Basta nascondersi
Il cambiamento più significativo non è che i professionisti del settore immobiliare saranno improvvisamente soggetti alle norme antiriciclaggio nel 2027. Essi sono già oggi soggetti obbligati.
Il cambiamento consiste nel fatto che l’UE sta creando un sistema in cui per le autorità di vigilanza diventa molto più facile individuare, confrontare, classificare per priorità e perseguire i casi di non conformità. La combinazione tra l’AMLR, la nuova direttiva antiriciclaggio (UE) 2024/1640 e l’AMLA modifica l’architettura di vigilanza alla base delle norme.
Ciò rende molto più difficile da sostenere la situazione precedente, in cui un’agenzia immobiliare poteva teoricamente rimanere un soggetto obbligato per anni senza ricevere alcuna attenzione significativa da parte delle autorità di vigilanza in materia di antiriciclaggio.
Perché «passare inosservati» diventa molto più difficile
1. L’AMLA aggiunge un livello UE al di sopra della vigilanza nazionale
Storicamente, la vigilanza antiriciclaggio nel settore immobiliare è dipesa essenzialmente dall’efficacia e dalle priorità del sistema nazionale di ciascuno Stato membro.
Ciò ha determinato differenze significative tra i vari paesi e settori.
L’AMLA si colloca ora al centro di un sistema integrato di vigilanza antiriciclaggio a livello europeo.
È importante sottolineare che, di norma, l’AMLA non ispezionerà direttamente le singole agenzie immobiliari. La vigilanza diretta dell’AMLA si concentra su un numero limitato di istituzioni finanziarie transfrontaliere ad alto rischio.
Il settore immobiliare rimane principalmente sotto la vigilanza nazionale.
Tuttavia, l’AMLA svolge ora un ruolo di supervisione e convergenza sul settore non finanziario, compreso quello immobiliare. (Autorità AML/CFT)
Questa distinzione è fondamentale:
l’AMLA non sostituisce l’ispettore nazionale. Influisce sempre più sull’efficacia e sulla coerenza con cui l’ispettore nazionale svolge la propria attività di vigilanza.
2. Gli stessi supervisori nazionali sono ora oggetto di scrutinio
Questo potrebbe rivelarsi, in ultima analisi, uno dei cambiamenti più significativi per il settore immobiliare.
L’AMLA ha il potere di condurre revisioni tra pari delle autorità di vigilanza del settore non finanziario.
Tali revisioni possono valutare:
se l’autorità di vigilanza disponga di poteri sufficienti;
se disponga di risorse umane, finanziarie e tecniche adeguate;
l’efficacia con cui applica la normativa antiriciclaggio dell’UE;
se le sue pratiche di vigilanza siano efficaci;
come si colloca la sua attività di applicazione della normativa rispetto a quella degli altri Stati membri;
se le sanzioni e le misure amministrative vengono effettivamente applicate.
L’AMLA può pubblicare i risultati e successivamente condurre una revisione di follow-up per valutare le misure adottate dall’autorità di vigilanza nazionale in risposta. (EUR-Lex)
La pressione agisce quindi in entrambe le direzioni:
AMLR → Settore immobiliare
ma anche:
AMLA → Autorità di vigilanza nazionale → Settore immobiliare
Questa seconda relazione non esisteva in precedenza in una forma istituzionale simile a quella attuale.
3. Le autorità nazionali devono orientarsi verso una vigilanza sistematica basata sul rischio
La direttiva (UE) 2024/1640 impone espressamente alle autorità di vigilanza di applicare un approccio basato sul rischio.
Essi devono comprendere i rischi di riciclaggio e finanziamento del terrorismo nel proprio paese e valutare i rischi rilevanti associati ai clienti, ai prodotti e ai servizi dei soggetti obbligati.
Soprattutto, la direttiva stabilisce che:
la frequenza e l’intensità della vigilanza in loco, a distanza e tematica
devono basarsi sul profilo di rischio dei soggetti obbligati e sui rischi nazionali rilevanti in materia di riciclaggio di denaro e finanziamento del terrorismo. (EUR-Lex)
Ciò comporta una conseguenza pratica di grande rilevanza.
La vigilanza diventa meno dipendente dal fatto che:
«quali imprese vengono casualmente sottoposte a ispezione?»
e si orienta verso:
«Quali imprese o categorie presentano un rischio sufficiente da giustificare l’attenzione delle autorità di vigilanza?»
4. Le autorità di vigilanza devono disporre di programmi di vigilanza annuali
La nuova direttiva va oltre.
Le autorità di vigilanza nazionali devono elaborare programmi di vigilanza annuali, tenendo conto del tempo e delle risorse necessarie per reagire rapidamente laddove vi siano indicazioni oggettive e significative di violazioni delle AMLR. (EUR-Lex)
Ciò rende la vigilanza più strutturata.
Ad esempio, un’autorità nazionale potrebbe stabilire che determinate categorie meritino maggiore attenzione:
il mercato immobiliare di alto valore
mercati immobiliari internazionali
acquirenti aziendali
investimenti esteri
aree con elevata esposizione al riciclaggio di denaro e al finanziamento del terrorismo
aziende con controlli antiriciclaggio carenti
Ciò non significa che ogni agenzia immobiliare sarà sottoposta a un'ispezione annuale.
Significa che dovrebbe esserci sempre più una metodologia alla base delle decisioni relative a chi viene sottoposto a vigilanza, con quale frequenza e con quale intensità.
5. L’AMLA sta creando una metodologia comune per la classificazione dei soggetti obbligati
Si tratta di un altro importante sviluppo.
L’AMLA sta elaborando standard tecnici di regolamentazione per valutare il profilo di rischio intrinseco e residuo dei soggetti obbligati non finanziari.
L’attuale consultazione afferma espressamente che lo scopo è quello di creare un:
quadro coerente, proporzionato ed efficace per la vigilanza basata sul rischio dei soggetti obbligati nel settore non finanziario in tutta l’UE. (Autorità AML/CFT)
Dal punto di vista concettuale, le autorità di vigilanza presteranno sempre maggiore attenzione a:
RISCHIO INTRINSECO
Quali rischi deve naturalmente affrontare questa attività?
↓
CONTROLLI
Con quale efficacia mitiga tali rischi?
↓
RISCHIO RESIDUO
Quale rischio rimane?
↓
PROFILO DI RISCHIO VIGILANZIALE
Quanta attenzione da parte delle autorità di vigilanza richiede l’attività?
Ciò rispecchia ciò che ci si aspetta che l’agenzia immobiliare stessa faccia attraverso la propria Valutazione del rischio a livello aziendale (BWRA).
6. La valutazione del rischio da parte dell’autorità di vigilanza e la vostra BWRA iniziano a parlare la stessa lingua
Questo è particolarmente importante per Immosurance.
Un’agenzia immobiliare dovrebbe disporre di una propria valutazione:
La nostra attività → i nostri rischi → i nostri controlli → il nostro rischio residuo.
Nel frattempo, l’autorità di vigilanza valuta sempre più spesso:
Questa agenzia immobiliare → il suo rischio intrinseco → la qualità dei suoi controlli → il rischio residuo → la risposta dell’autorità di vigilanza.
Questi due processi iniziano ad allinearsi.
Immaginate che un ispettore chieda:
«Mi mostri la vostra valutazione dei rischi a livello aziendale».
L’agenzia risponde:
«Non ne abbiamo una.»
Questo dice immediatamente al supervisore qualcosa sull’efficacia del suo ambiente di controllo antiriciclaggio.
Al contrario, un’agenzia in grado di dimostrare:
Valutazione dei rischi a livello aziendale (BWRA) → politica → procedure → KYC → UBO → PEP/sanzioni → rischio cliente → rischio transazionale → CDD/EDD → monitoraggio → formazione → audit trail
può fornire la prova dell’esistenza di un quadro di controllo strutturato.
7. L’AMLA sta ridefinendo il panorama della vigilanza nel settore non finanziario
Questo sta già avvenendo.
Il programma 2026–2028 dell’AMLA afferma espressamente che istituirà un’efficace vigilanza sul settore non finanziario.
Nel 2026 l’AMLA condurrà una mappatura completa delle pratiche di vigilanza nei settori non finanziari e intende combinare i risultati della vigilanza e dell’Unità di informazione finanziaria (FIU) per sviluppare un quadro comune dei rischi tra le diverse categorie di soggetti obbligati. (Autorità AML/CFT)
L’AMLA ha inoltre riferito nel maggio 2026 che le autorità di vigilanza del settore non finanziario di tutti gli Stati membri avevano fornito informazioni sui propri contesti di vigilanza e sui propri approcci alla valutazione del rischio. (Autorità AML/CFT)
Quindi non si tratta semplicemente di qualcosa di previsto per un futuro lontano.
L’infrastruttura è attualmente in fase di realizzazione.
8. La debolezza della vigilanza nazionale diventa più evidente
Immaginate:
il Paese A
supervisiona attivamente le agenzie immobiliari, effettua verifiche tematiche e impone misure ove opportuno.
Paese B
conta migliaia di soggetti obbligati nel settore immobiliare, ma esercita una vigilanza significativa molto limitata.
Storicamente, tali differenze potevano persistere in gran parte all’interno dei sistemi nazionali.
Con la nuova struttura, l’AMLA può confrontare le prassi di vigilanza e la loro efficacia.
Le sue revisioni tra pari esaminano espressamente:
l’efficacia
risorse
applicazione del diritto dell’UE
convergenza in materia di vigilanza
e
risultati dell’applicazione. (EUR-Lex)
L’AMLA può quindi emanare linee guida e raccomandazioni ed esaminarne successivamente la risposta.
Ciò crea una pressione istituzionale sui sistemi di vigilanza con prestazioni insufficienti.
9. L’applicazione stessa sta diventando più coerente
Storicamente si sono registrate anche notevoli variazioni nel modo in cui gli Stati membri reagiscono a violazioni equivalenti in materia di antiriciclaggio.
L’AMLA ha ora sviluppato un approccio comune per consentire alle autorità di vigilanza di valutare le violazioni.
La sua relazione finale del luglio 2026 stabilisce una metodologia che tiene conto di fattori quali:
gravità;
la durata;
se la violazione sia stata ripetuta;
il suo impatto;
e altre circostanze.
L’AMLA descrive l’obiettivo in modo semplice:
«Stessa violazione, stessa risposta».
Gli standard riguardano i settori finanziari e non finanziari. Una volta adottati dalla Commissione, sono destinati a diventare direttamente applicabili in tutti gli Stati membri. (Autorità AML/CFT)
Ciò non significa che ogni infrazione riceva automaticamente una sanzione identica. La proporzionalità e le circostanze continuano ad avere importanza.
Significa che alle autorità di vigilanza viene fornito un quadro comune per valutare la gravità di una violazione e stabilire quale risposta normativa sia appropriata.
10. I dati assumono un’importanza sempre maggiore
Questo potrebbe alla fine fare la differenza più significativa dal punto di vista pratico.
L’AMLA sta creando un’infrastruttura informativa e di vigilanza in materia di antiriciclaggio a livello dell’UE.
Tra le sue funzioni figura una banca dati centrale in materia di antiriciclaggio e lotta al finanziamento del terrorismo (AML/CFT) contenente informazioni rilevanti ai fini della vigilanza, e il quadro di revisione tra pari dell’AMLA può tenere conto delle informazioni provenienti da tale banca dati. (EUR-Lex)
L’AMLA sta inoltre integrando i risultati delle attività di vigilanza e dell’Unità di informazione finanziaria (FIU) nel processo di analisi dei rischi del settore non finanziario. (Autorità AML/CFT)
Nel corso del tempo, ciò crea un contesto molto più orientato ai dati.
Invece di:
«Nessuno ha esaminato questo settore di recente»,
il sistema si chiede sempre più spesso:
«Dove ci indicano le prove che si trova il rischio?»
11. Il “Single Rulebook” riduce le differenze nazionali
Nel sistema attuale:
Direttiva UE
↓
27 recepimenti nazionali
↓
legislazioni, interpretazioni e applicazioni diverse
L'AMLR cambia gran parte di tutto ciò:
Regolamento UE
↓
norme direttamente applicabili
↓
standard e linee guida AMLA
↓
metodologie di vigilanza comuni
↓
vigilanza nazionale
Ciò rende più difficile che persistano, senza essere notate, differenze sostanziali nell’attuazione.
Cosa significa questo per le revisioni contabili delle imprese immobiliari?
Non significa che:
«Ogni agenzia immobiliare sarà automaticamente sottoposta a revisione nel 2027.»
Non esiste alcuna base giuridica per affermare ciò.
Il nuovo sistema è esplicitamente basato sul rischio. (EUR-Lex)
Significa però che i meccanismi per determinare chi debba essere sottoposto a ispezione, con quale intensità e come si comportino le stesse autorità di vigilanza nazionali diventeranno sostanzialmente più strutturati.
In sintesi:
PRIMA
Autorità nazionale
↓
Metodologie nazionali diverse
↓
Confronto limitato a livello UE
↓
Priorità nazionali in materia di vigilanza
↓
Agenzia immobiliare
NUOVO SISTEMA
AMLA
↓
Metodologie comuni di valutazione del rischio
↓
Standard di vigilanza comuni
↓
Confronto / revisione tra pari delle autorità di vigilanza nazionali
↓
Autorità di vigilanza nazionale
↓
Classificazione dei rischi dei soggetti obbligati
↓
Programma di vigilanza annuale
↓
Vigilanza in loco / a distanza / tematica
↓
Agenzia immobiliare
Si tratta di un ecosistema di vigilanza fondamentalmente diverso.
E quando viene ispezionata un'agenzia immobiliare?
Questo si ricollega direttamente agli articoli che stiamo elaborando.
La domanda non sarà più:
«Sai cos’è l’AML?»
Né semplicemente:
«Ha fotocopiato il passaporto del cliente?»
Un controllo basato sul rischio può verificare se l’azienda è in grado di dimostrare che il proprio sistema antiriciclaggio funzioni effettivamente.
Sei in grado di dimostrare:
la tua valutazione dei rischi a livello aziendale?
le vostre politiche e procedure antiriciclaggio?
in che modo queste corrispondono ai rischi identificati nella tua valutazione dei rischi a livello aziendale (BWRA)?
chi ha effettuato la due diligence sulla clientela (CDD)?
come è stato individuato il titolare effettivo (UBO)?
Quando è stato effettuato lo screening delle persone politicamente esposte (PEP) e delle sanzioni?
come è stato determinato il rischio del cliente?
Come è stata valutata la transazione?
ove pertinente, come è stata accertata la provenienza dei fondi?
perché è stata o non è stata richiesta una due diligence rafforzata (EDD)?
Cosa è successo quando le circostanze sono cambiate?
Chi ha approvato i casi a rischio più elevato?
I dipendenti hanno ricevuto una formazione adeguata?
Se le prove e le decisioni sono state conservate?
È qui che il passaggio dall’esecuzione dei controlli antiriciclaggio alla dimostrabile conformità alle norme antiriciclaggio diventa particolarmente importante.
Perché questo è particolarmente importante per il settore immobiliare
Il settore immobiliare rientra già da molti anni nel quadro normativo antilavaggio dell’UE.
Pertanto, il messaggio chiave per il 2027 non dovrebbe essere:
«L’antiriciclaggio sta per arrivare nel settore immobiliare».
Non è così.
Un messaggio molto più accurato è:
«L’obbligo esiste da anni. Ciò che sta cambiando è il sistema europeo relativo alla vigilanza e all’applicazione delle norme».
Le stesse priorità dell’AMLA per il periodo 2026–2028 lo chiariscono: completare il “Single Rulebook”, promuovere la convergenza in materia di vigilanza, costruire quadri comuni di valutazione del rischio, rafforzare la cooperazione tra le FIU e istituire la vigilanza sui settori non finanziari. (Autorità AML/CFT)
E l’AMLA non sostituisce le autorità nazionali. Le autorità di vigilanza nazionali e le FIU rimangono fondamentali per il sistema. (Autorità AML/CFT)
Ciò che cambia è che operano sempre più all’interno di un’architettura di vigilanza europea in cui metodologie, valutazione dei rischi, prassi di applicazione delle norme e prestazioni di vigilanza possono essere confrontate e messe in discussione.
Questo è il vero motivo per cui affidarsi all’idea di “passare inosservati” diventa una strategia di conformità molto meno sostenibile.
Immosurance
Per anni, la conformità antiriciclaggio nel settore immobiliare ha dipeso fortemente dall’attuazione a livello nazionale e dall’intensità della vigilanza nazionale.
L’AMLR cambia le regole. L’AMLA modifica il contesto di vigilanza che le circonda.
A partire dal 2027, l’antiriciclaggio nel settore immobiliare opererà sempre più all’interno di un sistema europeo basato su:
un unico corpus normativo → una metodologia comune di valutazione del rischio → una maggiore convergenza di vigilanza → audit nazionali basati sul rischio → applicazione comparabile delle norme → conformità dimostrabile.
Per un professionista del settore immobiliare, la domanda più sicura non è quindi più:
«Quali sono le probabilità che qualcuno mi controlli?»
Ma:
«Se mi controllano, sarò in grado di dimostrare immediatamente di essere conforme?»