Les sanctions financières ciblées jouent un rôle important dans le cadre de l'AMLR
Le futur règlement européen sur la lutte contre le blanchiment d’argent (AMLR), qui entrera officiellement en vigueur le 10 juillet 2027, marque un tournant majeur tant pour les agents immobiliers (REA) que pour les intermédiaires en crédit hypothécaire.
Dans le cadre du « corpus réglementaire unique » de l’AMLR, la prévention de la non-application ou du contournement des sanctions financières ciblées (TFS) a été introduite comme un objectif juridique explicite et fondamental. Les entreprises qui considéraient jusqu’à présent le filtrage des sanctions comme une tâche « réservée aux banques » doivent désormais mettre en œuvre des contrôles stricts en matière de TFS.
1. Impact sur les agents immobiliers (REA)
L’AMLR passe d’un champ d’application « fondé sur la profession » à un champ d’application « fondé sur l’activité », ce qui fait entrer davantage d’entreprises liées à l’immobilier dans le champ d’application de la réglementation.
Champ d’application élargi (y compris les bailleurs et les promoteurs) : les règles s’appliquent à tout « opérateur immobilier » agissant en tant qu’intermédiaire dans le cadre d’une vente ou d’un achat. De plus, la location haut de gamme est désormais clairement incluse dans le champ d’application pour tout bail dont le loyer mensuel est égal ou supérieur à 10 000 €. Les promoteurs immobiliers vendant directement à des investisseurs sont également pleinement concernés.
Vérification obligatoire au regard du TFS : les agents doivent vérifier que ni l’acheteur ni le vendeur ne figurent sur les listes de sanctions de l’UE et de l’ONU. Vous ne pouvez pas compter sur le notaire ou la banque pour le faire à votre place.
Exigences strictes en matière de délais : la vérification d’identité et les contrôles TFS doivent être effectués après l’acceptation d’une offre, mais avant tout transfert de fonds.
La « franchise », un véritable tournant : les grands réseaux immobiliers et les structures de franchise doivent mettre en œuvre des politiques, des contrôles et des formations en matière de lutte contre le blanchiment d’argent et de TFS à l’échelle du groupe, et ce dans l’ensemble de leur réseau d’agences indépendantes.
2. Impact sur les intermédiaires en crédit hypothécaire
Pour de nombreux courtiers en crédit immobilier, l’AMLR marque leur entrée officielle en tant qu’«entités assujetties» pleinement réglementées dans toute l’UE.
Un secteur nouvellement réglementé : à moins d’être déjà soumis à des législations financières nationales strictes, les intermédiaires en crédit hypothécaire et en crédit à la consommation sont désormais explicitement soumis au « Single Rulebook ».
Passage à la « surveillance des activités » : la nouvelle Autorité européenne de lutte contre le blanchiment d’argent (AMLA) promeut des lignes directrices imposant une surveillance préalable à la transaction et en temps réel. En tant qu’intermédiaire, vous devez surveiller en temps réel les comportements et les documents d’un client avant de transmettre le dossier de prêt à un prêteur.
Lien entre les actifs et les sanctions : si un emprunteur tente d’obtenir un crédit immobilier en utilisant des fonds liés à une personne désignée (cible TFS), ou si le bien immobilier donné en garantie appartient à une personne faisant l’objet de sanctions, le courtier doit bloquer la transaction et geler immédiatement le processus.
Risques courants et bénéficiaire effectif final (UBO)
L’immobilier étant un moyen privilégié de dissimuler des avoirs, les AMLR ciblent fortement les sociétés écrans utilisées pour acquérir des biens immobiliers.
Le seuil des 25 % : lorsqu’ils traitent avec des clients professionnels qui achètent un bien immobilier ou contractent un crédit immobilier, les agents et intermédiaires doivent identifier les bénéficiaires effectifs finaux (UBO) détenant 25 % ou plus des actions ou des droits de vote.
Le piège du TFS : si une société écran est propriétaire d’un bien immobilier et qu’une personne soumise à des sanctions ne détient que 25 % de cette société écran, l’ensemble de la société est soumis aux restrictions prévues par les règles du TFS. Les agents immobiliers et les courtiers en crédit immobilier qui ne parviennent pas à identifier le véritable bénéficiaire effectif et poursuivent la transaction s’exposent à des amendes colossales pour leur entreprise et à une responsabilité personnelle en vertu de l’AMLR.
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