møde og elektronisk identifikation
Ejendomssektoren opererer i stigende grad digitalt. Købere, sælgere, investorer og formidlere kan være beliggende i forskellige lande, og onboarding kan foregå på afstand.
AMLA’s CDD-standarder omhandler verifikation uden personligt fremmøde og elektronisk identifikation. I faktabladet forklares det, at hvis et identitetsdokument, pas eller tilsvarende ikke kan fremlægges ved personligt møde, og personen ikke kan benytte elektroniske identifikationsmidler eller kvalificerede tillidstjenester, kan forpligtede enheder anvende alternative verifikationsløsninger, forudsat at de baserer sig på pålidelige og uafhængige informationskilder og inkluderer de sikkerhedsforanstaltninger, der er fastsat i RTS.
Dette er vigtigt for grænseoverskridende ejendomstransaktioner. Fjernregistrering kan tillades, men den skal være kontrolleret, pålidelig og behørigt dokumenteret.
6. Screening af politisk eksponerede personer (PEP) og sanktioner: Mere end blot at sætte et kryds
AMLA’s faktablad bekræfter, at forpligtede enheder som led i kundekendskabsproceduren skal verificere, om kunden og de reelle ejere er omfattet af målrettede finansielle sanktioner. De skal også fastslå, om kunden, den reelle ejer og, hvor det er relevant, den person, på hvis vegne eller til hvis fordel en transaktion gennemføres, er en politisk eksponeret person, et familiemedlem eller en nær tilknyttet person.
Faktabladet bemærker desuden, at screeningen kan udføres ved hjælp af automatiserede screeningsværktøjer, manuelle kontroller eller en kombination af begge dele, og at aliaser, firmanavne og adresser på digitale tegnebøger kan være relevante for screeningen for målrettede økonomiske sanktioner, hvor dette er relevant og muligt.
For ejendomsvirksomheder betyder dette, at screeningen ikke kan betragtes som en engangsformalitet. Den skal integreres i arbejdsgangen, knyttes til den reelle ejer og dokumenteres i transaktionsfilen.
7. Eksisterende kunder skal også underkastes afhjælpende foranstaltninger
AMLA’s CDD-faktablad omhandler overgangsbehandlingen af eksisterende og igangværende forretningsforhold. Det fastslås, at kundedokumentation, oplysninger og data for kunder, hvis forretningsforhold blev etableret før RTS' ikrafttræden, skal bringes i overensstemmelse på et risikobaseret grundlag, og senest inden for et år for højrisikokunder og fem år for alle andre kunder, som fastsat i AMLR.
Dette er især vigtigt for etablerede ejendomsvirksomheder med historiske kundefiler, investorforhold, ejendomsadministrationskunder, udlejningsporteføljer eller tilbagevendende købere.
Forberedelsen til AMLR handler ikke kun om nye kundeoptagelser. Den handler også om at gennemgå det, der allerede findes.
8. Koncernomspændende krav: Franchisevirksomheder og netværk bør være opmærksomme
AMLA's koncernomspændende standarder er særligt relevante for ejendomsnetværk og franchisestrukturer.
I faktabladet angives det, at RTS'erne gælder for koncerner som defineret i AMLR og for visse strukturer, såsom netværk, partnerskaber og franchiser med fælles ejerskab, ledelse eller compliance-kontrol. Det fremgår også, at de generelt ikke gælder for selvstændige forpligtede enheder eller ordninger uden fælles ejerskab, ledelse eller compliance-kontrol, såsom ordninger for kundehenvisninger, ordninger om fælles branding, fælles tekniske platforme eller andre samarbejdsordninger.
Når en struktur falder ind under anvendelsesområdet, skal den koncernomspændende ramme omfatte tilsyn med ledelse og compliance, en koncernomspændende risikovurdering vedrørende hvidvaskning af penge og finansiering af terrorisme, politikker og procedurer for bekæmpelse af hvidvaskning af penge og finansiering af terrorisme, der anvendes konsekvent, ordninger for informationsudveksling, personaleuddannelse og rapporteringsmekanismer samt processer til håndtering af manglende overholdelse.
For franchisenetværk inden for ejendomsbranchen kan dette være en af de vigtigste dele af den nye AML-ramme. En franchisemodel kan ikke længere antage, at compliance udelukkende er et anliggende for det lokale kontor, hvis der foreligger fælles ejerskab, ledelse eller compliance-kontrol.
9. Informationsudveksling inden for koncerner skal være sikker og dokumenteret
AMLA’s koncernomspændende faktablad fastslår, at enheder inden for en koncern skal udveksle de oplysninger, der er nødvendige for at identificere, vurdere og håndtere risici vedrørende hvidvaskning af penge, finansiering af terrorisme og sanktioner. Eksempler herpå omfatter oplysninger om kunder og reelle ejere, CDD-oplysninger, transaktionsoplysninger samt resultater af risikovurderinger.
Men der er ikke tale om ubegrænset udveksling. AMLA fastslår, at informationsudvekslingen skal følge et »need-to-know«-princip, overholde databeskyttelseskrav, foregå via sikre kanaler og dokumenteres på passende vis.
Det er her, at compliance inden for ejendomsbranchen skal udformes omhyggeligt. Delte oplysninger kan forbedre konsistensen, men hver enkelt enhed skal stadig have mulighed for at dokumentere sin egen vurdering, sine beslutninger og sit ansvar.
10. Juridiske hindringer i tredjelande: Grænseoverskridende koncerner har brug for en plan
For koncerner med filialer eller datterselskaber i tredjelande forklarer AMLA’s faktablad om juridiske hindringer, hvad der skal ske, når lovgivningen i tredjelande forhindrer eller begrænser overholdelsen af AMLR eller koncernomspændende AML/CFT-politikker og -kontroller. Disse hindringer kan påvirke kundekendskabsprocedurer, risikovurderinger, informationsudveksling, udveksling af oplysninger i forbindelse med indberetning af mistænkelige transaktioner, udveksling af oplysninger med tilsynsmyndighederne og opbevaring af dokumenter.
Hvor der foreligger juridiske hindringer, bør den forpligtede enhed eller moderselskabet underrette tilsynsmyndigheden, indhente kundens samtykke, hvor det er lovligt muligt, iværksætte yderligere risikoreducerende foranstaltninger, træffe yderligere foranstaltninger, hvor der fortsat er risici, og informere tilsynsmyndigheden om de trufne foranstaltninger.
Dette er relevant for grænseoverskridende ejendomsgrupper, internationale franchisekæder og investeringsstrukturer, der opererer både inden for og uden for EU.
Hvad dette betyder for ejendomsvirksomheder
AMLA’s endelige standarder bekræfter en klar retning: Overholdelse af AMLR vil være praktisk, detaljeret og dokumentbaseret.
Ejendomsvirksomheder bør forberede sig nu ved at fokusere på syv områder:
Definer, hvornår hvert kundeforhold er en forretningsforbindelse, en lejlighedsvis transaktion eller en sammenhængende transaktion.
Standardiser kundekendskabsprocedurerne for købere, sælgere, lejere, udlejere, investorer og juridiske enheder.
Verificer den reelle ejer ved hjælp af pålidelige kilder, ikke kun registre.
Integrer screening af politisk eksponerede personer (PEP), sanktioner og målrettede finansielle sanktioner i arbejdsgangen.
Dokumenter formålet med og den tilsigtede karakter af relationer og transaktioner.
Udarbejd koncernomspændende AML-rammer for netværk, franchiser og strukturer med flere kontorer, hvor det er relevant.
Gennemgå historiske filer og korrigere eksisterende relationer på et risikobaseret grundlag.
Dette er netop den type operationelle udfordringer, som Immosurance er udviklet til at løse.
Immosurance: Udviklet til AMLR-kompatibel overholdelse af reglerne inden for ejendomsbranchen
Immosurance hjælper ejendomsmæglere med at skifte fra uformel overholdelse til strukturerede, dokumenterede og revisionsklare AML-arbejdsgange.
For ejendomsmæglere, bygherrer, netværk, franchisegivere og relaterede fagfolk understøtter platformen de centrale søjler, som AMLA's standarder gør stadig mere konkrete:
Selvvurdering af forretningsrisici
Kundekendskab
Verifikation af reelt ejerskab
Screening af politisk eksponerede personer (PEP) og sanktionsliste
Vurdering af transaktionsrisiko
Bevidsthed om sammenhængende transaktioner
Støtte til overholdelse af reglerne i koncernen og netværket
Uddannelse og certificering
Revisionsklar dokumentation
AMLR er ikke længere en fjern lovændring. De endelige standarder i AMLA viser, hvad den private sektor forventes at organisere, dokumentere og bevise.
De virksomheder, der går i gang nu, vil have tid til at forberede sig ordentligt. De, der venter, vil stå over for de samme forpligtelser, men med mindre tid, færre tilgængelige eksperter og større driftsmæssigt pres.
Forberedelsen til AMLR starter med strukturen. Ejendomsvirksomheder bør opbygge den nu.