Nu er det slut med at flyve under radaren

Den største ændring er ikke, at ejendomsmæglere pludselig bliver omfattet af hvidvaskningslovgivningen i 2027. De er allerede i dag forpligtede enheder.

Ændringen består i, at EU er ved at opbygge et system, hvor det bliver langt nemmere for tilsynsmyndighederne at identificere, sammenligne, prioritere og håndhæve overtrædelser. Kombinationen af AMLR, det nye AML-direktiv (EU) 2024/1640 og AMLA ændrer den tilsynsmæssige struktur bag reglerne.

Det gør den gamle situation – hvor et ejendomsmæglerfirma teoretisk set kunne forblive en forpligtet enhed i årevis uden at modtage nævneværdig opmærksomhed fra hvidvask-tilsynsmyndighederne – langt sværere at opretholde.

Hvorfor det bliver meget sværere at »flyve under radaren«

Historisk set har hvidvaskningstilsynet med ejendomssektoren i det væsentlige afhanget af effektiviteten og prioriteterne i de enkelte medlemsstaters nationale systemer.

Det medførte betydelige forskelle mellem lande og sektorer.

AMLA udgør nu kernen i et integreret europæisk tilsynssystem for bekæmpelse af hvidvaskning af penge.

Det er vigtigt at bemærke, at AMLA normalt ikke selv vil foretage inspektioner af individuelle ejendomsmæglervirksomheder. AMLA’s direkte tilsyn er fokuseret på et begrænset antal højrisikofyldte grænseoverskridende finansielle institutioner.

Ejendomssektoren forbliver hovedsageligt under nationalt tilsyn.

Men AMLA har nu en tilsyns- og konvergensrolle over for den ikke-finansielle sektor, herunder ejendomssektoren. (AML/CFT-myndighed)

Denne skelnen er afgørende:

AMLA erstatter ikke den nationale tilsynsmyndighed. Den får i stigende grad indflydelse på, hvor effektivt og konsekvent den nationale tilsynsmyndighed udøver sit tilsyn.

Dette kan i sidste ende blive en af de mest vidtrækkende ændringer for ejendomssektoren.

AMLA har beføjelse til at gennemføre peer reviews af tilsynsmyndighederne i den ikke-finansielle sektor.

Disse evalueringer kan vurdere:

• om tilsynsmyndigheden har tilstrækkelige beføjelser;

• om den råder over tilstrækkelige menneskelige, finansielle og tekniske ressourcer;

• hvor effektivt tilsynsmyndigheden anvender EU's lovgivning om bekæmpelse af hvidvaskning af penge;

• om tilsynsmyndighedens tilsynspraksis er effektiv;

• hvordan dens håndhævelse står i forhold til andre medlemsstaters;

• om sanktioner og administrative foranstaltninger rent faktisk anvendes.

AMLA kan offentliggøre resultaterne og efterfølgende gennemføre en opfølgende gennemgang, hvor man vurderer, hvad det nationale tilsynsorgan har gjort som reaktion herpå. (EUR-Lex)

Presset virker altså i begge retninger:

AMLR → Ejendomsbranchen

men også:

AMLA → National tilsynsmyndighed → Ejendomsbranchen

Dette andet forhold eksisterede ikke tidligere i noget, der lignede den nuværende institutionelle form.

Direktiv (EU) 2024/1640 kræver udtrykkeligt, at tilsynsmyndighederne anvender en risikobaseret tilgang.

De skal have indsigt i risiciene for hvidvaskning af penge og finansiering af terrorisme i deres land og vurdere de relevante risici forbundet med de forpligtede enheders kunder, produkter og tjenester.

Vigtigst af alt fastslår direktivet, at:

hyppigheden og intensiteten af tilsyn på stedet, eksternt tilsyn og tematisk tilsyn

skal baseres på de forpligtede enheders risikoprofil og de relevante nationale risici for hvidvaskning af penge og finansiering af terrorisme. (EUR-Lex)

Dette har en væsentlig praktisk konsekvens.

Tilsynet bliver mindre afhængigt af:

»Hvilke virksomheder der tilfældigvis bliver inspiceret?«

og bevæger sig i retning af:

»Hvilke virksomheder eller kategorier udgør en tilstrækkelig risiko til at berettige tilsynsmæssig opmærksomhed?«

Det nye direktiv går endnu længere.

De nationale tilsynsmyndigheder skal udarbejde årlige tilsynsprogrammer, der tager højde for den tid og de ressourcer, der er nødvendige for at kunne reagere hurtigt, når der foreligger objektive og væsentlige tegn på overtrædelser af AMLR. (EUR-Lex)

Dette gør tilsynet mere struktureret.

En national myndighed kan f.eks. fastslå, at visse kategorier fortjener større opmærksomhed:

fast ejendom af høj værdi

internationale ejendomsmarkeder

erhvervskøbere

udenlandske investeringer

områder med forhøjet risiko for hvidvaskning af penge og finansiering af terrorisme

virksomheder med svage AML-kontroller

Det betyder ikke, at hvert eneste ejendomsmæglerfirma vil blive underkastet en årlig inspektion.

Det betyder, at der i stigende grad bør ligge en metodik til grund for, hvem der bliver underlagt tilsyn, hvor ofte og hvor intensivt.

Dette er en anden vigtig udvikling.

AMLA er i færd med at udarbejde reguleringsmæssige tekniske standarder til vurdering af den iboende og resterende risikoprofil for ikke-finansielle forpligtede enheder.

I den aktuelle høring fremgår det udtrykkeligt, at formålet er at skabe en:

ensartet, proportional og effektiv ramme for risikobaseret tilsyn med forpligtede enheder i den ikke-finansielle sektor i hele EU. (AML/CFT-myndigheden)

Konceptuelt vil tilsynsmyndighederne i stigende grad se på:

INHERENT RISIKO

Hvilke risici er denne virksomhed naturligt udsat for?

↓

KONTROLLER

Hvor effektivt mindsker virksomheden disse risici?

↓

RESTERENDE RISIKO

Hvilken risiko er der stadig?

↓

TILSYNSRISIKOPROFIL

Hvor meget tilsynsmæssig opmærksomhed kræver virksomheden?

Dette afspejler, hvad ejendomsmæglervirksomheden selv forventes at gøre gennem sin virksomhedsomfattende risikovurdering (BWRA).

Dette er særligt vigtigt for Immosurance.

Et ejendomsmæglerfirma bør have sin egen vurdering:

Vores virksomhed → vores risici → vores kontrolforanstaltninger → vores restrisiko.

Samtidig vurderer tilsynsmyndigheden i stigende grad:

Dette ejendomsmæglerfirma → dets iboende risiko → kvaliteten af dets kontrolforanstaltninger → restrisiko → tilsynsmyndighedens reaktion.

Disse to processer begynder at stemme overens.

Forestil dig, at en inspektør spørger:

»Vis mig jeres virksomhedsomfattende risikovurdering.«

Mæglerfirmaet svarer:

»Den har vi ikke.«

Det fortæller tilsynsmyndigheden straks noget om effektiviteten af virksomhedens kontrolmiljø for bekæmpelse af hvidvaskning af penge.

Omvendt vil en virksomhed, der kan påvise:

BWRA (virksomhedsomfattende risikovurdering) → politik → procedurer → KYC → UBO → PEP/sanktioner → kundarisiko → transaktionsrisiko → CDD/EDD → overvågning → uddannelse → revisionsspor

kan fremlægge bevis for en struktureret kontrolramme.

Dette er allerede i gang.

I AMLA's program for 2026–2028 står der specifikt, at man vil etablere et effektivt tilsyn med den ikke-finansielle sektor.

I 2026 gennemfører AMLA en omfattende kortlægning af tilsynspraksis på tværs af ikke-finansielle sektorer og har til hensigt at kombinere tilsyns- og FIU-konstateringer for at udvikle et fælles risikobillede på tværs af kategorier af forpligtede enheder. (AML/CFT-myndighed)

AMLA rapporterede desuden i maj 2026, at de ikke-finansielle tilsynsmyndigheder i alle medlemsstaterne havde leveret oplysninger om deres tilsynslandskaber og tilgange til risikovurdering. (AML/CFT-myndighed)

Dette er altså ikke blot noget, der er planlagt til en fjern fremtid.

Infrastrukturen er i øjeblikket under opbygning.

Forestil dig:

Land A

fører aktivt tilsyn med ejendomsmæglerne, gennemfører tematiske undersøgelser og iværksætter foranstaltninger, hvor det er relevant.

Land B

har tusindvis af ejendomsmæglervirksomheder, men udøver kun meget begrænset meningsfuldt tilsyn.

Historisk set kunne disse forskelle i vid udstrækning forblive inden for de nationale systemer.

Under den nye struktur kan AMLA sammenligne tilsynspraksis og effektivitet.

Dets peer reviews undersøger udtrykkeligt:

effektivitet

ressourcer

anvendelse af EU-retten

konvergens i tilsynet

og

håndhævelsesresultater. (EUR-Lex)

AMLA kan derefter udstede retningslinjer og henstillinger og efterfølgende vurdere reaktionen.

Dette skaber institutionelt pres på tilsynssystemer, der ikke lever op til kravene.

Der har historisk set også været betydelige forskelle i, hvordan medlemsstaterne reagerer på tilsvarende overtrædelser af hvidvaskningslovgivningen.

AMLA har nu udviklet en fælles tilgang, som tilsynsmyndighederne kan anvende til at vurdere overtrædelser.

I sin endelige rapport fra juli 2026 fastlægger AMLA en metodologi, der tager højde for faktorer som:

• alvorligheden;

• varighed

• om overtrædelsen var gentagen;

• konsekvenserne;

• samt andre omstændigheder.

AMLA beskriver målsætningen ganske enkelt som:

»Samme overtrædelse, samme reaktion.«

Standarderne dækker både den finansielle og den ikke-finansielle sektor. Når de er vedtaget af Kommissionen, er det hensigten, at de skal finde direkte anvendelse i alle medlemsstater. (AML/CFT-myndigheden)

Dette betyder ikke, at hver eneste overtrædelse automatisk udløser en identisk bøde. Proportionalitet og de konkrete omstændigheder spiller stadig en rolle.

Det betyder, at tilsynsmyndighederne får en fælles ramme til at vurdere, hvor alvorlig en overtrædelse er, og hvilken håndhævelsesreaktion der er passende.

Dette kan i sidste ende få den største praktiske betydning.

AMLA er i færd med at opbygge en EU-dækkende infrastruktur for AML-oplysninger og tilsyn.

Dens funktioner omfatter en central AML/CFT-database med oplysninger, der er relevante for tilsynet, og AMLA's ramme for peer-review kan tage højde for oplysninger fra denne database. (EUR-Lex)

AMLA kombinerer desuden tilsyns- og FIU-konstateringer, når den udvikler sin forståelse af risici i den ikke-finansielle sektor. (AML/CFT-myndigheden)

Over tid skaber dette et langt mere datadrevet miljø.

I stedet for:

»Ingen har set på denne sektor for nylig.«

spørger systemet i stigende grad:

»Hvor tyder beviserne på, at risikoen ligger?«

Under det nuværende system:

EU-direktiv

↓

27 nationale gennemførelser

↓

forskellig lovgivning, fortolkning og gennemførelse

AMLR ændrer meget af dette:

EU-forordning

↓

direkte gældende regler

↓

AMLA-standarder og retningslinjer

↓

fælles tilsynsmetoder

↓

nationalt tilsyn

Dette gør det sværere for væsentlige forskelle i implementeringen at forblive ubemærket.

Hvad betyder dette for revision af ejendomsvirksomheder?

Det betyder ikke:

»At alle ejendomsmæglervirksomheder automatisk vil blive revideret i 2027.«

Der er intet retsgrundlag for en sådan påstand.

Det nye system er udtrykkeligt risikobaseret. (EUR-Lex)

Men det betyder, at mekanismerne for at afgøre, hvem der skal inspiceres, hvor intensivt og hvordan de nationale tilsynsmyndigheder selv klarer sig, bliver væsentligt mere strukturerede.

Et forenklet billede er:

FØR

National myndighed

↓

Forskellige nationale metoder

↓

Begrænset sammenligning på tværs af EU

↓

Nationale tilsynsprioriteter

↓

Ejendomsmægler

NYT SYSTEM

AMLA

↓

Fælles risikometoder

↓

Fælles tilsynsstandarder

↓

Sammenligning/kollegial vurdering af nationale tilsynsmyndigheder

↓

Nationalt tilsynsorgan

↓

Risikoklassificering af forpligtede enheder

↓

Årligt tilsynsprogram

↓

Tilsyn på stedet / eksternt tilsyn / tematisk tilsyn

↓

Ejendomsmægler

Det er et fundamentalt anderledes tilsynsmiljø.

Og når et ejendomsmæglerfirma bliver inspiceret?

Dette hænger direkte sammen med de artikler, vi har udarbejdet.

Spørgsmålet vil i stigende grad ikke være:

»Ved du, hvad AML er?«

Eller blot:

»Har du fotokopieret kundens pas?«

En risikobaseret kontrol kan undersøge, om virksomheden kan påvise, at dens AML-system rent faktisk fungerer.

Kan du fremvise:

din virksomhedsomfattende risikovurdering?

dine politikker og procedurer for bekæmpelse af hvidvaskning af penge?

hvordan de svarer til de risici, der er identificeret i din virksomhedsrisikovurdering?

hvem der har udført kundekendskabsproceduren?

hvordan den egentlige ejer (UBO) blev fastslået?

Hvornår der blev foretaget screening for politisk eksponerede personer (PEP) og sanktionslistekontrol?

hvordan blev kunderisikoen fastlagt?

Hvordan blev transaktionen vurderet?

hvor det er relevant, hvordan pengenes oprindelse blev fastslået?

hvorfor var EDD påkrævet eller ikke påkrævet?

Hvad skete der, da omstændighederne ændrede sig?

Hvem godkendte sager med højere risiko?

om medarbejderne var tilstrækkeligt uddannet?

Om dokumentationen og beslutningerne blev opbevaret?

Det er her, at overgangen fra at udføre AML-kontroller til påviselig overholdelse af AML-reglerne bliver særlig vigtig.

Hvorfor dette er særligt vigtigt for ejendomsbranchen

Ejendomssektoren har allerede været omfattet af EU's AML-rammer i mange år.

Derfor bør det vigtige budskab for 2027 ikke være:

»Hvidvaskningsbekæmpelse kommer til ejendomsbranchen.«

Det er det ikke.

Et langt mere præcist budskab er:

»Forpligtelsen har eksisteret i årevis. Det, der ændrer sig, er det europæiske system omkring tilsyn og håndhævelse.«

AMLA’s egne prioriteter for 2026–2028 gør dette klart: færdiggøre det fælles regelsæt, fremme konvergens i tilsynet, opbygge fælles risikorammer, styrke samarbejdet mellem FIU’er og etablere tilsyn med ikke-finansielle sektorer. (AML/CFT-myndigheden)

Og AMLA erstatter ikke de nationale myndigheder. De nationale tilsynsmyndigheder og FIU’erne forbliver centrale i systemet. (AML/CFT-myndigheden)

Det, der ændrer sig, er, at de i stigende grad opererer inden for en europæisk tilsynsarkitektur, hvor metoder, risikovurdering, håndhævelsespraksis og tilsynsresultater kan sammenlignes og udfordres.

Det er den egentlige årsag til, at det at stole på, at man ikke bliver opdaget, bliver en langt mindre bæredygtig compliance-strategi.

Immosurance

I årevis har overholdelse af hvidvaskningslovgivningen inden for ejendomsbranchen i høj grad afhanget af den nationale implementering og intensiteten af det nationale tilsyn.

AMLR ændrer reglerne. AMLA ændrer tilsynsmiljøet omkring dem.

Fra 2027 vil AML inden for ejendomsbranchen i stigende grad fungere inden for et europæisk system, der bygger på:

ét regelsæt → fælles risikometodologi → stærkere tilsynsmæssig konvergens → nationale risikobaserede revisioner → sammenlignelig håndhævelse → påviselig overholdelse.

For en ejendomsmægler er det sikreste spørgsmål derfor ikke længere:

»Hvor stor er chancen for, at nogen kontrollerer mig?«

Det er:

»Hvis de kontrollerer mig, kan jeg så straks påvise, at jeg overholder reglerne?«