KYC-tools zullen niet volstaan wanneer de AMLR van kracht wordt

Al jaren associëren veel vastgoedbedrijven naleving van de AML-regelgeving vooral met één ding: Know Your Customer (KYC).

De klant identificeren. Het identiteitsbewijs controleren. Misschien een PEP- of sanctiescreening uitvoeren. De documenten archiveren.

Belangrijk? Absoluut.

Maar dat is geen AML-nalevingssysteem.

Nu de EU-verordening inzake de bestrijding van witwassen (AMLR) vanaf 10 juli 2027 van kracht wordt, wordt dit onderscheid steeds belangrijker voor vastgoedprofessionals. KYC vormt slechts één onderdeel van een veel breder pakket aan AML-verplichtingen.

Een vastgoedbedrijf, ongeacht de omvang, moet aandacht besteden aan onderwerpen als:

1. Bedrijfsbrede risicobeoordeling (BWRA) – inzicht krijgen in de AML-risico’s die inherent zijn aan je eigen bedrijf.

2. Intern AML-beleid – vastleggen hoe uw organisatie deze risico’s beheert.

3. AML-procedures en -controles – het beleid vertalen naar dagelijkse handelingen.

4. Identificatie en verificatie van klanten (KYC) – vaststellen wie uw klant is.

5. Uiteindelijk begunstigde (UBO) – vaststellen wie de uiteindelijke eigenaar is van of zeggenschap uitoefent over zakelijke klanten.

6. PEP-beoordeling – het identificeren van politiek prominente personen en het toepassen van de juiste maatregelen.

7. Sanctiecontroles – het aanpakken van gerichte financiële sancties en daarmee samenhangende risico’s.

8. Risicobeoordeling van klanten – het bepalen van het risico van de individuele klant op basis van relevante factoren.

9. Klantonderzoek (CDD) – het uitvoeren en documenteren van het vereiste klantonderzoek.

10. Versterkte due diligence (EDD) – het toepassen van aanvullende maatregelen wanneer een hoger risico wordt vastgesteld.

11. Transactiebeoordeling / KYT – inzicht krijgen in de vastgoedtransactie zelf, niet alleen in de betrokken personen.

12. Herkomst van middelen / herkomst van vermogen, indien vereist – vaststellen en aantonen waar het betreffende geld of vermogen vandaan komt.

13. Voortdurende monitoring – het signaleren van veranderingen tijdens de relatie of transactie en het opnieuw beoordelen waar nodig.

14. Identificatie en melding van verdachte transacties – herkennen van omstandigheden die mogelijk melding aan de relevante FIU vereisen.

15. Opleiding, administratie en aantoonbare naleving – ervoor zorgen dat de organisatie kan aantonen wat er is gedaan, wanneer, waarom en door wie. En zelfs dit is nog maar een vereenvoudigd overzicht. Daar komt nog bij dat gegevens moeten worden verwerkt in overeenstemming met de AVG en dat inspecties onmiddellijke controleerbaarheid vereisen...

Het probleem met het vertrouwen op een KYC-tool

Een KYC-oplossing kan je het volgende laten zien:

“Identiteit geverifieerd ✓”

Maar een toezichthouder moet wellicht veel meer weten: Waarom werd deze klant als laag-, standaard- of hoogrisico beschouwd? Wie is de uiteindelijke begunstigde (UBO) en hoe is dat vastgesteld? Zijn beide partijen bij de vastgoedtransactie op de juiste wijze aangepakt? Welke risico’s zijn aan de transactie verbonden? Is de voorgestelde financiering redelijk? Was een EDD vereist – en waarom? Wat gebeurde er toen de omstandigheden veranderden? Wie keurde een geval met een hoger risico goed? Beschikt het bedrijf over een passend BWRA, beleid en procedures? En uiteindelijk: kunt u dit alles onmiddellijk aantonen wanneer daarom wordt gevraagd?

Dat is het verschil tussen „een KYC-tool hebben“ en „een AML-compliancekader hebben“.

Daarom is Immosurance speciaal voor de vastgoedsector ontwikkeld.

Immosurance begint en eindigt niet bij een identiteitscontrole.

Het brengt de verschillende elementen van AML-compliance samen in een gestructureerde workflow die is ontworpen rond de realiteit van een vastgoedtransactie: Know Your Business → Beleid & Procedures → KYC → UBO → PEP & Sancties → Klantrisico → CDD/EDD → KYT → Herkomst van middelen waar vereist → Monitoring → Training → Documentatie → Auditgereedheid

Het doel is niet om meer controles uit te voeren omwille van het uitvoeren van controles. Het is om een samenhangend, op risico’s gebaseerd en aantoonbaar AML-nalevingsproces te creëren. KYC is essentieel. Maar KYC alleen is geen AML-naleving.

Nu de AMLR in aantocht is, is dat verschil belangrijker dan ooit.

Immosurance — Compliance op maat voor de vastgoedsector.