AMLR INSIGHT • PROPRIETARII EFECTIVI
Cine este adevăratul proprietar al tranzacției?
Complexitatea proprietății efective în sectorul imobiliar — și ce înseamnă noul Regulament al UE privind combaterea spălării banilor pentru sectorul imobiliar
Fiecare tranzacție imobiliară se reduce, în cele din urmă, la o întrebare simplă, cu un răspuns surprinzător de dificil: cine deține cu adevărat compania de cealaltă parte a tranzacției? Infractorii acționează rareori sub propriul nume. Ei se ascund în spatele unor straturi de structuri corporative, administratori fantomă și aranjamente transfrontaliere — tocmai de aceea proprietatea efectivă a devenit una dintre cele mai critice și mai complexe probleme în ceea ce privește conformitatea cu reglementările privind combaterea spălării banilor (AML) în prezent.
Sectorul imobiliar este un vehicul preferat pentru spălarea fondurilor ilicite: tranzacțiile sunt de mare valoare, activele își păstrează valoarea, iar proprietatea poate fi ascunsă în spatele unor societăți holding și trusturi răspândite în mai multe jurisdicții. Pentru agenții imobiliari, notari, specialiști în transferul de proprietate, dezvoltatori și investitori imobiliari, identificarea proprietarului beneficiar final (UBO) nu mai este o simplă formalitate de bifat pe un formular — este momentul în care riscul real de spălare a banilor este fie expus, fie trecut cu vederea în totalitate.
De ce este importantă proprietatea efectivă în sectorul imobiliar
Proprietatea efectivă dezvăluie cine deține sau controlează în ultimă instanță o companie — persoana fizică care se află cu adevărat în spatele entității juridice care semnează contractul. Fără identificarea acelei persoane, profilul real de risc al unei contrapărți rămâne ascuns. În practică, spălătorii de bani se bazează pe trei tehnici recurente:
– Structuri corporative complexe, stratificate, care împart proprietatea pe mai multe niveluri de societăți.
– Acționari sau administratori „nominalizați” care figurează pe hârtie, în timp ce proprietarul real rămâne invizibil.
– Acorduri de proprietate transfrontaliere care exploatează lacunele dintre registrele naționale și standardele de raportare.
Pentru profesioniștii din domeniul imobiliar, consecința este directă: dacă nu puteți vedea dincolo de structură persoana fizică care deține și beneficiază de proprietate, nu puteți evalua corespunzător riscul tranzacției pe care o facilitați — și vă asumați expunerea la riscurile de reglementare care decurg din aceasta.
Ce se schimbă: Regulamentul UE privind combaterea spălării banilor din 10 iulie 2027
Regulamentul UE privind combaterea spălării banilor (AMLR, Regulamentul (UE) 2024/1624) devine direct aplicabil în toate statele membre la 10 iulie 2027 — fără a fi necesară transpunerea la nivel național, ceea ce îi conferă un efect imediat și armonizat. Agenții imobiliari și alți profesioniști din domeniul imobiliar se încadrează în mod clar în sfera de aplicare a entităților obligate. În ceea ce privește beneficiarii efectivi, trei aspecte se modifică într-un mod care are importanță pentru procesul zilnic de due diligence.
1. Un set de date minim armonizat și obligatoriu
În prezent, datele privind beneficiarii efectivi colectate în Europa variază de la o țară la alta. Anumite informații — locul nașterii, codul fiscal (TIN), adresa completă de domiciliu și detaliile privind conducătorul de vârf — sunt obligatorii în unele jurisdicții, dar rămân doar o practică locală în altele. Rezultatul este o comparabilitate limitată și o complexitate sporită atunci când se determină cine este de fapt deținătorul efectiv. Începând cu 2027, AMLR stabilește un set de date minim armonizat pe care fiecare stat membru trebuie să îl colecteze (temei juridic: art. 62(1)(a) AMLR), ceea ce face verificările transfrontaliere mult mai consecvente.
2. Un prag de deținere mai scăzut și mai strict
Pragul de participare care determină existența proprietății efective se înăsprește. Acesta se modifică de la „mai mult de 25 %” la „25 % sau mai mult” (art. 51 alin. (1) lit. (a), art. 52 din AMLR) — o schimbare subtilă care include în domeniul de aplicare și participațiile de exact 25 %. Pentru entitățile desemnate de Comisie ca prezentând un risc ridicat, pragul poate scădea la 15 % sau mai puțin (art. 52 alin. (2) din AMLR). Proprietatea și controlul trebuie evaluate întotdeauna împreună, niciodată separat.
Privire de ansamblu asupra pragului
Deținere standard: în prezent > 25% → conform AMLR ≥ 25%
Entități cu risc ridicat: ≤ 15% (și, după caz,
Control prin participație: prag > 50 % (art. 53 alin. (1) AMLR)
3. Trei principii analitice stau acum la baza evaluării
Întrebarea nu mai este pur și simplu „cine deține acțiunile?”, ci „cine deține, controlează și beneficiază în ultimă instanță?”. Pentru a răspunde la această întrebare, AMLR definește trei principii analitice care trebuie aplicate împreună.
Cine este beneficiarul efectiv? Proprietate și control
Din perspectiva AML/CFT, există două căi care conduc la proprietatea efectivă, iar ambele trebuie examinate. Proprietarul beneficiar prin deținere rezultă din participarea la capitalul social — îndeplinind pragul de 25% (art. 51(1)(a), art. 52 AMLR). Proprietarul beneficiar prin control rezultă fie dintr-o participație de control de peste 50% (art. 51(1)(b) prima alternativă, art. 53(1) din AMLR) sau prin controlul exercitat prin alte mijloace — acorduri de vot, drepturi de veto sau mecanisme similare (art. 51(1)(b), a doua alternativă, art. 53(2) și următoarele din AMLR). O persoană poate fi un beneficiar efectiv prin control chiar dacă deține o participație mică la capitalul social sau nu deține deloc.
Cele trei principii pentru determinarea beneficiarului efectiv
Principiul 1 — Atribuirea (atribuirea matematică a participațiilor indirecte)
Acțiunile, drepturile de vot și alte participații sunt înmulțite de-a lungul fiecărui lanț de proprietate, iar rezultatele obținute pentru toate lanțurile sunt apoi agregate. O persoană care pare să aibă o importanță minoră la prima vedere poate depăși pragul odată ce toate căile indirecte sunt cumulate.
Exemplu practic — Atribuirea
Persoana B deține participații prin două lanțuri separate în aceeași societate țintă:
Lanțul A: 50 % × 60 % × 93 % × 48 % ≈ 13,39 %
Lanțul B: 50 % × 45 % × 100 % × 52 % ≈ 11,70 %
Total: 13,39 % + 11,70 % ≈ 25,09 % → Persoana B = UBO (proprietate efectivă prin participare la capital).
Principiul 2 — Controlul (evaluarea influenței)
Controlul poate rezulta din deținerea directă sau indirectă — care necesită mai mult de 50 % din acțiuni, drepturi de vot sau alte participații la fiecare nivel — sau prin alte mijloace: influența exercitată prin mecanisme alternative, cum ar fi acordurile între acționari.
Exemplu practic — Control
Trei persoane dețin o societate țintă: Persoana E (20 %), Persoana F (20 %) și Persoana G (60 %).
Persoanele E și F au un acord de vot, astfel încât acționează în mod concertat.
Rezultat: E și F se califică drept beneficiari efectivi, deși dețin fiecare sub 25%. Beneficiarii efectivi sunt Persoanele E, F și G.
Principiul 3 — Combinarea (evaluarea simultană a proprietății și a controlului)
În structurile cu mai multe niveluri, proprietatea și controlul pot coexista simultan la diferite niveluri ale unuia sau mai multor lanțuri. Evaluarea lor separată ar omite identificarea beneficiarului efectiv; evaluarea lor combinată permite identificarea persoanei respective.
Exemplu practic — Combinare
Doar atribuirea: Persoana H deține 60 % dintr-o societate holding, care deține 40 % din societatea țintă → 60 % × 40 % = 24 % (sub pragul stabilit).
Cu toate acestea: societatea holding deține o participație directă de ≥ 25 % în societatea țintă și este controlată de persoana H (de exemplu, drepturi de vot majoritare prin intermediul unui acord de participare).
Rezultat: Persoana H = UBO. Combinarea proprietății și a controlului oferă răspunsul corect acolo unde atribuirea singură nu o face.
KYC și beneficiarii efectivi: ce trebuie să facă profesioniștii din domeniul imobiliar
Răspunsul practic este alinierea proceselor „Cunoaște-ți clientul” (KYC) la noul regim cu mult înainte de intrarea acestuia în vigoare. Patru acțiuni sunt esențiale:
– Evaluați-vă procesele KYC de identificare și verificare a beneficiarului efectiv în raport cu noile cerințe privind datele.
– Identificați sursele de date relevante — registrele de beneficiari efectivi, bazele de date comerciale și registrele corporative fiabile.
– Adaptați procesul KYC — parcursul de înrolare, formularele KYC, politicile și procedurile, precum și controalele.
– Remediați dosarele existente pentru a asigura conformitatea cu AMLR privind beneficiarii efectivi — remedierea fiind responsabilitatea primei linii, iar supravegherea, a celei de-a doua.
Pregătiți-vă din timp pentru 2027
Proprietatea efectivă se află în centrul conformității AML în sectorul imobiliar, iar AMLR ridică atât ștacheta, cât și miza. Firmele care tratează perioada premergătoare anului 2027 ca pe o perioadă de pregătire — cartografiind structurile de proprietate, înăsprind procesul de onboarding și instruindu-și echipele să gândească în termeni de proprietate și control — vor suporta un risc mult mai mic decât cele care așteaptă. Acum este momentul să vă poziționați strategic, cu mult înainte de 2027.
immosurance — perspective privind combaterea spălării banilor pentru sectorul imobiliar
Acest articol este furnizat doar cu titlu informativ și nu constituie consultanță juridică sau de conformitate. Referințele din articol se referă la Regulamentul (UE) 2024/1624 (AMLR). Exemplele ilustrative sunt simplificate.