Gerichte financiële sancties spelen een belangrijke rol bij AMLR
De aanstaande EU-verordening inzake de bestrijding van witwassen (AMLR), die officieel op 10 juli 2027 van kracht wordt, betekent een ingrijpende verandering voor zowel makelaars in onroerend goed (REA’s) als hypothecaire kredietbemiddelaars.
In het kader van het „Single Rulebook“ van de AMLR is het voorkomen van niet-naleving of ontduiking van gerichte financiële sancties (TFS) ingevoerd als een expliciete, centrale wettelijke doelstelling. Bedrijven die sanctiescreening in het verleden beschouwden als iets wat „alleen banken doen“, moeten nu strenge TFS-controles invoeren.
1. Gevolgen voor makelaars (REA’s)
De AMLR verschuift van een ‘op beroepen gebaseerd’ toepassingsgebied naar een op activiteiten gebaseerd toepassingsgebied, waardoor meer vastgoedgerelateerde bedrijven onder de regelgeving vallen.
Breder toepassingsgebied (inclusief verhuurders en projectontwikkelaars): De regels zijn van toepassing op elke „vastgoedexploitant“ die als tussenpersoon optreedt bij aan- of verkoop. Bovendien valt de verhuur van luxe woningen nu duidelijk onder het toepassingsgebied voor elke huurovereenkomst waarbij de maandelijkse huur € 10.000 of meer bedraagt. Projectontwikkelaars die rechtstreeks aan beleggers verkopen, vallen eveneens volledig onder de regeling.
Verplichte TFS-screening: Makelaars moeten zowel de koper als de verkoper screenen aan de hand van sanctielijsten van de EU en de VN. U kunt er niet op vertrouwen dat de notaris of de bank dit voor u doet.
Strikte timingvereisten: Identiteitsverificatie en TFS-controles moeten worden voltooid na de aanvaarding van een bod, maar voordat er geld wordt overgemaakt.
De ‘franchise’ als gamechanger: Grote vastgoednetwerken en franchisestructuren moeten groepsbrede AML/TFS-beleidsregels, controles en opleidingen implementeren in hun gehele netwerk van onafhankelijke kantoren.
2. Gevolgen voor hypothecaire kredietbemiddelaars
Voor veel hypotheekmakelaars betekent de AMLR hun officiële debuut als volledig gereguleerde ‘verplichte entiteiten’ in de hele EU.
Nieuw gereguleerde sector: Tenzij zij al onder bestaande strenge nationale financiële wetgeving vallen, zijn hypotheek- en consumentenkredietbemiddelaars nu expliciet onderworpen aan het Single Rulebook.
Overgang naar „activiteitenmonitoring”: De nieuw opgerichte Europese AML-autoriteit (AMLA) stimuleert richtlijnen die monitoring vóór de transactie en in realtime verplicht stellen. Als bemiddelaar moet u het gedrag en de documenten van een klant in realtime monitoren voordat u het kredietdossier aan een kredietverstrekker doorgeeft.
Koppeling tussen activa en sancties: Als een kredietnemer probeert een hypotheek af te sluiten met middelen die gekoppeld zijn aan een aangewezen persoon (TFS-doelwit), of als het onroerend goed dat als onderpand wordt aangeboden toebehoort aan een gesanctioneerde persoon, moet de makelaar de transactie blokkeren en het proces onmiddellijk bevriezen.
Veelvoorkomende risico’s en de uiteindelijke economische eigenaar (UBO)
Omdat onroerend goed een belangrijk middel is om vermogen te verbergen, richt de AMLR zich sterk op lege vennootschappen die worden gebruikt om onroerend goed te kopen.
De drempel van 25%: Bij het omgaan met zakelijke klanten die onroerend goed kopen of een hypotheek afsluiten, moeten makelaars en tussenpersonen de uiteindelijke economische eigenaren (UBO’s) identificeren die 25% of meer van de aandelen/stemrechten bezitten.
De TFS-valkuil: Als een lege vennootschap eigenaar is van een onroerend goed en een gesanctioneerde persoon slechts 25% van die lege vennootschap bezit, valt de gehele vennootschap onder de TFS-regels. Makelaars en hypotheekbemiddelaars die nalaten de werkelijke UBO te achterhalen en de transactie toch doorzetten, riskeren verwoestende bedrijfsboetes en persoonlijke aansprakelijkheid op grond van de AMLR.
Ontdek hoe Immosurance al deze en vele andere relevante aspecten van deze steeds complexere wetgeving dekt, die met name de niet-financiële sector op zijn kop zet. Voorbereiding op de AMLR vergt tijd en de juiste partner. Begin vandaag nog en zorg dat u klaar bent voordat het erop aankomt... hoe dichter bij D-day, hoe schaarser de middelen en hoe hoger de stress!