AMLR INSIGHT • WŁASNOŚĆ RZECZYWISTA
Kto tak naprawdę jest właścicielem transakcji?
Złożoność kwestii faktycznego właściciela w sektorze nieruchomości — oraz znaczenie nowego rozporządzenia UE w sprawie przeciwdziałania praniu pieniędzy dla sektora nieruchomości
Każda transakcja na rynku nieruchomości sprowadza się ostatecznie do prostego pytania, na które odpowiedź jest zaskakująco trudna: kto tak naprawdę jest właścicielem firmy po drugiej stronie transakcji? Przestępcy rzadko działają pod własnym nazwiskiem. Ukrywają się za wielowarstwowymi strukturami korporacyjnymi, dyrektorami nominowanymi i porozumieniami transgranicznymi — i właśnie dlatego kwestia faktycznego właściciela stała się obecnie jedną z najważniejszych i najbardziej złożonych kwestii w zakresie zgodności z przepisami dotyczącymi przeciwdziałania praniu pieniędzy (AML).
Nieruchomości są preferowanym narzędziem do prania nielegalnych środków: transakcje mają wysoką wartość, aktywa zachowują swoją wartość, a własność można ukryć za spółkami holdingowymi i trustami rozproszonymi w kilku jurysdykcjach. Dla agentów nieruchomości, notariuszy, specjalistów ds. przenoszenia własności, deweloperów i inwestorów nieruchomościowych identyfikacja ostatecznego właściciela rzeczywistego (UBO) nie jest już tylko formalnością polegającą na zaznaczaniu pól w formularzu — jest to moment, w którym rzeczywiste ryzyko prania pieniędzy zostaje albo ujawnione, albo całkowicie przeoczone.
Dlaczego faktyczna własność ma znaczenie w branży nieruchomości
Właścicielstwo faktyczne ujawnia, kto ostatecznie jest właścicielem lub sprawuje kontrolę nad spółką – osoba fizyczna, która faktycznie stoi za podmiotem prawnym podpisującym umowę. Bez zidentyfikowania tej osoby prawdziwy profil ryzyka kontrahenta pozostaje ukryty. W praktyce osoby zajmujące się praniem pieniędzy stosują trzy powtarzające się techniki:
– Złożone, wielopoziomowe struktury korporacyjne, w których własność rozciąga się na wiele szczebli spółek.
– Nominalni udziałowcy lub dyrektorzy, którzy figurują na papierze, podczas gdy prawdziwy właściciel pozostaje niewidoczny.
– Transgraniczne porozumienia dotyczące własności, które wykorzystują luki między krajowymi rejestrami a standardami sprawozdawczości.
Dla specjalistów z branży nieruchomości konsekwencje są bezpośrednie: jeśli nie można przejrzeć struktury i zidentyfikować osoby, która jest właścicielem i czerpie korzyści, nie można właściwie ocenić ryzyka transakcji, którą się realizuje — a tym samym ponosi się związane z tym ryzyko regulacyjne.
Co się zmienia: rozporządzenie UE w sprawie przeciwdziałania praniu pieniędzy z dnia 10 lipca 2027 r.
Rozporządzenie UE w sprawie przeciwdziałania praniu pieniędzy (AMLR, rozporządzenie (UE) 2024/1624) zacznie obowiązywać bezpośrednio we wszystkich państwach członkowskich od 10 lipca 2027 r. — bez konieczności transpozycji do prawa krajowego, co zapewni mu natychmiastowe i zharmonizowane skutki. Agenci nieruchomości i inni specjaliści z branży nieruchomości w pełni wchodzą w zakres podmiotów zobowiązanych. W odniesieniu do faktycznego właściciela zmieniają się trzy kwestie, które mają znaczenie dla codziennej należytej staranności.
1. Zharmonizowany, obowiązkowy minimalny zestaw danych
Obecnie dane dotyczące rzeczywistych właścicieli gromadzone w całej Europie różnią się w zależności od kraju. Niektóre informacje — miejsce urodzenia, numer identyfikacji podatkowej (TIN), pełny adres zamieszkania oraz dane osoby zajmującej najwyższe stanowisko kierownicze — są wymagane w niektórych jurysdykcjach, ale w innych pozostają jedynie lokalną praktyką. Skutkuje to ograniczoną porównywalnością danych i dodatkową złożonością przy ustalaniu, kim faktycznie jest osoba sprawująca faktyczną kontrolę (UBO). Od 2027 r. rozporządzenie AMLR ustanawia zharmonizowany minimalny zestaw danych, który każde państwo członkowskie musi gromadzić (podstawa prawna: art. 62 ust. 1 lit. a) rozporządzenia AMLR), co znacznie zwiększy spójność kontroli transgranicznych.
2. Niższy i bardziej precyzyjny próg udziału w własności
Próg udziału, który powoduje uznanie za faktycznego właściciela, zostaje zaostrzony. Zmienia się on z „ponad 25%” na „25% lub więcej” (art. 51 ust. 1 lit. a), art. 52 AMLR) — jest to subtelna zmiana, która obejmuje zakresem udziały wynoszące dokładnie 25%. W przypadku podmiotów, które Komisja uzna za podmioty wysokiego ryzyka, próg ten może spaść do 15% lub poniżej (art. 52 ust. 2 AMLR). Posiadanie udziałów i sprawowanie kontroli należy zawsze oceniać łącznie, a nie w oderwaniu od siebie.
Przegląd progów
Standardowy udział własnościowy: obecnie > 25% → zgodnie z AMLR ≥ 25%
Podmioty wysokiego ryzyka: ≤ 15% (oraz, w stosownych przypadkach,
Kontrola poprzez udział w kapitale: próg > 50% (art. 53 ust. 1 AMLR)
3. Ocena opiera się obecnie na trzech zasadach analitycznych
Pytanie nie brzmi już po prostu: „kto posiada udziały?”, lecz: „kto ostatecznie jest właścicielem, sprawuje kontrolę i czerpie korzyści?”. Aby na nie odpowiedzieć, AMLR określa trzy zasady analityczne, które należy stosować łącznie.
Kto jest właścicielem rzeczywistym? Własność i kontrola
Z punktu widzenia przeciwdziałania praniu pieniędzy i finansowaniu terroryzmu (AML/CFT) istnieją dwie drogi prowadzące do ustalenia faktycznego właściciela, i obie należy zbadać. Właściciel faktyczny poprzez własność wynika z udziału kapitałowego — spełniającego próg 25% (art. 51 ust. 1 lit. a), art. 52 AMLR). Właściciel faktyczny poprzez kontrolę wynika albo z kontrolnego udziału w kapitale przekraczającego 50% (art. 51 ust. 1 lit. b) pierwsza alternatywa, art. 53 ust. 1 AMLR), albo z kontroli sprawowanej innymi środkami — umowami o głosowaniu, prawami weta lub podobnymi mechanizmami (art. 51 ust. 1 lit. b) druga alternatywa, art. 53 ust. 2 i nast. AMLR). Osoba może być faktycznym właścicielem poprzez sprawowanie kontroli, nawet jeśli posiada niewielki udział kapitałowy lub nie posiada go wcale.
Trzy zasady określania faktycznego właściciela
Zasada 1 — Przypisanie (matematyczne przypisanie udziałów pośrednich)
Udziały, prawa głosu i inne udziały własnościowe są mnożone wzdłuż każdego łańcucha własnościowego, a wyniki ze wszystkich łańcuchów są następnie sumowane. Osoba, która na pierwszy rzut oka wydaje się mieć niewielki udział, może przekroczyć próg po zsumowaniu wszystkich pośrednich ścieżek.
Przykład praktyczny — przypisanie
Osoba B posiada udziały w tej samej spółce docelowej poprzez dwa odrębne łańcuchy:
Łańcuch A: 50% × 60% × 93% × 48% ≈ 13,39%
Łańcuch B: 50% × 45% × 100% × 52% ≈ 11,70%
Łącznie: 13,39% + 11,70% ≈ 25,09% → Osoba B = UBO (właściciel rzeczywisty poprzez udział kapitałowy).
Zasada 2 — Kontrola (ocena wpływu)
Kontrola może wynikać z bezpośredniego lub pośredniego udziału w kapitale — wymagającego posiadania ponad 50% udziałów, praw głosu lub innych udziałów na każdym szczeblu — lub z innych źródeł: wpływu wywieranego za pomocą alternatywnych mechanizmów, takich jak umowy między udziałowcami.
Przykład praktyczny — Kontrola
Trzy osoby są właścicielami spółki docelowej: osoba E (20%), osoba F (20%) oraz osoba G (60%).
Osoby E i F zawarły porozumienie w sprawie głosowania, więc działają w porozumieniu.
Wynik: E i F kwalifikują się jako faktyczni właściciele, mimo że każde z nich posiada mniej niż 25%. Faktycznymi właścicielami (UBOs) są osoby E, F i G.
Zasada 3 — Łączenie (wspólna ocena własności i kontroli)
W strukturach wielopoziomowych własność i kontrola mogą występować jednocześnie na różnych poziomach jednego lub kilku łańcuchów. Ocena tych elementów osobno nie pozwoliłaby na zidentyfikowanie faktycznego właściciela; ocena ich łącznie pozwala na zidentyfikowanie tej osoby.
Przykład praktyczny — Łączenie
Sama przypisanie: Osoba H posiada 60% udziałów w spółce holdingowej, która posiada 40% udziałów w spółce docelowej → 60% × 40% = 24% (poniżej progu).
Jednak: spółka holdingowa posiada bezpośredni udział ≥ 25% w spółce docelowej i jest kontrolowana przez osobę H (np. większościowe prawa głosu na mocy umowy o udziale).
Wynik: Osoba H = UBO. Połączenie własności i kontroli pozwala uzyskać prawidłową odpowiedź tam, gdzie sama przypisanie nie wystarcza.
KYC i faktyczna własność: co muszą zrobić specjaliści z branży nieruchomości
Praktycznym rozwiązaniem jest dostosowanie procesów „Poznaj swojego klienta” (KYC) do nowych przepisów na długo przed ich wejściem w życie. Najważniejsze są cztery działania:
– Ocena procesów KYC pod kątem identyfikacji i weryfikacji faktycznych właścicieli w świetle nowych wymogów dotyczących danych.
– Zidentyfikuj odpowiednie źródła danych — rejestry rzeczywistych właścicieli, komercyjne bazy danych oraz wiarygodne dokumenty korporacyjne.
– Dostosowanie procesu KYC — ścieżki wdrażania nowych klientów, formularzy KYC, polityk i procedur oraz mechanizmów kontroli.
– Należy skorygować istniejące akta, aby zapewnić zgodność z wymogami AMLR w zakresie faktycznego właściciela — korekty powinny być przeprowadzane przez pierwszą linię, a nadzór sprawowana przez drugą.
Przygotuj się przed 2027 r.
Właścicielstwo rzeczywiste stanowi sedno zgodności z przepisami AML w sektorze nieruchomości, a rozporządzenie AMLR podnosi zarówno poprzeczkę, jak i stawkę. Firmy, które traktują okres poprzedzający rok 2027 jako czas na przygotowania — mapując struktury własnościowe, zaostrzając proces onboardingu oraz szkoląc swoje zespoły w zakresie myślenia o własności i kontroli — będą narażone na znacznie mniejsze ryzyko niż te, które będą czekać. Teraz jest czas, aby zająć strategiczną pozycję, na długo przed rokiem 2027.
immosurance — analizy dotyczące przeciwdziałania praniu pieniędzy dla sektora nieruchomości
Niniejszy artykuł ma charakter wyłącznie informacyjny i nie stanowi porady prawnej ani doradztwa w zakresie zgodności z przepisami. Odniesienia w artykule dotyczą rozporządzenia (UE) 2024/1624 (AMLR). Przykłady ilustrujące zostały uproszczone.