AMLR INSIGHT • ФАКТИЧНО СОБСТВЕНОСТ
Кой всъщност е собственикът на сделката?
Сложността на фактическото собственичество в сектора на недвижимите имоти — и какво означава новият регламент на ЕС за борба с изпирането на пари за сектора на недвижимите имоти
Всяка сделка с недвижими имоти в крайна сметка се свежда до един прост въпрос с изненадващо труден отговор: кой всъщност е собственикът на компанията от другата страна на сделката? Престъпниците рядко действат под собственото си име. Те се крият зад слоеве от корпоративни структури, номинални директори и трансгранични споразумения — и именно затова действителното собственичество се превърна в един от най-критичните и най-сложните въпроси в областта на спазването на изискванията за борба с изпирането на пари (AML) днес.
Недвижимите имоти са предпочитан инструмент за изпиране на незаконни средства: сделките са с висока стойност, активите запазват стойността си, а собствеността може да бъде прикрита зад холдингови дружества и тръстове, разпръснати в няколко юрисдикции. За агентите по недвижими имоти, нотариусите, специалистите по прехвърляне на собственост, строителните предприемачи и инвеститорите в недвижими имоти идентифицирането на крайния бенефициентен собственик (UBO) вече не е формалност, която се отмята в списък – това е моментът, в който реалният риск от изпиране на пари или се разкрива, или се пропуска напълно.
Защо бенефициарното собственичество е важно в сектора на недвижимите имоти
Истинското собственичество разкрива кой в крайна сметка притежава или контролира дадена компания — физическото лице, което всъщност стои зад юридическото лице, подписващо договора. Без да се идентифицира това лице, истинският рисков профил на контрагента остава скрит. На практика лицата, занимаващи се с изпиране на пари, разчитат на три често срещани техники:
– Сложни, многослойни корпоративни структури, които разпределят собствеността между множество нива на дружества.
– Номинални акционери или директори, които фигурират на хартия, докато истинският собственик остава невидим.
– Трансгранични споразумения за собственост, които се възползват от пропуските между националните регистри и стандартите за отчитане.
За професионалистите в областта на недвижимите имоти последствията са преки: ако не можете да прозрете през структурата до физическото лице, което притежава и извлича ползи, не можете да оцените адекватно риска от сделката, която улеснявате — и поемате свързаната с това регулаторна отговорност.
Какво се променя: Регламентът на ЕС за борба с изпирането на пари от 10 юли 2027 г.
Регламентът на ЕС за борба с изпирането на пари (AMLR, Регламент (ЕС) 2024/1624) влиза в сила с пряко приложение във всички държави-членки на 10 юли 2027 г. — без да се изисква транспониране в националното законодателство, което му придава незабавен и хармонизиран ефект. Агентите по недвижими имоти и другите професионалисти в областта на недвижимите имоти попадат изцяло в обхвата на задължените субекти. По отношение на действителните собственици се променят три неща, които имат значение за ежедневната надлежна проверка.
1. Хармонизиран, задължителен минимален набор от данни
Днес данните за действителните собственици, събирани в цяла Европа, варират от държава до държава. Някои сведения — място на раждане, данъчен идентификационен номер (TIN), пълен адрес на пребиваване и данни за висшето ръководно длъжностно лице — се изискват в някои юрисдикции, но в други остават само местна практика. Резултатът е ограничена съпоставимост и допълнителна сложност при определянето на това кой всъщност е действителният собственик. От 2027 г. AMLR установява хармонизиран минимален набор от данни, който всяка държава-членка трябва да събира (правно основание: чл. 62, ал. 1, буква а) от AMLR), което прави трансграничните проверки много по-последователни.
2. По-нисък и по-строг праг за собственост
Прагът на участие, който определя наличието на действително собственичество, се затяга. Той се променя от „повече от 25 %“ на „25 % или повече“ (чл. 51, ал. 1, буква а) и чл. 52 от AMLR) — една фина промяна, която включва в обхвата и участия от точно 25 %. За субектите, които Комисията определя като високорискови, прагът може да спадне до 15 % или по-ниско (чл. 52, ал. 2 от AMLR). Собствеността и контролът трябва винаги да се оценяват заедно, а не поотделно.
Праговете на един поглед
Стандартно участие: понастоящем > 25 % → съгласно AMLR ≥ 25 %
Субекти с висок риск: ≤ 15 % (и, където е приложимо,
Контрол чрез дялово участие: праг > 50 % (чл. 53, ал. 1 от AMLR)
3. Оценката вече се ръководи от три аналитични принципа
Въпросът вече не е просто „кой притежава акциите?“, а „кой в крайна сметка е собственик, упражнява контрол и извлича ползи?“ За да се отговори на този въпрос, AMLR определя три аналитични принципа, които трябва да се прилагат заедно.
Кой е действителният собственик? Собственост и контрол
От гледна точка на AML/CFT има два пътя, водещи до действителното собственичество, и двата трябва да бъдат проучени. Истинското собственичество чрез собственост произтича от участие в капитала — при достигане на прага от 25 % (чл. 51, ал. 1, буква а), чл. 52 от AMLR). Истинското собственичество чрез контрол произтича или от контролно участие в капитала над 50 % (чл. 51, ал. 1, буква б), първа алтернатива, чл. 53, ал. 1 от AMLR), или чрез контрол, упражняван по други начини — споразумения за гласуване, права на вето или подобни механизми (чл. 51, ал. 1, буква б), втора алтернатива, чл. 53, ал. 2 и сл. от AMLR). Дадено лице може да бъде действителен собственик чрез контрол, дори ако притежава малък дял в капитала или изобщо няма такъв.
Трите принципа за определяне на действителния собственик
Принцип 1 — Приписване (математическо приписване на непреки участия)
Акциите, правата на глас и другите собственически дялове се умножават по всяка верига на собственост, а резултатите от всички вериги след това се сумират. Лице, което на пръв поглед изглежда незначително, може да превиши прага, след като се сумират всички непреки вериги.
Практически пример — Приписване
Лице Б притежава дялове чрез две отделни вериги в едно и също целево дружество:
Верига А: 50 % × 60 % × 93 % × 48 % ≈ 13,39 %
Верига Б: 50 % × 45 % × 100 % × 52 % ≈ 11,70 %
Общо: 13,39 % + 11,70 % ≈ 25,09 % → Лице Б = UBO (бенефициентно собственичество чрез участие в капитала).
Принцип 2 — Контрол (оценка на влиянието)
Контролът може да произтича от пряко или непряко участие в капитала — изискващо повече от 50 % от акциите, правата на глас или други интереси на всяко ниво — или чрез други средства: влияние, упражнявано чрез алтернативни механизми, като например споразумения между акционерите.
Практически пример — Контрол
Три лица притежават целевото дружество: лице Е (20 %), лице F (20 %) и лице G (60 %).
Лица Е и F имат споразумение за гласуване, така че действат съгласувано.
Резултат: Е и Ф се квалифицират като действителни собственици, въпреки че притежават по-малко от 25 % всеки. Действителните собственици са лицата Е, Ф и Г.
Принцип 3 — Комбинация (собствеността и контролът се оценяват заедно)
При многостепенните структури собствеността и контролът могат да съществуват едновременно на различни нива в една или повече вериги. Ако се оценяват поотделно, действителният собственик може да не бъде идентифициран; ако се оценяват заедно, лицето се разкрива.
Практически пример — Комбинация
Само приписване: Лицето H притежава 60 % от холдингово дружество, което притежава 40 % от целевото дружество → 60 % × 40 % = 24 % (под прага).
Въпреки това: холдинговото дружество притежава пряко участие от ≥ 25 % в целевото дружество и се контролира от лице Х (например мажоритарни права на глас чрез споразумение за участие).
Резултат: Лице Х = действителен собственик. Комбинирането на собственост и контрол дава правилния отговор, докато самото приписване не го прави.
„Познай своя клиент“ (KYC) и действителните собственици: какво трябва да направят професионалистите в областта на недвижимите имоти
Практическият отговор е да се приведат процесите „Познай своя клиент“ (KYC) в съответствие с новия режим доста преди той да влезе в сила. Най-важни са четири действия:
– Оценете вашите KYC процеси за идентифициране и проверка на действителните собственици спрямо новите изисквания за данни.
– Идентифицирайте съответните източници на данни — регистри за действителните собственици, търговски бази данни и надеждни корпоративни документи.
– Адаптирайте процеса по KYC — процедурата за регистрация на нови клиенти, формулярите за KYC, политиките и процедурите, както и контролните механизми.
– Коригирайте съществуващите файлове, за да гарантирате съответствие с AMLR по отношение на действителните собственици — коригирането се извършва от първата линия, а надзорът — от втората.
Подгответе се още преди 2027 г.
Истинското собственичество е в сърцевината на съответствието с AML в сектора на недвижимите имоти, а AMLR повишава както стандартите, така и залозите. Фирмите, които разглеждат периода до 2027 г. като време за подготовка — картографиране на структурите на собственост, затягане на процедурите за регистрация на нови клиенти и обучение на екипите си да мислят в термините на собственост и контрол — ще носят много по-малък риск от тези, които чакат. Сега е моментът да се позиционирате стратегически, доста преди 2027 г.
immosurance — Анализ на AML за сектора на недвижимите имоти
Настоящата статия се предоставя единствено с цел обща информация и не представлява правен или регулаторен съвет. Позоваванията в статията са към Регламент (ЕС) 2024/1624 (AMLR). Илюстративните примери са опростени.