AMLR INSIGHT • TODELLINEN OMISTAJA

Kuka todella omistaa kaupan?

Kiinteistöalan todellisen omistajuuden monimutkaisuus – ja mitä EU:n uusi rahanpesun torjunta-asetus tarkoittaa kiinteistöalalle

Jokainen kiinteistökauppa johtaa lopulta yksinkertaiseen kysymykseen, johon on yllättävän vaikea vastata: kuka todella omistaa kaupan toisella puolella olevan yrityksen? Rikolliset toimivat harvoin omalla nimellään. He piiloutuvat monimutkaisten yritysrakenteiden, nimellisten johtajien ja rajat ylittävien järjestelyjen taakse – juuri siksi todellinen omistajuus on nykyään yksi tärkeimmistä ja monimutkaisimmista kysymyksistä rahanpesun torjunnan (AML) sääntöjen noudattamisessa.

Kiinteistöt ovat suosittu väline laittomien varojen pesemiseen: kaupat ovat arvoltaan suuria, omaisuus säilyttää arvonsa, ja omistajuus voidaan peittää useisiin lainkäyttöalueisiin levittäytyneiden holdingyhtiöiden ja säätiöiden taakse. Kiinteistönvälittäjille, notaareille, kiinteistöjen siirtoasiantuntijoille, rakennuttajille ja kiinteistösijoittajille lopullisen tosiasiallisen omistajan (UBO) tunnistaminen ei ole enää pelkkä muodollisuus, jossa ruudut ruksataan – se on se hetki, jolloin todellinen rahanpesuriski joko paljastuu tai jää kokonaan huomaamatta.

Miksi todellinen omistajuus on tärkeää kiinteistöalalla

Todellinen omistajuus paljastaa, kuka lopulta omistaa tai hallitsee yritystä – sen luonnollisen henkilön, joka todellisuudessa on sopimuksen allekirjoittavan oikeushenkilön takana. Ilman tämän henkilön tunnistamista vastapuolen todellinen riskiprofiili jää piiloon. Käytännössä rahanpesijät turvautuvat kolmeen toistuvaan tekniikkaan:

– Monimutkaiset, monikerroksiset yritysrakenteet, joissa omistajuus ulottuu useiden yritystason läpi.

– Nimellisosakkaat tai -hallituksen jäsenet, jotka näkyvät paperilla, kun taas todellinen omistaja pysyy näkymättömänä.

– Rajat ylittävät omistusjärjestelyt, joissa hyödynnetään kansallisten rekisterien ja raportointistandardien välisiä aukkoja.

Kiinteistöalan ammattilaisille seuraukset ovat suorat: jos et pysty näkemään rakenteen läpi siihen henkilöön, joka omistaa ja hyötyy, et voi arvioida asianmukaisesti välittämäsi kaupan riskiä – ja olet alttiina siitä johtuville sääntelyriskeille.

Mitä on muuttumassa: EU:n rahanpesun torjunta-asetus 10. heinäkuuta 2027 alkaen

EU:n rahanpesun torjunta-asetus (AMLR, asetus (EU) 2024/1624) tulee suoraan sovellettavaksi kaikissa jäsenvaltioissa 10. heinäkuuta 2027 – ilman, että sitä tarvitsee saattamaan osaksi kansallista lainsäädäntöä, minkä ansiosta sillä on välitön ja yhdenmukaistettu vaikutus. Kiinteistönvälittäjät ja muut kiinteistöalan ammattilaiset kuuluvat selkeästi sen velvollisten tahojen piiriin. Todellisen omistajuuden osalta kolme asiaa muuttuu tavalla, jolla on merkitystä päivittäisessä due diligence -tarkastuksessa.

1. Yhdenmukaistettu, pakollinen vähimmäistietokanta

Tällä hetkellä eri puolilla Eurooppaa kerätyt tosiasiallisesta omistajasta koskevat tiedot vaihtelevat maittain. Joitakin tietoja – syntymäpaikka, verotunniste (TIN), täydellinen kotiosoite ja ylimmän johdon edustajan tiedot – vaaditaan joissakin lainkäyttöalueissa, mutta toisissa ne ovat vain paikallista käytäntöä. Tämän seurauksena vertailukelpoisuus on rajallista ja todellisen tosiasiallisen omistajan määrittäminen on entistä monimutkaisempaa. Vuodesta 2027 lähtien AMLR-asetuksessa määritellään yhdenmukaistettu vähimmäistietokokonaisuus, jonka jokaisen jäsenvaltion on kerättävä (oikeusperusta: AMLR-asetuksen 62 artiklan 1 kohdan a alakohta), mikä tekee rajat ylittävistä tarkastuksista huomattavasti yhdenmukaisempia.

2. Alhaisempi ja tarkemmin määritelty omistuskynnys

Kynnysarvo, jonka ylittyessä kyseessä on tosiasiallinen omistajuus, tiukentuu. Se muuttuu yli 25 prosentista 25 prosenttiin tai enemmän (AMLR:n 51 artiklan 1 kohdan a alakohta, 52 artikla) – hienovarainen muutos, joka tuo tarkalleen 25 prosentin omistusosuudet sääntelyn piiriin. Komission korkean riskin yrityksiksi määrittelemien yhteisöjen osalta raja-arvo voi laskea 15 prosenttiin tai alle (AMLR:n 52 artiklan 2 kohta). Omistusta ja määräysvaltaa on aina arvioitava yhdessä, ei koskaan erikseen.

Kynnysarvot yhdellä silmäyksellä

Tavallinen omistusosuus: tällä hetkellä > 25 % → AMLR:n mukaan ≥ 25 %

Korkean riskin yhteisöt: ≤ 15 % (ja tarvittaessa

Määräysvalta omistusosuuden kautta: kynnysarvo > 50 % (AMLR:n 53 artiklan 1 kohta)

3. Arviointia ohjaavat nyt kolme analyyttistä periaatetta

Kysymys ei ole enää pelkästään ”kuka omistaa osakkeet?”, vaan ”kuka lopulta omistaa, hallitsee ja hyötyy?”. Vastauksen löytämiseksi AMLR-asetuksessa määritellään kolme analyyttistä periaatetta, joita on sovellettava yhdessä.

Kuka on tosiasiallinen omistaja? Omistus ja määräysvalta

Rahanpesun ja terrorismin rahoituksen torjunnan näkökulmasta todelliseen omistajuuteen johtaa kaksi reittiä, ja molempia on tarkasteltava. Omistuksen kautta tapahtuva tosiasiallinen omistajuus johtuu osakkuudesta – 25 prosentin kynnyksen täyttyessä (AMLR:n 51 artiklan 1 kohdan a alakohta, 52 artikla). Hallinnan kautta tapahtuva tosiasiallinen omistajuus johtuu joko yli 50 prosentin määräysvallasta (AMLR:n 51 artiklan 1 kohdan b alakohdan ensimmäinen vaihtoehto, 53(1) AMLR) tai muilla keinoilla harjoitetusta määräysvallasta – äänestyssopimuksista, veto-oikeuksista tai vastaavista mekanismeista (51 artiklan 1 kohdan b alakohdan toinen vaihtoehto, 53 artiklan 2 kohta ja sitä seuraavat kohdat AMLR). Henkilö voi olla tosiasiallinen omistaja määräysvallan kautta, vaikka hänellä olisi vain pieni osakkuus tai ei lainkaan osakkuutta.

Kolme periaatetta todellisen omistajuuden määrittämiseksi

Periaate 1 — Omistuksen kohdistaminen (epäsuorien omistusten matemaattinen kohdistaminen)

Osakkeet, äänioikeudet ja muut omistusosuudet kerrotaan kunkin omistusketjun varrella, ja kaikkien ketjujen tulokset lasketaan sitten yhteen. Henkilö, joka ensi silmäyksellä vaikuttaa vähäpätöiseltä, voi ylittää kynnysarvon, kun kaikki epäsuorat reitit lasketaan yhteen.

Käytännön esimerkki — Laskeminen

Henkilö B omistaa osuuksia samassa kohdeyhtiössä kahden erillisen ketjun kautta:

Ketju A: 50 % × 60 % × 93 % × 48 % ≈ 13,39 %

Ketju B: 50 % × 45 % × 100 % × 52 % ≈ 11,70 %

Yhteenlaskettuna: 13,39 % + 11,70 % ≈ 25,09 % → Henkilö B = UBO (todellinen omistaja osakkuuden kautta).

Periaate 2 — Määräysvalta (vaikutusvallan arviointi)

Määräysvalta voi perustua suoraan tai välilliseen omistukseen — mikä edellyttää yli 50 %:n osuutta osakkeista, äänioikeuksista tai muista etuuksista kullakin tasolla — tai muihin keinoihin: vaikutusvaltaan, jota käytetään vaihtoehtoisten mekanismien, kuten osakassopimusten, kautta.

Käytännön esimerkki — Määräysvalta

Kolme henkilöä omistaa kohdeyhtiön: henkilö E (20 %), henkilö F (20 %) ja henkilö G (60 %).

Henkilöillä E ja F on äänestyssopimus, joten he toimivat yhdessä.

Tulos: E ja F katsotaan todellisiksi omistajiksi, vaikka kumpikin omistaa alle 25 %. Todelliset omistajat ovat henkilöt E, F ja G.

Periaate 3 – Yhdistelmä (omistus ja määräysvalta arvioidaan yhdessä)

Monitasoisissa rakenteissa omistajuus ja määräysvalta voivat esiintyä samanaikaisesti yhden tai useamman ketjun eri tasoilla. Niiden erillinen arviointi jättäisi todellisen edunsaajan huomiotta; niiden yhteinen arviointi paljastaa kyseisen henkilön.

Käytännön esimerkki — Yhdistäminen

Pelkkä omistuksen kohdistaminen: Henkilö H omistaa 60 % holdingyhtiöstä, joka omistaa 40 % kohdeyhtiöstä → 60 % × 40 % = 24 % (kynnysarvon alapuolella).

Kuitenkin: holdingyhtiöllä on vähintään 25 %:n suora omistusosuus kohdeyhtiössä, ja sitä hallitsee henkilö H (esim. enemmistö äänioikeuksista osakassopimuksen kautta).

Tulos: Henkilö H = todellinen omistaja. Omistuksen ja määräysvallan yhdistämisellä saadaan oikea vastaus, kun pelkkä omistuksen laskeminen ei riitä.

KYC ja todellinen omistaja: mitä kiinteistöalan ammattilaisten on tehtävä

Käytännön ratkaisu on sovittaa Know Your Customer (KYC) -prosessit uuden järjestelmän mukaisiksi hyvissä ajoin ennen sen voimaantuloa. Neljä toimenpidettä on tärkeintä:

– Arvioi KYC-prosessisi todellisen omistajan tunnistamisen ja todentamisen osalta uusien tietovaatimusten perusteella.

– Tunnista asiaankuuluvat tietolähteet – tosiasiallisten omistajien rekisterit, kaupalliset tietokannat ja luotettavat yritysrekisterit.

– Mukauta KYC-prosessia – asiakkaan ottamista palveluun, KYC-lomakkeita, käytäntöjä ja menettelyjä sekä valvontatoimia.

– Korjaa olemassa olevat tiedostot varmistaaksesi AMLR-vaatimusten noudattamisen todellisen omistajan osalta – korjaukset kuuluvat ensimmäisen linjan vastuulle, valvonta toisen linjan.

Varaudu jo ennen vuotta 2027

Todellinen omistajuus on kiinteistöalan rahanpesun torjunnan noudattamisen ytimessä, ja AMLR-säännökset nostavat sekä vaatimustasoa että panoksia. Yritykset, jotka pitävät vuotta 2027 edeltävää aikaa valmistautumisaikana – kartoittamalla omistusrakenteita, tiukentamalla asiakkaan vastaanottoprosessia ja kouluttamalla tiimejään ajattelemaan omistuksen ja määräysvallan näkökulmasta – kantavat huomattavasti vähemmän riskiä kuin ne, jotka odottavat. Nyt on aika asemoitua strategisesti, hyvissä ajoin ennen vuotta 2027.

immosurance – rahanpesun torjunnan näkemyksiä kiinteistöalalle

Tämä artikkeli on tarkoitettu vain yleiseksi tiedoksi, eikä se ole oikeudellista tai sääntelyyn liittyvää neuvontaa. Artikkelissa viitataan asetukseen (EU) 2024/1624 (AMLR). Esimerkit on yksinkertaistettu.