AMLR INSIGHT • FAKTISKĀ ĪPAŠUMA TIESĪBAS
Kam patiesībā pieder darījums?
Faktiskā īpašumtiesību sarežģītība nekustamā īpašuma jomā — un kā ES jaunā regulējuma par nelikumīgi iegūtu līdzekļu legalizācijas novēršanu ietekmē nekustamā īpašuma nozari
Katrs nekustamā īpašuma darījums galu galā nonāk pie vienkārša jautājuma, uz kuru atbilde ir pārsteidzoši grūti atrodama: kam patiesībā pieder uzņēmums, kas ir darījuma otra puse? Noziedznieki reti darbojas savā vārdā. Viņi slēpjas aiz daudzslāņotām uzņēmumu struktūrām, nominālajiem direktoriem un pārrobežu vienošanām — tieši tāpēc faktiskā īpašumtiesību jautājums šodien ir kļuvis par vienu no vissvarīgākajiem un sarežģītākajiem jautājumiem atbilstības nodrošināšanā cīņā pret naudas atmazgāšanu (AML).
Nekustamais īpašums ir iecienīts līdzeklis nelikumīgu līdzekļu atmazgāšanai: darījumi ir liela vērtība, aktīvi saglabā savu vērtību, un īpašumtiesības var slēpt aiz holdinga sabiedrībām un trasta fondiem, kas izkliedēti vairākās jurisdikcijās. Nekustamā īpašuma aģentiem, notāriem, īpašuma pārvedējiem, attīstītājiem un nekustamā īpašuma investoriem galīgā faktiskā īpašnieka (UBO) identificēšana vairs nav tikai formalitāte, kas jāizpilda, atzīmējot atbilstošo lodziņu — tas ir brīdis, kurā reālais naudas atmazgāšanas risks tiek vai nu atklāts, vai arī pilnībā palaists garām.
Kāpēc faktiskā īpašumtiesība ir svarīga nekustamā īpašuma jomā
Faktiskā īpašumtiesība atklāj, kam galu galā pieder vai kas kontrolē uzņēmumu — fizisko personu, kas patiesībā stāv aiz līgumu parakstošās juridiskās personas. Neidentificējot šo personu, darījuma partnera patiesais riska profils paliek apslēpts. Praksē naudas atmazgātāji izmanto trīs atkārtotas metodes:
– Sarežģītas, daudzslāņainas uzņēmumu struktūras, kurās īpašumtiesības ir izkliedētas pa vairākiem uzņēmumu līmeņiem.
– Nomīnie akcionāri vai direktori, kuri figurē dokumentos, kamēr patiesais īpašnieks paliek neredzams.
– Pārrobežu īpašumtiesību vienošanās, kas izmanto atšķirības starp valstu reģistriem un pārskatu sniegšanas standartiem.
Nekustamā īpašuma nozares profesionāļiem sekas ir tiešas: ja jūs nevarat caur struktūru saskatīt personu, kurai pieder īpašums un kura gūst labumu, jūs nevarat pienācīgi novērtēt darījuma risku, kuru jūs veicināt — un jūs uzņematies ar to saistīto regulatīvo atbildību.
Kas mainās: ES AML regula no 2027. gada 10. jūlija
ES Noteikumi par nelikumīgi iegūtu līdzekļu legalizēšanas novēršanu (AMLR, Regula (ES) 2024/1624) kļūst tieši piemērojami visās dalībvalstīs 2027. gada 10. jūlijā — bez nepieciešamības tos transponēt valstu tiesību aktos, tādējādi nodrošinot tūlītēju un saskaņotu spēkā stāšanos. Nekustamā īpašuma aģenti un citi nekustamā īpašuma nozares speciālisti pilnībā ietilpst šīs regulas piemērošanas jomā kā pienākumu pildītāji. Attiecībā uz faktisko īpašnieku statusu trīs aspekti mainās tādā veidā, kas ir būtisks ikdienas pienācīgas rūpības pārbaudēs.
1. Saskaņots, obligāts minimālais datu kopums
Šobrīd visā Eiropā vāktie dati par faktisko īpašnieku atšķiras no valsts uz valsti. Daļa informācijas — dzimšanas vieta, nodokļu identifikācijas numurs (TIN), pilna dzīvesvietas adrese un ziņas par augstākā līmeņa vadītāju — dažās jurisdikcijās ir obligāta, bet citās tā joprojām ir tikai vietēja prakse. Rezultātā salīdzināmība ir ierobežota, un tiek radīta papildu sarežģītība, nosakot, kas faktiski ir faktiskais īpašnieks. No 2027. gada AMLR nosaka saskaņotu minimālo datu kopumu, kas jāvāc katrai dalībvalstij (juridiskais pamats: AMLR 62. panta 1. punkta a) apakšpunkts), tādējādi padarot pārrobežu pārbaudes daudz konsekventākas.
2. Zemāka un precīzāka īpašumtiesību sliekšņa noteikšana
Tiek padarīta stingrāka līdzdalības sliekšņa vērtība, kas nosaka faktisko īpašnieku statusu. Tā tiek mainīta no „vairāk nekā 25 %” uz „25 % vai vairāk” (AMLR 51. panta 1. punkta a) apakšpunkts, 52. pants) — neliela izmaiņa, kas iekļauj darbības jomā arī tieši 25 % līdzdalības daļas. Uzņēmumiem, kurus Komisija ir atzinusi par augsta riska uzņēmumiem, slieksnis var samazināties līdz 15 % vai zemāk (AMLR 52. panta 2. punkts). Īpašumtiesības un kontroli vienmēr jāvērtē kopā, nekad atsevišķi.
Sliekšņa pārskats
Standarta līdzdalība: pašlaik > 25 % → saskaņā ar AMLR ≥ 25 %
Augsta riska uzņēmumi: ≤ 15 % (un, ja piemērojams,
Kontrole, izmantojot īpašumtiesības: slieksnis > 50 % (AMLR 53. panta 1. punkts)
3. Novērtēšanu tagad regulē trīs analītiskie principi
Jautājums vairs nav vienkārši „kam pieder akcijas?”, bet gan „kam tās galu galā pieder, kurš tās kontrolē un kurš gūst labumu?”. Lai atbildētu uz šo jautājumu, AMLR definē trīs analītiskos principus, kas jāpiemēro kopā.
Kas ir faktiskais īpašnieks? Īpašumtiesības un kontrole
No AML/CFT viedokļa pastāv divi ceļi, kas ved pie faktiskā īpašnieka statusa, un abi ir jāizvērtē. Faktiskais īpašnieks, pamatojoties uz īpašumtiesībām, rodas no līdzdalības kapitālā — sasniedzot 25 % slieksni (AMLR 51. panta 1. punkta a) apakšpunkts, 52. pants). Faktiskais īpašnieks, pamatojoties uz kontroli, rodas vai nu no kontrolējošas līdzdalības kapitālā, kas pārsniedz 50 % (AMLR 51. panta 1. punkta b) apakšpunkta pirmā alternatīva, 53. panta 1. punkts AMLR) vai arī no kontroles, kas tiek īstenota ar citiem līdzekļiem — balsošanas līgumiem, veto tiesībām vai līdzīgiem mehānismiem (51. panta 1. punkta b) apakšpunkta otrā alternatīva, 53. panta 2. punkts un turpmākie punkti AMLR). Persona var būt faktiskais īpašnieks, izmantojot kontroli, pat ja tai pieder neliela kapitāla daļa vai vispār nav kapitāla daļas.
Trīs principi faktiskā īpašnieka noteikšanai
1. princips — attiecināšana (netiešo līdzdalību matemātiska attiecināšana)
Akcijas, balsstiesības un citas īpašumtiesības tiek reizinātas katrā īpašumtiesību ķēdē, un pēc tam tiek summēti rezultāti visās ķēdēs. Persona, kas no pirmā acu uzmetiena šķiet nenozīmīga, var pārsniegt slieksni, kad tiek saskaitīti visi netiešie ceļi.
Praktisks piemērs — attiecināšana
Persona B pieder līdzdalība tajā pašā mērķa uzņēmumā caur divām atsevišķām ķēdēm:
Ķēde A: 50 % × 60 % × 93 % × 48 % ≈ 13,39 %
Ķēde B: 50 % × 45 % × 100 % × 52 % ≈ 11,70 %
Kopā: 13,39 % + 11,70 % ≈ 25,09 % → Persona B = UBO (faktiskais īpašnieks, pamatojoties uz kapitāla daļu).
2. princips — Kontrole (ietekmes novērtējums)
Kontrole var izrietēt no tiešas vai netiešas īpašumtiesībām — kas prasa vairāk nekā 50 % akciju, balsstiesību vai citu līdzdalības daļu katrā līmenī — vai arī ar citiem līdzekļiem: ietekme, ko īsteno ar alternatīviem mehānismiem, piemēram, akcionāru līgumiem.
Praktisks piemērs — Kontrole
Mērķa sabiedrību pieder trīs fiziskām personām: personai E (20 %), personai F (20 %) un personai G (60 %).
Personām E un F ir balsošanas vienošanās, tāpēc tās rīkojas saskaņoti.
Rezultāts: E un F tiek uzskatītas par faktiskajām īpašniecēm, lai gan katras daļa ir mazāka par 25 %. Faktiskās īpašnieces ir personas E, F un G.
3. princips — Kombinācija (īpašumtiesības un kontrole tiek novērtētas kopā)
Daudzpakāpju struktūrās īpašumtiesības un kontrole var pastāvēt vienlaikus dažādos vienas vai vairāku ķēžu līmeņos. Novērtējot tās atsevišķi, faktiskais īpašnieks netiktu identificēts; novērtējot tās kopā, persona tiek atklāta.
Praktisks piemērs — apvienošana
Vienīgi piedēvēšana: persona H pieder 60 % no holdinga sabiedrības, kurai pieder 40 % no mērķa sabiedrības → 60 % × 40 % = 24 % (zem sliekšņa).
Tomēr: holdinga sabiedrībai pieder tieša līdzdalība mērķa sabiedrībā ≥ 25 % apmērā, un to kontrolē persona H (piemēram, balsstiesību vairākums saskaņā ar līdzdalības līgumu).
Rezultāts: persona H = faktiskais īpašnieks. Īpašumtiesību un kontroles apvienošana sniedz pareizo atbildi, ja to nevar izdarīt, izmantojot tikai attiecināšanu.
KYC un faktiskais īpašnieks: kas jādara nekustamā īpašuma profesionāļiem
Praktiskais risinājums ir laicīgi, pirms jaunā kārtība stājas spēkā, pielāgot „Pazīsti savu klientu” (KYC) procesus jaunajai kārtībai. Visnozīmīgākās ir četras darbības:
– Novērtējiet savus KYC procesus faktiskā īpašnieka identifikācijai un pārbaudei, ņemot vērā jaunās datu prasības.
– Identificējiet attiecīgos datu avotus — faktisko īpašnieku reģistrus, komerciālās datu bāzes un uzticamus uzņēmumu reģistrus.
– Pielāgojiet KYC procesu — klientu uzņemšanas procesu, KYC veidlapas, politiku un procedūras, kā arī kontroles pasākumus.
– Veikt esošo datu bāzu korekcijas, lai nodrošinātu atbilstību AMLR prasībām par faktisko īpašnieku — korekcijas veic pirmā līnija, uzraudzību — otrā.
Sagatavojieties laikus pirms 2027. gada
Faktiskā īpašnieka identifikācija ir nekustamā īpašuma nozares AML atbilstības pamatā, un AMLR paaugstina gan prasību līmeni, gan risku. Uzņēmumi, kas laiku līdz 2027. gadam uztver kā sagatavošanās periodu — kartografējot īpašumtiesību struktūras, pastiprinot klientu uzņemšanas procesu un apmācot savas komandas domāt īpašumtiesību un kontroles kategorijās — uzņemsies daudz mazāku risku nekā tie, kas gaida. Tagad ir laiks stratēģiski sagatavoties, labu laiku pirms 2027. gada.
immosurance — AML pārskats nekustamā īpašuma nozarei
Šis raksts ir paredzēts tikai vispārīgai informācijai un nav uzskatāms par juridisku vai atbilstības konsultāciju. Rakstā sniegtās atsauces attiecas uz Regulu (ES) 2024/1624 (AMLR). Ilustratīvie piemēri ir vienkāršoti.