AMLR INSIGHT • PROPRIÉTÉ EFFECTIVE

À qui appartient réellement la transaction ?

La complexité de la propriété effective dans l’immobilier — et les implications du nouveau règlement européen anti-blanchiment pour le secteur immobilier

Toute transaction immobilière se résume finalement à une question simple dont la réponse s’avère étonnamment difficile : à qui appartient réellement la société qui est l’autre partie à la transaction ? Les criminels agissent rarement sous leur propre nom. Ils se cachent derrière plusieurs niveaux de structures sociétaires, d’administrateurs prête-noms et d’arrangements transfrontaliers — ce qui explique précisément pourquoi la propriété effective est devenue l’une des questions les plus cruciales, et les plus complexes, en matière de conformité aux règles de lutte contre le blanchiment d’argent (AML) aujourd’hui.

L’immobilier est un vecteur privilégié pour le blanchiment de fonds illicites : les transactions portent sur des montants élevés, les actifs conservent leur valeur et la propriété peut être dissimulée derrière des sociétés holding et des trusts répartis dans plusieurs juridictions. Pour les agents immobiliers, les notaires, les spécialistes des transferts de propriété, les promoteurs et les investisseurs immobiliers, l’identification du bénéficiaire effectif ultime (UBO) n’est plus une simple formalité administrative : c’est le moment où le véritable risque de blanchiment d’argent est soit mis au jour, soit complètement ignoré.

Pourquoi la propriété effective est-elle importante dans l’immobilier ?

La propriété effective révèle qui détient ou contrôle en dernier ressort une société — la personne physique qui se cache réellement derrière l’entité juridique signataire du contrat. Sans l’identification de cette personne, le véritable profil de risque d’une contrepartie reste dissimulé. Dans la pratique, les blanchisseurs de capitaux s’appuient sur trois techniques récurrentes :

– Des structures sociétaires complexes et à plusieurs niveaux, qui répartissent la propriété sur plusieurs échelons de sociétés.

– Des actionnaires ou administrateurs prête-noms qui apparaissent sur le papier tandis que le véritable propriétaire reste invisible.

– Des montages de propriété transfrontaliers qui exploitent les lacunes entre les registres nationaux et les normes de déclaration.

Pour les professionnels de l’immobilier, la conséquence est directe : si vous ne pouvez pas voir au-delà de la structure pour identifier la personne physique qui détient les parts et en tire le bénéfice, vous ne pouvez pas évaluer correctement le risque lié à la transaction que vous facilitez — et vous assumez l’exposition réglementaire qui en découle.

Ce qui va changer : le règlement anti-blanchiment de l’UE à compter du 10 juillet 2027

Le règlement européen sur la lutte contre le blanchiment de capitaux (AMLR, règlement (UE) 2024/1624) deviendra directement applicable dans tous les États membres le 10 juillet 2027 — sans qu’une transposition nationale ne soit nécessaire, ce qui lui confère un effet immédiat et harmonisé. Les agents immobiliers et autres professionnels de l’immobilier relèvent clairement de son champ d’application en tant qu’entités assujetties. En matière de propriété effective, trois changements ont une incidence significative sur la diligence raisonnable au quotidien.

1. Un ensemble harmonisé et obligatoire de données minimales

Aujourd’hui, les données relatives à la propriété effective collectées en Europe varient d’un pays à l’autre. Certaines informations — lieu de naissance, numéro d’identification fiscale (NIF), adresse complète de résidence et coordonnées du dirigeant principal — sont obligatoires dans certaines juridictions, mais ne constituent qu’une pratique locale dans d’autres. Il en résulte une comparabilité limitée et une complexité accrue pour déterminer qui est réellement le bénéficiaire effectif. À partir de 2027, le règlement AMLR définit un ensemble harmonisé de données minimales que chaque État membre devra collecter (base juridique : art. 62, paragraphe 1, point a), du règlement AMLR), ce qui rendra les contrôles transfrontaliers bien plus cohérents.

2. Un seuil de participation plus bas et plus strict

Le seuil de participation à partir duquel il y a lieu de considérer qu’il y a propriété effective est resserré. Il passe de « plus de 25 % » à « 25 % ou plus » (art. 51, paragraphe 1, point a), et art. 52 de l’AMLR) — un changement subtil qui fait entrer dans le champ d’application les participations s’élevant exactement à 25 %. Pour les entités que la Commission désigne comme présentant un risque élevé, le seuil peut être abaissé à 15 % ou moins (art. 52, paragraphe 2, de l’AMLR). La participation et le contrôle doivent toujours être évalués conjointement, et jamais séparément.

Aperçu des seuils

Participation standard : actuellement > 25 % → selon l’AMLR ≥ 25 %

Entités à haut risque : ≤ 15 % (et, le cas échéant,

Contrôle par le biais d’une participation : seuil > 50 % (art. 53, al. 1, AMLR)

3. Trois principes analytiques régissent désormais l’évaluation

La question n’est plus simplement « qui détient les actions ? », mais « qui en est le propriétaire, le contrôleur et le bénéficiaire en dernier ressort ? ». Pour y répondre, l’AMLR définit trois principes d’analyse qui doivent être appliqués conjointement.

Qui est le bénéficiaire effectif ? Propriété et contrôle

Du point de vue de la lutte contre le blanchiment d’argent et le financement du terrorisme (LBC/FT), deux voies mènent à la propriété effective, et toutes deux doivent être examinées. La propriété bénéficiaire par le biais de la participation résulte d’une participation au capital — atteignant le seuil de 25 % (art. 51, al. 1, let. a), art. 52 AMLR). La propriété bénéficiaire par le biais du contrôle résulte soit d’une participation majoritaire supérieure à 50 % (art. 51, al. 1, let. b), première alternative, art. 53, al. 1, de l’AMLR) soit d’un contrôle exercé par d’autres moyens — accords de vote, droits de veto ou mécanismes similaires (art. 51, al. 1, let. b, deuxième alternative, art. 53, al. 2 et suivants, de l’AMLR). Une personne peut être un bénéficiaire effectif par le biais d’un contrôle même si elle ne détient qu’une faible participation, voire aucune.

Les trois principes permettant de déterminer la propriété effective

Principe n° 1 — Attribution (attribution mathématique des participations indirectes)

Les actions, les droits de vote et les autres participations sont multipliés à chaque maillon de la chaîne de propriété, puis les résultats de l’ensemble des chaînes sont agrégés. Une personne qui semble mineure à première vue peut franchir le seuil une fois que toutes les voies indirectes sont additionnées.

Exemple pratique — Attribution

La personne B détient des participations dans la même société cible par le biais de deux chaînes distinctes :

Chaîne A : 50 % × 60 % × 93 % × 48 % ≈ 13,39 %

Chaîne B : 50 % × 45 % × 100 % × 52 % ≈ 11,70 %

Total : 13,39 % + 11,70 % ≈ 25,09 % → Personne B = UBO (propriété effective par le biais d’une participation au capital).

Principe n° 2 — Contrôle (évaluation de l’influence)

Le contrôle peut découler d’une participation directe ou indirecte — nécessitant plus de 50 % des actions, des droits de vote ou d’autres intérêts à chaque niveau — ou par d’autres moyens : influence exercée par des mécanismes alternatifs tels que des pactes d’actionnaires.

Exemple pratique — Contrôle

Trois personnes détiennent une société cible : la personne E (20 %), la personne F (20 %) et la personne G (60 %).

Les personnes E et F ont conclu un pacte d’actionnaires et agissent donc de concert.

Résultat : E et F sont considérées comme des bénéficiaires effectifs bien qu’elles détiennent chacune moins de 25 %. Les bénéficiaires effectifs finaux (UBOs) sont les personnes E, F et G.

Principe n° 3 — Combinaison (évaluation conjointe de la propriété et du contrôle)

Dans les structures à plusieurs niveaux, la participation et le contrôle peuvent coexister à différents niveaux d’une ou plusieurs chaînes. Les évaluer séparément ne permettrait pas d’identifier le bénéficiaire effectif ; les évaluer conjointement permet de l’identifier.

Exemple pratique — Cumul

Attribution seule : la personne H détient 60 % d’une société holding, qui détient 40 % de la société cible → 60 % × 40 % = 24 % (en dessous du seuil).

Cependant : la société holding détient une participation directe ≥ 25 % dans la société cible et est contrôlée par la personne H (par exemple, droits de vote majoritaires via un pacte d’actionnaires).

Résultat : la personne H = bénéficiaire effectif. La combinaison de la propriété et du contrôle permet d’obtenir la bonne réponse là où l’attribution seule ne suffit pas.

KYC et bénéficiaire effectif : ce que les professionnels de l’immobilier doivent faire

La réponse concrète consiste à aligner les processus « Know Your Customer » (KYC) sur le nouveau régime bien avant son entrée en vigueur. Quatre mesures sont essentielles :

– Évaluer vos processus KYC en matière d’identification et de vérification du bénéficiaire effectif au regard des nouvelles exigences en matière de données.

– Identifiez les sources de données pertinentes : registres des bénéficiaires effectifs, bases de données commerciales et registres d’entreprise fiables.

– Adaptez le processus KYC : le parcours d’intégration, les formulaires KYC, les politiques et procédures, ainsi que les contrôles.

– Mettre à jour les dossiers existants pour garantir la conformité aux AMLR en matière de propriété effective — cette mise à jour relevant de la responsabilité de la première ligne, sous la supervision de la deuxième.

Prenez les devants avant 2027

La propriété effective est au cœur de la conformité aux règles de lutte contre le blanchiment d’argent dans l’immobilier, et l’AMLR relève à la fois la barre et les enjeux. Les entreprises qui considèrent la période précédant 2027 comme un temps de préparation — en cartographiant les structures de propriété, en renforçant les procédures d’intégration et en formant leurs équipes à raisonner en termes de propriété et de contrôle — courront bien moins de risques que celles qui attendent. C’est maintenant qu’il faut vous positionner stratégiquement, bien avant 2027.

immosurance — Analyse de la lutte contre le blanchiment d’argent pour le secteur immobilier

Cet article est fourni à titre d’information générale uniquement et ne constitue en aucun cas un conseil juridique ou de conformité. Les références de l’article renvoient au règlement (UE) 2024/1624 (AMLR). Les exemples illustratifs sont simplifiés.