Niet langer onder de radar vliegen
De grootste verandering is niet dat vastgoedprofessionals in 2027 plotseling onder de antiwitwaswetgeving vallen. Zij zijn vandaag de dag al onderworpen entiteiten.
De verandering is dat de EU een systeem aan het opzetten is waarin toezichthouders niet-naleving veel gemakkelijker kunnen identificeren, vergelijken, prioriteren en handhaven. De combinatie van de AMLR, de nieuwe AML-richtlijn (EU) 2024/1640 en de AMLA verandert de toezichtsarchitectuur achter de regels.
Daardoor wordt de oude situatie – waarin een makelaarskantoor in theorie jarenlang een onder de AML-regels vallende entiteit kon blijven zonder dat er noemenswaardige aandacht van de AML-toezichthouders aan werd besteed – veel moeilijker vol te houden.
Waarom het veel moeilijker wordt om ‘onder de radar te blijven’
1. De AMLA voegt een EU-laag toe bovenop het nationale toezicht
Historisch gezien was het AML-toezicht op de vastgoedsector in wezen afhankelijk van de effectiviteit en prioriteiten van het nationale systeem van elke lidstaat.
Dat leidde tot aanzienlijke verschillen tussen landen en sectoren.
De AMLA vormt nu het middelpunt van een geïntegreerd Europees AML-toezichtsysteem.
Belangrijk is dat de AMLA normaal gesproken geen individuele makelaarskantoren zelf inspecteert. Het directe toezicht van de AMLA is gericht op een beperkt aantal grensoverschrijdende financiële instellingen met een hoog risico.
De vastgoedsector blijft hoofdzakelijk onder nationaal toezicht staan.
Maar de AMLA heeft nu een toezichts- en convergentierol ten aanzien van de niet-financiële sector, waaronder onroerend goed. (AML/CFT-autoriteit)
Dat onderscheid is cruciaal:
AMLA vervangt de nationale toezichthouder niet. Het oefent in toenemende mate invloed uit op de mate waarin de nationale toezichthouder effectief en consistent toezicht houdt.
2. De nationale toezichthouders worden nu zelf onder de loep genomen
Dit zou uiteindelijk wel eens een van de meest ingrijpende veranderingen voor de vastgoedsector kunnen zijn.
AMLA heeft de bevoegdheid om peer reviews uit te voeren bij niet-financiële toezichthouders.
Bij die beoordelingen kan worden nagegaan:
of de toezichthouder over voldoende bevoegdheden beschikt;
of hij over voldoende personele, financiële en technische middelen beschikt;
hoe effectief de toezichthouder de EU-wetgeving inzake de bestrijding van witwassen toepast;
of zijn toezichtspraktijken doeltreffend zijn;
hoe de handhaving zich verhoudt tot die in andere lidstaten;
of sancties en administratieve maatregelen daadwerkelijk worden toegepast.
AMLA kan de bevindingen publiceren en vervolgens een vervolgbeoordeling uitvoeren om te beoordelen welke maatregelen de nationale toezichthouder naar aanleiding daarvan heeft genomen. (EUR-Lex)
De druk werkt dus in beide richtingen:
AMLR → Vastgoedsector
maar ook:
AMLA → Nationale toezichthouder → Vastgoedsector
Die tweede relatie bestond voorheen niet in een vorm die ook maar enigszins leek op de huidige institutionele vorm.
3. Nationale autoriteiten moeten overgaan op systematisch risicogebaseerd toezicht
Richtlijn (EU) 2024/1640 verplicht toezichthouders uitdrukkelijk tot het hanteren van een risicogebaseerde aanpak.
Zij moeten inzicht hebben in de risico’s op het gebied van witwassen en terrorismefinanciering in hun land en de relevante risico’s beoordelen die verband houden met de klanten, producten en diensten van de onder de richtlijn vallende entiteiten.
Het belangrijkste is dat de richtlijn bepaalt dat:
de frequentie en intensiteit van toezicht ter plaatse, op afstand en thematisch toezicht
moeten worden gebaseerd op het risicoprofiel van de onder de richtlijn vallende entiteiten en de relevante nationale ML/TF-risico’s. (EUR-Lex)
Dit heeft een belangrijk praktisch gevolg.
Het toezicht wordt minder afhankelijk van:
„Welke bedrijven toevallig worden geïnspecteerd?”
en verschuift naar:
„Welke bedrijven of categorieën vormen een voldoende groot risico om toezicht te rechtvaardigen?”
4. Toezichthouders moeten beschikken over jaarlijkse toezichtprogramma’s
De nieuwe richtlijn gaat nog een stap verder.
Nationale toezichthouders moeten jaarlijkse toezichtsprogramma’s opstellen, waarbij rekening wordt gehouden met de tijd en middelen die nodig zijn om snel te kunnen reageren wanneer er objectieve en significante aanwijzingen zijn voor inbreuken op de AMLR. (EUR-Lex)
Dit zorgt voor een meer gestructureerd toezicht.
Een nationale toezichthouder zou bijvoorbeeld kunnen vaststellen dat bepaalde categorieën meer aandacht verdienen:
vastgoed met een hoge waarde
internationale vastgoedmarkten
zakelijke kopers
buitenlandse investeringen
gebieden met een verhoogd risico op witwassen en terrorismefinanciering
bedrijven met zwakke AML-controles
Dat betekent niet dat elk makelaarskantoor jaarlijks wordt gecontroleerd.
Het betekent wel dat er steeds meer een methodologie moet liggen ten grondslag aan de vraag wie er wordt gecontroleerd, hoe vaak en hoe intensief.
5. De AMLA ontwikkelt een gemeenschappelijke methodologie voor het beoordelen van onder de wet vallende entiteiten
Dit is een andere belangrijke ontwikkeling.
AMLA ontwikkelt technische regelgevingsnormen voor het beoordelen van het inherente en resterende risicoprofiel van niet-financiële entiteiten die onder de wet vallen.
In de huidige raadpleging wordt uitdrukkelijk vermeld dat het doel is om een:
consistent, evenredig en effectief kader voor risicogebaseerd toezicht op entiteiten in de niet-financiële sector in de hele EU. (AML/CFT-autoriteit)
Conceptueel gezien zullen toezichthouders in toenemende mate kijken naar:
INHERENT RISICO
Met welke risico’s wordt dit bedrijf van nature geconfronteerd?
↓
CONTROLES
Hoe effectief worden die risico’s beperkt?
↓
RESIDUAAL RISICO
Welk risico blijft over?
↓
TOEZICHTSRISICOPROFIEL
Hoeveel toezicht verdient het bedrijf?
Dit komt overeen met wat er van het makelaarskantoor zelf wordt verwacht in het kader van zijn bedrijfsbrede risicobeoordeling (BWRA).
6. De risicobeoordeling van de toezichthouder en uw bedrijfsbrede risicobeoordeling (BWRA) spreken dezelfde taal
Dit is met name belangrijk voor Immosurance.
Een makelaarskantoor moet zijn eigen beoordeling hebben:
Onze activiteiten → onze risico’s → onze beheersmaatregelen → ons restrisico.
Ondertussen beoordeelt de toezichthouder in toenemende mate:
Dit makelaarskantoor → het inherente risico ervan → de kwaliteit van de controles → het restrisico → de reactie van de toezichthouder.
Die twee processen beginnen op elkaar af te stemmen.
Stel dat een inspecteur vraagt:
“Laat me uw bedrijfsbrede risicobeoordeling zien.”
Het makelaarskantoor zegt:
„Die hebben we niet.”
Dat zegt de toezichthouder onmiddellijk iets over de effectiviteit van de AML-controleomgeving van de instelling.
Omgekeerd geldt dat een instelling die het volgende kan aantonen:
BWRA (bedrijfsbrede risicobeoordeling) → beleid → procedures → KYC → UBO → PEP/sancties → klantrisico → transactierisico → CDD/EDD → monitoring → opleiding → audittrail
kan bewijs leveren van een gestructureerd controlekader.
7. De AMLA brengt het toezichtlandschap voor de niet-financiële sector in kaart
Dit is al aan de gang.
In het programma van AMLA voor 2026–2028 staat specifiek vermeld dat het effectief toezicht op de niet-financiële sector zal instellen.
In 2026 voert AMLA een uitgebreide inventarisatie uit van toezichtspraktijken in niet-financiële sectoren en is het van plan de bevindingen van toezichthouders en de FIU te combineren om een gemeenschappelijk risicobeeld te ontwikkelen voor alle categorieën van verplichte entiteiten. (AML/CFT-autoriteit)
AMLA meldde in mei 2026 tevens dat niet-financiële toezichthoudende autoriteiten in alle lidstaten informatie hadden verstrekt over hun toezichtlandschappen en benaderingen voor risicobeoordeling. (AML/CFT-autoriteit)
Dit is dus niet louter iets dat voor de verre toekomst wordt beoogd.
De infrastructuur wordt momenteel opgebouwd.
8. Zwak nationaal toezicht wordt zichtbaarder
Stel je voor:
Land A
houdt actief toezicht op makelaars, voert thematische controles uit en legt waar nodig maatregelen op.
Land B
heeft duizenden vastgoedbedrijven die onder het toezicht vallen, maar oefent slechts in zeer beperkte mate zinvol toezicht uit.
In het verleden konden die verschillen grotendeels binnen de nationale systemen blijven bestaan.
Onder de nieuwe structuur kan AMLA toezichtpraktijken en de effectiviteit daarvan vergelijken.
Bij de peer reviews wordt uitdrukkelijk gekeken naar:
doeltreffendheid
middelen
toepassing van de EU-wetgeving
convergentie van het toezicht
en
handhavingsresultaten. (EUR-Lex)
AMLA kan vervolgens richtsnoeren en aanbevelingen uitvaardigen en daarna de reactie daarop beoordelen.
Dat zorgt voor institutionele druk op toezichtsstelsels die ondermaats presteren.
9. De handhaving zelf wordt steeds consistenter
Historisch gezien waren er ook aanzienlijke verschillen in de manier waarop lidstaten reageren op gelijkwaardige AML-overtredingen.
AMLA heeft nu een gemeenschappelijke aanpak ontwikkeld waarmee toezichthouders inbreuken kunnen beoordelen.
In het eindrapport van juli 2026 wordt een methodologie vastgelegd waarin rekening wordt gehouden met factoren zoals:
ernst;
duur;
of de overtreding herhaaldelijk plaatsvond;
de gevolgen;
en andere omstandigheden.
De AMLA beschrijft het doel eenvoudigweg als:
„Dezelfde overtreding, dezelfde reactie.”
De normen hebben betrekking op zowel de financiële als de niet-financiële sectoren. Zodra ze door de Commissie zijn aangenomen, zijn ze bedoeld om in alle lidstaten rechtstreeks van toepassing te worden. (AML/CFT-autoriteit)
Dit betekent niet dat elke inbreuk automatisch een identieke boete oplevert. Evenredigheid en de omstandigheden blijven van belang.
Het betekent dat toezichthouders een gemeenschappelijk kader krijgen om te bepalen hoe ernstig een inbreuk is en welke handhavingsmaatregel passend is.
10. Gegevens worden steeds belangrijker
Dit zou uiteindelijk wel eens het grootste praktische verschil kunnen maken.
AMLA bouwt een EU-brede AML-informatie- en toezichtinfrastructuur op.
Tot de functies daarvan behoort een centrale AML/CFT-databank met informatie die relevant is voor het toezicht, en het peer-reviewkader van AMLA kan rekening houden met informatie uit die databank. (EUR-Lex)
AMLA combineert ook bevindingen van toezichthouders en financiële inlichtingendiensten (FIU's) bij het ontwikkelen van haar inzicht in risico's in de niet-financiële sector. (AML/CFT-autoriteit)
Op termijn leidt dit tot een veel meer op gegevens gebaseerde omgeving.
In plaats van:
„Niemand heeft deze sector de laatste tijd onder de loep genomen.”
vraagt het systeem steeds vaker:
„Waar wijzen de gegevens op het risico?”
11. Het Single Rulebook verkleint de nationale verschillen
Onder het huidige systeem:
EU-richtlijn
↓
27 nationale omzettingen
↓
verschillende wetgeving, interpretaties en uitvoering
AMLR brengt daar grote veranderingen in:
EU-verordening
↓
rechtstreeks toepasselijke regels
↓
AMLA-normen en -richtlijnen
↓
gemeenschappelijke toezichtmethodologieën
↓
nationaal toezicht
Hierdoor is het moeilijker dat er aanzienlijke verschillen in de uitvoering onopgemerkt blijven bestaan.
Wat betekent dit voor de controle van vastgoedbedrijven?
Dit betekent niet:
“Elk makelaarskantoor zal in 2027 automatisch worden gecontroleerd.”
Er is geen wettelijke grondslag om die bewering te doen.
Het nieuwe systeem is uitdrukkelijk risicogebaseerd. (EUR-Lex)
Maar het betekent wel dat de mechanismen om te bepalen wie er gecontroleerd moet worden, hoe intensief en hoe de nationale toezichthouders zelf presteren, aanzienlijk gestructureerder worden.
Een vereenvoudigd beeld is:
VOOR
Nationale autoriteit
↓
Verschillende nationale methoden
↓
Beperkte vergelijking binnen de EU
↓
Nationale toezichtprioriteiten
↓
Makelaarskantoor
NIEUW SYSTEEM
AMLA
↓
Gemeenschappelijke risicomethodologieën
↓
Gemeenschappelijke toezichtsnormen
↓
Vergelijking / collegiale toetsing van nationale toezichthouders
↓
Nationale toezichthouder
↓
Risicoclassificatie van onderworpen entiteiten
↓
Jaarlijks toezichtsprogramma
↓
Toezicht ter plaatse / op afstand / thematisch toezicht
↓
Makelaarskantoor
Dat is een fundamenteel ander toezichtssysteem.
En wanneer wordt een makelaarskantoor gecontroleerd?
Dit sluit direct aan bij de artikelen die we hebben ontwikkeld.
De vraag zal steeds minder zijn:
„Weet u wat AML is?“
Noch louter:
“Heeft u het paspoort van de klant gekopieerd?”
Bij een risicogebaseerde controle kan worden nagegaan of het bedrijf kan aantonen dat zijn AML-systeem daadwerkelijk werkt.
Kunt u het volgende aantonen:
uw bedrijfsbrede risicobeoordeling?
uw AML-beleidsregels en -procedures?
hoe deze aansluiten bij de risico’s die in uw bedrijfsbrede risicobeoordeling (BWRA) zijn geïdentificeerd?
wie de CDD heeft uitgevoerd?
hoe de UBO is vastgesteld?
wanneer de PEP- en sanctiescreening plaatsvonden?
hoe het klantrisico is bepaald?
hoe de transactie is beoordeeld?
waar relevant: hoe is de herkomst van het geld vastgesteld?
waarom EDD al dan niet vereist was?
Wat gebeurde er toen de omstandigheden veranderden?
Wie keurde gevallen met een hoger risico goed?
Of medewerkers de juiste opleiding hebben gekregen?
Of het bewijsmateriaal en de beslissingen zijn bewaard?
Dat is waar de overgang van het uitvoeren van AML-controles naar aantoonbare naleving van de AML-regelgeving bijzonder belangrijk wordt.
Waarom dit vooral voor de vastgoedsector van belang is
De vastgoedsector valt al vele jaren onder het AML-kader van de EU.
De belangrijke boodschap voor 2027 zou dus niet moeten zijn:
„AML komt naar de vastgoedsector.”
Dat is namelijk niet het geval.
Een veel nauwkeurigere boodschap is:
„De verplichting bestaat al jaren. Wat verandert, is het Europese systeem rondom toezicht en handhaving.”
De eigen prioriteiten van AMLA voor 2026–2028 maken dit duidelijk: het Single Rulebook voltooien, de convergentie van het toezicht bevorderen, gemeenschappelijke risicokaders opzetten, de samenwerking tussen FIU’s versterken en toezicht op niet-financiële sectoren instellen. (AML/CFT-autoriteit)
En AMLA vervangt de nationale autoriteiten niet. Nationale toezichthouders en FIU’s blijven centraal staan in het systeem. (AML/CFT-autoriteit)
Wat wel verandert, is dat zij in toenemende mate opereren binnen een Europese toezichtarchitectuur waarin methodologieën, risicobeoordeling, handhavingspraktijken en toezichtprestaties kunnen worden vergeleken en ter discussie gesteld.
Dat is de echte reden waarom het vertrouwen op het feit dat men over het hoofd wordt gezien, een veel minder duurzame nalevingsstrategie wordt.
Immosurance
Jarenlang was AML-naleving in de vastgoedsector sterk afhankelijk van de nationale uitvoering en de intensiteit van het nationale toezicht.
De AMLR verandert de regels. De AMLA verandert de toezichtomgeving daaromheen.
Vanaf 2027 zal AML in de vastgoedsector in toenemende mate functioneren binnen een Europees systeem dat is opgebouwd rond:
één regelboek → gemeenschappelijke risicomethodologie → sterkere convergentie van het toezicht → nationale, op risico’s gebaseerde audits → vergelijkbare handhaving → aantoonbare naleving.
Voor een vastgoedprofessional is de veiligste vraag daarom niet langer:
„Hoe groot is de kans dat iemand mij controleert?“
Maar:
„Als ze mij controleren, kan ik dan onmiddellijk aantonen dat ik aan de regels voldoe?”