AMLR INSIGHT • WERKELIJKE EIGENAARSCHAP
Wie is de werkelijke eigenaar van de transactie?
De complexiteit van economisch eigendom in de vastgoedsector — en wat de nieuwe antiwitwasverordening van de EU betekent voor de vastgoedsector
Elke vastgoedtransactie komt uiteindelijk neer op een eenvoudige vraag met een verrassend moeilijk antwoord: wie is de werkelijke eigenaar van het bedrijf aan de andere kant van de transactie? Criminelen opereren zelden onder hun eigen naam. Ze verschuilen zich achter lagen van bedrijfsstructuren, stromanbestuurders en grensoverschrijdende constructies — en dat is precies waarom economisch eigendom tegenwoordig een van de meest cruciale en meest complexe kwesties is op het gebied van naleving van de antiwitwaswetgeving (AML).
Vastgoed is een geliefd middel om illegale gelden wit te wassen: transacties hebben een hoge waarde, activa behouden hun waarde en eigendom kan worden verhuld achter houdstermaatschappijen en trusts die verspreid zijn over verschillende rechtsgebieden. Voor makelaars, notarissen, overdrachtsdeskundigen, projectontwikkelaars en vastgoedbeleggers is het identificeren van de uiteindelijke economische eigenaar (UBO) niet langer een formaliteit waarbij men alleen maar vakjes moet aanvinken — het is het moment waarop het daadwerkelijke risico op witwassen aan het licht komt of juist volledig over het hoofd wordt gezien.
Waarom economisch eigendom belangrijk is in de vastgoedsector
Economisch eigendom onthult wie uiteindelijk eigenaar is van of zeggenschap heeft over een bedrijf — de natuurlijke persoon die werkelijk achter de rechtspersoon staat die het contract ondertekent. Zonder die persoon te identificeren, blijft het werkelijke risicoprofiel van een tegenpartij verborgen. In de praktijk maken witwassers gebruik van drie terugkerende technieken:
– Complexe, gelaagde bedrijfsstructuren waarbij het eigendom over meerdere lagen van bedrijven is verspreid.
– Nominee-aandeelhouders of bestuurders die op papier voorkomen, terwijl de werkelijke eigenaar onzichtbaar blijft.
– Grensoverschrijdende eigendomsregelingen die gebruikmaken van hiaten tussen nationale registers en rapportagestandaarden.
Voor vastgoedprofessionals is het gevolg duidelijk: als u niet door de structuur heen kunt kijken naar de persoon die eigenaar is en er voordeel uit haalt, kunt u het risico van de transactie die u faciliteert niet goed inschatten — en draagt u de daarmee gepaard gaande regelgevingsrisico’s.
Wat er verandert: de EU-AML-verordening van 10 juli 2027
De EU-verordening inzake de bestrijding van witwassen (AMLR, Verordening (EU) 2024/1624) wordt op 10 juli 2027 rechtstreeks van toepassing in alle lidstaten — zonder dat omzetting in nationaal recht nodig is, waardoor de verordening onmiddellijk en op geharmoniseerde wijze van kracht wordt. Makelaars en andere vastgoedprofessionals vallen volledig onder het toepassingsgebied van de verplichte entiteiten. Wat betreft de uiteindelijke begunstigden veranderen er drie zaken die van belang zijn voor de dagelijkse due diligence.
1. Een geharmoniseerde, verplichte minimale dataset
Momenteel variëren de gegevens over de uiteindelijke begunstigde die in Europa worden verzameld van land tot land. Sommige informatie — geboorteplaats, fiscaal identificatienummer (TIN), volledig woonadres en gegevens van de hoogste leidinggevende — is in sommige rechtsgebieden verplicht, maar blijft in andere slechts een lokale praktijk. Het gevolg is een beperkte vergelijkbaarheid en extra complexiteit bij het vaststellen wie de UBO daadwerkelijk is. Vanaf 2027 stelt de AMLR een geharmoniseerde minimale dataset vast die elke lidstaat moet verzamelen (rechtsgrondslag: art. 62, lid 1, onder a), AMLR), waardoor grensoverschrijdende controles veel consistenter worden.
2. Een lagere, scherpere drempel voor economisch eigendom
De deelnemingsdrempel die aanleiding geeft tot het begrip ‘uiteindelijk begunstigde’ wordt aangescherpt. Deze verschuift van „meer dan 25 %“ naar „25 % of meer“ (art. 51, lid 1, onder a), art. 52 AMLR) — een subtiele verschuiving waardoor ook deelnemingen van precies 25 % onder het toepassingsgebied vallen. Voor entiteiten die door de Commissie als risicovol worden aangemerkt, kan de drempel dalen tot 15 % of lager (art. 52, lid 2, AMLR). Eigendom en zeggenschap moeten altijd samen worden beoordeeld, nooit afzonderlijk.
Drempel in één oogopslag
Standaardbezit: momenteel > 25% → volgens AMLR ≥ 25%
Entiteiten met een hoog risico: ≤ 15% (en, indien van toepassing,
Zeggenschap via eigendomsbelang: drempel > 50% (art. 53, lid 1, AMLR)
3. De beoordeling wordt nu bepaald door drie analytische beginselen
De vraag is niet langer simpelweg „wie bezit de aandelen?“, maar „wie is uiteindelijk de eigenaar, oefent zeggenschap uit en profiteert ervan?“ Om deze vraag te beantwoorden, definieert de AMLR drie analytische beginselen die gezamenlijk moeten worden toegepast.
Wie is de economische eigenaar? Eigendom en zeggenschap
Vanuit het AML/CFT-perspectief leiden twee wegen naar economisch eigendom, en beide moeten worden onderzocht. Economisch eigendom door eigendom vloeit voort uit een aandelenbelang — waarbij de drempel van 25% wordt overschreden (art. 51, lid 1, onder a), art. 52 AMLR). Economisch eigendom door zeggenschap vloeit voort uit een meerderheidsbelang van meer dan 50% (art. 51, lid 1, onder b), eerste alternatief, art. 53, lid 1, AMLR) of via zeggenschap die op andere wijze wordt uitgeoefend — stemovereenkomsten, vetorechten of soortgelijke mechanismen (art. 51, lid 1, onder b), tweede alternatief, art. 53, lid 2 e.v. AMLR). Een persoon kan via zeggenschap een UBO zijn, zelfs als hij een klein aandelenbelang heeft of helemaal geen aandelenbezit.
De drie beginselen voor het vaststellen van economisch eigendom
Beginsel 1 — Toerekening (wiskundige toerekening van indirecte deelnemingen)
Aandelen, stemrechten en andere eigendomsbelangen worden langs elke eigendomsketen vermenigvuldigd, waarna de resultaten over alle ketens worden samengevoegd. Een persoon die op het eerste gezicht een ondergeschikte rol lijkt te spelen, kan de drempel overschrijden zodra alle indirecte routes bij elkaar worden opgeteld.
Praktijkvoorbeeld — Toerekening
Persoon B heeft via twee afzonderlijke ketens belangen in dezelfde doelonderneming:
Keten A: 50% × 60% × 93% × 48% ≈ 13,39%
Keten B: 50 % × 45 % × 100 % × 52 % ≈ 11,70 %
Totaal: 13,39% + 11,70% ≈ 25,09% → Persoon B = UBO (uiteindelijk begunstigde via aandelenparticipatie).
Beginsel 2 — Zeggenschap (beoordeling van invloed)
Zeggenschap kan voortvloeien uit direct of indirect eigendom — waarbij op elk niveau meer dan 50% van de aandelen, stemrechten of andere belangen vereist is — of via andere middelen: invloed die wordt uitgeoefend door alternatieve mechanismen, zoals aandeelhoudersovereenkomsten.
Praktijkvoorbeeld — Zeggenschap
Drie personen zijn aandeelhouders van een doelonderneming: persoon E (20%), persoon F (20%) en persoon G (60%).
Personen E en F hebben een stemovereenkomst, zodat zij in onderling overleg handelen.
Resultaat: E en F worden aangemerkt als uiteindelijke begunstigden, ondanks dat zij elk minder dan 25% in bezit hebben. De uiteindelijke begunstigden zijn personen E, F en G.
Beginsel 3 — Combinatie (eigendom en zeggenschap worden gezamenlijk beoordeeld)
In meerlagige structuren kunnen eigendom en zeggenschap tegelijkertijd bestaan op verschillende niveaus van een of meer ketens. Als deze afzonderlijk worden beoordeeld, zou de economisch rechthebbende over het hoofd worden gezien; door ze gezamenlijk te beoordelen, komt de persoon aan het licht.
Praktijkvoorbeeld — Combinatie
Alleen toerekening: persoon H bezit 60% van een holding, die op haar beurt 40% van de doelonderneming bezit → 60% × 40% = 24% (onder de drempel).
Echter: de holding heeft een direct belang van ≥ 25% in de doelonderneming en staat onder zeggenschap van persoon H (bijv. meerderheid van de stemrechten via een participatieovereenkomst).
Resultaat: persoon H = UBO. Het combineren van eigendom en zeggenschap levert het juiste antwoord op, terwijl toerekening alleen dat niet doet.
KYC en economisch eigendom: wat vastgoedprofessionals moeten doen
De praktische oplossing is om de Know Your Customer (KYC)-processen ruim voordat de nieuwe regeling van kracht wordt, hierop af te stemmen. Vier maatregelen zijn daarbij het belangrijkst:
– Beoordeel uw KYC-processen voor de identificatie en verificatie van economische eigenaarschap aan de hand van de nieuwe gegevensvereisten.
– Breng de relevante gegevensbronnen in kaart — registers van economische eigenaren, commerciële databases en betrouwbare bedrijfsdocumenten.
– Pas het KYC-proces aan — het onboardingtraject, KYC-formulieren, beleid en procedures, en controles.
– Breng bestaande dossiers in overeenstemming met de AMLR-voorschriften inzake uiteindelijk begunstigden — de aanpassing is de verantwoordelijkheid van de eerste lijn, het toezicht ligt bij de tweede lijn.
Zorg dat u vóór 2027 klaar bent
Uiteindelijke begunstigden vormen de kern van AML-naleving in de vastgoedsector, en de AMLR legt de lat hoger en verhoogt de inzet. De bedrijven die de aanloop naar 2027 zien als een voorbereidingsperiode — waarbij ze eigendomsstructuren in kaart brengen, het onboardingproces aanscherpen en hun teams trainen om te denken in termen van eigendom en zeggenschap — lopen veel minder risico dan bedrijven die afwachten. Dit is het moment om u strategisch te positioneren, ruim voor 2027.
immosurance — AML-inzichten voor de vastgoedsector
Dit artikel is uitsluitend bedoeld ter algemene informatie en vormt geen juridisch of compliance-advies. Verwijzingen in het artikel hebben betrekking op Verordening (EU) 2024/1624 (AMLR). Illustratieve voorbeelden zijn vereenvoudigd.