Las sanciones financieras selectivas son importantes en el marco de la AMLR
El próximo Reglamento de la UE contra el blanqueo de capitales (AMLR), que entrará oficialmente en vigor el 10 de julio de 2027, supone un cambio trascendental tanto para los agentes inmobiliarios (REA) como para los intermediarios de crédito hipotecario.
En el marco del «Código Único de Normas» del AMLR, se ha introducido como objetivo jurídico fundamental y explícito la prevención de la inaplicación o la elusión de las sanciones financieras específicas (TFS). Las empresas que tradicionalmente consideraban que la verificación de sanciones era algo «que solo hacen los bancos» deben ahora aplicar controles estrictos en materia de TFS.
1. Repercusiones para los agentes inmobiliarios (REA)
La AMLR pasa de un ámbito de aplicación «basado en la profesión» a uno «basado en la actividad», lo que incorpora a más empresas relacionadas con el sector inmobiliario al ámbito de aplicación de la normativa.
Ámbito de aplicación más amplio (incluidos los arrendamientos y los promotores inmobiliarios): Las normas se aplican a cualquier «operador inmobiliario» que actúe como intermediario en la compra o venta. Además, el alquiler de alta gama queda ahora claramente incluido en el ámbito de aplicación para cualquier contrato de arrendamiento en el que el alquiler mensual sea de 10 000 € o más. Los promotores inmobiliarios que venden directamente a inversores también quedan plenamente incluidos.
Verificación obligatoria del TFS: Los agentes deben verificar tanto al comprador como al vendedor cotejando sus datos con las listas de sanciones de la UE y de la ONU. No se puede confiar en que el notario o el banco lo hagan por usted.
Requisitos estrictos de plazos: La verificación de la identidad y los controles de TFS deben completarse tras la aceptación de una oferta, pero antes de que se produzca cualquier transferencia de fondos.
El cambio revolucionario de las «franquicias»: Las grandes redes inmobiliarias y las estructuras de franquicia deben aplicar políticas, controles y formación en materia de lucha contra el blanqueo de capitales y la financiación del terrorismo (AML/TFS) a nivel de todo el grupo, en toda su red de oficinas independientes.
2. Repercusiones en los intermediarios de crédito hipotecario
Para muchos intermediarios hipotecarios, el AMLR supone su debut oficial como «entidades obligadas» plenamente reguladas en toda la UE.
Sector recién regulado: a menos que ya estén sujetos a estrictas leyes financieras nacionales vigentes, los intermediarios hipotecarios y de crédito al consumo están ahora explícitamente sujetos al Código Único de Normas.
Cambio hacia la «supervisión de la actividad»: La recién creada Autoridad Europea contra el Blanqueo de Capitales (AMLA) está impulsando directrices que exigen una supervisión previa a la transacción y en tiempo real. Como intermediario, debes supervisar el comportamiento y la documentación del cliente en tiempo real antes de remitir el expediente del préstamo a una entidad crediticia.
Vinculación entre activos y sanciones: Si un prestatario intenta obtener una hipoteca utilizando fondos vinculados a una persona designada (objetivo del TFS), o si el inmueble que se ofrece como garantía pertenece a una persona sancionada, el intermediario debe bloquear la transacción y congelar el proceso de inmediato.
Riesgos comunes y titularidad real última (UBO)
Dado que el sector inmobiliario es uno de los principales vehículos para ocultar patrimonio, las AMLR se centran especialmente en las sociedades ficticias utilizadas para adquirir inmuebles.
El umbral del 25 %: Cuando se trata de clientes corporativos que compran inmuebles o solicitan una hipoteca, los agentes e intermediarios deben identificar a los titulares finales reales (UBO) que posean el 25 % o más de las acciones o derechos de voto.
La trampa del TFS: si una sociedad ficticia es propietaria de un inmueble y una persona sancionada posee tan solo el 25 % de dicha sociedad ficticia, toda la empresa queda sujeta a restricciones en virtud de las normas del TFS. Los agentes inmobiliarios y los intermediarios hipotecarios que no investiguen hasta dar con el verdadero UBO y sigan adelante con la operación se enfrentan a multas corporativas devastadoras y a responsabilidad personal en virtud de la AMLR.
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