AMLR INSIGHT • SKUTOČNÉ VLASTNÍCTVO
Kto je skutočným vlastníkom transakcie?
Zložitosť skutočného vlastníctva v oblasti nehnuteľností – a čo znamená nové nariadenie EÚ o boji proti praniu špinavých peňazí pre sektor nehnuteľností
Každá transakcia s nehnuteľnosťami sa nakoniec zúži na jednoduchú otázku s prekvapivo zložitou odpoveďou: kto je skutočným vlastníkom spoločnosti na druhej strane transakcie? Zločinci zriedka konajú pod vlastným menom. Skrývajú sa za vrstvami korporátnych štruktúr, nominálnych riaditeľov a cezhraničných dohôd – a práve preto sa skutočné vlastníctvo stalo jednou z najkritickejších a najzložitejších otázok v oblasti dodržiavania predpisov proti praniu špinavých peňazí (AML).
Nehnuteľnosti sú obľúbeným prostriedkom na pranie nelegálnych finančných prostriedkov: transakcie majú vysokú hodnotu, aktíva si zachovávajú svoju hodnotu a vlastníctvo sa dá zamaskovať za holdingové spoločnosti a trusty rozptýlené v niekoľkých jurisdikciách. Pre realitných agentov, notárov, právnikov zaoberajúcich sa prevodom vlastníctva, developerov a investorov do nehnuteľností už identifikácia konečného skutočného vlastníka (UBO) nie je len formálnou záležitosťou – je to bod, v ktorom sa skutočné riziko prania špinavých peňazí buď odhalí, alebo úplne prehliadne.
Prečo je skutočné vlastníctvo v oblasti nehnuteľností dôležité
Skutočné vlastníctvo odhaľuje, kto je konečným vlastníkom alebo kto kontroluje spoločnosť – fyzická osoba, ktorá skutočne stojí za právnickou osobou podpisujúcou zmluvu. Bez identifikácie tejto osoby zostáva skutočný rizikový profil zmluvnej strany skrytý. V praxi sa osoby zaoberajúce sa praním špinavých peňazí spoliehajú na tri opakujúce sa techniky:
– Zložité, viacvrstvové podnikové štruktúry, ktoré rozdeľujú vlastníctvo medzi viaceré úrovne spoločností.
– Nominovaní akcionári alebo členovia predstavenstva, ktorí figurujú na papieri, zatiaľ čo skutočný vlastník zostáva neviditeľný.
– Cezhraničné vlastnícke dojednania, ktoré využívajú medzery medzi národnými registrami a štandardmi podávania správ.
Pre odborníkov v oblasti nehnuteľností je dôsledok priamy: ak nedokážete preniknúť cez štruktúru k osobe, ktorá vlastní a má z toho prospech, nemôžete riadne posúdiť riziko transakcie, ktorú sprostredkúvate – a nesiete s tým spojené regulačné riziko.
Čo sa mení: nariadenie EÚ o boji proti praniu špinavých peňazí od 10. júla 2027
Nariadenie EÚ o boji proti praniu špinavých peňazí (AMLR, nariadenie (EÚ) 2024/1624) nadobúda priamu platnosť vo všetkých členských štátoch 10. júla 2027 – bez nutnosti transpozície do vnútroštátneho práva, čím nadobúda okamžitý a harmonizovaný účinok. Realitní agenti a ďalší odborníci v oblasti nehnuteľností jednoznačne spadajú do rozsahu pôsobnosti povinných subjektov. Pokiaľ ide o skutočné vlastníctvo, menia sa tri veci, ktoré majú význam pre každodennú náležitú starostlivosť.
1. Harmonizovaný, povinný minimálny súbor údajov
V súčasnosti sa údaje o skutočnom vlastníctve zbierané v rámci Európy líšia od krajiny ku krajine. Niektoré informácie – miesto narodenia, daňové identifikačné číslo (TIN), úplná adresa bydliska a údaje o vedúcom manažérovi – sú v niektorých jurisdikciách povinné, v iných však zostávajú len miestnou praxou. Výsledkom je obmedzená porovnateľnosť a zvýšená zložitosť pri určovaní toho, kto je skutočným skutočným vlastníkom. Od roku 2027 nariadenie AMLR stanovuje harmonizovaný minimálny súbor údajov, ktorý musí zhromažďovať každý členský štát (právny základ: čl. 62 ods. 1 písm. a) nariadenia AMLR), čím sa cezhraničné kontroly stanú oveľa konzistentnejšími.
2. Nižšia a presnejšia hranica vlastníctva
Prahová hodnota účasti, ktorá spúšťa povinnosť identifikovať skutočného vlastníka, sa sprísňuje. Posúva sa z „viac ako 25 %“ na „25 % alebo viac“ (čl. 51 ods. 1 písm. a), čl. 52 AMLR) – ide o jemnú zmenu, ktorá do pôsobnosti nariadenia zahrnie aj podiely presne vo výške 25 %. V prípade subjektov, ktoré Komisia označí za vysoko rizikové, sa prahová hodnota môže znížiť na 15 % alebo menej (čl. 52 ods. 2 AMLR). Vlastníctvo a kontrola sa musia vždy posudzovať spoločne, nikdy izolovane.
Prehľad prahových hodnôt
Štandardné vlastníctvo: v súčasnosti > 25 % → podľa AMLR ≥ 25 %
Subjekty s vysokým rizikom: ≤ 15 % (a v prípade potreby
Kontrola prostredníctvom vlastníckeho podielu: prahová hodnota > 50 % (čl. 53 ods. 1 AMLR)
3. Posudzovanie sa teraz riadi tromi analytickými zásadami
Otázka už neznie len „kto vlastní akcie?“, ale „kto je konečným vlastníkom, kto má kontrolu a kto z toho má prospech?“ Na jej zodpovedanie nariadenie AMLR definuje tri analytické zásady, ktoré sa musia uplatňovať spoločne.
Kto je skutočným vlastníkom? Vlastníctvo a kontrola
Z hľadiska boja proti praniu špinavých peňazí a financovaniu terorizmu (AML/CFT) vedú k skutočnému vlastníctvu dve cesty a obe sa musia preskúmať. Skutočný vlastník prostredníctvom vlastníctva vyplýva z majetkovej účasti – splnením prahu 25 % (čl. 51 ods. 1 písm. a), čl. 52 AMLR). Skutočný vlastník prostredníctvom kontroly vyplýva buď z kontrolného vlastníckeho podielu nad 50 % (čl. 51 ods. 1 písm. b) prvá alternatíva, čl. 53 ods. 1 AMLR) alebo z kontroly vykonávanej inými prostriedkami – dohodami o hlasovaní, právami veta alebo podobnými mechanizmami (čl. 51 ods. 1 písm. b) druhá alternatíva, čl. 53 ods. 2 a nasl. AMLR). Osoba môže byť skutočným vlastníkom prostredníctvom kontroly aj v prípade, že vlastní malý majetkový podiel alebo žiadny.
Tri zásady na určenie skutočného vlastníctva
Princíp 1 – Pripisovanie (matematické pripisovanie nepriamych podielov)
Akcie, hlasovacie práva a iné vlastnícke podiely sa násobia v rámci každého reťazca vlastníctva a výsledky zo všetkých reťazcov sa následne sčítavajú. Osoba, ktorá sa na prvý pohľad javí ako menej významná, môže prekročiť prahovú hodnotu, keď sa spočítajú všetky nepriame cesty.
Praktický príklad — Pripisovanie
Osoba B vlastní podiely prostredníctvom dvoch samostatných reťazcov v tej istej cieľovej spoločnosti:
Reťazec A: 50 % × 60 % × 93 % × 48 % ≈ 13,39 %
Reťazec B: 50 % × 45 % × 100 % × 52 % ≈ 11,70 %
Súhrn: 13,39 % + 11,70 % ≈ 25,09 % → Osoba B = UBO (skutočný vlastník prostredníctvom majetkovej účasti).
Princíp 2 – Kontrola (posúdenie vplyvu)
Kontrola môže vyplývať z priameho alebo nepriameho vlastníctva – vyžadujúceho viac ako 50 % akcií, hlasovacích práv alebo iných podielov na každej úrovni – alebo prostredníctvom iných prostriedkov: vplyvu uplatňovaného alternatívnymi mechanizmami, ako sú akcionárske dohody.
Praktický príklad — Kontrola
Cieľovú spoločnosť vlastnia tri osoby: osoba E (20 %), osoba F (20 %) a osoba G (60 %).
Osoby E a F majú dohodu o hlasovaní, takže konajú zosúladene.
Výsledok: E a F spĺňajú podmienky skutočných vlastníkov napriek tomu, že každý z nich vlastní menej ako 25 %. Skutočnými vlastníkmi sú osoby E, F a G.
Princíp 3 – Kombinácia (vlastníctvo a kontrola posudzované spoločne)
V viacúrovňových štruktúrach môžu vlastníctvo a kontrola existovať súčasne na rôznych úrovniach jedného alebo viacerých reťazcov. Ak by sa posudzovali oddelene, skutočný vlastník by zostal nezistený; ich spoločné posúdenie odhalí túto osobu.
Praktický príklad — Kombinácia
Samotné priradenie: Osoba H vlastní 60 % holdingovej spoločnosti, ktorá vlastní 40 % cieľovej spoločnosti → 60 % × 40 % = 24 % (pod prahovou hodnotou).
Avšak: holdingová spoločnosť má priamy podiel ≥ 25 % v cieľovej spoločnosti a je kontrolovaná osobou H (napr. väčšinové hlasovacie práva prostredníctvom dohody o účasti).
Výsledok: Osoba H = skutočný vlastník. Kombinácia vlastníctva a kontroly vedie k správnej odpovedi tam, kde samotná atribúcia nestačí.
KYC a skutočné vlastníctvo: čo musia urobiť odborníci v oblasti nehnuteľností
Praktickým riešením je zosúladenie procesov „Poznaj svojho klienta“ (KYC) s novým režimom v dostatočnom predstihu pred jeho uplatnením. Najdôležitejšie sú štyri kroky:
– Posúďte svoje procesy KYC z hľadiska identifikácie a overovania skutočného vlastníctva vzhľadom na nové požiadavky na údaje.
– Identifikujte relevantné zdroje údajov — registre skutočných vlastníkov, komerčné databázy a spoľahlivé firemné záznamy.
– Prispôsobte proces KYC – proces prijímania nových klientov, formuláre KYC, politiky a postupy, ako aj kontrolné mechanizmy.
– Opravte existujúce záznamy, aby ste zabezpečili súlad s AMLR v oblasti skutočného vlastníctva – opravy vykonáva prvá línia, dohľad vykonáva druhá.
Zabezpečte si náskok pred rokom 2027
Skutočné vlastníctvo je kľúčovým prvkom dodržiavania predpisov AML v oblasti nehnuteľností a nariadenie AMLR zvyšuje nielen latku, ale aj riziko. Spoločnosti, ktoré obdobie pred rokom 2027 vnímajú ako čas na prípravu – mapovanie vlastníckych štruktúr, sprísnenie procesu registrácie nových klientov a školenie svojich tímov, aby uvažovali v kategóriách vlastníctva a kontroly – budú znášať oveľa menšie riziko ako tie, ktoré čakajú. Teraz je čas strategicky sa pripraviť, s dostatočným predstihom pred rokom 2027.
immosurance – pohľad na boj proti praniu špinavých peňazí v sektore nehnuteľností
Tento článok slúži iba na všeobecné informačné účely a nepredstavuje právne ani compliance poradenstvo. Odkazy v článku sa vzťahujú na nariadenie (EÚ) 2024/1624 (AMLR). Ilustratívne príklady sú zjednodušené.