Koniec z pozostawaniem niezauważonym
Największą zmianą nie jest to, że specjaliści z branży nieruchomości nagle w 2027 r. zostaną objęci przepisami dotyczącymi przeciwdziałania praniu pieniędzy. Już dziś są oni podmiotami zobowiązanymi.
Zmiana polega na tym, że UE tworzy system, w którym organy nadzorcze będą mogły znacznie łatwiej identyfikować przypadki nieprzestrzegania przepisów, porównywać je, ustalać priorytety i egzekwować przepisy. Połączenie rozporządzenia AMLR, nowej dyrektywy w sprawie przeciwdziałania praniu pieniędzy (UE) 2024/1640 oraz ustawy AMLA zmienia strukturę nadzorczą leżącą u podstaw tych przepisów.
To sprawia, że dotychczasowa sytuacja – w której agencja nieruchomości mogła teoretycznie pozostawać podmiotem zobowiązanym przez lata, nie będąc przedmiotem znaczącej uwagi organów nadzoru w zakresie przeciwdziałania praniu pieniędzy – staje się znacznie trudniejsza do utrzymania.
Dlaczego „działanie pod radarem” staje się znacznie trudniejsze
1. AMLA wprowadza warstwę unijną nad nadzorem krajowym
W przeszłości nadzór w zakresie przeciwdziałania praniu pieniędzy na rynku nieruchomości zależał zasadniczo od skuteczności i priorytetów krajowego systemu każdego państwa członkowskiego.
Powodowało to znaczne różnice między krajami i sektorami.
AMLA stanowi obecnie centralny element zintegrowanego europejskiego systemu nadzoru w zakresie przeciwdziałania praniu pieniędzy.
Co ważne, AMLA zazwyczaj nie będzie sama przeprowadzać kontroli poszczególnych agencji nieruchomości. Bezpośredni nadzór AMLA koncentruje się na ograniczonej liczbie transgranicznych instytucji finansowych wysokiego ryzyka.
Rynek nieruchomości pozostaje zasadniczo pod nadzorem krajowym.
Jednak AMLA pełni obecnie rolę nadzorczą i konwergencyjną w odniesieniu do sektora niefinansowego, w tym rynku nieruchomości. (Urząd ds. przeciwdziałania praniu pieniędzy i finansowaniu terroryzmu)
To rozróżnienie ma kluczowe znaczenie:
AMLA nie zastępuje krajowego organu nadzorczego. W coraz większym stopniu wpływa jednak na to, jak skutecznie i spójnie ten organ sprawuje nadzór.
2. Sami krajowi nadzorcy są obecnie poddawani kontroli
Może to ostatecznie okazać się jedną z najbardziej znaczących zmian dla rynku nieruchomości.
AMLA ma uprawnienia do przeprowadzania wzajemnych ocen organów nadzoru nad sektorem niefinansowym.
W ramach tych przeglądów można ocenić:
czy organ nadzoru dysponuje wystarczającymi uprawnieniami;
czy dysponuje odpowiednimi zasobami kadrowymi, finansowymi i technicznymi;
jak skutecznie stosuje unijne przepisy dotyczące przeciwdziałania praniu pieniędzy;
czy jego praktyki nadzorcze są skuteczne;
jak jego działania egzekucyjne wypadają na tle innych państw członkowskich;
czy faktycznie stosuje się sankcje i środki administracyjne.
AMLA może opublikować ustalenia, a następnie przeprowadzić kontrolę uzupełniającą w celu oceny działań podjętych w odpowiedzi przez krajowy organ nadzorczy. (EUR-Lex)
Presja działa więc w obu kierunkach:
AMLR → Branża nieruchomości
ale także:
AMLA → Krajowy organ nadzorczy → Branża nieruchomości
Ta druga relacja nie istniała wcześniej w formie zbliżonej do obecnej struktury instytucjonalnej.
3. Organy krajowe muszą dążyć do systematycznego nadzoru opartego na ryzyku
Dyrektywa (UE) 2024/1640 wyraźnie wymaga od organów nadzoru stosowania podejścia opartego na ryzyku.
Muszą one zrozumieć ryzyko związane z praniem pieniędzy i finansowaniem terroryzmu w swoim kraju oraz ocenić odpowiednie ryzyko związane z klientami, produktami i usługami podmiotów zobowiązanych.
Co najważniejsze, dyrektywa stanowi, że:
częstotliwość i intensywność nadzoru na miejscu, zdalnego oraz tematycznego
muszą opierać się na profilu ryzyka podmiotów zobowiązanych oraz na istotnych krajowych zagrożeniach związanych z praniem pieniędzy i finansowaniem terroryzmu. (EUR-Lex)
Ma to istotne konsekwencje praktyczne.
Nadzór staje się mniej zależny od tego,
„które przedsiębiorstwa akurat zostaną poddane kontroli?”
i skupia się raczej na pytaniu:
„Które przedsiębiorstwa lub kategorie przedsiębiorstw stanowią wystarczające ryzyko, aby uzasadnić poświęcenie im uwagi organów nadzoru?”
4. Organy nadzoru muszą posiadać roczne programy nadzoru
Nowa dyrektywa idzie jeszcze dalej.
Krajowe organy nadzoru muszą opracowywać roczne programy nadzoru, uwzględniając czas i zasoby niezbędne do szybkiego reagowania w przypadku obiektywnych i istotnych przesłanek wskazujących na naruszenia AMLR. (EUR-Lex)
Dzięki temu nadzór staje się bardziej uporządkowany.
Na przykład organ krajowy mógłby uznać, że niektóre kategorie wymagają większej uwagi:
rynek nieruchomości o wysokiej wartości
międzynarodowe rynki nieruchomości
nabywcy korporacyjni
inwestycje zagraniczne
obszary o podwyższonym ryzyku prania pieniędzy i finansowania terroryzmu
przedsiębiorstwa o słabych mechanizmach kontroli przeciwdziałania praniu pieniędzy
Nie oznacza to jednak, że każda agencja nieruchomości będzie poddawana corocznej kontroli.
Oznacza to, że w coraz większym stopniu powinna istnieć ustalona metodologia określająca, kto podlega nadzorowi, jak często i z jaką intensywnością.
5. AMLA opracowuje wspólną metodologię oceny podmiotów zobowiązanych
To kolejna istotna zmiana.
AMLA opracowuje regulacyjne standardy techniczne służące do oceny profilu ryzyka nieodłącznego i rezydualnego podmiotów niefinansowych podlegających obowiązkom.
W obecnych konsultacjach wyraźnie stwierdzono, że celem jest stworzenie:
spójnych, proporcjonalnych i skutecznych ram nadzoru opartego na ryzyku nad podmiotami zobowiązanymi w sektorze niefinansowym w całej UE. (Urząd ds. Przeciwdziałania Praniu Pieniędzy i Finansowaniu Terroryzmu)
Z koncepcyjnego punktu widzenia organy nadzoru będą w coraz większym stopniu zwracać uwagę na:
RYZYKO NIEODŁĄCZNE
Z jakimi rodzajami ryzyka naturalnie wiąże się ta działalność?
↓
MECHANIZMÓW KONTROLNYCH
Jak skutecznie ogranicza te rodzaje ryzyka?
↓
RYZYKO RESZTOWE
Jakie ryzyko pozostaje?
↓
PROFIL RYZYKA NADZORCZEGO
Jak dużą uwagę organu nadzorczego wymaga dana firma?
Odzwierciedla to to, czego oczekuje się od samej agencji nieruchomości w ramach jej ogólnofirmowej oceny ryzyka (BWRA).
6. Ocena ryzyka przeprowadzona przez organ nadzorczy oraz Państwa BWRA zaczynają mówić tym samym językiem
Jest to szczególnie ważne w przypadku Immosurance.
Agencja nieruchomości powinna posiadać własną ocenę:
Nasza działalność → nasze ryzyka → nasze mechanizmy kontroli → nasze ryzyko rezydualne.
Tymczasem organ nadzorczy w coraz większym stopniu ocenia:
Tę agencję nieruchomości → jej nieodłączne ryzyko → jakość jej środków kontroli → ryzyko rezydualne → reakcję organu nadzorczego.
Te dwa procesy zaczynają się zbiegać.
Wyobraźmy sobie, że inspektor pyta:
„Proszę pokazać mi ocenę ryzyka obejmującą całą działalność”.
Agencja odpowiada:
„Nie mamy takiej oceny”.
To natychmiast dostarcza przełożonemu informacji na temat skuteczności środowiska kontroli przeciwdziałania praniu pieniędzy w tej agencji.
Z drugiej strony agencja, która może wykazać:
ocena ryzyka w całej firmie (BWRA) → polityka → procedury → KYC → UBO → osoby zajmujące eksponowane stanowiska polityczne (PEP)/sankcje → ryzyko związane z klientem → ryzyko transakcyjne → CDD/EDD → monitorowanie → szkolenia → ścieżka audytu
może przedstawić dowody na istnienie ustrukturyzowanych ram kontroli.
7. AMLA kształtuje krajobraz nadzoru nad sektorem niefinansowym
Proces ten już trwa.
Program AMLA na lata 2026–2028 wyraźnie przewiduje ustanowienie skutecznego nadzoru nad sektorem niefinansowym.
W 2026 r. AMLA przeprowadza kompleksową analizę praktyk nadzorczych w sektorach niefinansowych i zamierza połączyć ustalenia organów nadzoru oraz jednostki analityki finansowej (FIU) w celu opracowania wspólnego obrazu ryzyka dla wszystkich kategorii podmiotów zobowiązanych. (Urząd ds. przeciwdziałania praniu pieniędzy i finansowaniu terroryzmu)
W maju 2026 r. AMLA poinformowała również, że organy nadzoru nad sektorem niefinansowym we wszystkich państwach członkowskich przekazały informacje na temat swoich systemów nadzoru i podejść do oceny ryzyka. (Urząd ds. przeciwdziałania praniu pieniędzy i finansowaniu terroryzmu)
Nie jest to więc jedynie coś przewidzianego na odległą przyszłość.
Obecnie trwa budowa odpowiedniej infrastruktury.
8. Słaby nadzór krajowy staje się coraz bardziej widoczny
Wyobraźmy sobie:
Kraj A
aktywnie nadzoruje agencje nieruchomości, przeprowadza przeglądy tematyczne i w razie potrzeby wprowadza odpowiednie środki.
Kraj B
liczy tysiące podmiotów podlegających obowiązkom w zakresie nieruchomości, ale prowadzi bardzo ograniczony i mało znaczący nadzór.
W przeszłości różnice te mogły w dużej mierze pozostawać w obrębie poszczególnych systemów krajowych.
W ramach nowej struktury AMLA może porównywać praktyki nadzorcze i ich skuteczność.
W ramach wzajemnych ocen wyraźnie bada się:
skuteczność
zasoby
stosowanie prawa UE
konwergencję nadzorczą
oraz
wyniki egzekwowania prawa. (EUR-Lex)
AMLA może wówczas wydawać wytyczne i zalecenia, a następnie analizować reakcję na nie.
Powoduje to presję instytucjonalną na systemy nadzorcze osiągające słabe wyniki.
9. Samo egzekwowanie przepisów staje się coraz bardziej spójne
W przeszłości występowały również znaczne różnice w sposobie, w jaki państwa członkowskie reagowały na równoważne naruszenia przepisów dotyczących przeciwdziałania praniu pieniędzy.
AMLA opracowała obecnie wspólne podejście dla organów nadzoru do oceny naruszeń.
W swoim sprawozdaniu końcowym z lipca 2026 r. ustanowiła metodologię uwzględniającą takie czynniki, jak:
wagi;
czas trwania;
czy naruszenie miało charakter powtarzający się;
jego skutki;
oraz inne okoliczności.
W ustawie AMLA cel ten opisano w prosty sposób:
„To samo naruszenie – ta sama reakcja”.
Standardy te obejmują sektor finansowy i niefinansowy. Po przyjęciu przez Komisję mają one stać się bezpośrednio stosowane we wszystkich państwach członkowskich. (Urząd ds. Przeciwdziałania Praniu Pieniędzy i Finansowaniu Terroryzmu)
Nie oznacza to, że każde naruszenie automatycznie skutkuje identyczną grzywną. Proporcjonalność i okoliczności nadal mają znaczenie.
Oznacza to, że organy nadzorcze otrzymują wspólne ramy pozwalające im ocenić, jak poważne jest naruszenie i jakie działania egzekucyjne są właściwe.
10. Dane zyskują coraz większe znaczenie
W dłuższej perspektywie może to mieć największe praktyczne znaczenie.
AMLA buduje infrastrukturę informacyjną i nadzorczą w zakresie przeciwdziałania praniu pieniędzy na poziomie UE.
Jej funkcje obejmują centralną bazę danych dotyczących przeciwdziałania praniu pieniędzy i finansowaniu terroryzmu (AML/CFT), zawierającą informacje istotne dla nadzoru, a ramy wzajemnej oceny AMLA mogą uwzględniać informacje z tej bazy danych. (EUR-Lex)
AMLA łączy również ustalenia organów nadzoru i jednostek analityki finansowej (FIU) przy kształtowaniu swojego rozumienia ryzyka w sektorze niefinansowym. (Urząd ds. AML/CFT)
Z czasem tworzy to środowisko w znacznie większym stopniu oparte na danych.
Zamiast:
„Nikt ostatnio nie przyglądał się temu sektorowi”
system coraz częściej zadaje pytanie:
„Gdzie, zgodnie z dowodami, występuje ryzyko?”
11. Jednolity zbiór zasad zmniejsza różnice między krajami
W obecnym systemie:
Dyrektywa UE
↓
27 krajowych transpozycji
↓
różne przepisy, interpretacje i sposoby wdrażania
AMLR w znacznym stopniu to zmienia:
Rozporządzenie UE
↓
przepisy mające bezpośrednie zastosowanie
↓
standardy i wytyczne AMLA
↓
wspólne metody nadzoru
↓
nadzór krajowy
To sprawia, że trudniej jest, by istotne różnice w wdrażaniu pozostawały niezauważone.
Co to oznacza dla audytów przedsiębiorstw z branży nieruchomości?
Nie oznacza to, że:
„Każda agencja nieruchomości zostanie automatycznie poddana audytowi w 2027 roku”.
Nie ma podstawy prawnej do takiego twierdzenia.
Nowy system jest wyraźnie oparty na analizie ryzyka. (EUR-Lex)
Oznacza to jednak, że mechanizmy określania, kto powinien zostać skontrolowany, z jaką intensywnością oraz jak radzą sobie same krajowe organy nadzorcze, staną się znacznie bardziej ustrukturyzowane.
W uproszczeniu wygląda to następująco:
PRZED
Organ krajowy
↓
Różne krajowe metody
↓
Ograniczone porównania w skali UE
↓
Krajowe priorytety nadzorcze
↓
Agencja nieruchomości
NOWY SYSTEM
AMLA
↓
Wspólne metody oceny ryzyka
↓
Wspólne standardy nadzorcze
↓
Porównanie / wzajemna ocena krajowych organów nadzoru
↓
Krajowy organ nadzoru
↓
Klasyfikacja ryzyka podmiotów zobowiązanych
↓
Roczny program nadzoru
↓
Nadzór na miejscu / zdalny / tematyczny
↓
Agencja nieruchomości
To zasadniczo odmienny ekosystem nadzorczy.
A kiedy przeprowadzana jest kontrola w biurze nieruchomości?
Wiąże się to bezpośrednio z artykułami, nad którymi pracowaliśmy.
Coraz rzadziej będzie padało pytanie:
„Czy wiesz, czym jest AML?”,
Ani też tylko:
„Czy skopiowali Państwo paszport klienta?”
Kontrola oparta na ocenie ryzyka pozwala sprawdzić, czy firma jest w stanie wykazać, że jej system przeciwdziałania praniu pieniędzy faktycznie działa.
Czy możesz przedstawić:
ocenę ryzyka obejmującą całą firmę?
swoje zasady i procedury dotyczące przeciwdziałania praniu pieniędzy?
w jaki sposób odpowiadają one ryzykom zidentyfikowanym w ocenie ryzyka obejmującej całą działalność (BWRA)?
kto przeprowadził procedurę należytej weryfikacji klienta (CDD)?
w jaki sposób ustalono tożsamość rzeczywistego właściciela (UBO)?
kiedy przeprowadzono weryfikację osób zajmujących eksponowane stanowiska polityczne (PEP) oraz pod kątem sankcji?
w jaki sposób określono ryzyko klienta?
w jaki sposób oceniono transakcję?
w stosownych przypadkach, w jaki sposób ustalono źródło pochodzenia środków?
dlaczego wymagano lub nie wymagano przeprowadzenia EDD?
co się działo, gdy zmieniały się okoliczności?
kto zatwierdzał sprawy o podwyższonym ryzyku?
czy pracownicy zostali odpowiednio przeszkoleni?
czy dowody i decyzje zostały zachowane?
Właśnie w tym momencie przejście od przeprowadzania kontroli AML do wykazalnej zgodności z przepisami AML nabiera szczególnego znaczenia.
Dlaczego ma to szczególne znaczenie dla sektora nieruchomości
Sektor nieruchomości już od wielu lat podlega unijnym ramom prawnym dotyczącym przeciwdziałania praniu pieniędzy.
Dlatego kluczowym przesłaniem na rok 2027 nie powinno być:
„Przepisy AML wkraczają do sektora nieruchomości”.
Bo tak nie jest.
Znacznie trafniejsze stwierdzenie brzmi:
„Obowiązek ten istnieje już od lat. To, co się zmienia, to europejski system nadzoru i egzekwowania przepisów”.
Wynika to jasno z priorytetów AMLA na lata 2026–2028: ukończenie prac nad jednolitym zbiorem przepisów, postęp w zakresie konwergencji nadzorczej, stworzenie wspólnych ram ryzyka, wzmocnienie współpracy między jednostkami analityki finansowej (FIU) oraz ustanowienie nadzoru nad sektorami niefinansowymi. (Urząd ds. Przeciwdziałania Praniu Pieniędzy i Finansowaniu Terroryzmu)
AMLA nie zastępuje organów krajowych. Krajowe organy nadzoru i jednostki analityki finansowej (FIU) nadal odgrywają kluczową rolę w systemie. (Urząd ds. Przeciwdziałania Praniu Pieniędzy i Finansowaniu Terroryzmu)
Zmienia się natomiast to, że w coraz większym stopniu działają one w ramach europejskiej architektury nadzorczej, w której można porównywać i weryfikować metodologie, ocenę ryzyka, praktyki egzekwowania przepisów oraz wyniki nadzoru.
To właśnie jest prawdziwy powód, dla którego poleganie na tym, że zostanie się przeoczone, staje się znacznie mniej zrównoważoną strategią zapewnienia zgodności z przepisami.
Immosurance
Przez lata zgodność z przepisami AML w sektorze nieruchomości w dużym stopniu zależała od krajowego wdrożenia i intensywności nadzoru krajowego.
AMLR zmienia zasady. AMLA zmienia otaczające je środowisko nadzorcze.
Od 2027 r. przeciwdziałanie praniu pieniędzy w sektorze nieruchomości będzie w coraz większym stopniu funkcjonować w ramach europejskiego systemu opartego na:
jednego zbioru zasad → wspólnej metodologii oceny ryzyka → większej konwergencji nadzorczej → krajowych audytów opartych na ryzyku → porównywalnego egzekwowania przepisów → możliwej do wykazania zgodności z przepisami.
Dla specjalisty z branży nieruchomości najbezpieczniejsze pytanie nie brzmi już zatem:
„Jakie są szanse, że ktoś mnie skontroluje?”
Lecz:
„Jeśli mnie sprawdzą, czy będę w stanie natychmiast wykazać, że przestrzegam przepisów?”