Няма повече да оставаме незабелязани
Най-голямата промяна не е в това, че професионалистите в сектора на недвижимите имоти изведнъж ще подлежат на изискванията за борба с изпирането на пари през 2027 г. Те вече са задължени субекти.
Промяната се състои в това, че ЕС изгражда система, в която за надзорните органи става много по-лесно да идентифицират, сравняват, приоритизират и налагат мерки при несъответствие. Комбинацията от AMLR, новата Директива за борба с изпирането на пари (ЕС) 2024/1640 и AMLA променя надзорната архитектура, стояща зад правилата.
Това прави старата ситуация – при която една агенция за недвижими имоти теоретично можеше да остане субект, подлежащ на задълженията, в продължение на години, като същевременно получаваше малко или никакво значимо внимание от страна на надзорните органи по отношение на AML – много по-трудна за поддържане.
Защо „да останеш незабелязан“ става много по-трудно
1. AMLA добавя ниво на ЕС над националния надзор
Исторически погледнато, надзорът в областта на противодействието на изпирането на пари в сектора на недвижимите имоти по същество е зависел от ефективността и приоритетите на националната система на всяка държава-членка.
Това водеше до значителни различия между държавите и секторите.
AMLA сега заема централно място в интегрираната европейска система за надзор по AML.
Важно е да се отбележи, че AMLA обикновено няма да извършва сама проверки на отделни агенции за недвижими имоти. Прямият надзор от страна на AMLA е насочен към ограничен брой трансгранични финансови институции с висок риск.
Секторът на недвижимите имоти остава основно под национален надзор.
Но AMLA вече има роля по отношение на надзора и сближаването в нефинансовия сектор, включително сектора на недвижимите имоти. (Орган за борба с изпирането на пари и финансирането на тероризма)
Това разграничение е от решаващо значение:
AMLA не замества националния инспектор. Тя все повече оказва влияние върху това колко ефективно и последователно извършва надзора националният инспектор.
2. Самите национални надзорни органи сега са обект на внимателен контрол
В крайна сметка това може да се окаже една от най-значимите промени за сектора на недвижимите имоти.
AMLA има правомощия да извършва партньорски прегледи на надзорните органи в нефинансовия сектор.
Тези проверки могат да оценят:
дали надзорният орган разполага с достатъчни правомощия;
дали разполага с адекватни човешки, финансови и технически ресурси;
колко ефективно прилага законодателството на ЕС в областта на борбата с изпирането на пари;
дали неговите надзорни практики са ефективни;
как се съотнася прилагането на законодателството в сравнение с други държави-членки;
дали санкциите и административните мерки се прилагат на практика.
AMLA може да публикува констатациите и впоследствие да проведе последващ преглед, в който да оцени какви мерки е предприел националният надзорен орган в отговор на тях. (EUR-Lex)
Така че натискът действа в двете посоки:
AMLR → Секторът на недвижимите имоти
но също така:
AMLA → Национален надзорен орган → Сектор на недвижимите имоти
Тази втора връзка преди това не е съществувала в нищо подобно на настоящата институционална форма.
3. Националните органи трябва да преминат към систематичен надзор, основан на риска
Директива (ЕС) 2024/1640 изрично изисква надзорните органи да прилагат подход, основан на риска.
Те трябва да разберат рисковете от изпиране на пари и финансиране на тероризъм в своята страна и да оценят съответните рискове, свързани с клиентите, продуктите и услугите на задължените субекти.
Най-важното е, че Директивата посочва:
честотата и интензивността на надзора на място, извън място и тематичния надзор
трябва да се основават на рисковия профил на задължените субекти и на съответните национални рискове, свързани с изпирането на пари и финансирането на тероризъм. (EUR-Lex)
Това има значителни практически последствия.
Надзорът става по-малко зависим от:
„Кои предприятия случайно се подлагат на проверка?“
и се преориентира към:
„Кои предприятия или категории представляват достатъчен риск, за да оправдаят вниманието на надзорните органи?“
4. Надзорните органи трябва да разполагат с годишни надзорни програми
Новата директива отива още по-далеч.
Националните надзорни органи трябва да разработват годишни надзорни програми, като отчитат времето и ресурсите, необходими за бърза реакция при наличие на обективни и значими индикации за нарушения на AMLR. (EUR-Lex)
Това прави надзора по-структуриран.
Например, национален орган може да прецени, че определени категории заслужават по-голямо внимание:
недвижими имоти с висока стойност
международните пазари на недвижими имоти
корпоративни купувачи
чуждестранни инвестиции
райони с повишен риск от изпиране на пари и финансиране на тероризъм
фирми със слаби контролни механизми за борба с изпирането на пари
Това не означава, че всяка агенция за недвижими имоти ще бъде подлагана на годишна проверка.
Това означава, че все повече трябва да има методология, която да определя кои субекти се подлагат на надзор, колко често и колко интензивно.
5. AMLA създава обща методология за оценяване на задължените субекти
Това е още едно важно развитие.
AMLA разработва регулаторни технически стандарти за оценка на присъщия и остатъчния рисков профил на нефинансовите субекти, подлежащи на контрол.
В текущата консултация изрично се посочва, че целта е да се създаде:
последователна, пропорционална и ефективна рамка за надзор, основан на риска, на задължените субекти в нефинансовия сектор в целия ЕС. (Орган за борба с изпирането на пари и финансирането на тероризма)
От концептуална гледна точка надзорните органи все повече ще обръщат внимание на:
ИНХЕРЕНТЕН РИСК
С какви рискове се сблъсква естествено този бизнес?
↓
КОНТРОЛНИ МЕХАНИЗМИ
Колко ефективно се намаляват тези рискове?
↓
ОСТАТЪЧЕН РИСК
Какъв риск остава?
↓
ПРОФИЛ НА НАДЗОРНИЯ РИСК
Колко внимание от страна на надзорните органи заслужава тази дейност?
Това отразява това, което се очаква от самата агенция за недвижими имоти да направи чрез своята оценка на риска в цялата компания (BWRA).
6. Оценката на риска от страна на надзорния орган и вашата BWRA започват да говорят на един и същ език
Това е особено важно за „Immosurance“.
Агенцията за недвижими имоти трябва да има своя собствена оценка:
Нашият бизнес → нашите рискове → нашите контролни механизми → нашият остатъчен риск.
В същото време надзорният орган все по-често оценява:
Тази агенция за недвижими имоти → присъщият ѝ риск → качеството на контролните ѝ механизми → остатъчният риск → реакцията на надзорния орган.
Тези два процеса започват да се привеждат в съответствие.
Представете си, че инспекторът пита:
„Покажете ми вашата оценка на риска за цялата дейност.“
Агенцията отговаря:
„Нямаме такава.“
Това веднага дава информация на надзорника за ефективността на средата за контрол по отношение на борбата с изпирането на пари.
От друга страна, агенция, която може да демонстрира:
ОЦР (оценка на риска в цялата организация) → политика → процедури → „Познай своя клиент“ (KYC) → крайни бенефициенти (UBO) → политически лица (PEP)/санкции → риск, свързан с клиента → риск, свързан с транзакцията → задълбочена проверка на клиента (CDD)/разширена проверка на клиента (EDD) → мониторинг → обучение → одитна следа
може да предостави доказателства за наличието на структурирана рамка за контрол.
7. AMLA очертава общата картина на надзора в нефинансовия сектор
Това вече се случва.
Програмата на AMLA за периода 2026–2028 г. изрично посочва, че ще установи ефективен надзор над нефинансовия сектор.
През 2026 г. AMLA провежда цялостно картиране на надзорните практики в нефинансовите сектори и възнамерява да съчетае констатациите от надзора и от Финансовата разузнавателна единица (FIU), за да разработи обща картина на риска за всички категории задължени субекти. (Орган за борба с изпирането на пари и финансирането на тероризма)
AMLA също така съобщи през май 2026 г., че нефинансовите надзорни органи във всички държави-членки са предоставили информация относно своите надзорни структури и подходи за оценка на риска. (Орган за борба с изпирането на пари и финансирането на тероризма)
Така че това не е просто нещо, предвидено за далечното бъдеще.
В момента се изгражда инфраструктурата.
8. Слабият национален надзор става все по-очевиден
Представете си:
Държава А
активно упражнява надзор върху агенциите за недвижими имоти, извършва тематични проверки и налага мерки, когато е уместно.
Страна Б
има хиляди субекти, подлежащи на надзор в областта на недвижимите имоти, но осъществява много ограничен и съществен надзор.
Исторически погледнато, тези разлики можеха да останат в голяма степен в рамките на националните системи.
При новата структура AMLA може да сравнява надзорните практики и тяхната ефективност.
При партньорските прегледи изрично се проверява:
ефективността
ресурсите
прилагането на законодателството на ЕС
конвергенция в надзора
и
резултати от прилагането. (EUR-Lex)
След това AMLA може да издава насоки и препоръки и впоследствие да разгледа отговора.
Това създава институционален натиск върху надзорните системи с незадоволителни резултати.
9. Самото правоприлагане става все по-последователно
Исторически погледнато, е имало значителни различия в начина, по който държавите-членки реагират на равностойни нарушения в областта на борбата с изпирането на пари.
AMLA вече е разработила общ подход за надзорните органи при оценката на нарушенията.
В окончателния си доклад от юли 2026 г. тя установява методология, която взема предвид фактори като:
тежестта;
продължителност;
дали нарушението е било повторно;
въздействието му;
и други обстоятелства.
AMLA описва целта просто като:
„Едно и също нарушение – една и съща реакция.“
Стандартите обхващат финансовия и нефинансовия сектор. След като бъдат приети от Комисията, те ще станат пряко приложими във всички държави-членки. (Орган за борба с изпирането на пари и финансирането на тероризма)
Това не означава, че за всяко нарушение автоматично се налага една и съща глоба. Пропорционалността и обстоятелствата все още имат значение.
Това означава, че на надзорните органи се предоставя обща рамка за преценяване на сериозността на нарушението и на това каква мярка за правоприлагане е подходяща.
10. Данните придобиват все по-голямо значение
В крайна сметка това може да има най-голямо практическо значение.
AMLA изгражда инфраструктура за информация и надзор в областта на борбата с изпирането на пари на ниво ЕС.
Нейните функции включват централна база данни за борба с изпирането на пари и финансирането на тероризма, съдържаща информация, свързана с надзора, а рамката на AMLA за партньорска оценка може да вземе предвид информацията от тази база данни. (EUR-Lex)
AMLA също така съчетава констатациите на надзорните органи и на Финансовата разузнавателна служба (FIU) при формирането на своето разбиране за рисковете в нефинансовия сектор. (Орган за борба с изпирането на пари и финансирането на тероризма)
С течение на времето това създава среда, която в много по-голяма степен се основава на данни.
Вместо:
„Никой не е разглеждал този сектор напоследък.“
системата все по-често задава въпроса:
„Къде, според доказателствата, се намира рискът?“
11. Единният набор от правила намалява националните различия
При сегашната система:
Директива на ЕС
↓
27 национални транспонирания
↓
различно законодателство, тълкуване и прилагане
AMLR променя голяма част от това:
Регламент на ЕС
↓
пряко приложими правила
↓
Стандарти и насоки на AMLA
↓
общи методики за надзор
↓
национален надзор
Това прави по-трудно значителните различия в прилагането да останат незабелязани.
Какво означава това за одитите на фирми в сектора на недвижимите имоти?
Това не означава:
„Всяка агенция за недвижими имоти автоматично ще бъде одитирана през 2027 г.“
Няма правно основание за такова твърдение.
Новата система е изрично основана на риска. (EUR-Lex)
Но това означава, че механизмите за определяне на това кои фирми трябва да бъдат проверявани, колко интензивно и как се справят самите национални надзорни органи, стават значително по-структурирани.
Опростено казано:
ПРЕДИ
Национален орган
↓
Различна национална методология
↓
Ограничено сравнение в рамките на ЕС
↓
Национални приоритети в областта на надзора
↓
Агенция за недвижими имоти
НОВА СИСТЕМА
AMLA
↓
Общи методологии за оценка на риска
↓
Общи стандарти за надзор
↓
Сравнение / партньорска оценка на националните надзорни органи
↓
Национален надзорен орган
↓
Класификация на риска на задължените субекти
↓
Годишна надзорна програма
↓
На място / дистанционен / тематичен надзор
↓
Агенция за недвижими имоти
Това е коренно различна надзорна екосистема.
А когато се извършва проверка на агенция за недвижими имоти?
Това е пряко свързано с статиите, които разработваме.
Въпросът все по-рядко ще бъде:
„Знаете ли какво е AML?“
Нито просто:
„Направихте ли копие на паспорта на клиента?“
При проверка, основана на риска, може да се проучи дали предприятието може да докаже, че неговата система за AML действително функционира.
Можете ли да покажете:
оценката на риска за цялото предприятие?
вашите политики и процедури за борба с изпирането на пари?
как те съответстват на рисковете, идентифицирани във вашата оценка на риска в цялата организация?
кой е извършил CDD?
как е установен крайният бенефициент (UBO)?
кога е извършен скринингът за политически експонирани лица (PEP) и санкции?
Как е бил определен рискът, свързан с клиента?
Как е била оценена транзакцията?
когато е уместно, как е установен източникът на средствата?
защо е било или не е било необходимо извършване на задълбочена проверка на клиента (EDD)?
Какво се е случило, когато обстоятелствата са се променили?
Кой одобряваше случаите с по-висок риск?
дали служителите са били подходящо обучени?
Дали доказателствата и решенията са били запазени?
Именно тук преходът от извършването на проверки за борба с изпирането на пари към доказуемо спазване на изискванията за борба с изпирането на пари става особено важен.
Защо това е от особено значение за сектора на недвижимите имоти
Секторът на недвижимите имоти вече от много години е част от рамката на ЕС за борба с изпирането на пари.
Затова важното послание за 2027 г. не бива да бъде:
„Борбата с изпирането на пари навлиза в сектора на недвижимите имоти.“
Не е така.
Много по-точното послание е:
„Задължението съществува от години. Това, което се променя, е европейската система за надзор и правоприлагане.“
Самите приоритети на AMLA за периода 2026–2028 г. го потвърждават: завършване на Единния набор от правила, насърчаване на конвергенцията в надзора, изграждане на общи рамки за риска, укрепване на сътрудничеството между FIU и установяване на надзор върху нефинансовите сектори. (AML/CFT Authority)
А AMLA не замества националните органи. Националните надзорни органи и FIU остават в центъра на системата. (Орган за AML/CFT)
Това, което се променя, е, че те все повече работят в рамките на европейска надзорна архитектура, в която методологиите, оценката на риска, практиките по прилагане и ефективността на надзора могат да бъдат сравнявани и подлагани на критика.
Това е истинската причина, поради която разчитането на това, че няма да бъдете забелязани, се превръща в много по-малко устойчива стратегия за спазване на изискванията.
Имозастраховане
В продължение на години спазването на изискванията за AML в сектора на недвижимите имоти зависеше в голяма степен от националното прилагане и интензивността на националния надзор.
AMLR променя правилата. AMLA променя надзорната среда около тях.
От 2027 г. мерките за борба с изпирането на пари в сектора на недвижимите имоти все повече ще се прилагат в рамките на европейска система, изградена около:
единен набор от правила → обща методология за оценка на риска → по-силна конвергенция на надзора → национални одити, основани на риска → съпоставимо прилагане на законодателството → доказуемо спазване на изискванията.
За професионалиста в сектора на недвижимите имоти най-безопасният въпрос вече не е:
„Какви са шансовете някой да ме провери?“
А е:
„Ако ме проверят, мога ли незабавно да докажа, че спазвам изискванията?“