AMLA finalizuje kľúčové normy
AMLA finalizovala kľúčové normy pre súkromný sektor: Čo to znamená pre odborníkov v oblasti nehnuteľností
1. októbra 2026 agentúra AMLA finalizovala tri súbory návrhov regulačných technických noriem (RTS), ktoré výrazne konkretizujú budúci rámec EÚ v oblasti boja proti praniu špinavých peňazí a financovaniu terorizmu pre súkromný sektor. Tieto normy definujú kľúčové opatrenia, ktoré musia spoločnosti a odborníci uplatňovať s cieľom znížiť riziká prania špinavých peňazí a financovania terorizmu, a predstavujú dôležitý krok smerom k jasnejšiemu a konzistentnejšiemu súboru pravidiel EÚ v oblasti boja proti praniu špinavých peňazí a financovaniu terorizmu (AML/CFT). Orgán pre boj proti praniu špinavých peňazí a financovaniu terorizmu
Pre sektor nehnuteľností ide o viac než len technickú aktualizáciu. Je to signál, že príprava na AMLR sa posúva z právnej teórie do operačnej reality.
Realitné kancelárie, developeri, poskytovatelia franšíz, siete, poskytovatelia služieb súvisiacich s nehnuteľnosťami a sprostredkovatelia hypotekárnych úverov budú musieť čoraz viac preukazovať, že ich procesy v oblasti boja proti praniu špinavých peňazí sú štruktúrované, založené na riziku, zdokumentované a konzistentné. Dni neformálnych kontrol, neúplných záznamov a vysvetlení typu „poznáme svojho klienta“ sa chýlia ku koncu.
Čo AMLA finalizovala
AMLA finalizovala tri súbory noriem pre súkromný sektor.
Prvý sa týka obchodných vzťahov, príležitostných transakcií a prepojených transakcií. Vysvetľuje, ako by mali spoločnosti a odborníci rozlišovať medzi týmito kategóriami a ako by sa mali identifikovať prepojené transakcie, aby sa prahové hodnoty pre overovanie totožnosti klienta uplatňovali konzistentne.
Druhý sa týka overovania totožnosti zákazníka. Špecifikuje informácie, ktoré musia spoločnosti a odborníci zhromažďovať a overovať, vrátane primeraných opatrení pre situácie s nižším rizikom, overovania bez osobného kontaktu, elektronickej identifikácie a preverovania politicky exponovaných osôb, ich rodinných príslušníkov a blízkych spolupracovníkov.
Tretí sa týka opatrení na úrovni skupiny. Stanovuje minimálne požiadavky na účinné opatrenia v oblasti boja proti praniu špinavých peňazí a financovaniu terorizmu (AML/CFT) na úrovni skupiny, vrátane riadenia, riadenia rizík, vnútorných kontrol a bezpečného zdieľania informácií.
Tieto normy spoločne poskytujú povinným subjektom a orgánom dohľadu jasnejšie očakávania týkajúce sa toho, ako by sa mali nové pravidlá boja proti praniu špinavých peňazí uplatňovať v praxi. V smerenici AMLA sa uvádza, že cieľom je posilniť kontroly v oblasti boja proti praniu špinavých peňazí a financovaniu terorizmu a zlepšiť prevenciu a odhaľovanie finančnej trestnej činnosti, pričom sa zachová proporcionalita a prístup založený na riziku.
Dôležité: Tieto normy ešte nie sú konečným právnym textom
Konečné návrhy noriem boli predložené Európskej komisii. Po ich prijatí a uverejnení v Úradnom vestníku Európskej únie sa navrhuje, aby sa začali uplatňovať šesť mesiacov po ich nadobudnutí platnosti. V prípade futbalových agentov a profesionálnych futbalových klubov sa podľa AMLA budú uplatňovať od 10. júla 2029. y
To znamená, že podniky by nemali tieto normy považovať za voliteľné čítanie. Ukazujú smer, ktorým sa uberáme, a úroveň prevádzkových detailov, ktoré bude vyžadovať súlad s AMLR.
1. Obchodné vzťahy, príležitostné transakcie a prepojené transakcie
Jednou z najpraktickejších otázok pre odborníkov v oblasti nehnuteľností je vedieť, kedy vznikajú povinnosti v súvislosti s bojom proti praniu špinavých peňazí.
Informačný leták AMLA k RTS podľa článku 19 ods. 9 vysvetľuje, že pred uplatnením náležitej starostlivosti voči zákazníkovi (CDD) musí povinný subjekt určiť, či ide v prípade vzťahu so zákazníkom o obchodný vzťah alebo o príležitostnú transakciu. Obchodný vzťah si vyžaduje overenie totožnosti klienta (CDD) a priebežné monitorovanie. Príležitostná transakcia pod príslušným prahom nevyžaduje CDD, pokiaľ sa neuplatňuje jedna z výnimiek podľa AMLR, zatiaľ čo príležitostná transakcia na úrovni príslušného prahu alebo nad ním zvyčajne vyžaduje CDD.
V oblasti nehnuteľností je to dôležité, pretože odborníci neuskutočňujú finančné transakcie vždy sami. AMLA jasne uvádza, že v prípade poskytovateľov služieb, ktorí transakcie neuskutočňujú sami, sa pri určovaní, či bol dosiahnutý príslušný prah, používa hodnota podkladového aktíva alebo transakcie – nie poplatok účtovaný za službu.
V prípade realitných agentov, právnikov a iných poskytovateľov odborných služieb zákon AMLA zdôrazňuje dve praktické kritériá: či sa očakáva, že služba bude trvať dlhší čas, a očakávaný počet služieb poskytnutých zákazníkovi.
Toto je mimoriadne dôležité pre realitné spoločnosti, ktoré udržiavajú dlhodobé vzťahy so zákazníkmi, spravujú opakované transakcie, spolupracujú s investormi, spravujú portfóliá alebo pôsobia na trhoch s vysokou hodnotou.
2. Prepojené transakcie: Prečo rozdelenie neodstraňuje riziko
Štandardy AMLA tiež objasňujú, ako by sa mali identifikovať prepojené transakcie.
Dve alebo viac príležitostných transakcií môžu byť prepojené, ak majú rovnaký alebo podobný pôvod, cieľ a účel alebo iné spoločné charakteristiky. Môžu byť prepojené aj vtedy, ak ich vykonáva ten istý klient alebo viacerí klienti, ktorí konajú v súčinnosti. Ak sú príležitostné transakcie prepojené, príslušný prah sa musí posudzovať na základe ich kombinovanej hodnoty.
V prípade nehnuteľností je to kľúčové. Zločinecké konanie je často štruktúrované tak, aby jednotlivé kroky vyzerali neškodne. Viacnásobné platby, viacero zúčastnených strán, postupné transakcie, prepojení kupujúci alebo opakované obchody môžu samy osebe vyzerať prijateľne. Dodržiavanie predpisov proti praniu špinavých peňazí vyžaduje, aby odborníci posudzovali celkový vzorec.
Práve tu zohráva kľúčovú úlohu technológia. Platforma na boj proti praniu špinavých peňazí v oblasti nehnuteľností by nemala slúžiť len na zhromažďovanie dokumentov; mala by pomáhať identifikovať, či sú transakcie, klienti, zdroje financovania alebo protistrany navzájom prepojené.
3. Overovanie totožnosti zákazníka sa stáva štandardizovanejším
RTS k AMLA týkajúce sa overovania totožnosti zákazníka špecifikujú informácie, ktoré povinné subjekty musia zhromažďovať a overovať. AMLR vyžaduje, aby povinné subjekty identifikovali a overili zákazníkov, osoby konajúce v mene zákazníkov, fyzické osoby, v mene ktorých alebo v prospech ktorých sa transakcia alebo činnosť vykonáva, a skutočných vlastníkov pred nadviazaním obchodného vzťahu alebo vykonaním príležitostnej transakcie.
Štandardy špecifikujú informácie, ktoré sa majú zhromažďovať o fyzických osobách, právnických osobách, adresách, štátnej príslušnosti a ďalších kľúčových identifikačných údajoch. V prípade fyzických osôb zákon AMLA stanovuje, že povinné subjekty by mali získať všetky mená uvedené v doklade totožnosti, pasu alebo ekvivalentnom doklade a že miesto narodenia by malo zahŕňať aspoň krajinu a príslušné miestne označenie, ako je štát, mesto, obec, mestečko alebo dedina.
V situáciách s nižším rizikom normy povoľujú zredukovaný súbor identifikačných údajov pre fyzické osoby. Informačný leták AMLA vysvetľuje, že tento zredukovaný súbor zahŕňa kľúčové identifikačné údaje, ako sú mená, dátum a miesto narodenia a štátna príslušnosť, a že adresa sa v týchto situáciách s nižším rizikom nevyžaduje.
Dôležité nie je to, že každý spis bude vyžadovať rovnakú hĺbku informácií. Dôležité je, aby každé rozhodnutie bolo primerané, založené na riziku a zdokumentované.
4. Skutočné vlastníctvo: Samotné registre nestačia
Skutočné vlastníctvo zostáva jednou z najdôležitejších otázok v oblasti boja proti praniu špinavých peňazí v sektore nehnuteľností.
Informačný leták AMLA o CDD vysvetľuje, že povinné subjekty môžu využívať zdroje, ako sú verejné registre, obchodné registre, registre bydliska, daňové registre, katastry nehnuteľností, renomovaní poskytovatelia dátových služieb, finančné inštitúcie, iné povinné subjekty v rámci tej istej skupiny a dokumenty právnických osôb, v ktorých je uvedený skutočný vlastník.
AMLA však zdôrazňuje aj kľúčovú skutočnosť: v situáciách s nízkym rizikom možno na identifikáciu skutočného vlastníka použiť informácie z centrálneho registra skutočných vlastníkov, avšak informácie z registra samy o sebe nestačia na splnenie požiadaviek overovania. Povinný subjekt by mal tieto informácie overiť pomocou údajov získaných od zákazníka alebo z iných spoľahlivých zdrojov.
Pre odborníkov v oblasti nehnuteľností je to dôležité prevádzkové posolstvo. Vidieť meno v registri nie je to isté ako pochopiť vlastníctvo a kontrolu. Viacvrstvové podnikové štruktúry, dohody o nominálnom vlastníctve a cezhraničné subjekty si vyžadujú štruktúrované overovanie a jasnú dokumentáciu.
5. Overovanie bez osobného kontaktu a elektronická identifikácia
Sektor nehnuteľností čoraz viac funguje digitálne. Kupujúci, predajcovia, investori a sprostredkovatelia môžu mať sídlo v rôznych krajinách a registrácia nových klientov sa môže uskutočňovať na diaľku.
Štandardy CDD podľa zákona AMLA sa zaoberajú overovaním bez osobného kontaktu a elektronickou identifikáciou. V informačnom liste sa vysvetľuje, že ak nie je možné osobne predložiť doklad totožnosti, pas alebo rovnocenný doklad a daná osoba nemôže použiť prostriedky elektronickej identifikácie ani kvalifikované dôveryhodné služby, povinné subjekty môžu využiť alternatívne riešenia overovania, za predpokladu, že sa opierajú o spoľahlivé a nezávislé zdroje informácií a zahŕňajú ochranné opatrenia stanovené v RTS.
Toto je dôležité pre cezhraničné transakcie s nehnuteľnosťami. Zaregistrovanie na diaľku môže byť povolené, musí však byť kontrolované, spoľahlivé a riadne zdokumentované.
6. Skríning politicky exponovaných osôb (PEP) a sankcií: Viac než len zaškrtnutie políčka
Informačný leták AMLA potvrdzuje, že v rámci overovania totožnosti zákazníka (Customer Due Diligence) sú povinné subjekty povinné overiť, či sa na zákazníka a skutočných vlastníkov vzťahujú cielené finančné sankcie. Musí tiež zistiť, či je zákazník, skutočný vlastník a prípadne osoba, v mene ktorej alebo v prospech ktorej sa transakcia vykonáva, politicky exponovanou osobou, členom jej rodiny alebo blízkym spolupracovníkom.
Informačný leták tiež uvádza, že preverovanie sa môže vykonávať prostredníctvom automatizovaných nástrojov na preverovanie, ručných kontrol alebo kombinácie oboch, a že pre preverovanie cielených finančných sankcií môžu byť relevantné prezývky, obchodné názvy a adresy digitálnych peňaženiek, ak sú relevantné a dostupné.
Pre realitné spoločnosti to znamená, že overovanie nemožno považovať za jednorazovú formalitu. Musí byť integrované do pracovného toku, prepojené s informáciami o skutočnom vlastníkovi a zdokumentované v spise transakcie.
7. Aj existujúci klienti budú potrebovať nápravné opatrenia
Informačný leták AMLA o CDD sa zaoberá prechodným režimom pre existujúce a prebiehajúce obchodné vzťahy. Uvádza sa v ňom, že dokumentácia, informácie a údaje o klientoch, ktorých obchodný vzťah bol nadviazaný pred nadobudnutím účinnosti RTS, musia byť uvedené do súladu so zreteľom na riziko, a to najneskôr do jedného roka v prípade klientov s vyšším rizikom a do piatich rokov v prípade všetkých ostatných klientov, ako je stanovené v AMLR.
Toto je obzvlášť dôležité pre etablované realitné spoločnosti s historickými spisami klientov, vzťahmi s investormi, klientmi v oblasti správy nehnuteľností, portfóliami prenájmov alebo opakovanými kupujúcimi.
Príprava na AMLR sa netýka len nových klientov. Ide aj o prehodnotenie toho, čo už existuje.
8. Požiadavky na úrovni skupiny: Franšízy a siete by mali venovať pozornosť
Štandardy AMLA platné pre celú skupinu sú obzvlášť relevantné pre realitné siete a franšízové štruktúry.
V informačnom liste sa uvádza, že RTS sa vzťahujú na skupiny v zmysle definície v AMLR a na určité štruktúry, ako sú siete, partnerstvá a franšízy so spoločným vlastníctvom, riadením alebo kontrolou dodržiavania predpisov. Uvádza sa v ňom tiež, že sa vo všeobecnosti nevzťahujú na samostatné povinné subjekty ani na dohody bez spoločného vlastníctva, riadenia alebo kontroly dodržiavania predpisov, ako sú dohody o odporúčaní zákazníkov, dohody o spoločnom používaní značky, zdieľané technické platformy alebo iné dohody o spolupráci.
Ak sa na danú štruktúru vzťahuje pôsobnosť týchto noriem, rámec na úrovni skupiny musí zahŕňať dohľad nad riadením a dodržiavaním predpisov, posúdenie rizika prania špinavých peňazí a financovania terorizmu na úrovni skupiny, konzistentne uplatňované politiky a postupy v oblasti boja proti praniu špinavých peňazí a financovaniu terorizmu, dohody o zdieľaní informácií, školenia zamestnancov a mechanizmy podávania správ, ako aj procesy na riešenie nedostatkov v dodržiavaní predpisov.
Pre franšízové siete v oblasti nehnuteľností by to mohla byť jedna z najdôležitejších častí nového rámca boja proti praniu špinavých peňazí. Franšízový model už nemôže vychádzať z predpokladu, že dodržiavanie predpisov je výlučne záležitosťou miestnej pobočky, ak existuje spoločné vlastníctvo, riadenie alebo kontrola dodržiavania predpisov.
9. Zdieľanie informácií v rámci skupín musí byť bezpečné a zdokumentované
V informačnom letáku AMLA pre celú skupinu sa uvádza, že subjekty v rámci skupiny si musia vymieňať informácie potrebné na identifikáciu, posúdenie a riadenie rizík prania špinavých peňazí a financovania terorizmu, ako aj rizík súvisiacich so sankciami. Medzi príklady patria informácie o zákazníkoch a skutočných vlastníkoch, informácie o overovaní totožnosti zákazníkov (CDD), informácie o transakciách a zistenia z posúdenia rizík.
Nejde však o neobmedzené zdieľanie. AMLA stanovuje, že zdieľanie informácií sa musí riadiť zásadou „potreby vedieť“, spĺňať požiadavky na ochranu údajov, prebiehať prostredníctvom bezpečných kanálov a byť primerane zdokumentované.
Práve v tejto oblasti je potrebné starostlivo navrhnúť systém dodržiavania predpisov v sektore nehnuteľností. Zdieľané informácie môžu zlepšiť konzistentnosť, ale každý subjekt stále potrebuje možnosť preukázať svoje vlastné posúdenie, rozhodnutia a zodpovednosti.
10. Právne prekážky v tretích krajinách: cezhraničné skupiny potrebujú plán
Pre skupiny s pobočkami alebo dcérskymi spoločnosťami v tretích krajinách vysvetľuje informačný leták AMLA o právnych prekážkach, čo sa musí stať, ak zákony tretích krajín bránia alebo obmedzujú dodržiavanie AMLR alebo celoskupinových politík a kontrol v oblasti AML/CFT. Tieto prekážky môžu ovplyvniť overovanie totožnosti klientov (CDD), posudzovanie rizík, zdieľanie informácií, zdieľanie informácií súvisiacich s hlásením podozrivých transakcií, zdieľanie informácií s orgánom dohľadu a vedenie záznamov.
Ak existujú právne prekážky, povinný subjekt alebo materská spoločnosť by mali informovať orgán dohľadu, získať súhlas zákazníka, ak je to právne možné, uplatniť dodatočné opatrenia na zmiernenie rizika, prijať ďalšie opatrenia, ak riziká pretrvávajú, a informovať orgán dohľadu o prijatých opatreniach.
Toto sa týka cezhraničných realitných skupín, medzinárodných franšíz a investičných štruktúr pôsobiacich v rámci EÚ aj mimo nej.
Čo to znamená pre realitné spoločnosti
Finalizované normy AMLA potvrdzujú jasný smer: dodržiavanie AMLR bude praktické, podrobné a založené na dôkazoch.
Realitné spoločnosti by sa mali pripraviť už teraz a zamerať sa na sedem oblastí:
Určiť, kedy ide v prípade každého vzťahu s klientom o obchodný vzťah, príležitostnú transakciu alebo prepojenú transakciu.
Zjednotiť postupy hĺbkovej kontroly klientov (Customer Due Diligence) pre kupujúcich, predajcov, nájomcov, prenajímateľov, investorov a právnické osoby.
Overiť skutočné vlastníctvo pomocou spoľahlivých zdrojov, nie len na základe registrov.
Začleniť do pracovného postupu kontrolu osôb zastávajúcich verejné funkcie (PEP), sankcií a cielených finančných sankcií.
Zaznamenať účel a zamýšľaný charakter vzťahov a transakcií.
V prípade potreby pripravte rámce boja proti praniu špinavých peňazí (AML) na úrovni celej skupiny pre siete, franšízy a štruktúry s viacerými pobočkami.
Preverte historické spisy a napravte existujúce vzťahy na základe posúdenia rizika.
Presne tento typ prevádzkových výziev bol dôvodom, prečo bola vytvorená platforma Immosurance.
Immosurance: Vytvorené pre dodržiavanie predpisov AMLR v oblasti nehnuteľností
Immosurance pomáha profesionálom v oblasti nehnuteľností prejsť od neformálneho dodržiavania predpisov k štruktúrovaným, zdokumentovaným a na audit pripraveným pracovným postupom v oblasti boja proti praniu špinavých peňazí.
Pre realitné agentúry, developerov, siete, franšízových poskytovateľov a súvisiacich odborníkov táto platforma podporuje kľúčové piliere, ktoré normy AMLA čoraz viac konkretizujú:
„Poznaj svoje podnikanie“ – samohodnotenie rizík
Dôkladná kontrola zákazníka
Overovanie skutočného vlastníctva
Preverovanie osôb zastávajúcich verejné funkcie (PEP) a sankcií
Hodnotenie transakčného rizika
Informovanosť o prepojených transakciách
Podpora dodržiavania predpisov v rámci skupiny a siete
Školenia a certifikácia
Dokumentácia pripravená na audit
AMLR už nie je vzdialenou legislatívnou zmenou. Finalizované normy AMLA ukazujú, čo sa bude od súkromného sektora očakávať v oblasti organizácie, dokumentácie a preukazovania.
Spoločnosti, ktoré začnú konať už teraz, budú mať dostatok času na riadnu prípravu. Tým, ktoré budú čakať, hrozia rovnaké povinnosti, avšak s menej času, menším počtom dostupných odborníkov a väčším prevádzkovým tlakom.
Príprava na AMLR začína štruktúrou. Realitné spoločnosti by ju mali vybudovať už teraz.