Le sanzioni finanziarie mirate sono fondamentali nell’ambito dell’AMLR
Il prossimo Regolamento dell’UE in materia di antiriciclaggio (AMLR), che entrerà ufficialmente in vigore il 10 luglio 2027, rappresenta un cambiamento epocale sia per gli agenti immobiliari (REA) che per gli intermediari del credito ipotecario.
Nell’ambito del “Single Rulebook” dell’AMLR, la prevenzione della mancata applicazione o dell’elusione delle sanzioni finanziarie mirate (TFS) è stata introdotta come obiettivo giuridico esplicito e fondamentale. Le imprese che storicamente consideravano lo screening delle sanzioni come qualcosa di “competenza esclusiva delle banche” devono ora attuare rigorosi controlli sulle TFS.
1. Impatto sugli agenti immobiliari (REA)
L’AMLR passa da un ambito di applicazione «basato sulla professione» a uno basato sull’attività, includendo nella rete normativa un numero maggiore di imprese legate al settore immobiliare.
Ambito di applicazione più ampio (compresi affitti e promotori immobiliari): le norme si applicano a qualsiasi “operatore immobiliare” che agisca come intermediario nell’acquisto o nella vendita. Inoltre, gli affitti di fascia alta rientrano ora a pieno titolo nell’ambito di applicazione per qualsiasi locazione in cui il canone mensile sia pari o superiore a 10.000 euro. Anche i promotori immobiliari che vendono direttamente agli investitori rientrano pienamente nell’ambito di applicazione.
Verifica obbligatoria del TFS: gli agenti devono verificare sia l’acquirente che il venditore rispetto alle liste delle sanzioni dell’UE e dell’ONU. Non è possibile affidarsi al notaio o alla banca affinché lo facciano per conto vostro.
Rigorosi requisiti temporali: la verifica dell’identità e i controlli TFS devono essere completati dopo l’accettazione di un’offerta, ma prima che avvenga qualsiasi trasferimento di fondi.
Il “franchising” cambia le regole del gioco: le grandi reti immobiliari e le strutture in franchising devono implementare politiche, controlli e formazione in materia di AML/TFS a livello di gruppo in tutta la loro rete di uffici indipendenti.
2. Impatto sugli intermediari del credito ipotecario
Per molti mediatori ipotecari, l’AMLR segna il loro debutto ufficiale come “soggetti obbligati” pienamente regolamentati in tutta l’UE.
Settore di nuova regolamentazione: a meno che non siano già soggetti alle rigide leggi finanziarie nazionali esistenti, gli intermediari ipotecari e del credito al consumo sono ora esplicitamente soggetti al "Single Rulebook".
Passaggio al "monitoraggio delle attività": la neonata Autorità europea antiriciclaggio (AMLA) sta promuovendo linee guida che impongono il monitoraggio pre-transazione e in tempo reale. In qualità di intermediario, è necessario monitorare i comportamenti e i documenti di un cliente in tempo reale prima di trasmettere la pratica di prestito a un istituto di credito.
Collegamento tra beni e sanzioni: se un mutuatario sta tentando di ottenere un mutuo utilizzando fondi collegati a una persona designata (bersaglio TFS), o se l’immobile offerto come garanzia appartiene a un soggetto sottoposto a sanzioni, il mediatore deve bloccare la transazione e sospendere immediatamente la procedura.
Rischi comuni e titolare effettivo finale (UBO)
Poiché il settore immobiliare è uno dei principali veicoli per nascondere il patrimonio, l’AMLR punta fortemente sulle società di comodo utilizzate per l’acquisto di immobili.
La soglia del 25%: quando si ha a che fare con clienti aziendali che acquistano immobili o stipulano un mutuo, gli agenti e gli intermediari devono identificare i Titolari Effettivi Finali (UBO) che detengono il 25% o più delle azioni o dei diritti di voto.
La trappola del TFS: se una società di comodo possiede un immobile e un soggetto sottoposto a sanzioni detiene solo il 25% di tale società di comodo, l’intera società è soggetta a restrizioni ai sensi delle norme TFS. Gli agenti immobiliari e i mediatori ipotecari che non riescono a risalire al vero UBO e procedono con la transazione vanno incontro a multe aziendali devastanti e a responsabilità personale ai sensi dell’AMLR.
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